Игорь ГОРЯЧЕВ: государство должно использовать весь спектр инструментов для поддержки массового строительства

goriychevБОСС-профессия | Босс номера
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Евгений ДУДИН

Президент Ассоциации экспертиз строительных проектов России, директор ГАУ Московской области «Мособлгосэкспертиза» Игорь Горячев прокомментировал для нашего журнала перечень поручений президента по итогам майского Госсовета, посвященного строительству, и начальный этап реализации этих поручений.

Принцип повышения ответственности

Игорь Евгеньевич, как вы в целом оцениваете комплекс поручений, данный президентом после заседания президиума Госсовета, посвященного строительству?

— Во-первых, затронуты практически все направления, наиболее болезненные на сегодняшний день для строительной сферы, — те направления, которые касаются как потребителей строительной продукции, так и ее производителей, а также для органов исполнительной власти, занимающихся этой сферой.

Самый большой плаcт вопросов был поднят в отношении реализации 214-го ФЗ — о долевом строительстве. Речь идет о дополнительном комплексе мер, который создаст участникам долевого строительства дополнительные гарантии невозможности оказаться участниками финансовой пирамиды и разделить судьбу уже большого числа обманутых дольщиков.

goriychev2Это с одной стороны. С другой, ужесточаются требования к производителям строительной продукции на рынке многоквартирного и многоэтажного жилья. Они включают и создание компенсационных фондов, и ротацию застройщиков по объемам их капиталовложений в строительство, и включение в механизм 214-го Федерального закона банковских структур.

Одно из самых революционных решений президента, отраженных в поручениях, — создание компенсационного фонда долевого строительства. Видимо, президент видит этот фонд как некий аналог системы страхования вкладов в банковской сфере?

— В поручениях президента прослеживается принцип повышения ответственности и страхования этой ответственности. Этот подход должен быть реализован в законодательных и нормативных актах.

Согласно поправкам в 214-й закон будут существовать два фонда: один фонд чисто компенсационный, по конкретным допущенным убыткам, деньги, которые позволят достроить, если вдруг у застройщика возникнут проблемы. И второй — общий компенсационный фонд.

Первый больше похож на компенсационный фонд в туристической сфере. Если туроператор допустил неисполнение обязательств, это исполнение обязательств должно быть передано другой организации и оплачено из такого фонда. Функционал второго на сегодняшний день непонятен, но он, судя по всему, будет ближе к АСВ.

Льготы для строящих комплексно

Важнейшее решение — отмена налога на прибыль для тех, кто создает инфраструктуру.

— Инженерная и дорожная инфраструктура — болезненная тема для строительства в подавляющем большинстве регионов России. Какой регион ни возьмите, за исключением двух-трех, прежде всего Москвы и Петербурга, это очень серьезная проблема. Пожалуй, только в двух столицах есть достаточный уровень обеспеченности инженерными сетями и дорожной сетью. В любом регионе посмотрите в его серединку — почти нет инженерных коммуникаций, разве что электрические сети, нет и дорог.

Однако никакое новое промышленное предприятие или новый микрорайон не могут родиться без подведения инженерных коммуникаций. Причем с большими финансовыми затратами, потому что, как правило, питающего центра нет, как правило, близлежащего газопровода высокого или среднего давления нет, никакой перекачивающей станции тоже рядом нет.

Естественно, нужна дорожная инфраструктура. Сейчас есть, как правило, исторически сложившаяся и в лучшем случае надлежаще ремонтируемая ежегодно.

Это огромная проблема. О создании инфраструктуры уже на протяжении последних лет десяти идет много разговоров, предлагаются разные варианты увеличения инвестиционной привлекательности тех или иных площадок в регионе за счет решения вопросов инженерной инфраструктуры этих площадок. И государственное финансирование, и государственно-частное партнерство. Все, для того чтобы эту инфраструктуру создать и тем самым предложить более благоприятные условия для привлечения инвесторов. Чтобы инвестор мог сравнить участки с готовой инфраструктурой в разных регионах и выбрать оптимальный вариант. И он будет понимать, с какими первоначальными затратами входить на тот или иной участок. Ныне такого понимания у него нет.

Обычно инвестор не идет в тот или иной регион по двум причинам: во-первых, он не понимает объема своих капитальных вложений, не в силах их просчитать. Во-вторых, он не в силах просчитать, какова вероятность быстрой окупаемости своих вложений. Будет ли рынок, если мы говорим о жилье? А то, что касается промышленных объектов, складской недвижимости, то она просто физически не может сесть там, где нет либо трудовых ресурсов, либо нет удобной доступности транспортной системы, потому что логистические центры нельзя создавать там, где нет транспортной доступности. Если не привезти, не увезти — зачем там хранить?

Мера заградительная и стимулирующая

Еще один важный пункт поручений — условия выкупа арендаторами земельных участков.

— Логика подсказывает, что он должен даваться в аренду по льготной цене. Думаю, что для каких-то целей использования земельных участков, с точки зрения создания промышленного кластера или жилого домостроения, ставки аренды должны быть как-то отрегулированы. А то у нас, например, для промышленных зон или зон опережающего развития почему-то льготируются эти ставки, а для жилищного строительства — нет.

