Ставка на стройку

БОСС-профессия | Главная тема
Текст |
Мария ОЗЕРЦОВА

Значительная часть задач, поставленных в Указе президента «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», касается строительной сферы и вопросов развития транспортной инфраструктуры. Что ждет строительную и дорожную отрасли в ближайшие шесть лет?

В день своей инаугурации, 7 мая 2018 года, президент Владимир Путин подписал Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ до 2024 года», за которым по аналогии с пакетом из 11 указов 2012 года, ознаменовавших начало предыдущего президентского срока Владимира Путина, в периодике закрепилось название «майский».

В новом президентском указе обозначено девять национальных целей, на достижение которых ближайшие шесть лет должна быть направлена работа правительства:

  • обеспечение устойчивого естественного роста численности населения РФ;
  • повышение ожидаемой продолжительности жизни до 78 лет (к 2030 году — до 80 лет);
  • обеспечение устойчивого роста реальных доходов граждан, а также роста уровня пенсионного обеспечения выше уровня инфляции; снижение в два раза уровня бедности в стране;
  • улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно;
  • ускорение технологического развития России;
  • увеличение количества организаций, осуществляющих технологические инновации, до 50% от их общего числа;
  • обеспечение ускоренного внедрения цифровых технологий в экономике и социальной сфере;
  • вхождение России в число пяти крупнейших экономик мира, обеспечение темпов экономического роста выше мировых при сохранении макроэкономической стабильности, в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4%;
  • создание в базовых отраслях экономики, прежде всего в обрабатывающей промышленности и агропромышленном комплексе, высокопроизводительного экспортно ориентированного сектора, развивающегося на основе современных технологий и обеспеченного высококвалифицированными кадрами.

Под национальные цели к 1 октября 2018 года Правительству России совместно с органами государственной власти регионов следует разработать (или скорректировать уже действующие) 12 национальных проектов. Ряд этих стратегических документов в значительной степени затрагивает строительную сферу — возведение жилых зданий (нацпроект «Жилье и городская среда») и дорожное строительство (нацпроект «Безопасные и качественные автомобильные дороги»). Речь также о строительстве объектов социальной и промышленной инфраструктуры (нацпроекты «Здравоохранение», «Культура», «Демография», «Экология»). Стройсектор будет вовлечен и в реализацию комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры. Создать его указ предписывает на основе Стратегии пространственного развития Российской Федерации — документа, разработкой которого занимается Минэкономразвития. Кроме того, согласно новому майскому указу, национальной программе «Цифровая экономика Российской Федерации» предстоит решить задачу преобразования строительного комплекса наряду с другими приоритетными отраслями экономики посредством внедрения цифровых технологий и платформенных решений.

 Приоритеты стройкомплекса

Цели, поставленные президентским указом перед сферой жилищного строительства к 2024 году, достаточно амбициозны, хотя их и трудно назвать неожиданными. О важности достижения некоторых из них Владимир Путин говорил и раньше, в том числе в своем послании Федеральному собранию в марте этого года. Тогда, в частности, он указал на необходимость улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно — тезис, оформленный в новом майском указе как национальная цель. Был озвучен и целевой показатель, касающийся снижения ипотечных ставок. Средняя ставка по ипотеке должна составлять менее 8%. Отметим, что согласно официальной статистике Банка России средняя ставка по рублевой ипотеке за весь 2017 год составила 10,64% годовых, достигнув вместе с этим рекордного минимума в декабре — 9,79%. Ставки продолжают снижение и в 2018 году. Так, в июне, по данным Центробанка, средняя ставка составила 9,48%.

Следующий целевой показатель нового майского указа — увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год — тоже уже заявлялся в президентском послании. Это означает, что в ближайшие годы стройкомплексу предстоит серьезно увеличить свои темпы. Последние несколько лет общий объем строительства жилья в России также достигает 80 млн кв. м.

