Стройкомплекс готовится к модернизации

gltБОСС-профессия | Главная тема
Текст | Ксения ЦВЕТКОВА

Органы законодательной и исполнительной власти России приступили к выполнению перечня поручений президента по итогам майского Госсовета по строительству.

Состоявшееся 17 мая заседание Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности стало событием исключительной важности, имеющим, по мнению экспертов, стратегическое значение для будущего отрасли. Ведь впервые за долгое время современное состояние и ключевые проблемы отечественной стройиндустрии комплексно и при участии всех заинтересованных сторон обсуждались на уровне одного из самых значимых общественно-политических институтов государства.

Перечень поручений президента России Владимира Путина по итогам Госсовета, утвержденный 11 июня 2016 года, также претендует на максимально полный охват существующих сегодня болевых точек отрасли. Всего список содержит 25 позиций — от предложений в скорейшем времени рассмотреть и принять ряд федеральных законов, регулирующих строительную сферу, до рекомендаций по предоставлению предложений для разработки программы об обеспечении жильем граждан России к 2025 году. Исполнение поручений возложено как на Государственную думу ФС РФ, так и на Правительство РФ, органы исполнительной власти регионов, Генеральную прокуратуру РФ, МВД России, ФАС России, Банк России и других.

Парламент справился

Некоторые решения, изложенные в перечне, уже реализованы. Это в первую очередь касается поручений президента Государственной думе, которой было рекомендовано рассмотреть и принять в период весенней сессии 2016 года проекты нескольких федеральных законов, регулирующих строительство и градостроительную деятельность. И действительно, весенняя сессия нижней палаты парламента завершилась принятием целого блока законодательных актов, так или иначе касающихся строительной отрасли. Особенно насыщенным выдался последний день работы депутатов шестого созыва, 24 июня, когда ими было одобрено сразу шесть нормативных актов, в том числе и два резонансных законопроекта — о долевом участии и о саморегулировании в строительстве, принятие которых значилось в первом пункте перечня поручений.

glt2Нашумевший законопроект, предусматривающий повышение уровня защиты прав участников долевого строительства, вносит поправки в 214-й ФЗ о долевом строительстве, а также в ряд других федеральных законов и в Жилищный кодекс РФ. Первая новация закона — повышение требований к застройщикам, имеющим право привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. В частности, утверждены требования к уставному капиталу компании в зависимости от площади возводимого ею жилья (его минимальный размер может составлять 2,5 млн рублей, если застройщик намерен построить не более 1,5 тыс. кв. м жилья с привлечением средств дольщиков), обговариваются условия, при которых компания не имеет права привлекать денежные средства граждан (например, если в отношении нее введена процедура банкротства или принято решение о ликвидации, действует решение Арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика как меры административного наказания), вводится понятие целевого расходования средств, обязывающее строителей использовать средства дольщиков только на тот проект, на который они были привлечены, расширяется перечень информации, которую застройщик должен раскрывать в проектной декларации и на своем официальном сайте, дополнительными полномочиями наделяются контрольные органы и другие.

Вторая важная новелла — норма о создании специального компенсационного фонда долевого строительства — появилась в поправках к 214-му ФЗ уже в июне, когда законопроект прошел первое чтение в Думе, и была внесена Минстроем по итогам майского Госсовета по строительству по предложению Владимира Путина. Президент тогда усомнился в способности страховых компаний обеспечить завершение строительства новостроек в случаях, когда застройщик не исполняет обязательства перед участниками долевого строительства, и предложил проработать новый механизм для дополнительной защиты граждан-соинвесторов — компенсационный фонд долевого строительства. Этот фонд будет аккумулировать обязательные отчисления застройщиков, работающих по договору долевого участия, а из его средств впоследствии станет финансироваться завершение строительства новостроек несостоятельных компаний. Ожидается, что компенсационный фонд заменит собой неэффективно работающие механизмы поручительства банков и страхования. Как пояснил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень, анонсировавший на ХХ Петербургском международном экономическом форуме появление в законопроекте новой поправки, компенсационный фонд не будет являться дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства — после начала его деятельности нормы о страховании и поручительстве банка постепенно прекратят свое действие. Организационно-правовую форму нового фонда, размер и порядок взносов застройщиков в него, а также условия и порядок использования его средств определят позже. Согласно перечню поручений президента по итогам Госсовета по строительству Правительству России нужно решить эту задачу к 1 декабря 2016 года.

