Любовь КИШКИНА: пора прекратить чиновничьи разборки и завершить программу переселения из аварийного жилья на основе работающей модели ее реализации

kishkinaБОСС-профессия | Строительство
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | ИП Л.В. КИШКИНА

В июньском номере нашего журнала было опубликовано интервью с Любовью Кишкиной, предпринимателем из городского поселения Коноша (Архангельская область), ключевым направлением бизнеса которой является работа по Госпрограмме переселения граждан из аварийного жилого фонда. Любовь Владимировна участвует в программе, начиная с 1-го этапа ее реализации. В рамках программы на территории поселения построено шесть домов, более 20 тыс. кв. м, более 130 квартир. Строительная организация сносит аварийные дома и строит новые кирпичные малоэтажные дома, долговечные и комфортные для жизни.

О перспективах реализации 4-го и 5-го этапов программы в Коноше мы спросили Любовь Владимировну. Вот что она рассказала об этом.

Любовь Владимировна, в прошлый раз мы говорили с вами о переселении очередного аварийного дома, за который отвечает ваша фирма, в рамках 3-го этапа программы. Как сейчас обстоят дела со строительством нового, очередного дома?

— В мае, когда мы с вами встречались в прошлый раз, шла разборка деревянного двухэтажного дома. На данный момент (10 июля. — Ред.) дом не только полностью разобран, не только прошел экспертизу проект нового дома на 35 квартир, но и его строительство идет полным ходом. Заканчиваем второй этаж. В конце сентября дом будет сдан муниципалитету. В ближайшую неделю начинаем строительство следующего.

Завершается строительство домов в рамках 3-го этапа программы и у других застройщиков, работающих сегодня в Коноше. Это первый дом у ИП Сергея Щелок и дом у ООО «Альфастрой». К ноябрю, когда в Архангельской области наступят холода и морозы, все дома будут сданы, и 3-й этап программы переселения из аварийного жилья в Коноше будет выполнен в срок в полном объеме. К новому году квартиры обретут своих новых хозяев.

Уже пора приступать к реализации 4-го и 5-го этапов программы, ведь программа должна быть завершена до 1 сентября 2017 года. Однако с этим очень невовремя возникли сложности.

Какие?

— Месяц назад нас, застройщиков, работающих в Коноше, пригласили на совещание в Архангельск к министру строительства Архангельской области с участием Главного управления капитального строительства (ГУКС) Архангельской области, Министерства ТЭК и ЖКХ Архангельской области и сообщили нам о том, что полномочия по реализации 4–5-го этапов программы с уровня муниципалитета переданы на уровень субъекта Федерации.

kishkina2
В этом доме уже живут новоселы программы переселения

Каким нормативным актом это утверждено, неизвестно, законно ли это, тоже непонятно, но тем не менее… Есть лишь информация о том, что это был распорядительный документ Правительства Архангельской области, однако нас поставили перед фактом: 4-й и 5-й этапы программы по Коноше разыгрываться будут не на муниципальном уровне, а на уровне субъекта Федерации.

Мы четко сказали о том, что готовы и дальше продолжить работу: новое жилье, в котором остро нуждаются люди, в конце концов важнее разборок между структурами власти. На что нам ответили: «А мы посмотрим и рассмотрим, готовы вы или нет!».

То есть три фирмы успешно выполняли три этапа программы, а теперь у власти возникли сомнения в вашей готовности к работе?

— Да, представьте себе. Я работала на всех трех этапах программы, Сергей Щелок — на 2-м и 3-м, ООО «Альфаcтрой » — также на 2-м и 3-м. А сегодня нам говорят: «Знаете, а у вас ведь нет опыта строительства по госконтрактам. Дома, которые вы построили, возводились в соответствии с условиями муниципальных контрактов на приобретение квартир у застройщика во вновь построенном жилом доме. Следовательно, вы не можете быть застройщиками в строительстве по госконтрактам!». Стало смешно даже: и кто же за нас наши дома построил?

Но вы же строили дома в рамках федеральной программы!

kishkina3
Дом на Октябрьском, 46, будет передан муниципалитету в сентябре

— Естественно, хотя это с одной стороны, а с другой — контракты действительно были муниципальные и на приобретение квартир у застройщика, но это же не критично. Дома-то мы построили сами. Почему же мы не подходим?