И две другие цели в этом блоке — кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30% и сокращение количества городов с неблагоприятной средой в два раза, а кроме того, создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды и увеличение доли граждан, принимающих участие в решении этого вопроса, до 30% — продолжают один из центральных тезисов мартовского послания президента. Тогда Владимир Путин предложил развернуть масштабную программу пространственного развития России, включая развитие городов и других населенных пунктов, и как минимум удвоить расходы на эти цели в предстоящие шесть лет.

Устойчивое сокращение не пригодного для проживания жилищного фонда — единственная цель национального проекта в сфере жилья и городской среды, которая не прозвучала в обращении президента к Федеральному собранию. Хотя именно эту тему Владимир Путин выносит на публичное обсуждение значительно чаще многих других, и именно она регулярно возникает среди первых в обращениях граждан к президенту.

 Вектор для отрасли

Добиться заявленных в национальном проекте в сфере жилья и городской среды целей планируется путем решения шести задач, которые, по сути, определяют вектор развития строительной отрасли на ближайшие годы.

Во-первых, к 2024 году должно быть завершено совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства. Это подразумевает, в частности, развитие рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапный переход от долевого строительства к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них.

Напомним, что по замыслу властей на смену проблемной «долевке», несмотря на все ее недостатки, и по сей день являющейся одной из опорных точек отечественного девелопмента (за счет дольщиков сегодня, по разным оценкам, финансируется порядка 80% всего возводимого в России жилья), в ближайшее время должно прийти проектное финансирование строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Во-вторых, предполагается модернизация строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства. Этого будут добиваться и с помощью ограничений на применение устаревших технологий, и через стимулирование внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, и через совершенствование механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья.

В-третьих, в указе запланировано снижение административной нагрузки на застройщиков и совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства. В-четвертых — обозначена задача обеспечения эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства. В-пятых, предполагается создание механизмов развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды.

И, наконец, шестой задачей в новом майском указе заявлено создание механизмов переселения граждан из не пригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Расселение граждан из аварийного жилья — хорошо знакомый и в то же время один из наиболее сложных разделов нацпроекта, принять принципиальные решения по которому предстоит в ближайшее время. В этом году в России завершается реализация программы, рассчитанной на 2014–2017 годы, по которой идет переселение из домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года. Изначально конечным сроком действия программы поставили 1 сентября 2017 года, однако она была продлена до конца 2018-го. В 2019 году в соответствии с новой масштабной программой должно начаться переселение из жилья, признанного аварийным после 1 января 2012 года (а его зафиксированное количество к настоящему моменту уже превысило те квадратные метры, которые подлежали расселению в программе 2014–2017 годов, и сегодня приблизилось к 13 тыс. кв. м). При этом новые постоянно действующие механизмы переселения граждан из аварийного жилья должны появиться с 1 января 2019-го — поручение разработать их президент России дал правительству и регионам еще в мае 2017 года.

 Магистрали дорожников

Масштабная модернизация автодорожной сети и повышение безопасности российских дорог, ставшие лейтмотивом национального проекта по созданию безопасных и качественных автомобильных дорог, — это тоже продолжение тезисов президентского послания Федеральному собранию. Тогда Владимир Путин напомнил о необходимости «„прошить“ всю территорию России современными коммуникациями». Также президент заявил, что в предстоящие шесть лет расходы на строительство и обустройство автомобильных дорог России следует удвоить, направив на эти цели более 11 трлн рублей из всех источников (против 6,4 трлн рублей, потраченных в 2014–2017 годы). Прозвучали в послании и необходимость разработки комплексного плана модернизации и расширения всей магистральной инфраструктуры страны на основе Стратегии пространственного развития, и ряд предложений по развитию российских участков международных транспортных коридоров и других стратегически важных инфраструктурных объектов, которые согласно новому майскому указу должны быть отражены в этом плане.