Новые правила для СРО

Вторым по значимости можно считать один из самых обсуждаемых в профессиональном сообществе законов — закон, направленный на совершенствование системы саморегулирования в строительстве. Принятые Госдумой поправки в Градостроительный кодекс, в частности, предусматривают формирование СРО по региональному принципу. В саморегулируемые организации строительные компании отныне будут вступать исключительно по месту своей госрегистрации, однако это не исключает их права работать не только в своем регионе, но и на всей территории России.

Также для снижения нагрузки на малые и средние предприятия, которые работают на субподряде у крупных стройкомпаний, принято решение о том, что членство в СРО теперь обязательно лишь для генподрядчиков.

glt3Часть изменений касается правил оформления допусков на строительные работы, требований к некоммерческим организациям для приобретения статуса СРО, стандартам и внутренним документам саморегулируемых организаций, к порядку приема в их члены и выхода из СРО. Кроме того, изменен принцип формирования национального реестра специалистов и установлена новая система ответственности СРО за своих членов.

Другой блок вопросов, которые затрагивает закон, связан с компенсационными фондами СРО. Взносы СРО в существующие сегодня компенсационные фонды возмещения вреда сохраняются, но наряду с этим строительная СРО (если часть ее членов намерена участвовать в конкурсах на закупки проектно-изыскательских или строительных работ) должна будет создать фонд обеспечения договорных обязательств, взносы в который станут основными. Кроме того, СРО теперь обязаны размещать средства компенсационных фондов исключительно на специальных счетах уполномоченных банков, соответствующих требованиям Правительства РФ. Отметим также, что всем строительным СРО в ближайшее время предстоит пройти проверку. Один из пунктов поручений президента по итогам майского Госсовета предписывает Генеральной прокуратуре, МВД и ФАС совместно с Ростехнадзором провести ревизию соблюдения ими законодательства в части обеспечения сохранности денежных средств компенсационных фондов. При этом особое внимание должно быть уделено установлению фактов хищения этих средств и принятию мер по предотвращению их в дальнейшем.

Сметы и территории

Выполнено и еще одно поручение президента по итогам Госсовета — законодательно закрепить применение единых государственных сметных нормативов при проектировании и строительстве с привлечением средств федерального бюджета, государственных и муниципальных организаций, средств юридических лиц, в уставном капитале которых есть доля участия РФ, ее субъектов и муниципальных образований, а также при продаже строительных ресурсов производителями установить требования о государственном мониторинге цен на эти ресурсы. Соответствующий нормативный акт был принят Государственной думой 22 июня и одобрен Советом Федерации 29 июня, а в начале июля наряду с рядом других законодательных актов в сфере строительства подписан Владимиром Путиным.

Федеральный закон, вносящий поправки в Градостроительный кодекс, «Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» направлен на регулирование вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве, а также предусматривает создание федеральной информационной системы ценообразования в строительстве. Вместо устаревшего, по мнению властей, и не учитывающего инфляцию базисно-индексного метода формирования сметных нормативов вводится ресурсный метод. Определением стоимости и разработкой сметных нормативов займутся органы государственной власти. А нормативы стоимости ресурсов станут определяться на основе соответствующего мониторинга — он, как отмечают в Министерстве строительства и ЖКХ, будет проводиться раз в квартал.

Применение сметных нормативов, внесенных в федеральный реестр, станет обязательным при составлении сметной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов, которые возводятся за счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов, государственных корпораций, а также юридических лиц, более чем на 50% принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям.

glt4Поручения президента ускорили принятие нескольких других нормативных актов. Также был принят закон, уточняющий условия выкупа арендаторами находящихся в федеральной собственности земельных участков, которые им переданы в соответствии с ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, а также для их комплексного освоения. Еще один новый нормативный акт устанавливает исключительные права Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на проектную документацию, разработанную в соответствии с заключенным государственным или муниципальным контрактом.

Кроме того, уточнены нормы Градостроительного кодекса, касающиеся подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и регулирующие вопросы, связанные с комплексным и устойчивым развитием территории. Вообще тема территориального планирования и градостроительного зонирования проходит красной нитью через весь перечень. Например, Генпрокуратуре совместно с правительством и региональными властями к 1 декабря 2016 года поручено обеспечить приведение правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований в соответствие с требованиями законодательства. Кроме того, органам региональной власти совместно с ресурсоснабжающими организациями следует принять меры по разработке и синхронизации документов территориального планирования и градостроительного зонирования, схем теплои водоснабжения, водоотведения муниципальных образований, а также по разработке инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций и обратить внимание на соблюдение сроков и процедур технологического присоединения объектов комплексной жилой застройки к системам коммунальной инфраструктуры. Еще одно предложение, имеющее прямое отношение к градостроительной политике, — рекомендации установить прямое подчинение главного архитектора региона высшему должностному лицу субъекта РФ.