Задачи наших контрактов тоже государственные — переселение. Мы решали все те же задачи, что решают фирмы по контрактам с субъектами Федерации и Федерацией. Что за дискриминация муниципалитетов? Малого и среднего бизнеса? Все работают по тем же законам, что и более высокие уровни публичной власти. Ведь закон на территории РФ один для всех. И это не все претензии в наш адрес. Им хочется видеть больше застройщиков, еще, может, и других, новых, а смысл? Если втроем мы готовы реализовать этот этап? Или у них свои строители?

Никто не уверен в том, что не появится кто-то на момент аукциона, ведь это электронная площадка и 44-й ФЗ. На уровне муниципального образования нас сейчас трое, нет ни сговора, ни коррупции. Это работа командой на один результат — выполнить программу в срок, со всеми проблемами и путями их решения. Ведь, повторю, у нас весьма сложные условия строительства. Шесть месяцев зимы, дожди, очень сырое лето, а дома для отделки еще нужно и просушить, и это огромные энергозатраты.

Технические задания к контрактам, из чего построить дом, не всех застройщиков устраивают, так как большинству-то хочется заработать деньги, построив дома из СИП-панелей далеко не лучшего качества… Потому что в области нет собственных стройматериалов — их приходится везти издалека, нет нормальных дорог за пределами федеральной трассы. Ждали программу дорожного строительства — Коношский район оказался почему-то в стороне от нее…

Мы довольно долго выстраивали логистические цепочки для работы, нарабатывали связи с поставщиками и муниципальными структурами, чтобы научиться действовать быстро и эффективно. Именно поэтому, а не из-за каких-то особых отношений с муниципальными чиновниками дома строят, именно строят, местные предприниматели, приносящие доход в местный бюджет в виде налоговых и арендных платежей за землю, зарекомендовавшие себя в районе, знающие и умеющие работать в наших условиях, не берущие на себя обязательств, которые они не в силах потянуть, и умеющие решать проблемы на месте.

И ведь мы еще приобрели весь автопарк техники для строительства, будучи уверены в том, что его реализация продлится практически до конца 2017 года. Работает также и нижегородская фирма, которая построила детский сад и строит дома по данной программе. Залетные и непонятные строители у нас долго не задерживаются, а оставляют после себя кучи проблем в виде брошенной стройки или отказа от гарантийного содержания домов. И что это… Олигополистическая ситуация? Если так, то это естественная олигополия.

kishkina4На 2-м этапе реализации программы на аукцион пришла вологодская фирма «ДОМингес». Она полностью завалила работу. Муниципалитету удалось спасти ситуацию только за счет того, что программа предусматривает корректировку, и часть жилого фонда была перенесена из 2-го этапа в 4-й. Тем не менее считаю, что именно кризис с этой фирмой стал формальным основанием для того, чтобы придумывать способы отодвинуть муниципалитет от реализации госпрограммы. Еще раз: 1-й этап программы был реализован идеально. Никто этого не заметил. На 2-м этапе на аукционе появился иногородний застройщик, и это оказалось ошибкой, последствия которой для жителей Коноши, к счастью, удалось ликвидировать. От ошибок никто не застрахован, тем более что всякий раз подрядчик определяется фактически вслепую. После этой истории с фирмой «ДОМингес» муниципалитет на 3-м этапе ужесточил отбор застройщиков. Как говорится, обжегшийся на молоке десять раз подует на воду.

Однако вдруг прежнему, в целом успешно работающему механизму при реализации программы начинают предлагать невнятные альтернативы. Когда уже нужно провести аукционы, заложить фундаменты в зиму и строить дома, Министерство строительства Архангельской области, Министерство ТЭК И ЖКХ вовсю сыплет новыми идеями проведения аукционных процедур. Неожиданно заявляет, что полномочия по их проведению будут переданы ГУКСу, и строительство станет производиться на земельных участках, выбранных ими под строительные площадки.

Что же делать с участками, которые мы уже выиграли на торгах, для того чтобы строить там дома в рамках 4-го и 5-го этапов программы? «Верните их муниципалитету», — предлагают нам.

Но дело в том, что участки передавались в аренду вместе с домами, которые предстоит снести и на их месте построить новые. Если мы их возвращаем муниципалитету, он обязан внести нас в реестр недобросовестных арендаторов.

То есть механизма автоматического перехода земли от муниципалитета к ГУКСу нет?