Целевые показатели нацпроекта по развитию транспортной инфраструктуры выглядят следующим образом:

  • увеличение доли автодорог регионального значения, соответствующих нормативным требованиям, не менее чем до 50% (относительно их протяженности по состоянию на 31 декабря 2017 года);
  • снижение доли автомобильных дорог федерального и регионального значения, работающих в режиме перегрузки, в их общей протяженности на 10% по сравнению с 2017 годом;
  • снижение количества мест концентрации ДТП (аварийно-опасных участков) в два раза по сравнению с 2017 годом;
  • снижение смертности в результате ДТП в 3,5 раза по сравнению с 2017 годом — до уровня, не превышающего четырех человек на 100 тыс. населения (к 2030 году — стремление к нулевому уровню смертности).

Решать вопросы реализации дорожной подпрограммы в рамках майского указа планируется, в частности, через применение новых механизмов развития и эксплуатации дорожной сети, в том числе через инфраструктурную ипотеку (перспективный инструмент государственно-частного партнерства, пока существующий в России лишь на уровне концепции, но рассматривающийся властями как один из ключевых элементов развития региональной инфраструктуры в ближайшие годы), и более широкое использование контрактов жизненного цикла в строительстве дорог. Делается упор и на внедрение в дорожное строительство передовых технологий и материалов, и на создание механизмов экономического стимулирования сохранности автомобильных дорог регионального и местного значения. Б


МНЕНИЯ БОССОВ

Дмитрий ВОЛКОВ, коммерческий директор Группы «Самолет»:

Отечественный стройкомплекс готов к амбициозным задачам, которые ставит новый майский указ. У потребителя также есть запрос на улучшение условий жилья и увеличение жилой площади. Однако в этом вопросе главное — помнить о его покупательной способности. Исходя из этого важный фактор формирования реального спроса на квартиры — это доступность привлечения кредитных средств и тенденция к снижению ипотечной ставки. Ведь без спроса не будет формироваться и предложение на рынке. Новые законодательные изменения потребуют, на наш взгляд, придерживаться дорожных карт по направлениям, которые сейчас разрабатывают профильные ведомства. Следует предусмотреть взаимодействие всех заинтересованных сторон — надзорных органов, банков и застройщиков. С одной стороны, свобода для бизнеса дает рост производства, а с другой — избыточное регулирование его снижает. Таким образом, важно соблюсти баланс и сохранить производительность на достаточном уровне.

Борис НЕКРАСОВ, руководитель по продажам и маркетингу, отдел решений для безопасности дорожного движения компании 3М:

Почему упор в новом майском указе сделан на строительную сферу и модернизацию дорожной инфраструктуры? Дело в том, что у нас в стране не всегда уделяли должное внимание вопросам транспорта и связи. А ведь это одна из ключевых сфер, состояние которой влияет на жизнь в стране. Во многих странах мира пост министра транспорта такой же важный, как и посты министра обороны или министра финансов. Так, в США директор Департамента транспорта (US DOT) входит в «ближний круг» администрации президента и участвует в решении практически всех стратегических вопросов развития страны. В России же с ее огромными территориями и расстояниями без современных транспортных артерий как между регионами, так и внутри них и в населенных пунктах просто немыслима нормальная современная жизнь. Наша улично-дорожная сеть, особенно на региональном и муниципальном уровнях, сейчас далека от совершенства как в части пропускной способности, так и в части безопасности дорожного движения. Именно поэтому модернизация дорожной инфраструктуры — это стратегическая задача, решение которой должно вывести страну на качественно более высокий уровень развития и обеспечить нормальное функционирование ее экономики.

Отечественный стройкомплекс вполне готов к решению амбициозных задач по выполнению всех видов дорожных работ в нужных объемах. Еще с советских времен у нас была хорошая школа дорожных и мостовых кадров, существовали мощные профильные строительные организации. В первые годы становления нового Российского государства в силу серьезного недофинансирования в отрасли возникло много проблем, которые в том числе негативно сказались и на нашем дорожно-строительном комплексе. Но все же основной костяк сохранился. И теперь, когда есть достаточно стабильное финансирование, набирающие силу дорожные фонды, социальный запрос от населения на современные качественные и безопасные дороги, дорожные и мостовые организации укрепляются. Я бы даже сказал, чем амбициознее задачи и чем выше финансовые и иные ресурсы, направляемые государством и частными инвесторами на их решение, тем сильнее станет дорожно-строительный комплекс.