Поощрить застройщиков, заинтересовать банкиров

Среди поручений, над которыми органам исполнительной и законодательной власти предстоит хорошо поработать, — и возможность освобождения от налога на прибыль строительных компаний, если они безвозмездно передают объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Предложения о внесении в российское законодательство таких изменений Правительство России должно предоставить до 1 октября 2016 года. Именно эту новацию большинство участников рынка считает одной из важнейших в комплексе поручений. По мнению многих, она способна серьезно улучшить бизнес-климат в отрасли.

Напомним, что сегодня стоимость объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которую застройщики на бесплатной основе передают органам госвласти и местного самоуправления, расходы, связанные с передачей, также не учитываются при налогообложении прибыли, и девелоперам приходится полностью выплачивать такой налог. В то же время строительство подобных объектов сейчас часто является обязательным для организаций, занимающихся строительством жилья по условиям инвестиционных контрактов. Навстречу застройщику, идущему на комплексное освоение территорий, могут пойти региональные власти (к примеру, такой опыт есть у московских властей), хотя их полномочия в налоговом регулировании пока довольно ограниченны.

Позитивных изменений многие ждут и от последующих решений по развитию ипотечного рынка. Комплекс поручений президента по итогам Госсовета включает две группы таких мер.

Во-первых, Правительству России поручено рассмотреть вопрос о мерах, направленных на дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам. Доклад об этом должен быть сделан уже к 1 августа.

Во-вторых, к началу осени кабинету министров совместно с Банком России следует представить предложения по развитию вторичного рынка ипотеки, предусматривающие разработку программы рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АО «АИЖК». О новом для России инструменте ипотечных облигаций, который должен стать новым этапом развития ипотечного рынка, на заседании Госсовета говорили как министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, так и первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов. Тогда первый вице-премьер, в частности, сообщил, что правительство согласовало с ЦБ пилотный проект по выпуску ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом надежных ипотечных договоров, и что первый выпуск новых ипотечных облигаций может состояться уже в текущем году.

Позже, выступая в конце мая на форуме РБК «Недвижимость в России», генеральный директор АИЖК Александр Плутник пояснил, что новая ипотечная облигация отличается от прежних ипотечных бумаг, которые состояли из разных траншей. «Это будет бестраншевая бумага с гарантией АИЖК. Выпуск такой бумаги позволит повысить ликвидность рынка, и, как следствие, привлечение банками капитала станет дешевле. Они смогут снижать ставки по ипотеке». Эксперты АИЖК и Минстроя также считают, что запуск ценных бумаг будет способствовать снижению рыночных ставок по ипотеке.

BIM и дереву зеленый свет

glt5Большое внимание в перечне уделено мерам по совершенствованию техрегулирования. Перед Правительством РФ поставлена задача до 1 сентября 2016 года привести в соответствие с современными требованиями документы технического регулирования в сфере строительства, в том числе принять меры по гармонизации отечественных и международных стандартов с учетом лучших мировых практик.

Также президент поручил внести в действующее законодательство изменения, которые бы установили порядок издания нормативно-технических документов в области проектирования и строительства, исключающего случаи принятия указанных документов без согласования с профильным ведомством — Минстроем России. Плюс должны быть установлены обязательные для применения строительные нормы и строительные правила добровольного применения.

Кроме того, до 1 сентября 2016 года кабинету министров предстоит разработать и утвердить план мероприятий по внедрению технологий информационного моделирования в сфере строительства (BIM-технологий, от Building Information Modeling. — Ред.). План мероприятий по внедрению BIM-технологий в сфере строительства сейчас разрабатывается в Минстрое. Об этом сообщил Михаил Мень на состоявшемся в середине июля совещании в министерстве, прошедшем под председательством Игоря Шувалова. «Мы, как регулятор строительной отрасли, должны создать условия для применения BIMтехнологий на практике. Пока в России BIM-технологии применяются лишь в единичных проектах по собственной инициативе отдельных проектировочных компаний в крупных городах, тогда как в мире это повсеместная практика», — передает слова министра пресс-служба Минстроя. Игорь Шувалов, в свою очередь, отметил, что применение BIM-технологий дает возможность существенно сократить сроки ввода объекта в эксплуатацию и облегчит контроль за реализацией проекта, а также может снизить имеющиеся значительные административные барьеры в процессе проектирования и строительства. «Физическое моделирование объекта с такой скоростью и при низкой цене позволит сделать систему госзакупок в этой сфере более прозрачной», — заявил первый вице-премьер. По его мнению, следует начинать обучение и продвижение этой практики уже сейчас, «чтобы на определенном этапе рассмотреть возможность ее законодательного применения, например, с 2019 года», — подытожил он.

