Марат ХУСНУЛЛИН: все в Москве хотят строить жилье — это самый высокодоходный бизнес
Рубрика | Главная тема
Текст | Николай ПЕТРОВ
Вице-мэр Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства — руководитель Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы — о достижениях и проблемах столичного стройкомплекса.
Говоря об основных достижениях строительного комплекса Москвы, Марат Хуснуллин отметил, что по объемам транспортного строительства, например, столица вполне способна составить конкуренцию китайским мегаполисам: уже в 2015–2016 годах Москва намерена сравниться с Гонконгом и Шанхаем по объемам строительства метро и железнодорожных объектов. По итогам первого квартала 2014 года в Москве зафиксирован рекордный по сравнению с аналогичными периодами последних пяти лет ввод недвижимости — около 2 млн кв.м. Это более чем на 20% превосходит аналогичный период прошлого года, когда было сдано 1,55 млн кв.м, и в 2,7 раза превышает показатели первого квартала 2012 года, когда было введено 0,719 млн кв.м.
В целом по году Правительство Москвы рассчитывает сохранить и даже немного увеличить прошлогодний результат, когда в эксплуатацию сдали порядка 8,6 млн кв.м недвижимости. При этом вложения в основной капитал города превысили докризисный уровень.
На сегодня оформлено разрешение на строительство примерно 42 млн кв.м площадей различного назначения. Кроме того, Градостроительно-земельная комиссия одобрила инвестиционных проектов на 90 млн кв.м. Это уже понятные объемы строительства на ближайшие годы, и у нас есть все основания полагать, что планы эти вполне реализуемы. Никто из инвесторов от своих проектов не отказывается, а проблемы, с которыми они сталкиваются, решаемы. К тому же в Москве есть как минимум 35 компаний, заявляющих о своей готовности строить по миллиону квадратных метров в год. По числу объектов капитального строительства Москва входит в десятку мировых лидеров, обгоняя и Нью-Йорк, и Гонконг, и Шанхай.
В первую очередь власти ориентируют инвестора на те объекты, которые необходимы нашему городу, в которых у москвичей есть потребность. Не секрет, что все в Москве хотят строить жилье — это самый высокодоходный бизнес. В то же время городу нужно, чтобы инвестор не просто построил жилую недвижимость, но и обеспечил ее необходимыми объектами социальной инфраструктуры. Ведь люди, которые будут проживать в этих домах, должны иметь в шаговой доступности и детский сад, и школу, и поликлинику, и условия для занятий физкультурой и спортом. Только тогда можно говорить о жизни в действительно комфортном городе. Учитывается и транспортная доступность участков, планируемых к застройке: если транспортная инфраструктура не развита или развита недостаточно, то инвестору предлагают поучаствовать в развитии и этого направления.
Со стороны большинства инвесторов наблюдается полное понимание и принятие такого комплексного подхода новой градостроительной политики Москвы, и они охотно участвуют в реализации подобных проектов. Достаточно большой интерес девелоперы проявляют к офисам класса «А». Мы также заинтересованы привлекать инвесторов к реализации одного из крупнейших градостроительных проектов столицы — реновации промзон. В последнее время промзоны стали застраиваться очень активно. При этом опять-таки соблюдается не только коммерческий интерес инвестора, но и в первую очередь интересы города, а именно потребность планируемого к реновации района промзоны в тех или иных объектах социальной инфраструктуры. Если есть дефицит, инвестор должен это учесть, построить их и передать в управление городу. Например, инвестор-застройщик одного из участков промзоны «Полуостров ЗИЛ» возводит там не только жилье, но и шесть детских садов, которые передаст городу.
Еще одно перспективное направление — привлечение инвестиций в транспортную инфраструктуру. Как известно, развитая транспортная инфраструктура любого города — одна из важнейших составляющих комфортной городской среды. Для такого мегаполиса, как Москва, развитие транспортной инфраструктуры актуально вдвойне, ведь не секрет, что город перегружен автомобилями, число которых с каждым годом растет, и из-за одновременных потоков транспорта в центр и обратно город фактически останавливается. Чтобы разгрузить транспортные артерии, создать людям комфортные условия жизни в большом городе, мы, как известно, не только строим новые дороги (одним этим в Москве не обойтись), но в первую очередь делаем упор на развитие общественного транспорта, а это организация и отдельных для него автомобильных полос на трассах, и скоростных трамвайных линий, и, разумеется, дальнейшее развитие метро.