Успешная реализация планов указа, на мой взгляд, зависит от того, насколько выбранная стратегия на модернизацию дорожной инфраструктуры будет поддерживаться на высшем политическом уровне долгий период времени и насколько стабильно будет обеспечиваться финансирование дорожной отрасли на всех уровнях с нарастающими темпами. На сегодняшний день такие перспективы выглядят вполне убедительно, так как и само общество, и возможности экономики созрели для реализации этой амбициозной задачи.

Яна ГЛАЗУНОВА, генеральный директор VSN Realty:

Строительная отрасль так или иначе неотъемлемая часть других важнейших сфер жизни общества и экономики. Например, улучшение демографической ситуации и повышение рождаемости требует возведения дополнительных детских садов, школ и объектов культурно-массового сектора. Политика в области здравоохранения подразумевает строительство новых больниц и фельдшерских станций в труднодоступных и малонаселенных пунктах. Промышленный сектор не сможет обойтись без реконструкции и модернизации предприятий и т. д. Кроме того, вопросы обеспечения населения жильем, развития инфраструктуры, количества и качества дорог продолжают требовать оперативного решения.

Готовы ли отечественные стройкомплекс и дорожная отрасль к тем амбициозным задачам? Насколько реально достижение целевых показателей?

Учитывая, что, по данным Росстата, за 2017 год построено около 78,5 млн кв. м, увеличение объемов строительства до 120 млн кв. м за шесть лет кажется пусть и не легко, но достижимым. В отношении же снижения ипотечной ставки прогнозы оптимистичные. За последний год она уже снизилась почти на 3%, и такая тенденция на снижение сохраняется.

Что нужно предусмотреть в дорожных картах по этим направлениям, которые сейчас разрабатывают профильные ведомства?

Реализации ряда предыдущих майских указов помешал кризис. Поэтому в новых дорожных картах следует учитывать антикризисные меры и план реализации в нестабильных экономических условиях. Выполнению поставленных задач может поспособствовать создание новых секторов в сфере строительства, которые дадут хороший импульс к развитию экономики всей страны.

От чего будет зависеть успешная реализация планов указа, какие препятствия могут возникнуть на этом пути? Реализация во многом зависит от стабильности экономической ситуации в стране, уровня инфляции и дополнительных источников финансирования.

Ольга ОРЛОВА, старший аналитик WMT Consult:

Упор в новом указе президента сделан на строительную сферу и модернизацию дорожной инфраструктуры, так как, по нашему мнению, эти две отрасли — одни из ключевых сфер российской экономики. Во-первых, строительная отрасль вносит большой вклад в федеральный и региональные бюджеты с помощью налоговых отчислений. Во-вторых, строительный бизнес в нашей стране создает огромное количество рабочих мест и фактически формирует занятость в крупных городах РФ в районе 10%. Население нашей страны увеличивается, а значит, растет спрос и на жилую недвижимость. При росте экономики и развитии бизнеса увеличивается спрос на коммерческую недвижимость и офисы.

Что касается дорожной сферы, то здесь необходимо рассмотреть вопрос немного с другой стороны. Дорожный фонд требует постоянного обновления, ежегодно, а стало быть, надо создать такую базу, чтобы дороги обновлялись и всегда отличались высоким качеством, и вся система была автоматизированной. Не просто, когда губернатор региона приезжает в город с 200 тыс. жителей, не районный центр, и обращает внимание, что дороги плохие и нужно их срочно заменить. А чтобы не случалось даже таких прецедентов.

Для того чтобы создать такую систему, следует в первую очередь подготовить законодательную базу. Мы считаем, что именно с этого шага строительная и дорожная отрасли начнут свои преобразования. Только после этого они будут готовы к решению тех амбициозных задач, которые ставит перед ними новый майский указ.

