Уменьшение налога в пять раз

64Рубрика | Консультация

Текст | Николай БРЫНЬ, заместитель начальника отдела налогового права компании «Юрэнерго», член палаты налоговых консультантов

Снижение налоговой нагрузки компании путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимого имущества.

В настоящее время существует абсолютно легальная возможность для организаций ощутимо снизить налоговую нагрузку по земельному налогу и налогу на имущество организаций.

Эта возможность может быть реализована путем оспаривания организацией кадастровой стоимости принадлежащих ей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества.

Уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приводит к уменьшению налоговой базы по соответствующему налогу, что способно уменьшить общую сумму налогов, уплачиваемых в бюджет.

Рассматриваемая возможность налоговой оптимизации прямо предусмотрена Налоговым кодексом РФ, а также Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Анализ статистики рассмотренных судом заявлений об оспаривании кадастровой стоимости, разрешенных в пользу заявителя за период с 2010 года по настоящее время, демонстрирует, что среднее значение показателя снижения кадастровой стоимости составляет 5,23. Следовательно, кадастровая стоимость в зависимости от обстоятельств каждого конкретного дела может быть снижена более чем в пять раз. Применительно к налогам это означает снижение суммы налогов, уплачиваемых в бюджет, более чем в пять раз в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которых была пересмотрена.

 

Сфера применения

Использование рассматриваемого способа уменьшения налоговой нагрузки возможно лишь в отношении тех налогов, по которым налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объектов. Применительно к налогам, взимаемых с организаций, это касается земельного налога и налога на имущество организаций.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость для всех земельных участков, являющихся объектами налогообложения (п. 1 ст. 390, ст. 389 НК РФ).

Для иных объектов недвижимого имущества налоговая база по налогу на имущество организаций определяется исходя из кадастровой стоимости лишь в отношении отдельных категорий объектов (п. 2 ст. 375 НК РФ). Такими объектами согласно пункту 1 статьи 378.2 НК РФ выступают:

     1) административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

     2) нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

    3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

    4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Следует отметить, что указанные категории объектов облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости, только если это предусмотрено законом субъекта Российской Федерации. При отсутствии соответствующего закона субъекта Российской Федерации налоговая база по указанным объектам определяется на основании данных бухгалтерского учета организации (п. 1 ст. 375, п. 4 ст. 376 НК РФ). В этой связи применение к ним способа налоговой оптимизации, описанного в настоящей статье, невозможно.

Таким образом, применение рассматриваемого способа уменьшения налоговой нагрузки допустимо лишь в отношении земельных участков и отдельных видов объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости.

 

Определение кадастровой стоимости на основании методов «массовой оценки»

Кадастровая стоимость земельных участков, а также иных объектов недвижимого имущества определяется профессиональными оценщиками, отобранными по конкурсу и привлеченными исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации. После проведения кадастровой оценки ее результаты утверждаются указанными органами власти, вносятся в государственный кадастр недвижимости и используются налоговыми органами в целях осуществления налогового контроля.

Нужно уточнить, что при проведении кадастровой оценки оценщики, привлеченные государственными органами, применяют методы «массовой оценки», то есть оценка производится без выезда на место, без учета конкретной информации о данном объекте недвижимого имущества, исключительно по видовым признакам, на основании общей информации об объектах этого вида, расположенных в соответствующей местности.

Кроме того, на практике оценщики, привлекаемые государственными органами, стараясь оправдать ожидания заказчиков оценки, стремятся в большей степени действовать в интересах бюджета, а отнюдь не в интересах бизнеса.

Это приводит к ситуации, при которой кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, определенная на основании методов «массовой оценки», может на порядок отличаться от реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Тем не менее такая кадастровая стоимость, определенная при помощи методов «массовой оценки», до того момента, пока она не будет оспорена и пересмотрена в установленном порядке, презюмируется в качестве действительной рыночной стоимости и служит основой для расчета налоговых обязательств организации.

 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

В настоящее время действующим законодательством для организаций предусмотрено обязательное соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора 1.

Для оспаривания организация должна обратиться с заявлением в специальную комиссию, созданную при соответствующем территориальном подразделении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

К заявлению необходимо приложить комплект документов, включающий в том числе:

     1) отчет независимого оценщика, привлеченного заявителем, о рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости;

     2) положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета требованиям законодательства и стандартам оценки.

