Татьяна ПОДБЕРЕЦКАЯ: проблема не в управляющих компаниях, а в дурацких законах, которые регулируют сегодня сферу ЖКХ
Рубрика | ЖКХ
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН
Генеральный директор московской управляющей компании «Прометей», наш постоянный комментатор по теме ЖКХ (См. интервью с Т.Г. Подберецкой в №№2/2014, 4/2013, 10/2012, 7/2012) Татьяна Подберецкая — один из ведущих российских экспертов в области управления жилой недвижимостью и развития жилищно-коммунального хозяйства.
Мы беседовали с ней о той ситуации, которая складывается на рынке ЖКХ сегодня — в преддверии лицензирования управляющих организаций.
— Татьяна Георгиевна, председатель Правительства России Дмитрий Анатольевич Медведев на недавнем совещании говорил о росте неплатежей за коммунальные услуги…
— Причин роста неплатежей несколько. Разумеется, это снижение реальных доходов населения в условиях инфляции. Плюс масса неурегулированных в законодательстве и на практике вопросов, касающихся установления и расчета платежей.
Люди не понимают, за что они платят. Очень часто они готовы платить, причем как раз малообеспеченные слои платят за услуги ЖКХ исправно — не платят в основном обеспеченные, которые умеют и могут воспользоваться разными лазейками.
Возьмем, например, общедомовые нужды. Если вы откроете формулу, как они рассчитываются, вы в ней утонете. Хотя, казалось бы, чего проще: показания расходов по дому — 300 кубов воды. Вычли то, что потребили по квартирам — на основании приборов учета. Осталось 12 кубов — на уборку подъезда и полив газонов. Эти 12 кубов пропорционально делятся между всеми жильцами. То же самое по электроэнергии… Но у нас в стране не принято искать легкие пути.
Кроме того, в некоторых регионах выставляют счета для сборов за капитальный ремонт отдельной платежкой. Люди не понимают, куда идут эти деньги, на что. Капитальный ремонт сделают когда — через год или через 10 лет?
Конечно, за капремонт в аварийном доме, который пройдет неизвестно в какие сроки, никто не станет платить. Не будут платить и неведомым организациям, которые создаются для аккумулирования средств на капремонт…
— Сегодня УК объявляют ответственными за очередной кризис неплатежей в ЖКХ…
— Давайте разберемся. Деньги за коммунальные услуги на счета УК напрямую не поступают: УК вообще исключены из системы расчетов и контроля за финансовыми средствами. Расчетные центры производят начисления платежей потребителям, средства либо через расчетные центры, либо через транзитные банковские счета поступают напрямую на счета поставщиков ресурсов. При этом за неплатежи населения перед поставщиками ресурсов отвечает УК. Обвинения УК в неплатежах населения — это фактически обвинения третьей стороны, которая не работает с деньгами собственников, даже не может получить из ЕИРЦ информацию по этим платежам…
Сегодня сфера ЖКХ парализована коллизией между гражданским и жилищным законодательством. На основании ГК управляющие организации выступают в отношениях с водоканалами, теплоснабжающими и некоторыми другими коммунальными организациями как потребитель услуг. В соответствии с ГК и в рамках договоров поставки энергоресурсов УК обязаны производить 100%-ную оплату суммы за поставленные ресурсы до 20-го числа каждого месяца.
В соответствии с 354-м постановлением правительства жители могут получать рассрочку при внесении платежей за жилищные и коммунальные услуги (при этом коммунальные услуги составляют до 70–75% от общей суммы платежа). За чей счет рассрочка? За счет УК. При этом УК рассрочка со стороны поставщика ресурсов не предоставляется.
Далее. Оплата за теплоснабжение предъявляется в отопительный период по факту поставки тепловой энергии для нужд отопления. Отопительный период — в среднем семь месяцев. На дату окончания отопительного периода УК обязана в полном объеме расплатиться за поставленные ресурсы, то есть оплата должна производиться по 1/7.
А в соответствии с правилами, утвержденными 354-м постановлением Правительства РФ, потребителям (жителям) предоставлено право оплачивать услуги теплоснабжения по 1/12.
— И платят не все…
— Вот именно. Платежи населения не могут быть 100%-ными — есть неплательщики. А управляющие организации, во-первых, не получают своевременной информации о задолженности от ЕИРЦ, во-вторых, не имеют ресурсов, для того чтобы эту задолженность истребовать. Ведь доплаты за сбор задолженности от ресурсоснабжающих организаций (РСО) они не получают, так как сами по договору поставки ресурсов, заключенному на основании ГК РФ, являются абонентами (потребителями) услуг. Фактически они работают на ресурсоснабжающие организации агентами по сбору задолженности бесплатно.
Но продолжу рассказ о проблемах с оплатой за тепло. В этом году обещают холодную зиму. Но МФЦ будут рассчитывать тепло для граждан по прошлому году, когда зима была нехолодная. А МОЭК — выставлять управляющим организациям счета по текущему году. В результате разницы между начислениями населению и предъявленными счетами на оплату тепла поставщиками услуг возникнет большое расхождение! Покрывать разницу обязаны УК. Сколько управляющих организаций обанкротится по весне?..
Согласно 354-му постановлению (в трактовке РСО), если в доме нет приборов учета тепла, нужно расплачиваться по нормативам потребления без учета данных приборов учета на ЦТП. Оказывается, приборы на ЦТП теперь — «для статистики». Оплата — по нормативам потребления, а по ним оплата может быть на 50% больше, чем по показаниям приборов учета ЦТП.
Теперь о воде. Если в той или иной квартире нет прибора учета воды и житель там прописан один, он имеет право сегодня платить по нормативу. 354-м постановлением Правительства предусмотрен порядок оплаты по количеству фактически проживающих, а не зарегистрированных, а как установить их число? Разницу обязана выплачивать УК.
При этом в Москве есть четкое указание не начислять жителю более 15% от норматива потребления независимо от того, сколько он потребил воды и что расход подтвержден показанием квартирного прибора учета.
Итак, за любые два месяца «в плановом порядке» возникает задолженность УК перед поставщиками услуг, и ресурсоснабжающая организация вправе истребовать эту задолженность в судебном порядке. Сделает она это или нет — ее добрая воля.
Если сделает, у УК будут заблокированы счета, суммы по исполнительному листу станут списываться со счетов управляющей организации в безакцептном порядке. При этом с управляющей компании еще и возьмут деньги… за пользование чужими средствами на основании ГК. А поскольку с весны вводится лицензирование управляющих организаций, жилищная инспекция субъекта Федерации, которая будет выдавать лицензии, получит право на основании задолженности отзывать лицензию.
По иску поставщика услуги УК можно в любой момент объявить несостоятельной, поставить внешнего управляющего, и фирме выкатят штраф 500 тыс., чтобы не убежала и продолжала работать без денег и без лицензии. Одна из известных мне компаний как раз попала в такую ситуацию.
На одном из домов в течение года сменились три управляющие компании. Жители дома аккуратно в рамках четырехсторонних договоров платили в МОЭК. Но всем трем УК предъявили иски о недоплате, и судом исковые требования удовлетворены. При этом актов сверки не производилось, ничего не подтверждено…
Деньги от жителей в МОЭК на самом деле поступили, правда, не в полном объеме — недостача 94 тыс. рублей из-за недоплаты жителей. Однако потом МОЭК получила с управляющих компаний все, что было начислено в рамках договора теплоснабжения, еще раз в полном объеме.
Жилищное законодательство: постановление Правительства №354 предусматривает порядок оплаты за поставленные энергоресурсы через ЕИРЦ напрямую поставщикам в счет оплаты управляющей компании за энергоресурсы. То есть деньги за энергоресурсы ходят мимо счетов управляющей компании — напрямую поставщикам, на счета УК они не заходят. Взаимодействие осуществляется по многосторонним договорам, одной из сторон является поставщик энергоресурсов.
— Четырехсторонние договоры?
— В Москве — да. Обратите внимание: данные договоры заключаются в рамках Жилищного, а не Гражданского кодекса. Обязательства по ЖК и ГК плохо между собой увязаны. В связи с чем в судах управляющим компаниям говорят: «Какой-такой четырехсторонний договор? С ГК он как сочетается?». Если оплата произведена не со счета УК, а через транзитный счет банка, оплаченные суммы в расчет судами не берутся.
Нам говорят на самом высоком уровне: «Проблемы из-за того, что управляющие организации воруют!». Наверное, есть те, кто ворует. Но бόльшая их часть не может своровать в принципе.