Потому что, формируя условия для создания рабочих мест, государство должно понимать, что будет увеличена налогооблагаемая база. Это естественное стимулирование. Но жилищное строительство в депрессивных регионах — мера против вымывания кадров из этих регионов. Если не стимулировать такое строительство, происходит рост стоимости квадратного метра. И вместо доступного жилья получается жилье по запретительным ценам.

Безусловно, здесь важно найти золотую середину. Одна ставка должна быть для жилья, предназначенного для удовлетворения естественного спроса населения, и другая ставка — для реализации бюджетных программ, для определенных категорий специалистов, нужных региону. Если застройщик декларирует, что 50% он передает, скажем, муниципалитету для реализации этим специалистам, а 50% он будет реализовать по соглашению с АИЖК, наверное, ему надо предоставить самую льготную ставку. И наоборот, если мы видим, что инвестор готов строить в элитных районах, стесняться в определении размера арендной платы не стоит.

Думаю, что эти вопросы должен отрегулировать строительный блок того или иного региона и имущественный блок, потому что важен баланс интересов. Установление размера арендной платы может быть мерой как заградительной, так и стимулирующей.

Задача для финансистов

Президент сказал о необходимости развития вторичного ипотечного рынка.

— Да, к сожалению, этот сегмент был у нас обделен вниманием. Есть несколько причин. Во-первых, финансовые структуры, которые принимают участие в реализации механизмов ипотечного кредитования, обладают, я думаю, неполноценными знаниями о том, как оперировать такими объектами вторички.

goriychev3Это как рынок подержанных автомобилей. Каков ресурс этого актива? Сколько лет эксплуатировался, как эксплуатировался, имеет ли он сегодня такую рыночную стоимость? Какую рыночную стоимость недвижимость будет иметь завтра?

Сейчас прозрачность повышается за счет того, что практически вся вторичка попала в программу капитального ремонта. Пускай через 10 лет, 15 лет все равно дом отремонтируют. А еще год или два года назад в принципе это был ящик Пандоры: непонятно, что ты берешь в залог. Вроде бы тебе некие оценщики сообщили, что этот актив стоит столько, причем оценщики сказали, что стоимость такая по рыночной стоимости и другая по остаточной. Ты сам прими для себя решение, на какую сумму и под какие проценты ты будешь выдавать ипотечный кредит.

Эта сфера никогда глубоко не прорабатывалась. Даже ставка арендной платы на вторичке никогда глубоко не исследовалась. Потому что есть масса нюансов: расположение объекта, близость и удаленность станций метро для города Москвы. А для Подмосковья — близость или удаленность к естественным транспортным магистралям, железной дороге, автостанции. Экологичность района, где берется в аренду жилье. Обеспеченность района объектами социальной инфраструктуры, магазинами. Все это в виде коэффициентов применяется в методиках расчета, например ставки арендной платы.

Банковский сектор так глубоко проблему вторички не прорабатывал с точки зрения введения этих объектов в свои ипотечные программы. Ведь есть первичка, по ней все ясно. Сейчас для этого района такая-то действующая ставка по продаже, застройщик понятный.

Этот вопрос был упущен из внимания и нашими органами исполнительной власти. Превалировало решение жилищных вопросов наших граждан самым простым способом — это настроить новых многоквартирных домов, да побольше.

Когда появилось четкое понимание, что настроить не удастся — строится только ограниченное количество квадратных метров, причем в определенных регионах, а в других вообще ничего не строится, начали искать дополнительные ресурсы удовлетворения потребности в жилье наших граждан.

На мой взгляд, развитие вторичного ипотечного рынка — не задача государства. Этим должен заниматься рынок: банковский рынок, рынок оценки, девелоперский рынок, страховой, рынок ценных бумаг. Но никак не государство. Государство заинтересовано лишь в том, чтобы удовлетворить потребности российских граждан в жилье, создать механизм, условия для такого удовлетворения.

Акцент — на деревянное домостроение

В рамках Госсовета была затронута и отражена в поручениях президента еще одна важная тема: развитие малоэтажного, деревянного домостроения.

— Очень важная тема. Дело в том, что массовое жилье до сих пор пытались строить в основном за счет многоэтажных многоквартирных домов экономкласса. Мы переселяли граждан нашей страны, которые в состоянии были взять ипотечный кредит и со временем его отдать, или тех, кто в состоянии был заплатить за квартиру из накопленных средств, в многоэтажные многоквартирные дома — зачастую в небольшие по метражу квартиры.

Это наследие советского времени, советских представлений о жилье, о метраже. При этом мало кто задумывался, как расселение в небольшие квартиры, которые может себе позволить большинство сограждан, скажется на демографической ситуации. Люди, живущие в стесненных условиях, не готовы заводить большое число детей: в лучшем случае один-два ребенка. А это означает, что нам очень трудно будет догонять кривую смертности.

Если мы возьмем индивидуальные дома, никто не станет себе строить дом 40 кв. м. Строят обычно большой дом в два, а может быть, и три этажа из расчета, что в этом доме будет жить большая семья, что там будут жить дети и внуки. Это уже предпосылка к улучшению демографической ситуации. А однушка 30–40 м — временное решение жилищной проблемы.

Покупая такую квартиру, человек понимает, что это промежуточный этап, что в такой квартире он не создаст большую семью, а если создаст, жить в такой квартире будет весьма некомфортно.

Хотя предки наши жили в коммунальных квартирах.

— Да, но при том уровне благосостояния, который имелся в то время, при том уровне развития строительной индустрии и при существовавшем в то время представлении, что рядовому человеку стометровая квартира не положена. Однако представления и запросы людей изменились, общество стало иным. И советские или полусоветские подходы к жилищной политике сегодня не годятся. Квартиры-«малолитражки» сводят на нет будущее семей.

Больше одного ребенка такая семья вряд ли себе позволит. Когда покупают однокомнатную квартиру, надеются, что в будущем заработают больше и смогут поменять однокомнатную на двухкомнатную, хотя чаще всего рутина затягивает.

В выступлениях на заседании Госсовета было обращено внимание на развитие нормативно-технической и индустриальной базы деревянного домостроения. А деревянное домостроение, как правило, это малосемейное или индивидуальное жилье. Плюс экологичность и приближение к естественным природным условиям.

Дерево — сам по себе уникальный материал с точки зрения теплопроводности и удобства. Деревянное домостроение позволяет достаточно быстро в условиях нашей залесенной территории иметь природный строительный материал.

Не надо думать о поставках арматуры, постоянно дорожающей в последнее время, цемента, бетона. И сами технологические процессы, если взять строительство дома из дерева и дома из кирпича, сопоставимы по срокам.

При этом экологичность, энергоэффективность деревянного дома, построенного по современной технологии, она как минимум не меньше, чем кирпичного.

goriychev4— Совершенно верно. В свое время и с инженерными решениями в области деревянного домостроения, и с нормативно-технической базой хорошо поработали еще советские мозговые центры. В 80-е годы были сделаны шаги по разработке даже больших пролетных конструкций из дерева, созданы первые на территории Российской Федерации манежи с перекрытиями из деревянных конструкций.

Появились антипирены — пропитывающие составы для противостояния древесины горению, повышающие пределы огнестойкости деревянных конструкций до требуемых минимумов, установленных противопожарными правилами. Разнообразие полное — как пропиток, так и видов отделки этих деревянных конструкций. Там, где нет необходимости из каких-то эстетических требований сохранять натуральную древесину, ее можно обшить соответствующими методами, для того чтобы в том числе решить вопросы противопожарной безопасности.

Но при переходе в рынок технологии деревянного домостроения не то что похоронили — их отодвинули на задний план. Теперь они выводятся на первый.

Президентом правительству дана задача подготовить требования по нормативно-техническому обеспечению деревянного домостроения, если они отсутствуют, или актуализировать, если присутствуют, а также по обеспечению этого домостроения соответствующими земельными участками. Есть все условия, чтобы отрасль древесного домостроения развивалась — мы ведь страна лесов.

Кстати, существует еще одна проблема — наложение лесных земель на земли населенных пунктов. Проводится лесная амнистия. Хотя при этом многие построили не только малоэтажные, но и многоэтажные дома с нарушением лесного законодательства. Что делать? Начать их сносить? Однако это живые люди, их следует сначала куда-то переселить. Потому что они добросовестные приобретатели. Давайте определим соотношение кадастра жилья и кадастра лесных угодий. Это весьма важно для развития отрасли.

Лесная амнистия — палка о двух концах. С одной стороны, проблемы тех, кто действительно стал заложником ситуации. С другой стороны, было немало таких, кто сознательно нарушал законодательство, пользуясь его недостаточной четкостью и недостаточным уровнем контроля.

Реализация такой амнистии, я считаю, должна быть очень, очень детально проработана на уровне подзаконных актов — вплоть до установления порядка и регламентов оценки этих наложений. Причем независимым институтом оценщиков.

На сегодняшний день у нас оценочная деятельность находится в ведении Минэкономразвития. При этом у нас нет государственных оценщиков: они исчезли как институт. Сейчас речь идет о том, что нужно возродить этот институт, ввести институт государственных кадастровых инженеров. Частные кадастровые инженеры уже наоценивали так, что население с исками по поводу их оценок из судов не вылезает.

К лесной амнистии тоже надо весьма аккуратно подходить. Необходимо первенство государственного кадастра объектов недвижимости над лесным кадастром. Порядки, обмеры, принятие решений — все это должно быть достаточно взвешенным по каждому земельному участку. Иначе мы на реликтовых лесных участках Краснодарского края, Московской области получим легализацию заведомо незаконной застройки.

Я за то, чтобы при населенных пунктах леса использовались, чтобы они не были буреломами какими-то, находящимися на балансе и в эксплуатации у организации, у которой нет денег на их содержание. Иначе рыночные отношения все равно пробьют себе дорогу. Вдруг обнаруживаются гектары лесов, якобы пораженных жуком-короедом, и на этом основании срубаются. И на этих местах растут все новые и новые поселки.

Нужно создать механизм заинтересованности для инвестора брать в долгосрочную аренду часть леса для организации охоты, для организации активного отдыха населения. Инвестором может выступать и муниципальная лесная организация, если она разработает проект освоения лесов и его реализации.

Когда будет найдено такое решение, ситуация перестанет колебаться между запустением лесов и коррупционной вырубкой, как сейчас.