Полный комплект документов должен формироваться профессиональным юристом, желательно имеющим опыт работы в этой сфере.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

В случае принятия комиссией отрицательного решения по вопросу о пересмотре кадастровой стоимости вопрос о пересмотре может быть поставлен перед судом.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

 

Перспективы оспаривания кадастровой стоимости

Нормы закона, предусматривающие возможность пересмотра кадастровой стоимости, определенной по методам «массовой оценки», действуют с 2010 года.

Анализ судебной практики показывает, что с 2010 года по настоящее время судами было рассмотрено более 5000 исков по делам о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с его рыночной стоимостью. К тому же значительное количество дел указанной категории было рассмотрено комиссиями при Росреестре.

Изучение обстоятельств дел, рассмотренных судом, свидетельствует о том, что компаниям зачастую удается снизить кадастровую стоимость, определенную по методу «массовой оценки», в несколько раз.

Так, при рассмотрении дела №А27-16438/2012 арбитражный суд установил, что кадастровая стоимость трех земельных участков, определенная по методу «массовой оценки», превышает рыночную стоимость в 19,5 раз, в 22,8 раза, в 25,3 раза (по каждому земельному участку), и это послужило основанием для снижения судом кадастровой стоимости участка до уровня его реальной рыночной стоимости и для существенного снижения налоговых обязательств организации по земельному налогу.

Другим примером может служить дело №А42-618/2014, по итогам рассмотрения которого компании удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка в 20,1 раза 2.

Общий анализ судебных решений показал, что не менее 70% дел об оспаривании кадастровой стоимости, рассматриваемых в судах и в административном порядке, разрешается в пользу заявителей.

Указанные обстоятельства позволяют утверждать, что в настоящее время перспективы успешного оспаривания кадастровой стоимости весьма велики.

С 1 января 2014 года во многих субъектах Российской Федерации, включая Москву, налоговая база по отдельным категориям объектов недвижимости рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, в том числе это касается административно-деловых, торговых, офисных центров и помещений в них. Указанные объекты обладают высокой рыночной стоимостью. Установление государством данного способа определения налоговой базы неизбежно приведет к тому, что кадастровая стоимость этих объектов, определенная методами «массовой оценки», будет значительно превышать их реальную рыночную стоимость, а это может способствовать неоправданному увеличению налоговой нагрузки компании.

Исправит ситуацию оспаривание кадастровой стоимости, которое в настоящее время является весьма распространенным и, что немаловажно, легальным способом защиты интересов бизнеса в отношениях с органами государственной власти.

Обращаем внимание на то, что промедление с оспариванием кадастровой стоимости не позволит организации требовать пересчета налога в предыдущих налоговых периодах, даже если кадастровая стоимость объекта, применяемая в прошлых налоговых периодах, будет впоследствии признана недостоверной.

При намерении оспаривать кадастровую стоимость следует максимально педантично подойти к формированию комплекта документов, привлечь к этому процессу опытных юристов, специализирующихся в этом вопросе, так как наибольшее количество отказов вызвано следующими причинами: представление неполного комплекта документов, ненадлежащее оформление отчета оценщика, а также иных документов, несоблюдение порядка оспаривания, в том числе неправильно сформулированные исковые требования.

Привлекать юристов к процессу пересмотра кадастровой стоимости лучше еще на стадии составления задания на оценку привлеченному независимому оценщику.

Следует отметить, что оспаривание кадастровой стоимости способно помочь организации сэкономить и в ряде иных случаев. В частности, оспаривание кадастровой стоимости может служить способом уменьшения размера арендной платы при аренде у государства земельного участка или недвижимого имущества, в случае если размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости арендуемого имущества. Б

 


1 Указанный порядок действует с июля 2014 года. Ранее соблюдение досудебного порядка не являлось обязательным. Кадастровая стоимость могла быть оспорена организацией по ее выбору в комиссии при Росреестре или в суде.

2 Указанное дело рассмотрено Верховным судом РФ в декабре 2014 года Верховный суд РФ не выявил существенных нарушений законодательства, допущенных при рассмотрении дела (определение Верховного суда РФ от 26.12.2014 №307-ЭС14-6106).