Из чего состоит коммунальный платеж? Допустим, вы платите порядка 3000 рублей. Из них приблизительно тысяча — это техобслуживание. Примерно 12% — обслуживание лифтов, 40% — электроэнергия, вывоз мусора. И при наличии дотаций только около 5–6 рублей с одного многоквартирного дома остается в распоряжении управляющей организации, включая услуги уборщицы, слесаря, все что нужно для эксплуатации и ремонта общего имущества. С 2,5 тыс. м2 на эксплуатацию остается всего-навсего сумма порядка 3000 рублей!
— Однако есть еще выполнение работ для собственников по их заказу?
— Здесь тоже все крайне зарегулировано. С нас требуют выполнять работы строго на ту сумму, которая взята с жителей. Например, выделено 13 копеек. Выполнить работу за 12 копеек, то есть сэкономить, нельзя. Эту одну копейку вы обязаны собственнику вернуть. Но УК же должны получать свой процент! Если они сэкономили, привлекли инвестиции, почему они не имеют права оставить деньги себе?
Управляющие организации фактически вынуждают работать как бесприбыльные, социальные организации. Однако возникают проблемы с налоговой, если они не показывают прибыли. Куда не кинь, везде клин…
— В Москве управляющие организации получают дотации за разницу в тарифах для населения…
— Да, во-первых, не все: «Кому хотим, тому дадим». Многие компании никак не могут добиться получения дотаций, которые по закону положены жителям наших домов, хотя все документы оформлены и в полном порядке. Такова воля местной власти — не платить неугодным. Во-вторых, от дотаций для УК больше мороки и проверок, чем пользы. На мой взгляд, дотации должны платиться непосредственно гражданам.
Резюмирую: УК назначены крайними, не они виновники проблем в ЖКХ. Гораздо больше виноваты поставщики ресурсов, которые обдирают и граждан, и управляющие компании, и еще городские и региональные бюджеты — получают от них колоссальные дотации. А также ЕИРЦ, которые контролируют ситуацию, но не предоставляют информацию участникам рынка.
Фундаментальная же причина кризиса в российском ЖКХ — в неадекватном законодательстве, которое регулирует сегодня сферу ЖКХ. Принято очень много законов и подзаконных актов, которые не проработаны с профессиональным сообществом. Прямо скажу: принято в интересах монополистов и олигархических групп, стоящих за ними.
Законодательство не способствует нормальному развитию сферы ЖКХ. Сфера эта сегодня крайне рискованная и для коммерческой деятельности, и для инвестиций — притом, что по количеству денег, которые в ней аккумулированы, огромна. Это один из самых крупных рынков в стране.
— В России с весны вводится лицензирование управляющих организаций…
— Я оцениваю этот шаг крайне негативно.
Какой смысл в лицензировании? Например, вы — собственник жилья, вы выбрали мою компанию управлять вашей жилой недвижимостью, хотите с ней работать. Какая еще лицензия?
Но жилинспекция, которая теперь отвечает и за лицензирование, навязывает свою волю собственникам: «Нет, вы имеете право работать только с теми компаниями, которые мы пролицензировали». То есть с придворными компаниями местных властей или теми, кого они держат на крючке, получая взятки. От всех остальных рынок попытаются очистить.
Каков предмет лицензирования? Управление жилой недвижимостью, как и нежилой, — это вид менеджмента: экономика объекта недвижимости, правоотношения между жильцами по поводу совместного имущества, управление инженерными системами, энергетикой, состоянием здания, заказ услуг у подрядчиков или выполнение тех или иных работ собственными силами. Управление как таковое не может лицензироваться в принципе.
— Могут лицензироваться как раз некоторые виды эксплуатационной деятельности, связанные с промышленной безопасностью…
— Совершенно верно. Но эксплуатационная деятельность лицензированию сегодня не подлежит. Больше того, лифты, например, выведены из категории особо опасных объектов, и ими теперь может заниматься кто угодно.
Лицензировать УК будут жилищные инспекции субъектов Федерации. Раньше с этими инспекциями у нас имелись, скорее, партнерские отношения — они оценивали техническое состояние домов. Больше того, мы их привлекали в союзники, чтобы тот или иной дом включить в кадастр первоочередных для капитального ремонта. Теперь жилинспекции превращаются в церберов, контролеров управляющих компаний.
Например, введены штрафы «за некорректную информацию». За информационную ошибку на сайте, чисто техническую, выписывается штраф 350 тыс. рублей! При этом фактически 350 тыс. забираются из содержания дома.
На мой взгляд, лицензирование УК — это инструмент передела рынка, и больше ничего. Ведь лицензии можно будет в любой момент отозвать. При нынешних условиях лицензирования банкротиться станет каждая вторая управляющая организация.
Это возвращение к системе полного контроля за управляющими организациями со стороны местных властей и ликвидация частного сектора как такового.
— Назад в СССР?
— Увы, да. Происходит огосударствление, ликвидация рынка в сфере ЖКХ. Первый крупный шаг в этом направлении — ГБУ «Жилищник», созданные в Москве. Сей «передовой» опыт, к сожалению, перенимается и другими регионами.
Эти ГБУ выступают и как ремонтно-эксплуатационные организации, и как управляющие. Дома фактически вынуждают переходить под ГБУ «Жилищник» — предписано в каждом муниципальном районе передать им по 100 домов. Мнение собственников квартир никого не интересует. Слава Богу, пока «Жилищники» сами не готовы забрать под свое крыло все дома — хотя бы какие-то крохи остаются для рынка.
ГБУ «Жилищник» — это очередная сверхзатратная афера Правительства Москвы. Иначе назвать не могу. При обслуживании 800 тыс. м2 зарплата персонала в месяц в среднем 30 млн рублей. Это не считая затрат на содержание техники, размещение персонала из регионов, добавьте сюда содержание ГУИСов — 600 млн рублей, содержание РКЦ, дотации из городского бюджета ресурсоснабжающим организациям… Никакого бюджета, даже бюджета такого мегаполиса, как Москва, не хватит на подобную расточительность.
Во второй половине 90-х годов в Москве сложилась совершенно нормальная система: государственные дирекции по эксплуатации зданий (потому что здания являлись еще государственными, приватизация не была завершена) и РЭУ. Требовалось постепенно двигаться к формированию двух секторов рынка — управления недвижимостью и ее эксплуатационного обслуживания и ремонта.
Но, вместо того чтобы развивать эту систему, все было сломано и скомкано — мы оказались у разбитого корыта. С тех пор ситуация усугублялась с каждым годом.
— Какова реакция рынка управляющих компаний на происходящее?
— Многие собственники многоквартирных домов подумывают о переходе на так называемое непосредственное управление, когда каждый житель заключает прямой договор с поставщиком коммунальных услуг или дает доверенность УК, которая раньше работала на доме, на заключение такого договора от его имени. Управляющие компании массово меняют род деятельности — они берут на себя ответственность только за эксплуатацию и технический ремонт.
При такой схеме коммунальную услугу будет оплачивать непосредственно собственник квартиры Иванов, непосредственно собственник квартиры Петров, а если он не платит, уже ресурсоснабжающая организация должна с ним разбираться. Выселить неплательщика невозможно, потому что право на жилье защищено Конституцией, а право собственности — той же Конституцией и ГК. Частные фирмы могут помочь поставщикам услуг в сборе платежей, но только на возмездной основе.
По сути, сектор управляющих компаний, то есть компаний, которые работают с объектами недвижимости в целях повышения их капитализации, прекращает существование в жилищном секторе. Если дело так пойдет и дальше, через непродолжительное время в сфере ЖКХ наступит разруха — в нормальном состоянии останутся разве что дома с небумажными ТСЖ.
— А как выстроена система ЖКХ за границей?
— Там все намного проще. Например в свете поставки коммунальных услуг. Возьмем, к примеру, Германию. Во-первых, владельцев зданий больше, чем владельцев отдельных квартир. В каких-то домах есть счетчики воды и тепла, в каких-то нет — по усмотрению собственника или собственников. Созданы сервисные центры для работы с потребителями и поставщиками по расчету коммунальных услуг. Функционируют они по договору с поставщиками услуг.
Сервисные центры обычно централизованно закупают услуги для дальнейшей реализации. При заключении договоров с РСО они получают необходимый дисконт, который позволяет предоставлять скидки добросовестным плательщикам, так называемым вип-клиентам. Как правило, расчет оплаты производится и платят по среднему значению за метр, а потом сумма корректируется исходя из факта потребления (того, что потреблено фактически). При этом собственники или арендаторы квартир очень экономят воду, тепло, электричество и газ, потому что ресурсы достаточно дорогие.