Задачи для главного архитектора

Отдельный пункт поручений президента касается института главного архитектора. Предлагается вывести главного архитектора из подчинения строительному блоку региона.

goriychev5— На мой взгляд, выводить службу главного архитектора в особую единицу следует с полномочиями и финансовым обеспечением этих полномочий. Просто подчинение главного архитектора первому лицу региона — что это даст? Как первое лицо субъекта Федерации будет использовать этого главного архитектора, в каком ракурсе? Особенно если регион делится на дискретные муниципальные образования.

Которые не подчиняются этому главному архитектору.

— Да. Нужно определить круг его задач и полномочий. Наверное, преследовалась задача создания некоего неповторимого, присущего только для данного региона облика либо сохранения ранее сложившегося исторического облика. То есть ведение такой градостроительной политики, которая своими методами и приемами не наносит вред уже сложившейся исторически сущности и архитектурной и художественной выразительности зданий, сооружений, ландшафта.

Потому что у нас есть ландшафтные регионы, есть регионы, наполненные уникальной историей. Есть регионы индустриальные, в которых, может быть, надо заниматься их реновацией и приведением к экологическим требованиям сегодняшнего дня. Это наши большие индустриальные города Челябинск, Екатеринбург — с ними необходимо что-то делать уже с другой точки зрения, их следует возвращать на природу. Скорее всего, цель преследовалась именно такая. Как она будет достигаться, с какими функциями и полномочиями, какими финансами, здесь надо смотреть. Думаю, законодателю и Правительству Российской Федерации нужно дать регионам какие-то рекомендации по тому, как должен функционировать институт главного архитектора.

В Москве идея состояла в том, чтобы вывести архитектурную политику из-под диктата строительного комплекса.

— Москва — нехарактерный пример. Архитектурно-градостроительная сущность, имеющаяся и планируемая в городе Москве, значительно отличается от плоскостных регионов. Нигде нет такого сосредоточения градостроительной деятельности в одном ядре.

Увеличение роли главного архитектора — довольно злободневное явление для регионов, в которых достаточно большая градостроительная активность, чтобы знаниями и возможностями данного человека или данной структуры предотвратить градостроительные ошибки при формировании градостроительного облика региона. Там, где локальное развитие градостроительной деятельности, я думаю, что этот вопрос неактуален сегодня.

Во многих случаях вообще нет сосредоточения градостроительной деятельности, а возникают отдельные локальные участки градостроительства. Либо речь идет о строительстве за государственный счет — за счет федерального или регионального бюджета, потому что у муниципалитетов денег нет.

Выведение главного архитектора из-под влияния строительного комплекса, наверное, глобально проблему не решит. Так как во многих регионах настолько незначительные инвестиции в строительство, что мало что изменяется в регионе с градостроительной точки зрения. Функции «отдельного» главного архитектора будут в основном теоретические.

А вот в крупных городах, перенаселенных, где достаточно велик вес коммерческой составляющей в строительстве, где есть большие деньги, которые вливаются в градостроительную инфраструктуру, как бюджетные деньги, так и частные, — вот там независимый главный архитектор важен и нужен.

Дело в том, что строительный блок зачастую руководствуется двумя принципами: максимально быстро и максимально дешево. Задача архитектора состоит в том, чтобы в строительстве присутствовали и другие принципы: долговечность, качество жизни, экологичность и, конечно, эстетическая составляющая.

Но здесь могут возникнуть и конфликтные ситуации: ведь сделать одновременно дешево и красиво очень трудно. Тем не менее механизмы архитектурной политики успешно функционируют уже сейчас.

Согласование проектных решений с архитектурной службой в Москве называется архитектурно-градостроительное решение, а у нас в Московской области — архитектурно-строительный облик. Главные архитекторы в рамках таких согласований предлагают коммерсантам свои пожелания по формированию внешнего архитектурного облика, элементов благоустройства, развития дорожно-транспортной сети. И в принципе у коммерсантов нет выбора, кроме как соблюдать эти требования, так как это полномочия регионов и муниципалитетов. Это, конечно, дополнительные затраты, ложащиеся дополнительным бременем на стоимость квадратного метра, хотя, как правило, необходимые затраты. Главный архитектор формулирует требования, органы госэкспертизы контролируют, как они соблюдены в проектной документации, а органы стройнадзора — как они реализованы на практике.

Для больших плоскостных регионов, в которых весьма активно развивается градостроительная сфера, выведение главного архитектора под первое лицо, наверное, это приближение решения вопросов градостроительной политики регионального уровня к компетенции первого лица. Консенсус между главным архитектором и руководством строительного блока обеспечат уже первые лица региона. Когда главный архитектор будет говорить, что необходимы такие-то решения, а строители отвечать, что у них нет на это денег, появится арбитр, который их рассудит.

Саморегулирование нуждается в контроле

В президентских поручениях большое внимание уделяется СРО.

— Тема СРО поднималась на заседании Госсовета, в частности, президентом НОСТРОЙ Андреем Молчановым, а также министром Михаилом Александровичем Менем.

Пока с СРО в строительстве получается, как в известной поговорке, приписываемой Виктору Степановичу Черномырдину: хотели, как лучше, а получилось, как всегда. Считали, что саморегулирование должно стать новым, инновационным, следующим шагом после лицензирования, профессиональное сообщество создаст для самого себя правила, само себя отрегулирует и само себя проконтролирует.