— Конечно, нет. ГУКС объявляет торги. Предлагается финансирование строительства. Сразу заявляется масса непонятных фирм. Кто-то недовольный напишет жалобу в ФАС. Оттягивается срок. Потом побеждает предложивший наименьшую цену. С ним заключается госконтракт на строительство, и победитель с госконтрактом отправляется в муниципалитет за земельным участком.

Вопрос: а есть ли свободная земля под указанную застройку, подходящая техническому заданию, в муниципалитете? Обеспечена ли она подводом коммуникаций? Если нет, это уже проблема победителя аукциона, а следовательно, возникают первые трудности. Заключив контракт и получив аванс, победитель дальше может ничего и не делать. Если без аванса, готов ли новый застройщик за цену 4-го этапа строить сети и проводить коммуникации?

Подходящей земли с инженерными сетями в поселке нет, стройка может встать, просто не начавшись, а возврат авансов, учитывая судебную систему РФ, будет слишком долгим и практически невозможным. Возвращаемся к началу: а построит ли новый застройщик площади 4–5-го этапов? Сможет ли он это реализовать?

У нас есть земля, выигранная на торгах, а нам ее предлагают вернуть муниципалитету. Она тоже без инженерных сетей. Ведь на нее потом может прийти кто угодно, и далеко не мы, не подходящие как застройщики по госконтракту. Разве это не абсурд? Слава Богу, пока удалось убедить ГУКС отказаться от идеи с возвратом земли, на который мы не согласны. Предложенные нами варианты реализации программы рассматриваются, правда, вопрос о нашем статусе в строительстве остается открытым.

Значит, параллельно для строительства в поселок приглашаются и другие строительные организации?

kishkina5
Будут ли снесены эти дома и построены здесь новые — это сейчас большой вопрос

— Думаю, да. Сегодня в Коноше есть только три фирмы, готовые выполнить все работы от и до, которые оценивают свои силы, наладили отношения со всеми службами городского поселения и района. Мы за свой счет строим все сети, благоустраиваем придомовую территорию, откликаемся на многие другие просьбы и проблемы муниципалитета. Мы отстояли свое право быть застройщиками по госпрограмме в конкурентной борьбе.

Самое опасное в новых торгах — то, что они приведут к драматической задержке строительства. До августа 2017 года предстоит построить 17 тыс. кв. м, 416 квартир! Нужно их срочно строить. Однако этого никто не делает — ни мы, ни другие организации, потому что до сих пор нет никакой внятной информации по аукционам. Кто и когда их будет проводить?

То есть до сих пор 4-й и 5-й этапы не разыграны ни по старым правилам, ни по новым?

— В том-то и дело!

При этом имейте в виду, что по проекту контракта ГУКС до сентября этого года следует предоставить проект и както ухитриться пройти его госэкспертизу. Госэкспертиза при идеальном прохождении документов — не менее 45 дней! Вопрос: допустимо ли строить без заключения госэкспертизы? «Конечно, нельзя, — отвечают нам, — но…». Я противница такого подхода. Ведь сразу есть опасность попасть в серую зону, в которой стройка может быть прекращена в любой момент. Все эти вопросы необходимо срочно решать в рамках правового поля.

Работать с госэкспертизой вместо негосударственной? Готовы. Взаимодействовать с областным стройнадзором? Да нет проблем. Контролируйте на здоровье, но не нужно в завершение ломать механизм, который успешно работает.

kishkina6Можно ли себе представить ситуацию, что ГУКС завтра найдет компанию, которая решит проблему?

— Не уверена. Вопрос: что и кто построит? Ведь 17 тыс. кв. м в данной ситуации ни одна строительная организация в одиночку за такой короткий период и с кучей нерешенных вопросов не построит. Существует проблема с песком, щебнем и цементом — все везем. Про стройматериалы и их доставку по нашей дороге просто промолчу. В этом случае задачу под силу решить нескольким застройщикам, у которых уже выстроена и налажена система работы.

На мой взгляд, зачем в завершение программы придумывать себе какие-то новые проблемы и головные боли, если можно опереться на плечи тех застройщиков, которые успешно реализовали и реализовывают предыдущие три этапа строительства.

Какова вообще подоплека этого поиска новых вариантов, новых коней на переправе?