Возникла в поручениях президента и тема, до сих пор не являвшаяся национальным приоритетом в жилищном строительстве, — деревянное домостроение. В современной России, «лесной» стране, где деревянное домостроительство исторически очень развито и где в деревянных домах до сих пор проживает более 20% населения, индустриальное производство деревянных домов демонстрирует невысокие темпы. В то время как за рубежом активно развиваются такие экологические программы, как «Деревянная Европа» Евросоюза, и все шире применяются новые инновационные материалы на основе древесины. Возможно, ситуацию изменит одно из поручений президента после майского Госсовета, согласно которому Правительство России должно разработать к ноябрю 2016 года комплекс мер по развитию деревянного домостроения.

Отметим, что в середине июня вопрос о развитии деревянного домостроения прозвучал на совещании об инновационном развитии промышленности строительных материалов, которое провел председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев во Владимире. Там министр промышленности и торговли РФ Денис Мантуров предложил стимулировать домостроительство следующими мерами: внести изменения в нормы проектирования деревянных зданий более трех этажей (ныне в России действуют ограничения на использование деревянных материалов в многоэтажном строительстве), ввести льготное ипотечное кредитование на покупку деревянных домов, предусмотреть квоты на использование продукции деревянного домостроения в ведомственных и региональных программах. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, со своей стороны, обратил внимание на то, что стимулировать отрасль способна и разработка типовых проектов в деревянном домостроении. Он сообщил, что ведомство уже предложило нескольким производителям деревянных домов включить их проекты в реестр проектов повторного применения.


МНЕНИЯ БОССОВ

Наталья КРУГЛОВА, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor:

Полный список поручений производит сильное впечатление микроменеджмента: казалось бы, узкоотраслевые вопросы, например, в отношении деятельности саморегулируемых организаций, или процедур проведения публичных слушаний, или поручения в отношении деревянного домостроения — это все выносится на президента РФ, и эти вопросы решаются с его участием. Получается, что без помощи президента правительство не способно их решить.

Что касается приоритетов, то по протоколу очевидно внимание к жилищному строительству как существенному фактору стабильности. Затронуто довольно много вопросов, касающихся передачи функций финансового агрегатора средств дольщиков банкам, согласовано решение о создании фонда страхования застройщиков и прочее. При этом, что мне печально видеть, нет ни одного поручения, которое бы стимулировало развитие рынка арендного жилья, хотя, как мне кажется, это было бы более адекватным решением, чем стимулирование долевого строительства. Впрочем, были согласованы и явно назревшие вопросы: к примеру, налогообложение инфраструктуры при строительстве. Существенное внимание уделено архитектуре и проектированию. В целом все инициативы ожидаемы. В них радует то, что отраслевой запрос на изменение нормативов строительства услышан властью, хотя при этом нельзя не отметить тенденцию централизации всех регуляторных функций отрасли в руках у госструктур, что идет вразрез с логикой рынка.

Николай ЦИГАНОВ, председатель Комитета по строительству Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России», президент ГК «Премьер»:

Наш комитет принимал участие в подготовке заседания Государственного совета, а также от имени «ОПОРЫ России» направлял перечень предложений для включения в итоговый перечень поручений президента России. Отмечу, что предложения «ОПОРЫ России» были учтены в полном объеме.

Комитет по строительству «ОПОРЫ России» осуществляет общественный контроль всего перечня поручений в соответствии с итогами Госсовета по строительству по ряду причин, а именно:

  1. glt6В российской экономике наблюдается ряд кризисных явлений, а развитие строительного комплекса способно стать драйвером экономики, массового создания рабочих мест и решения жилищных проблем граждан России, что улучшит социальные настроения в российском обществе.
  2. Отдельные сегменты жилищной политики на протяжении последних лет регулярно подвергаются реформированию, что приводит к нестабильности на рынке жилищного строительства и оттоку инвестиций.
  3. По поручению президента в 2016 году пройдет реформа системы саморегулирования в строительстве, которая должна состояться с учетом интересов всех добросовестных участников для сохранения здоровой конкуренции на строительном рынке.
  4. В 2015–2016 годах осуществлено слияние ряда государственных институтов в сфере жилищной политики в целях создания единой Государственной жилищной корпорации «ДОМ.РФ». Функционирование многих правовых и финансовых механизмов в этом сегменте претерпевает изменения. Задача общественных институтов — оказать содействие и осуществить контроль проведения этих процессов для соблюдения таких принципов, как законность, свобода предпринимательской деятельности, соблюдение антикоррупционных принципов, и многое другое.

Члены комитета изучили перечень поручений и предлагают осуществлять контроль исполнения по следующим направлениям:

  1. Жилищная политика.
  2. Саморегулирование в строительстве.
  3. Земельные отношения.
  4. Правовое регулирование градостроительной деятельности и строительного комплекса.
  5. Вопросы технического регулирования и сметного нормирования.
  6. Государственный и муниципальный заказ в сфере строительства.

На наш взгляд, невозможно выделить отдельные поручения в качестве ключевых. Строительный комплекс Российской Федерации нуждается в системном решении существующих проблем. В докладе к заседанию Госсовета все эти проблемы были обозначены, и предложены возможные пути их решения. Перечень поручений президента обращает внимание на самые актуальные вопросы и требует в достаточно короткие сроки их разрешения. Самый длительный срок исполнения по 1 поручению из 25 — март 2017 года, в большинстве же поручения должны быть исполнены до 1 января 2017 года.

Единственное поручение, которое потребует, по нашему мнению, более длительного исполнения, это разработка программы обеспечения жильем граждан России к 2025 году. В российском правовом поле уже существуют программы и подпрограммы, нацеленные на решение этой проблемы. Их необходимо актуализировать с учетом сегодняшней ситуации как в экономике страны, так и на самом рынке жилищного строительства. Скорее всего, придется пересмотреть финансовую составляющую этих программ.

Важно для нас поручение о развитии института проектного финансирования в сегменте жилищного строительства, так как «ОПОРА России» уже не первый год выступает в поддержку этого механизма взаимодействия — банк-застройщик. Это самый цивилизованный инструмент банковского финансирования проектов жилищного строительства с самыми низкими рисками и, соответственно, самыми низкими ставками. Что, безусловно, отразится на конечной стоимости квадратного метра жилья.

Отражены в поручениях и две другие инициативы, которые поддерживали эксперты «ОПОРЫ России», — введение типовых проектов в сегменте создания объектов социальной инфраструктуры, а также освобождение застройщиков от налога на прибыль при безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры на баланс муниципального образования. Эти меры в совокупности послужат снижению затрат застройщика, а значит, при реализации проектов по возведению жилья разных категорий застройщик окажется заинтересованным в комплексном подходе при формировании комфортной среды проживания будущих жильцов.

В целом роль Госсовета и итоговых поручений станет ощутимой, если все будет исполнено в те сроки, которые определены в документе. Безусловно, качество исполнения также должно быть в приоритете. Строительному рынку теперь требуется поддержка со стороны государства, так как на период кризиса пришелся целый ряд реформ. Рынок может выстоять этот непростой период. Для этого необходимо постоянное взаимодействие власти, бизнеса и общественных организаций. Тогда результат не заставит себя ждать.

Татьяна МИНЕЕВА, вице-президент «Деловой России»:

Поручения президента касаются целого ряда достаточно важных моментов для строительного сектора и рынка недвижимости в целом. Безусловно, если все эти поручения будут выполнены, то они смогут если не полностью вытащить отрасль из кризиса, то как минимум поднять ее на новый уровень, стабилизировать весьма непростое положение на сегодняшний день.

Сейчас проблемы сохраняются практически во всех секторах экономики. Очень тяжело в таких сферах, как банковский сектор, доходы россиян. В отношении последних надо отметить, что реальные располагаемые денежные доходы в России (за вычетом обязательных платежей скорректированные на индекс потребительских цен), по предварительным данным Росстата, в июне 2016 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года снизились на 4,8%, в первом полугодии — на 5%. Падение показателя наблюдается 20-й месяц подряд.

В отношении банков стоит отметить, что они крайне неохотно выдают кредиты строительным организациям. На рынке остаются крупные игроки, имеющие довольно крепкую материальную базу, хотя и они испытывают трудности в продолжении финансирования начатых строек.

glt7Все это закономерно оказывает давление на строительный сектор. Спрос на недвижимость крайне низкий, кредитные организации предъявляют довольно высокие требования к ипотечным заемщикам.

Именно на преодоление этих проблем нацелены поручения президента, данные им по итогам заседания Госсовета.

В числе важнейших поручений, на которые стоит обратить внимание, — принятие закона, предусматривающего повышение уровня защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем создать государственный компенсационный фонд долевого строительства необходимо уже к 1 октября текущего года. Это крайне важно, так как долевое строительство — давний проблемный сектор, доверие к которому у наших граждан крайне низкое.

Второй пункт, на который хотелось бы обратить особое внимание: Правительству РФ совместно с Банком России поручено представить предложения по развитию вторичного рынка ипотеки с разработкой программы рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК.

И третье — принять закон о совершенствовании системы саморегулирования в строительстве. Этот закон должен повысить ответственность СРО за выполнение их членами обязательств по договорам подряда и требований к обеспечению безопасности эксплуатации зданий и сооружений.

Все это крайне важные, практически критичные для отрасли моменты, требовавшие решения долгое время. Я лично сомневаюсь, что все эти поручения из перечня будут выполнены, однако даже если работа в этом направлении начнется, это станет большим прорывом для строительного сектора.

Напомню, что пока в рейтинге стран, благоприятных для ведения бизнеса, ежегодно составляемым Всемирным банком (Doing Business 2016), Россия занимает 51-е место среди 189 стран. В число направлений, по которым формируется страновой рейтинг, входит такая позиция, как получение разрешений на строительство. Так вот: по получению разрешений на строительство мы занимаем 119-е место в мире!

Сергей БОРОДИН, советник Федеральной палаты адвокатов РФ, управляющий партнер Адвокатской конторы «Бородин и Партнеры»:

В первую очередь стоит отметить актуальность и оптимизирующую направленность предложений, прозвучавших 17 мая 2016 года на заседании Государственного совета. А именно: необходимость модернизации и унификации проектно-сметного законодательства; внедрение механизмов прозрачности отношений по предоставлению земельных участков под строительство, а также ясного набора стандартов качества для строящихся объектов и критериев надлежащего технического состояния построенных объектов; необходимость повышения доступности и достоверности информации о планировке территории населенных пунктов в части участков, подлежащих застройке; необходимость устранения злоупотреблений полномочиями со стороны саморегулируемых строительных организаций.

Несмотря на то что за последнее десятилетие градостроительное законодательство и правоотношения в области строительства претерпели значительную модернизацию, нерешенных проблем в этой области остается немало.

Предлагаемые реформы градостроительных правоотношений отражают стремление законодательства к унифицированности, предсказуемости и прозрачности. Такая тенденция прослеживается в изменениях, происходящих на уровне всех законодательных отраслей. Далеко не последнюю роль в этом играют возможности сети интернет. В качестве примера приведу создание открытых и общедоступных интерактивных ресурсов ФНС РФ, Росреестром, ГИБДД. Нечто подобное следует внедрять и в области строительства. Например, на официальных сайтах муниципальных и региональных исполнительных органов целесообразно публиковать подробные графические материалы градостроительных планов с целью упрощения доступа к этой информации для инвесторов. Также есть необходимость более полного раскрытия в сети интернет информации о торгах по предоставлению земельных участков под строительство.

Применение единых государственных сметных нормативов при проектировании и строительстве, внедрение государственного мониторинга цен на строительные ресурсы будут способствовать снижению стоимости недвижимости и оптимизации налоговой сферы.

Кроме того, такие меры ведут к увеличению прозрачности гражданских правоотношений по созданию объектов недвижимости (кредитование, долевое участие, строительный подряд, простое товарищество и другие), что немаловажно для стимулирования активности инвесторов.

Совершенствование системы саморегулирования в строительстве возможно не только повышением ответственности СРО за выполнение их членами обязательств в соответствии с договорами подряда, но и поддержкой СРО со стороны государственной власти. Например, путем законодательной защиты компенсационных фондов СРО строителей при банкротстве кредитных организаций.

По действующему законодательству СРО в качестве кредитора — вкладчика средств компенсационного фонда не имеет должных законодательных преимуществ и зачастую теряет эти денежные средства в результате банкротства банка.

Следует установить для средств компенсационного фонда СРО законодательные привилегии при банкротстве кредитных организаций, сопоставимые с положением кредиторов — физических лиц, не являющихся предпринимателями, поскольку компенсационный фонд имеет целевое назначение и направлен в первую очередь на защиту интересов дольщиков.

Такая мера, как создание дополнительного компенсационного фонда долевого строительства, приведет к удорожанию стоимости квадратных метров.

В заключение нужно отметить, что положительный эффект от мер, ведущих к удешевлению недвижимости, к примеру, совершенствование сметного законодательства, борьба с административными барьерами и другие, может быть нивелирован последствиями мер по усилению финансовой безопасности строительства. Такими, как создание дополнительного компенсационного фонда долевого строительства или повышение финансовой ответственности СРО. Всегда сложно найти баланс в мерах по снижению стоимости жилья и по усилению безопасности для инвесторов или дольщиков, однако совершенствование обеих составляющих необходимо для оптимизации сферы градостроительства.