Однако через несколько лет реализации системы саморегулирования — законов и подзаконных актов в этой сфере — мы видим, что лишь ленивый, не умеющий обращаться с интернетом человек не найдет возможность за копейки получить допуск СРО к строительным работам почти любой сложности.

Причем это проблема прежде всего СРО в строительстве. К СРО на других рынках нет таких нареканий.

— В строительстве мы пережили процесс вырождения государственного контроля. Все годы рыночных реформ происходили шараханья из стороны в сторону.

В 90-е годы было два уровня регулирования: федеральные лицензионные центры и региональные лицензионные центры. Потом произошла централизация всех направлений лицензирования строительной деятельности на федеральном уровне с образованием соответствующих структур в федеральных округах и в субъектах Российской Федерации.

Затем — резкая децентрализация и разгосударствление контроля. В итоге мы пришли фактически к дерегулированию рынка проектирования и строительства.

Процедуры, которые регулировали допуск на рынок индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, трансформировались в систему выдачи допусков СРО. Если на уровне органов исполнительной власти и подведомственных им организаций эти процедуры выполнялись «от и до», правда, за разные сроки и за разные деньги, то на уровне саморегулируемых организаций разрешительные процедуры сократились до минимума: платишь деньги — получаешь допуск. Причем, если ориентироваться на объявления в интернете, в течение трех дней. И так на все виды работ, кроме специальных, связанных с военными или специальными задачами, разрешение на ведение которых выдается Минобороны и спецслужбами.

Разумеется, это неприемлемо, и президент в своих поручениях потребовал навести наконец порядок в системе СРО. В первую очередь с помощью большего государственного контроля и регламентации деятельности национальных объединений СРО.

Территориальное планирование и видение будущего

Тема, которая звучала на Госсовете довольно серьезно, — это градостроительное зонирование, территориальное планирование.

— Я думаю, что закончился самый болезненный этап территориального планирования. Болезненным он был в силу того, что велся методологически неправильно.

Оказался пущен на самотек?

— Да. Территориальное планирование, создание генпланов населенных пунктов велось муниципалитетами и субъектами Федерации снизу.

Документы территориального планирования и зонирования в субъектах Федерации созданы. Но созданы, я считаю, слишком поспешно и зачастую бездумно.

Без профессиональной экспертизы.

— Именно так. Во многом за счет этого территориальные планы часто лишены перспективы, в них нет видения будущего, не говоря уже о расчетах того, как будет развиваться та или иная территория. Как правило, это планы на день сегодняшний. То есть через несколько лет документ устареет, и нужно будет готовить новый.

Чтобы готовить такие документы, требуется системный подход, причем на уровне Федерации в целом. Документы необходимо увязывать с планами опережающего развития территорий, развития транспортной и инженерной инфраструктуры. Должно быть понимание развития производственной части населенного пункта или того или иного муниципального образования.

Нужна ли там вообще индустриальная составляющая? Или, наоборот, сельскохозяйственная часть? А в том, что касается жилых кварталов: на какую численность и структуру населения должны быть рассчитаны такие кварталы?

До сих пор все эти аспекты осмысленно рассматривались в весьма небольшом круге субъектов Федерации, которые по собственной инициативе поставили соответствующую работу на должный уровень. В остальных в основном отталкивались от дня сегодняшнего, а это значит, что завтра соответствующие документы придется переделывать. То есть формально работа завершена, а фактически работы еще непочатый край.

Госэкспертиза способна сыграть важную роль в совершенствовании территориального и градостроительного планирования?

— На мой взгляд, госэкспертизы сейчас по документам территориального планирования, без запуска процедур актуализации таких документов, ничем не помогут. Если не будет актуализации, не будет возможности оценивать, что было и что предлагается.

Актуализация же немыслима без целеполагания, а целеполагание возможно, по моему глубокому убеждению, сверху вниз, и никак иначе. Наверное, принципы территориального планирования и зонирования должны быть провозглашены на уровне Российской Федерации, чтобы субъекты включились в эту работу и вышли со своими предложениями, пожеланиями и возможностями. Естественно, внутри субъектов должно быть движение от субъекта к муниципалитету.

До сих пор же система терпланирования строилась снизу вверх — от муниципалитета к региону, от региона к Российской Федерации.

И теперь терпланы не стыкуются?

— Они и не могут стыковаться в полной мере. У нас же федеративное государство, состоящее из государственных образований, а те состоят из муниципалитетов, которые вообще не относятся к системе государственной власти. Хотя при этом должны быть сквозные цели, охватывающие все уровни власти, они должны лучше стыковаться.

В немногих регионах документация территориального планирования, принципы и методы создания такой документации и принятия подняты на уровень субъекта Федерации. Это одна проблема. Другая — финансовая. Муниципалитетам переданы полномочия, но есть ли у них средства на то, чтобы реализовать эти полномочия? Задачи перед муниципалитетами стоят, однако они говорят: дайте денег на реализацию этих задач!

goriychev8Теми или иными способами находятся деньги — например, за счет того, что соответствующие полномочия передаются на более высокий уровень: уровень субъекта Федерации. Именно так в последние годы, которые отводились для завершения формирования документов территориального планирования и градостроительного зонирования, поступили несколько субъектов Федерации, в том числе Московская область.

Городам-субъектам Федерации — Москве и Санкт-Петербургу — в этом смысле проще, потому что муниципальный уровень выражен намного слабее, и изначально предполагается единое территориальное планирование. Но в регионах, где несколько десятков муниципалитетов, самостоятельных не на словах, а на деле, с этим сложнее.

Правила для куба

Еще одна тема, затронутая в поручениях главы государства, — это единые государственные сметные нормативы.

— Речь идет о создании единого государственного реестра сметных нормативов. Тема будируется и уже находится в разной степени реализации. Практически на всех форумах она поднимается — теперь и на заседании Госсовета.

В прошлом месяце Дума в третьем чтении приняла поправки в Градостроительный кодекс, касающиеся сметного нормирования и ценообразования. Это примечательное событие — раньше законодательство никак не касалось государственного сметного нормирования. Вопрос регулировался на уровне подзаконных актов в виде постановлений правительства, причем самое значимое — это 427-е постановление «О порядке проверки достоверности сметной стоимости объекта бюджетного финансирования». А дальше уже минстроевские подзаконные акты и приказы.

Поднятие вопросов ценообразования и сметного нормирования на уровень закона Российской Федерации говорит о том, что государство уделило такому аспекту градостроительной деятельности, как цена градостроительной деятельности, столь большое внимание. Однако, как это будет реализовано, я думаю, даже разработчики не представляют.

Потому что на всех углах, с привлечением всех средств массовой информации облили грязью и обозвали отжившим атавизмом индексный метод цены строительной продукции.

Теоретически есть и другой — ресурсный. Они равноправны с точки зрения закона. Заказчик и застройщик, проектная организация, подрядчик имеют право избрать либо тот, либо другой метод для формирования цены строительной продукции.

Хотя по индексному методу вся нормативно-правовая база формируется с конца 60-х годов. Она обновлялась в середине 80-х, затем в 1991 году. Предполагалось, что обновится в 2011-м, но это произошло только в 2014 году.

Ресурсный же метод — это инновация, которая появилась при переходе к рыночной экономике. В рамках этого метода цена определяется исходя из текущей стоимости ресурсов. Однако в основе и одного, и другого метода лежат так называемые единичные нормы — сейчас они называются государственные элементные сметные нормы.

Любая работа в строительном комплексе раскладывается на составляющие. Допустим, вы делаете куб кирпичной кладки, то есть нормативный элемент, который говорит, что на куб кирпичной кладки затрачивается такое-то количество кирпичей, такое-то количество раствора. Раствор может приготавливаться вручную на стройке, может привозиться готовый. Идут укрепляющие элементы кладки — это обычно сетка. Используются и должны амортизироваться машины и механизмы: башенный кран, самосвал, которым привозится кирпич, раствор, комплектующие элементы, использующиеся для этого куба кладки. Плюс на этот куб кладки затрачиваются трудозатраты, то есть человеко-часы. Человеко-часы кого? Рабочих. Рабочих каких разрядов? Первого, второго, третьего, четвертого.

Все эти единицы помещены в таблицы, которые называются «Государственные элементно-сметные нормы», и в них есть эти расходы. Итак, чтобы создать куб кирпичной кладки, можно взять рыночную стоимость ресурсов, подставить их — естественно, это делается сейчас компьютерным методом, соответствующей программой — и получить, что куб кладки на основании этих цен в данный момент на данном рынке стоит столько-то.

Либо в рамках индексного метода подставляется фиксированная цена. Мы решили взять за основу цену ресурсов на 1 января 2017 года. Так мы получили федеральные или территориальные единичные расценки. Наступает 1 февраля. Мы видим, что цены 1 февраля отличаются от цен на 1 января, и вводим индекс. Умножаем расчетную сметную цену на индекс и получаем цену на 1 февраля. К этой базе, умноженной на индекс, получаем расчетную сметную цену на 1 февраля.

goriychev9Итак, при применении индексного метода используется документ, называемый федеральной единичной расценкой на тот или иной вид работ, зафиксированной в базисной стоимости цены. При ресурсном методе в модель государственных сметных расценок подставляется сегодняшняя стоимость ресурсов.

И для одного, и для другого метода основополагающим документом являются государственные элементные сметные нормы, то есть из чего состоит единица продукции, из каких затрат труда, машин, материалов. Из каких материалов эта единичка состоит, определяется государственными элементными сметными нормами. Однако многие из них не менялись с 1969 года. Перекрасить забор 1969 года в 2016-м новой свежей краской — это не значит создать нечто новое. Но под эту покраску пытаются, как я понимаю, освоить порядка 4–5 млрд рублей.

В прошлом году разыграли два комплекта государственных элементных сметных норм на конкурсе, касающихся железобетонных и металлических конструкций. Всего два, хотя таких сборников несколько десятков, начиная с гидротехнического строительства и заканчивая несколькими сборниками по пусконаладочным работам. Это поле непаханое. Пусконаладочные работы также определяются элементными нормами: вид наладочных работ — электричество, вид наладочных работ — вода и стоки, вид наладочных работ — вентиляционные системы и т.д.

Кто у нас способен их к условиям сегодняшнего дня привести, то есть сказать, сколько на сегодняшний день затрат единичек труда, машин, механизмов, расходных материалов? Например, на создание единицы продукции — куб кладки кирпичной. Нужно разложить этот куб на составляющие, на ресурсы. Выйти с секундомером, замерить, какая бригада, в каком составе за сколько минут и часов выполняет те или иные работы. Причем на разных этажах: одно дело — на уровне 1-го этажа, другое дело — на уровне 8–9-го этажа. Это разные уровни кладки, дополнительные затраты на подъем строительных материалов и бригады исполнителей.