По подсчетам WMT Consult, достижение конкретных целевых показателей указа в области строительства и модернизации дорожной инфраструктуры возможно к 2025 году.

Кроме создания крепкой законодательной базы необходимо мотивировать на участие в проектах в этих сферах малый бизнес. Для этого требуются льготы в области доступа к федеральным проектам предпринимателей.

Даниил ЕГОРОВ, руководитель управления торговых стратегий Dukascopy Bank SA:

Главной особенностью российского строительного бизнеса всегда было невнимание к заявленным ГОСТам и СНиПам (таковы обычно требования инвесторов. Их игнорировать проще, чем соблюдать, и в первую очередь дешевле) и тяготение к строительству торговых и развлекательных комплексов и жилого фонда. Эти виды строительства в 2007 году занимали почти 80% всех сданных помещений. С тех пор ситуация не сильно изменилась. Причины понятны: такого рода объекты значительно более прибыльны хотя бы потому, что за ними стоит хорошо разработанная цепочка посредников, за маржой которых маржа застройщика и тем более девелопера будет не видна. К слову, в Европе с этой проблемой столкнулись в 1980-х годах, и решить ее удалось лишь при помощи снижения ставок по ипотечному кредитованию и снижения заявленной разницы между себестоимостью строительства и рыночной ценой квадратного метра. Не скажу, что решение это оказалось безболезненным (как, например, в США, где проблему с завышенной стоимостью жилья решил сам рынок, сегментировав строительство на четыре крупных класса, объективная разница между которыми может достигать 400%), однако проблему с доступностью жилья удалось решить.

В России же экономически ситуация кардинально иная: существует ярко выраженный профицит предложения жилого и торгового фондов, ограниченное (хотя и более чем достаточное) предложение по коммерческой недвижимости и полный дефицит дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры. Это данность, в которую российскую экономику завел рынок. Принятый в свое время закон, обязывающий все торговые точки делать подъезды, исчерпал себя еще в 2014 году, когда в некоторых городах РФ нормальная проезжая часть на весь город могла существовать лишь в радиусе километра от крупного торгового центра. Так что законодательным путем проблемы удалось косвенно решить в крупных городах, в мелких же они остались на том же уровне.

Что же касается майских указов в части дорожной инфраструктуры и строительного фонда, они фактически невыполнимы. Они были бы выполнимы при несколько другом ВВП и другом бюджете, а также его распределении. По сути, требования к властям на местах, очевидные и без всяких майских указов, придали публичной огласке, однако как это сделать с региональными бюджетами и с многоступенчатой и весьма сомнительной системой госзакупок в сфере коммунального хозяйства, указано не было. Формально, возможно, целевые показатели в виде номинального увеличения машинопотоков на федеральных трассах или определенного количества тысяч квадратных метров для нужд города и будут выполнены, но конечные потребители этой пропускной способности и этого жилого фонда не почувствуют.

На мой взгляд, указы президента как в России, так и в других странах не более, чем декларация того, что следует сделать. Реальных экономических механизмов для этого не дается, в лучшем случае выделяется бюджет. Реализация в корне неправильна: как показывает западный опыт, значительно эффективнее происходит строительство инфраструктуры в режиме реальной конкуренции и реально поставленных тарифов и сроков. Скажем, требование президента о том, чтобы к 2020 году обеспечить высококлассными дорогами более ¾ территории страны, невыполнимо в принципе, разве что правительство готово потратить на них добрую половину бюджета и привлечь турецкие и китайские компании к строительству.

Не думаю, что стоит критиковать указы. Изданы-то они с мыслью о людях и представляют собой крайне амбициозные планы развития внутреннего рынка России. Однако можно и нужно критиковать экономическую составляющую плана реализации этих указов: все инфраструктурные проекты, включая спортивные, подготавливаемые к определенным событиям, рассчитываются исходя из пятилетнего горизонта планирования. Пока у российских чиновников собственный горизонт планирования и горизонт планирования местной инфраструктуры не превысит трех лет, надеяться на реализацию указов будет непросто.Б