Во Франции другая система. Там в каждом подъезде есть консьерж, который ведет компьютерный учет ресурсов, потребленных собственниками/арендаторами квартир, и общеподъездного потребления. И на основании этих расчетов производятся платежи…
— Но вернемся в Россию. Печальная ситуация, какую вы описали, во всех регионах?
— К сожалению, да. Пока, слава Богу, кроме Республики Крым и Севастополя. Там все на уровне советских времен. Люди производят оплату по счетчикам, в каждую организацию отдельно.
И надо очень взвешенно подходить к внедрению наших «новаций». Как бы не навредить. Однако лихие руководители собрались «навести порядок» и там. У меня квартира, бизнес в Севастополе. Что там происходит, я знаю не понаслышке.
Приехал в город замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис и говорит: «Будем лицензировать управляющие компании!». А что лицензировать, если УК там нет как таковых? Там есть РЭПы — как в советское время. Губернатор Сергей Иванович Меняйло принял решение создать крупную государственную управляющую организацию в городе Севастополе. При встрече я его старалась переубедить: «ЖКХ, как и всему городу, нужны инвестиции, а инвестиции придут только за частным бизнесом».
В Крыму и Севастополе пока еще украинская система управления в ЖКХ — во многих отношениях она более прогрессивная, чем наша. Там, например, есть понятие коммунального объекта. Это сам дом и участок, на котором он стоит, то есть общее имущество, что у нас до настоящего времени не определено. При этом все квартиры и коммунальные объекты давным-давно приватизированы.
Дальше г-н Чибис говорит: «Будем поднимать плату за ЖКХ, потому что она слишком низкая». А я утверждаю, что это не так. Нужно же учитывать географические особенности расположения города. Севастополь — город, где в декабре может быть температура до +20. Город укрыт горами — там почти всегда тепло. Соответственно, затрат на отопление мало. Дома в основном малоэтажные, лифтов почти нет. С какой стати увеличивать плату?
Тем более дома, как правило, старые, нуждаются в реконструкции. В городе остро необходимо новое строительство жилья — и частного, и арендного, в том числе для моряков.
Однако сегодня рынок недвижимости Севастополя и Крыма находится в стагнации, требуется полная инвентаризация территорий, объектов, потому что вся документация на объекты осталась на Украине. Инвентаризация земельных ресурсов и объектов недвижимости в Крыму и Севастополе позволит создать условия для привлечения частного капитала.
Сейчас Российская Федерация готова инвестировать средства в Севастополь и Крым. К инвестированию нужно привлекать частный бизнес — строительный и бизнес в сфере ЖКХ. Он не позволит бесцельно транжирить деньги.
Уверена, что в Крыму и Севастополе можно создать экономически обоснованную, социально направленную, эффективную систему управления ЖКХ, используя лучшие мировые и российские практики развития ЖКХ и учитывая все ошибки, допущенные в процессе реформирования отрасли на территории нашей страны, сформировать наилучшую модель управления, чтобы потом ее постепенно распространить на всю Россию. Б
Подберецкая Татьяна Георгиевна связала свою жизнь с ЖКХ в 1990 году. До этого была начальником геологических экспедиций и работала в основном за рубежом — в Иране, Ираке.
К моменту развала Советского Союза решила осесть на родине и искала работу со стабильным графиком рядом с домом.
Так стала главным инженером РЭУ. В 1997-м возглавила дирекцию единого заказчика «Преображенское» (ныне ГУП «Управляющая компания «Преображенское»), где работала до 10 января 2005 года.
На сегодняшний день — генеральный директор ООО «УК Прометей».
Татьяна Георгиевна имеет звания заслуженного строителя России, почетного строителя Москвы. Она член-корреспондент Академии жилищно-коммунального хозяйства. Входит в экспертный совет рабочей группы Государственной думы по реформированию сфер ЖКХ, строительства и энергетики. Является экспертом Центра развития предпринимательства города Москвы при Правительстве Москвы. Лауреат премий «Россиянин года–2006», «Женщина — директор года–2005», «Национальное величие–2011».