В советское время такую работу вели крупные строительные НИИ, существовавшие ранее. Вряд ли оставшиеся НИИ способны решить такую задачу на должном уровне — просто по объему материальных ресурсов, которыми они располагают. Выход я вижу в использовании возможностей национальных объединений саморегулируемых организаций проектировщиков, изыскателей, строителей. На мой взгляд, это задачи, которые должны быть им официально поручены. Тем более что у них есть фонды для финансирования решения такого типа задач.

С объектами бюджетного финансирования связано 90% этих организаций. Так или иначе по генподряду, по субподряду они работают по этим расценкам. Им интересно, чтобы расценки были приведены к условиям сегодняшнего дня. Задача состоит в том, чтобы они выполнили соответствующую работу в рамках государственного задания.

Негосударственные экспертизы включаются в оборот

Один из аспектов поручений президента — перевод услуг по проведению экспертизы в электронную форму.

— Этот вопрос мне особенно близок. Его поднимал на заседании Госсовета губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев. Законодательство отрегулировало и продолжает регулировать сферу государственной экспертизы. Однако до сих пор не урегулированы многие аспекты деятельности негосударственной экспертизы.

goriychev10Да, есть пакет поправок в Градостроительный кодекс и в законодательство об аккредитации, который ужесточает требования и допуск организаций на рынок, хотя они не решают вопрос контроля за их деятельностью. Допуск предусматривается, но контроль деятельности — нет.

Кто контролирует негосударственные экспертизы? С одной стороны, есть Росаккредитация со своими функциями и полномочиями, с другой — Минстрой со своими функциями и полномочиями. У двух нянек дитя без глазу.

Сейчас получается, что негосударственная экспертиза — некий черный ящик. Что там происходит — непонятно. И без обязательного электронного документооборота мы это никогда не выясним.

— Совершенно верно. Должен быть единый подход к документообороту. Это сохраняет равноправие участников рынка, даже, я бы сказал, устраняет неравноправие госэкспертизы, которая находится под более жестким контролем и, следовательно, несет более серьезные затраты, чем негосударственная экспертиза. Необходим электронный документооборот по единым правилам, единый государственный электронный реестр заключений.

Сама методология создания и ведения такого реестра предполагает выполнение определенных обязательных операций. Это, во-первых, регистрация в реестре у реестродержателя. Причем реестродержателем будет, судя по всему, структура, подконтрольная Минстрою.

Вторая операция — процедура регистрации заключений в реестре. И третья — помещение текста заключения в реестр. Если поставить условием выдачи разрешения на строительство реестровый номер заключения, то есть в набор документов, который подает застройщик при получении документов на строительство, войдет не само заключение — оно уже в некоей информационной системе находится, а его реестровый номер, это будет очень серьезный шаг в наведении порядка с заключениями экспертизы и на стройках в целом.

Орган, выдающий разрешения на строительство, видя в пакете документов реестровый номер заключения, понимает, что это заключение прошло все процедуры, связанные с его выдачей, зарегистрировано надлежащим образом и выложено в электронном виде.

На различных этапах прохождения заключения и помещения его в реестр или в момент помещения его в реестр есть возможность не просто отследить и проконтролировать то, как оформляют разрешения, но и на что их оформляют, в перспективе даже покритиковать эти заключения. Потому что выдача разрешения на строительство не заканчивается вводом объекта в эксплуатацию. Есть время разобраться с тем или иным заключением, выданным по той или иной документации, насколько документация и заключение верно описывают проектное решение, насколько они адекватны действующему законодательству.

goriychev11И сейчас по выступлению губернатора Московской области на Госсовете записано поручение Правительству России об обязательности разработки документации и проведения экспертизы в электронном виде организациями негосударственных структур. Я полагаю, правительство начнет вносить поправки в 272-е постановление, регулирующее организацию проведения негосударственной экспертизы с учетом положений 145-го постановления, которое регулирует организацию проведения государственной экспертизы. Там поправки об электронной форме содержатся с прошлого года.

Главное — постоянное внимание к проблемам

Поручения, данные президентом, сдвинут ли, с вашей точки зрения, ситуацию в строительном секторе?

— Так как достаточно лаконично и внятно, в конкретные адреса с конкретными датами исполнения сформулированы эти поручения, что по ним каждому органу, а там от Федерального собрания, правительства до министерств, ЦБ и Генеральной прокуратуры сформулированы поручения, причем с конкретными фамилиями, с конкретными сроками, это будет под контролем и будет подлежать соответствующей отчетности. Либо поручение исполнено, либо не исполнено, если исполнено, то в каком объеме, выдержаны ли сроки. Понимая российскую действительность, где обилие законодательства компенсируется необязательностью его исполнения, контроль исполнения весьма важен.

Однако при этом поручения, конечно, будут корректироваться. Любую проблему нельзя сразу оценить на 100%. Ведь главное — понять, где взять ресурсы, как выстроить программы реализации тех или иных начинаний. Не просто принять тот или иной законодательный или нормативно-правовой акт, но определить, кто его потом будет реализовывать, как реализовывать, за какие деньги.