Антон БЕЛОВ, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс»:

Каждое из поручений президента затрагивает ключевые аспекты строительной деятельности и является важным фактором для реформирования отрасли. Особо хотелось бы остановиться на внедрении единых сметных нормативов и совершенствовании деятельности СРО. К сожалению, на сегодняшний день нет ощущения, что в этих направлениях есть какието заметные подвижки. Например, мы до сих пор видим на придорожных столбах объявления типа «Допуск СРО, дешево». Это значит, что контроль за регулированием по-прежнему недостаточный. Очевидно, что теперь этим вопросом будет заниматься уже Дума следующего созыва, то есть ожидать каких-то перемен можно не раньше 2017 года. А строительство между тем продолжается, и чем дольше оно идет без должного надзора и регулирования, тем больше проблем придется решать задним числом, по факту возникновения претензий к уже введенным в эксплуатацию объектам.

Но проблемой технического регулирования заниматься следует однозначно, и на это уйдет не один год. Ведь до сих пор чуть ли не половина действующих в России СНиПов и ГОСТов не актуализирована. То есть при строительстве зданий давно используются технологии, материалы и оборудование, для оценки качества и параметров которых в стране просто нет национальных стандартов. В результате складывается ситуация, когда единственным фактором конкуренции является цена, поэтому на рынок поступает большое количество продукции непонятного и сомнительного происхождения, порой контрафактной и даже фальсифицированной. Добросовестным производителям в этих условиях конкурировать тяжело, а заказчики строительства не могут рассчитывать на адекватное современным требованиям исполнение проектов. Хочется надеяться, что поручения президента помогут сдвинуть решение этих вопросов с мертвой точки.

Вторая важная и тесно связанная с первой проблема — сметные нормативы, которые подчас также не отвечают реалиям рынка, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Это приводит к тому, что качественное, безопасное и энергоэффективное современное оборудование, не прошедшее по сметным нормативам, нередко исключается из проектной документации и заменяется на устаревшие и более дешевые технические решения. В результате, например, по итогам проведения капитальных ремонтов многоквартирных жилых зданий мы получаем не модернизированные дома, а дома постройки полувековой давности, хоть и подновленные. При таком подходе никак невозможно повысить энергоэффективность застройки и реформировать ЖКХ. Поэтому в этой области тоже важно навести порядок.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Комплекс поручений очень обширный. На уровень главы государства выносятся технические подробности, которые следует обсуждать в профессиональном сообществе, а не предлагать президенту на подпись. Извините за дерзость, но Администрации президента хочется посоветовать, чтобы они не выносили всю эту «кухню» на суд публики.

В целом, на мой взгляд, такой масштабный пересмотр всего на свете дестабилизирует работу. Складывается впечатление, что чиновники пытаются прикрыть свою бездеятельность. Так, всем было изначально понятно, что страхование ДДУ — нерабочий инструмент. Теперь создается компенсационный фонд, который не решает никаких проблем. Создание компенсационного фонда — это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления контроля местных органов власти над строительством задачу пытаются решить путем создания «общего котла», объем которого в пределах страны заявляется в 30–35 млрд рублей, что даже не смешно. По опыту компании «БФА-Девелопмент» объем финансовых обязательств перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд рублей! Это говорит о том, что компенсационный фонд — капля в море.

Компенсационный фонд в долевом строительстве часто сравнивают с АСВ, что мне представляется не вполне корректным. Размер банковского вклада в среднем по РФ — 164 тыс. рублей, сумма страхуемого вклада также ограничена — это 1,4 млн рублей. То есть АСВ ограждает в первую очередь небогатых, социально незащищенных граждан. Закон об АСВ весьма объемный, детально проработанный.

В строительстве же все иначе: на скорую руку запустили нерабочий механизм страхования, теперь снова готовится «простое и очевидное неправильное решение» — компенсационный фонд. В стране тысячи таких проектов, и достаточно банкротства всего лишь десятка объектов, как этот фонд окажется исчерпанным.

Вместо своей работы чиновники предлагают нам то призрачное страхование, которое не обеспечивает выплат ни по одному возможному страховому случаю! Разумеется, и средства компенсационного фонда никто не будет брать из воздуха, деньги для него строители не преминут заложить в стоимость квадратного метра.

Конечно, хорошо бы предусмотреть некий компенсационный механизм для граждан, но он должен работать на уровне местных бюджетов. Именно местные власти разрешают что-либо построить на своей территории и должны отвечать за контроль над возведением объектов. Местные власти обязаны нести свою часть ответственности за появление обманутых дольщиков. Проблемы отрасли следует решать системно — ответственность, как и инструменты контроля, должна находиться в одних руках. Это главный принцип управления.

Далее. Мы еще не успели отойти от отмены всех строительных норм и правил, как Правительству РФ предложено установить новые. Безусловно, нормативная база в строительной отрасли должна иметь силу закона. Однако проблема в том, что у нас новое — это хорошо забытое старое. Когда-то вместо модернизации мы отменили наработанное десятилетиями, а сейчас будем все реанимировать.

Что касается стоимости объектов, возводящихся на бюджетные средства, то она, я считаю, должна рассчитываться, исходя из установленных правил и ориентиров. Изменения в механизм, который работает в настоящее время, назрели. Единая государственная система ценообразования в строительстве может послужить ориентиром для граждан, а может и не послужить, потому что по регионам слишком разные коэффициенты, и разобраться в этом самостоятельно весьма сложно, ведь сметное дело — это отдельная специальность.

В целом заявленная программа модернизации строительной отрасли, конечно, очень напряженная, и мне кажется, что выполнить ее всю нереально, и это к лучшему. У нас ведь вдруг прорыв произошел в двух областях — это сельское хозяйство, которое наконец-то накормило Россию и ушло на экспорт, и жилищное строительство, которое показывает в последние годы рекордные темпы. Хотелось бы, чтобы больше внимания уделялось промышленному производству — его необходимо поднять на новый уровень. Жилищная же сфера пока справляется — не надо улучшать хорошее!

Есть во всем этом один довольно позитивный момент: на уровне руководства страны произошло осознание, что строительство — важнейшая сфера, ведь она является локомотивом экономики, обеспечивает занятость в смежных отраслях. Поэтому само по себе внимание к отрасли приятно, отнесем его к 60-летию нашего профессионального праздника — Дня строителя!

Евгения АБРАМОВИЧ, руководитель управления анализа валютных рисков Dukascopy Bank SA:

Наиболее интересными и перспективными поручениями с точки зрения развития индустрии являются инициативы в области развития вторичного рынка ипотеки и финансовых инструментов в виде ипотечных ценных бумаг под гарантию АИЖК, а также регламентирование долевого строительства и прав дольщиков. Другими словами, цель этой инициативы — стимулирование спроса на рынке жилищного строительства, который переживает не лучшие времена, и в ближайшее время значительных изменений не предвидится. Предполагается, что адаптация механизма банковского сопровождения к деятельности застройщиков, привлекающих средства дольщиков, сделает их отношения более прозрачными. Это позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов и создать атмосферу уверенности у самих дольщиков в том, что их квартиры будут достроены, сданы и в дальнейшем снесены как домострой не будут. Привлечение рынка ценных бумаг к созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов преследует две цели. Во-первых, это диверсификация рынка ценных бумаг, который никак не может ожить с 2012 года. Во-вторых, это определение внятных правил рефинансирования, которые в первую очередь защищали бы интересы заемщиков, а во вторую — снижали бы риски банков, что должно определенным образом отразиться на создании резервов. Это особенно важно в отношении валютных ипотечных кредитов. Возможно, это первый шаг к отмене этого инструмента как такового. Реализация указанных инициатив имеет разные шансы на успех. Пока же единственное, что в какой-то степени реализовано, — это применение механизма банковского сопровождения в долевом строительстве. Сбербанк запустил ряд принципиально новых механизмов по ипотечному кредитованию (других банковских продуктов в отношении финансовой поддержки дольщиков просто нет), и ожидается, что за ним потянутся и другие банки. Словом, шансы на то, что новые ипотечные программы в полной мере заработают к осени, достаточно велики. Что же касается рефинансирования ипотечных кредитов посредством механизма ценных бумаг, обеспеченных АИЖК, технически это значительно сложнее. Гарантии АИЖК едва ли станут причиной популярности таких ценных бумаг на рынке, потому что доходность по ним в любом случае будет невысокой. Рыночную полезность они приобретают лишь в составе портфелей, то есть деривативов. Как известно, деривативы поначалу позволяют решить ряд проблем в области «плохих» кредитов, но в дальнейшем приводят к образованию пузыря. Финансовые пузыри плохо растут в условиях стагнирующей экономики, поэтому говорить об опасности этого механизма можно будет только в 2017 году, когда, по прогнозам Минэкономразвития, экономика России перейдет к стабильному росту. Хотя, учитывая текущее положение дел — а в отношении развития механизма ценных бумаг в качестве средства рефинансирования пока не сделано ничего, — первые долговые ценные бумаги будут выпущены не раньше четвертого квартала 2016 года. Также думаю, что для валютных заемщиков, чья ситуация в настоящий момент является самой сложной проблемой в области финансирования жилищного строительства, до конца 2016 года вряд ли что-либо изменится.

Пока трудно оценить финансовые перспективы выполнения поручений президента РФ, но видимый прогресс едва ли стоит ждать раньше начала 2017-го.