— Дело в том, что программа переселения — это для нашего, например, района — весьма большие деньги, идущие с Федерации. Такого масштаба строительства у нас в Коноше давно не наблюдалось. Мы вторые по области по размеру финансирования. Все мы знаем о срывах программы в некоторых регионах и растрате денежных средств. В Архангельской области до сих пор по этому поводу было относительно спокойно — многие этому удивляются. Хотя теперь, судя по всему, и у нас это далеко не так. К сожалению, иначе объяснить ситуацию не могу.

Что вам необходимо, для того чтобы спокойно работать?

— По большому счету нужен только внятный контракт на приобретение квартир, так как есть земельные участки для строительства, или на строительство на правах застройщика — и все. Муниципальный или региональный — нам все равно. Некритичны даже авансы: мы построим за свои деньги, главное, чтобы у нас имелись гарантии, что квартиры затем будут выкуплены.

kishkina7Но, конечно, и авансы не повредят, однако это на усмотрение заказчика, тем более что платежная дисциплина по программе на 2-м этапе испортилась. С нами до сих пор не рассчитались за квартиры в доме, сданном в марте.

И надо, чтобы вопрос с контрактами решился как можно скорее: золотое время для строительства убегает, как песок сквозь пальцы. Сейчас необходимо срочно заключать контракты, делать проекты, сдавать их на госэкспертизу. Срочно делать закладку фундаментов домов — зима не за горами — и строить.

А может быть, вам не ждать контрактов, а построить жилье за свой счет и потом предложить квартиры государству? Ведь через год они точно понадобятся: с властей спросят за квадратные метры для расселения, и они вынуждены будут приобрести их у вас?

— Это слишком рискованно. Квартиры, может, и понадобятся, если другие застройщики придут и подведут, но будут ли деньги на их приобретение, если они построены вне контракта? В этом есть большие сомнения. Дом, пусть и трехэтажный, — это большие затраты, порядка 65 млн рублей. При этом 85% от стоимости нужно вложить в него сразу, а потом еще и содержать его. Все это имеет смысл лишь в том случае, когда у тебя есть контракт и ты четко знаешь, что будет свет в конце тоннеля: деньги от государства за построенное жилье поступят. Коммерческих продаж жилья в поселке практически нет, так что компенсировать затраты не из чего. А манипулировать этим после, чтобы продать их области за бесценок, смогут легко.

И кто сейчас понесет ответственность за то, что не будет вовремя осуществлен 4–5-й этап в вашем поселке, как вы думаете?

— Проблема в том, что при таком раскладе в ситуации с обеспечением квартирами непонятно кто и будет отвечать. Раньше вопрос контроля за строительством лежал полностью на муниципалитете: именно с него спрашивали и жители, и правительство области. Теперь ответственность размыта. У ГУКСа — свои задачи, у областного правительства — свои, у муниципалитета — свои. А люди могут остаться без квартир. Людям не важны чиновничьи разборки — им нужно жилье!

Как же все-таки разрешить ситуацию?

kishkina8— Учитывая, что всего год остался для реализации 4-го и 5-го этапов программы, пора закончить с экспериментами. Вернуться к проверенному временем и отработанному на первых трех этапах реализации программы механизму и использовать его в дальнейшем, тем более что работа над ошибками проведена колоссальная. От этого выиграют все: и муниципальное образование, и районная и областная власть, которая не будет выглядеть бледно, когда с нее спросят, как реализован этап, введены ли квадратные метры и потрачены федеральные средства. А самое главное — выиграют жители Коноши, которые живут в аварийном жилье и ждут своих новых благоустроенных квартир.


КИШКИНА Любовь Владимировна, предприниматель. Родилась в поселке Волошка Коношского района Архангельской области. В 1994 году окончила Волошскую среднюю школу, в 1997 году — Архангельский лесотехнический колледж (специальность — «Экономист»), в 2005 году — Современную гуманитарную академию (специальность — «Юрист»).

С 1999 года — в должности бухгалтера, с 2007 года — индивидуальный предприниматель, с 2010 года также директор ООО «ПрофиЛайн» (строительство, торговля, услуги), с 2013 года — директор ООО «ДАИР» (торговля), с 2015-го — ООО «АДАМАНТ» (строительство). В настоящее время основным видом деятельности является строительство, а именно строительство жилья по программе переселения из аварийного жилого фонда, розничная торговля.

Замужем, воспитывает двух сыновей. Старший сын Ярослав — курсант Вологодского института права и экономики ВИПЭ ФСИН России, младшему, Дмитрию, — 4 года. Проживает с семьей в поселке Коноша Архангельской области.