То есть следует создать условия для инвесторов?

— Разумеется. Создать систему стимулов, чтобы рыночные агенты были мотивированы действовать в тех направлениях, которые наиболее важны государству и обществу.

Мы говорили о деревянном домостроении. После того как этой теме уделено столь пристальное внимание, наверняка будет всплеск инвестиционной активности в данной сфере.

Способны ли эти поручения создать условия, чтобы Россия строилась не только в отдельных регионах, но в целом, по всей территории?

— Во всяком случае, многое для этого уже сделано и будет сделано в рамках реализации поручений главы государства. Теперь переселение, например, из ветхого и аварийного жилья станет контролироваться в режиме квартальной и годовой отчетности.

goriychev12Очень опасно подменять понятие улучшения условий, качества жизни понятием создания массы жилья, то есть идти по экстенсивному пути развития. Задача состоит не в строительстве квадратных метров и делении этих квадратных метров на численность населения, чтобы получить в итоге чуть больше чем полметра на человека. Мы должны вводить в год 140 млн как минимум.

В прошлом году ввели 85 млн кв. м, из них чуть больше 40 млн — это многоэтажка, все остальное — малоэтажка. А кто ввел многоэтажку? 5 млн — Москва, по 3,5 млн — Санкт-Петербург, Московская область и Ленинградская область. Примерно по столько же Екатеринбург и Краснодарский край. Вот и все.

А остальные регионы — по 100, 200, 300 тыс. на весь регион. Что такое 100 тысяч? Это 10 подъездов 16-этажного дома. Один подъезд 16-этажного дома — это приблизительно 9 тыс. квадратов.

И это на весь регион в течение года.

— Да. Заставить строить — опять же для каких целей? Для целей улучшения условий жизни — это одна задача. А вот для целей ликвидации ветхого и аварийного жилья — другая. Эти задачи должны решаться параллельно.

Если строить в том режиме, в котором мы строим сейчас, через несколько лет в стране будет несколько мегаполисов — и почти пустая страна. Вы же знаете, что как многоэтажным, так и коттеджным строительством у нас занимаются частные инвесторы.

Частный инвестор имеет целью своей деятельности извлечение прибыли, поэтому прибыль он может извлечь только там, где есть спрос, где он может продать. Следовательно, он идет в крупные мегаполисы, агломерации. Для того чтобы он строил на других территориях, ему необходимо создать условия.

Нужно придумать различные методы стимулирования этого инвестора, предложить ему какие-то иные механизмы получения дохода от своей деятельности, от того, что он разместит свой жилой комплекс многоэтажек или малоэтажек в том месте, где есть население с малой покупательной способностью. Ему надо дать гарантии, что жилье будет продано жителям или выкуплено муниципалитетом.

Необходимо задуматься о механизмах долгосрочного выкупа такого жилья. Потому что если государство не имеет средств и юридических оснований, для того чтобы строить жилье, оно должно создать льготы.

Нужно инвестиционно-экономическими методами стимулировать строительство: налоговыми льготами, отменой налогов, предложением неких финансово-экономических схем привлечения того или иного инвестора на не очень популярную или совсем не популярную территорию, но на которой есть население и потребность в жилье. Может быть, через создание производственных мощностей, потому что вокруг мест приложения труда родятся поселки, так как людям надо будет хотя бы где-то ночевать. Возникает социальная инфраструктура: садик, школа, поликлиника, больница, магазин. И так получается населенный пункт.

То есть стимулировать следует не только жилищников, но и промышленников. За счет всего спектра мер, которые есть у государства: налоговые льготы, компенсации, субсидии и субвенции. И долгосрочного партнерства в форме ГЧП, которое создаст гарантии для долгосрочных вложений инвесторов в те или иные проекты.


goriychev13ГОРЯЧЕВ Игорь Евгеньевич родился 21 марта 1966 года. После окончания в 1983 году Московского суворовского училища поступил в Рижское высшее военное авиационное инженерное училище.

В 1985–1986 годах — офицер Вооруженных сил.

В 1992 году с отличием окончил Московский институт коммунального хозяйства и строительства по специальности «Промышленное и гражданское строительство».

В 1999 году прошел в Московском городском институте мэрии Москвы переподготовку по программе «Государственное и муниципальное управление городом-субъектом Федерации».

В 2008 году защитил в Санкт-Петербургском университете государственной противопожарной службы МЧС России диссертацию на соискание ученой степени кандидата технических наук. Начинал в строительстве рабочим, за несколько лет прошел путь до производителя работ специализированного управления.

В 1993–2000 годах трудился в службах заказчика Мосбизнесбанка и Банка Москвы в качестве специалиста, ведущего специалиста, заместителя директора управления.

В 2000–2001 годах — заместитель директора проектно-строительной фирмы НОРД.

С июля 2001 года — директор ГУ (позднее — ГАУ) Московской области «Мособлгосэкспертиза», член коллегии Министерства строительного комплекса Московской области.

С 2013 года — президент Ассоциации экспертиз строительных проектов России.

Заслуженный строитель Московской области, строительный эксперт России. Имеет награды субъектов Федерации, ведомственные и общественные награды.

Президент Всероссийской федерации эстетической гимнастики. Женат, воспитывает сына и дочь.