В свою очередь, и инвесторы прекрасно понимают, что удобные подъездные пути, развязки, не говоря о станциях метро, существенно поднимают рентабельность их коммерческих проектов. Сейчас мы рассматриваем сразу несколько предложений от застройщиков, выразивших желание вложить значительные средства в такие проекты. В первую очередь на территории Новой Москвы. Подписаны соглашения с китайскими компаниями, готовыми инвестировать в нашу транспортную инфраструктуру. В целом структура инвестиций в строительной отрасли меняется с учетом интересов города.
Подписано соглашение о сотрудничестве с Китаем. Речь идет о строительстве еще одной линии метрополитена в Новой Москве. Один участок, являющийся продолжением Сокольнической ветки, там уже строится. Станции «Румянцево» и «Саларьево» планируем сдать в эксплуатацию до конца этого года.
Но для опережающего развития присоединенных территорий одной ветки метро мало. Надо активизировать застройку административно-делового центра в Коммунарке: этот центр станет одной из крупнейших «точек роста» на территории Новой Москвы — с большим количеством офисных площадей, а соответственно, и рабочих мест. И важно, чтобы люди, которые будут там работать, не тратили массу времени на дорогу утром от дома до офиса, а вечером — в обратном направлении. Поэтому мы поставили задачу обеспечить территорию АДЦ в Коммунарке удобной транспортной инфраструктурой, а именно внеуличным скоростным транспортом.
Новая линия метро, строительство которой выразили готовность проинвестировать китайские компании, будет начинаться от Третьего пересадочного контура в районе улицы Новаторов и заканчиваться в Коммунарке, как раз в районе административно-делового центра. Ее протяженность — порядка 15 километров, там предусмотрены от шести до восьми станций и депо.
Стоимость ветки ориентировочно оценивается в $2 млрд. В качестве компенсации мы разрешим китайским партнерам построить на присоединенных территориях 2 млн кв.м различной недвижимости — жилой и коммерческой. Ее продажная стоимость на рынке может составить $5–7 млрд.
Основная задача, которую мы решаем, стимулируя градостроительный потенциал промзон, — создание новых «точек роста», что полностью соответствует выбранному нами курсу на полицентрическое развитие Москвы. Строительство большого количества недвижимости в промзонах даст дополнительные доходы в столичный бюджет, что, в свою очередь, позволит увеличить и расходы на выполнение социально значимых городских программ. Главный принцип, которым мы руководствуемся, — принцип сбалансированного развития территории: это значит, что строительство жилья на этих территориях должно сопровождаться возведением одновременно достаточного количества нежилой недвижимости для обеспечения потенциальных жителей рабочими местами.
Большое значение, как я уже говорил, придается строительству объектов социальной инфраструктуры: невозможно возвести в промзоне жилой квартал, не построив при этом в шаговой доступности детский сад, школу, поликлинику… И, конечно же, промзона не сможет превратиться в полноценную и притягательную для жителей и гостей Москвы «точку роста», если не обеспечить ее комфортную транспортную доступность. Поэтому мы привлекаем инвесторов и к строительству объектов транспортной инфраструктуры. Только в прошлом году на территориях промзон было построено 1,3 млн кв.м недвижимости различного назначения. Столько же, а то и больше, предполагается сдать и в 2014 году. Из крупных проектов редевелопмента промзон помимо ЗИЛа могу назвать «Серп и молот», где реорганизации подлежат 58 из 87 га.
Территорию планируется превратить в комфортный городской квартал с необходимой инфраструктурой: жилыми домами, апартаментами, объектами социальной инфраструктуры, паркингом, коммерческими площадями, общественно-деловым центром, зелеными зонами и офисными зданиями нового поколения. Лет через десять здесь смогут проживать около 20 тыс. человек и работать более 16 тысяч. Вообще юго-восток и восток города выбраны в качестве экспериментальной площадки, на которой мы хотим отработать новые подходы к реорганизации промышленных зон с участием нескольких собственников. Помимо «Серпа и молота» в качестве пилотных проектов будут реализовываться промзоны «Грайвороново», «Южный порт», «Волгоградский проспект», «Карачарово», «Соколиная Гора», «Прожектор» и т.д. В высокой степени готовности находятся также проекты по Нагатинскому Затону и реконструкции Рижского железнодорожного двора. Известно, что существуют планы по созданию Арт-квартала на правом берегу реки Яузы, там, где промышленные объекты уже частично используются под галереи, выставочные залы и т.д.
Проработкой проекта совместно с Департаментом культуры активно занимается Москомархитектура. Он охватывает очень большие по площади территории — более 500 га, 30% из которых занимают промзоны, 50% — жилой фонд и около 20% — офисная застройка. Идея состоит в том, чтобы соединить общественными пространствами и новыми транспортными коридорами уже существующие там творческие объединения, в частности «Винзавод», Artplay, ArtHouse, и стимулировать инвесторов к развитию новых проектов, вписывающихся в идеологию Арт-квартала.
Присоединенные территории сейчас развиваются очень динамично. Поначалу мы сдерживали активность девелоперов, так как должны были проанализировать градостроительную документацию, выданную областными властями, и посмотреть, кто, что и в каких объемах собирается там строить. Сегодня эта ревизия практически завершена, проекты планировок стали более сбалансированными за счет дополнительных объектов транспортной и социальной инфраструктуры, и строительство ведется полным ходом. Только за прошлый год здесь введено более 2 млн кв.м недвижимости и организовано 30 тыс. рабочих мест. До конца текущего года планируется ввод 2,45 млн кв.м недвижимости (более 1,5 млн кв.м из которой составит жилье) и организация около 40 тыс. новых рабочих мест. Новая Москва обеспечит потенциал развития столицы на ближайшие тридцать лет.
Объем вложений в Новую Москву — около 7 трлн рублей в течение ближайших тридцати лет. Одна лишь программа развития транспортной инфраструктуры новых территорий предусматривает строительство 2 тыс. км новых дорог, трех веток метро, а также реконструкцию Киевского и Курского направлений железной дороги и Большого кольца МЖД, оценивается в триллион рублей. Причем мы рассчитываем, что все перечисленные проекты будут реализованы в течение первых пятнадцати лет, чтобы транспортные проблемы не сдерживали другие направления. В целом на присоединенных территориях планируется построить около 100 млн кв.м недвижимости, а также создать 1 млн рабочих мест на 1,5 млн населения.
В старой Москве потенциал жилищного строительства сдерживается из-за дефицита земельных ресурсов. В этой связи важное направление — расселение из пятиэтажек сносимых серий. Основная часть домов будет расселена до конца 2015 года. На 2016 год, по предварительным прикидкам, перейдут около сорока домов, но мы постараемся по максимуму снизить эту цифру.
Программа сноса домов первого периода индустриального домостроения некоторое время находилась в подвешенном состоянии из-за проблем с инвестконтрактами и земельным законодательством. Но благодаря принятому решению завершить программу сноса за счет городского бюджета сейчас уже набран хороший темп, позволяющий говорить о том, что намеченные планы будут выполнены в срок.
На сегодняшний день в Москве демонтировано 1453 дома так называемых сносимых серий из 1722 аналогичных домов, имевшихся на момент начала реализации программы. Осталось снести 269 пятиэтажек, из которых 31 — в САО, 64 — в СВАО, 17 — в ВАО, 5 — в ЮВАО, 38 — в ЮЗАО, 83 — в ЗАО, 31 — в СЗАО. В Восточном и Юго-Восточном округах снос, по нашим расчетам, может завершиться до конца года.
Важное направление — подготовка столицы к чемпионату мира по футболу. Та программа, которую город реализует к чемпионату мира, превратит Москву в один из первых мегаполисов мира по количеству первоклассных полей. Реконструкция «Лужников» даст нам 81 тыс. посадочных мест, и это стадион мирового уровня. «Спартак», открытие которого запланировано в третьем квартале текущего года, — это 42 тыс. зрительских мест: тоже объект мирового уровня. Обе площадки примут чемпионат мира по футболу 2018 года. По плану закончить все работы по реконструкции мы должны в мае 2017 года, однако строители надеются справиться и раньше, чтобы было больше времени на детальную проверку стадиона до начала чемпионата мира по футболу. Кроме того, в 2015 году мы планируем ввести в эксплуатацию спорткомплекс ЦСКА, а в 2017 году — «Динамо», и, хотя данные объекты не задействованы в матчах чемпионата мира, по качеству и вместимости они будут соответствовать турнирам первого уровня. Плюс мы строим десять тренировочных полей, два из которых уже готовы.
Значимый проект — квартал «Парк Легенд» на территории ЗИЛа. Это один из крупнейших и уникальный в своем роде объект. В мире не так много спортивных сооружений, где под одной крышей находятся сразу три ледовые арены, как будет в спорткомплексе «Арена Легенд», являющемся частью квартала «Парк Легенд». Кроме того, в «Парке Легенд» запланированы комплекс водных развлечений с Центром синхронного плавания, футбольное поле. При строительстве комплекса использовались современные энергосберегающие технологии, объединившие системы замораживания льда, отопления и подогрева воды в бассейне. Основные работы по ледовой арене мы рассчитываем завершить уже до конца этого года. Б
По материалам пресс-службы Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы