Ирина ПОСТАВНИЧЕВА: пора менять саму модель функционирования российской строительной отрасли
Рубрика | Босс номера
Текст | Марина ЖУКОВА
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН, Лев Верхотин
Генеральный директор компании «ТехноСтройОлимп» — о наиболее актуальных проблемах развития строительной индустрии России.
— Ирина Владимировна, как обеспечить рост в строительном секторе в 2014 году и на каком уровне? Ведь строительная индустрия — локомотив роста всей экономики…
— Оценивать уровень роста отрасли в макроэкономическом масштабе — это, скорее, прерогатива экономистов. Пока лишь можно говорить о проблемах и задачах, решение которых, на мой взгляд, могло бы изменить ситуацию к лучшему.
Ведь, несмотря на поставленные Правительством России задачи по повышению объемов ввода жилья, в строительной отрасли с начала 2014 года фактически наблюдается стагнация. К сожалению, такая ситуация была закономерна и прогнозируема. Более того, когда уже идет речь о привлечении китайских подрядчиков для увеличения темпов массового жилищного строительства, очевидно, пора менять саму модель функционирования российской строительной отрасли.
Если говорить о первоочередных стратегических задачах отрасли — это упорядочение нормативной и технической базы строительства, устранение административных барьеров и коррупционных схем на местном уровне, разработка и внедрение механизмов комплексного градостроительного планирования и инфраструктурного обеспечения земельных участков, предназначенных для застройки, повышение прозрачности процесса выделения участков.
Тот факт, что обозначенные проблемы нашли однозначное понимание у руководства отрасли, обнадеживает. В Московской области также активизирована градостроительная деятельность: запрещена точечная застройка, ограничена высотность, все проекты должны быть утверждены Градостроительным советом при губернаторе Московской области. Однако пока результаты на практике еще малозаметны.
И, безусловно, стимулирование спроса в первую очередь за счет снижения стоимости ипотечных кредитов, государственных жилищных программ и инфраструктурных проектов. Ведь именно стабильный неудовлетворенный платежеспособный спрос привлекает в отрасль застройщиков, оживляет конкурентную среду, способствует снижению стоимости строительства, применению новых технологий.
— Каковы главные целевые установки стройкомплекса Московского региона на 2014 год и как их необходимо реализовать?
— Строительный комплекс Москвы и Московской области традиционно является лидером строительной отрасли России как по объемам строительства, так и по проводимым структурным реформам. На мой взгляд, главная целевая установка определена совершенно верно — это создание комфортной среды для проживания. Более того, сейчас мы видим реальные шаги, предпринимаемые в этом направлении: масштабная реконструкция транспортной системы, рекордные темпы строительства метрополитена, переход от точечной застройки к комплексному градостроительному планированию, массовое строительство жилья для очередников — все направлено на достижение главной цели.
В последнее время много говорят о государственно-частном партнерстве в области строительства инфраструктурных и социальных объектов. В Москве уже запущены пилотные проекты в этой сфере. Конечно, пока выводы об эффективности ГЧП делать рано, однако наличие интереса к концессиональным соглашениям со стороны частных инвесторов позволяет как минимум говорить о возможном темпе увеличения социального строительства без усиления финансовой нагрузки на бюджет.
Но, к сожалению, все передовые инициативы Москвы очень медленно перенимаются другими регионами. Складывается ощущение, что в нашей стране отдельные субъекты ведут себя как отдельные государства, не хотят или не могут перенимать положительный опыт соседей, а пытаются заново изобрести велосипед. Результат соответствующий — никакого развития и нового строительства, проблемы обманутых дольщиков не решаются, долгострои не ликвидируются, жилищно-коммунальное хозяйство в лучшем случае поддерживается в работоспособном состоянии.
Так, например, мы выступили с предложением достроить ФОК-долгострой на паритетных началах с бюджетом. Нам ответили, что нет схемы взаимодействия для такого случая, и предложили направить наших специалистов для разработки механизма… То есть государство бы радо развивать ГЧП, но законодательный механизм не разработан. Партнерство получается пока на практике или на 100% только частным, или на 100% государственным.
— Как должна решаться проблема обеспечения жильем и какая роль в ее решении принадлежит жилищному строительству на новых территориях?
— Традиционно основной проблемой в обеспечении россиян жильем является его дороговизна, не только в Москве, везде. Неудовлетворенный спрос на московское жилье с хорошей транспортной инфраструктурой, отсутствие конкуренции среди застройщиков и площадок для строительства определяют высокий уровень цен на квадратные метры.
Сегодня цена продажи квадратного метра в жилых домах с хорошей транспортной доступностью в 4–5 раз превышает стоимость его строительства. Причем такой же порядок цен складывается и в Подмосковье, к примеру, в Реутове или Мытищах. То есть основным ценообразующим фактором выступает транспортная и социальная инфраструктура жилья, а не территориальная принадлежность к Москве или области.
С другой стороны, пытаться строить в Москве дешевое и доступное жилье экономкласса — абсурд. Москва — это лицо России, город с богатейшей историей и архитектурой. Здесь можно и нужно возводить высококачественные красивые жилые объекты бизнес-класса с продуманным архитектурным решением и инфраструктурой. Поэтому ставить перед стройкомплексом задачу обеспечения города доступным жильем в границах старой Москвы, на мой взгляд, в корне неправильно.
У нас в Московской области колоссальное количество свободных земель с хорошим потенциалом по обеспечению инженерными коммуникациями. Поэтому проблему увеличения доступного московского жилищного фонда можно и нужно решать за счет подобных территорий. Более того, такая интеграция двух субъектов даст рост инвестиций в область, что пойдет на пользу экономическому состоянию и области, и Москвы.
Безусловно, увеличение ввода жилья на территории Новой Москвы несколько «остудило» темп роста цен в традиционных спальных районах города, но пока существенно ситуацию не изменило. И если объекты социальной инфраструктуры хоть в каком-то объеме возводятся застройщиками, то решение транспортного вопроса ожидается от правительства мегаполиса.
Мне кажется, что альтернативным вариантом развития Новой Москвы было бы создание новых рабочих мест в границах новых территорий. Но пока старая Москва остается финансовым и правительственным центром, изменить схему движения трудовых потоков крайне затруднительно.
Поэтому единственным способом повышения доступности московского жилья сейчас является увеличение объемов его строительства в ходе комплексной застройки новых территорий Москвы и районов Московской области в обязательной связке со строительством новых объектов транспортной и социальной инфраструктуры.
— А как же себестоимость строительства? Снижение затрат может привести к снижению стоимости жилья в Москве?
— На рынке жилья все просто: чем больше платежеспособный спрос, тем привлекательнее отрасль для застройщиков. Как следствие, увеличиваются объемы строительства, растет конкуренция в отрасли, снижается цена продажи. Баланс платежеспособного спроса и предложения определяет динамику развития жилищного строительства, устанавливает справедливую цену квадратного метра.
По данным Росреестра, в 1-м квартале 2014 года каждая четвертая сделка на первичном рынке жилья совершалась с использованием ипотечного кредита. Поэтому среди основных факторов, обеспечивающих доступность жилья для наших граждан, снижение ставки по ипотечным кредитам стоит на первом месте.
В условиях неудовлетворенного спроса ценообразование не зависит от себестоимости строительства. Поэтому, пока мы не простимулируем рост платежеспособного спроса через ипотеку и существенно не повысим объемы строительства качественного жилья, снижение затрат на строительство вряд ли приведет к желаемому эффекту: когда нет конкурентов и есть спрос, можно продавать по максимальным ценам.
А вот сокращение инвестиционных затрат на строительство, которые включают в себя и затраты на согласование исходно-разрешительной документации, преодоление административных барьеров, стоимость заемного финансирования, «доли города» и т.п., наверняка обеспечило бы приток инвестиций в отрасль и усиление конкуренции среди застройщиков. Безусловно, следствием этого станет увеличение предложения жилья и снижение его цены для покупателей.
— Как вы оцениваете инициативы Минстроя по строительству жилья с ценой продажи не более 30 000 рублей за квадратный метр?
— Идея обеспечения застройщиков земельными участками, оснащенными инженерной инфраструктурой, абсолютно целесообразна. Только таким образом удастся вовлечь в массовое строительство земли тех регионов, где доходность строительного бизнеса крайне низка. И если строительство инженерных сетей в рамках программы «Жилье для российской семьи» будет вестись за счет средств федерального бюджета, то это реально, а если потребуются средства местных бюджетов, то это потенциальная проблема — проект не заработает, все останется на бумаге. Ведь даже в благополучной Московской области не все районы располагают свободными средствами на новое строительство, еле-еле хватает денег на латание дыр действующих сетей и ремонт дорог, высокий уровень долговой нагрузки.
Сейчас хорошо заметно, как идет реализация программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, где доля софинансирования из местных бюджетов с каждым годом повышается. Согласно отчетам Фонда содействия развитию ЖКХ количество участвующих в программе муниципальных образований с каждым годом растет. Только до финиша добираются не все: или приходится деньги в бюджет возвращать, или результат, как в Шатуре: переселяют из аварийного барака прошлого века в «аварийный новострой».
Первым шагом в этом направлении стал альтернативный вариант — компенсация затрат на инфраструктуру в размере 4000 рублей за квадратный метр жилья, проданного по федеральной программе «Жилье для российской семьи», то есть по цене не выше 30 тыс. рублей за квадратный метр. 3 июля 2014 года правительства 16 субъектов РФ заключили соответствующие соглашения с Минстроем РФ и АИЖК.
Если к этой компенсации еще добавить символическую арендную плату за землю под строительство, бесплатные мощности по всем видам коммуникаций, отсутствие градостроительных обременений в виде школ, детских садов, поликлиник, то, пожалуй, это можно рассматривать как серьезное подспорье застройщику. Только у нас пока не было ни одного проекта с таким низким уровнем затрат на строительство инженерных сетей и их подключение…
— Очевидно, что формирование земельных участков для программы «Жилье для российской семьи» займет определенное время и невозможно без градостроительного планирования. Какова вообще ситуация с территориальным планированием в масштабах Московского региона: чего удалось добиться, какие проблемы пока не решены?
— Вопросы территориального планирования по действующему законодательству решаются местными органами исполнительной власти. В рамках Московской области до сих пор не утверждены генеральные планы развития и схемы застройки большинства муниципальных образований. Это создает большие проблемы для застройщиков и собственников объектов городской инженерной инфраструктуры. Так, например, в Рузском районе мы столкнулись с тем, что в связи с отсутствием плана развития городского поселения местная сетевая организация не может сформировать инвестиционную программу по реконструкции и увеличению мощности городских инженерных сетей. И когда в начале 2014 года нас пригласили реализовывать программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда 2013–2015 гг., выяснилось, что дома для переселенцев мы построить успеем, а инженерных коммуникаций для их обслуживания попросту нет и нет резервных мощностей для подключения этих домов. В итоге сейчас, когда к срокам осуществления госпрограмм предъявляются крайне строгие требования, приходится заниматься не столько непосредственно строительством жилья, сколько решением вопроса коммунальной инфраструктуры в размерах всего городского поселения.
В сфере территориального планирования следует перенимать опыт Москвы. Конечно, финансовые и кадровые ресурсы Москвы и муниципальных образований Московской области несопоставимы, но и объем решаемых задач тоже существенно различается. Только в рамках комплексного планирования развития городской среды можно добиться эффективной городской застройки и формирования комфортной, привлекательной среды обитания для жителей. А если долгосрочная стратегия будет сочетаться еще и с созданием дополнительных рабочих мест, то такой город станет привлекательным как для инвесторов, так и для жителей, запустится цепной механизм развития.
Пока подобные задачи частично решаются в крупных населенных пунктах Московской области, например в городе Клин, где мы уже третий год работаем по государственным жилищным программам. И это дает свои результаты. Население города показывает ежегодный прирост, объемы строительства за последние три года существенно возросли. Активизировалась миграция населения из близлежащих районов Московской и Тверской областей. Нам приятно быть причастными к такому созидательному процессу.
— Вы часто говорите об усилении конкуренции в строительной отрасли. Почему это так важно?
— Потому что строить некому. Нехватка профессиональных генподрядных организаций, обладающих высококвалифицированными опытными инженерами-строителями, является серьезным препятствием к увеличению объемов строительства. У нас сейчас вокруг или одни девелоперы с красивыми картинками того, что они никогда не строили, или подрядчики с нулевым опытом строительства и двумя лопатами в качестве материальной базы. А реально строить некому. Отсюда и низкие объемы вводимого жилья, и неудовлетворительное качество.
Давайте вернемся к примеру Шатуры, в которой мы долгое время работали, возвели два девятиэтажных дома для администрации города Байконур, три дома для участников программы переселения из аварийного жилья в 2009–2011 гг. В 2012 году глава города пригласил строить для переселенцев из аварийного жилья новую компанию, которая успела за 7 месяцев возвести трехэтажный дом. Только жители в него переезжать отказываются, говорят, что их барак 1928 года постройки лучше… Эта проблема широко освещалась на телевидении и в СМИ, но положительного результата для жителей так и нет.
Поэтому, может, уже пора озадачиться не только вопросами сроков и объемов строительства, но и качеством возводимых объектов?!
— Как добиться повышения качества проектирования и строительства?
— Хороший вопрос. В повышении качества строительства, применении современных технологий и материалов, позволяющих сократить сроки или снизить себестоимость строительства, застройщики и подрядные организации заинтересованы напрямую, так как связаны финансовыми обязательствами перед покупателями и заказчиками, а также несут ответственность вплоть до уголовной.
Что же касается российских проектных организаций, то большинство из них является правопреемниками советских проектных институтов, чьи подходы к работе и закладываемые в проект технологии остались в прошлом веке.
Конечно, совершенно несправедливо в таком положении дел обвинять проектировщиков. Они скованы действующей нормативной базой, техническими стандартами, нормами и правилами, которые не только разрабатывались десятилетиями назад, но и зачастую противоречат друг другу.
Здесь наметились позитивные сдвиги. Со сменой руководства строительного комплекса страны активизировалась отраслевая нормотворческая деятельность. Несомненно, это положительный момент.
Следующей проблемой является то, что проектные организации не занимаются строительством, поэтому не могут вживую оценить экономическую эффективность своего проекта, не чувствуют конечный результат.
Другое необходимое условие развития отечественной проектной отрасли — активное внедрение современных зарубежных технологий в отечественные технические стандарты и строительные нормы. Кстати, именно законодательные ограничения не позволяют сейчас активно привлекать иностранных подрядчиков и иностранные технологии в отечественное строительство и, как следствие, обучать свои кадры на практике, перенимать успешный опыт.
— Какие же способы решения кадровой проблемы в стройкомплексе вы можете предложить?
— Обычно, когда речь заходит о кадровой проблеме в любой отрасли производства, все говорят о нехватке простых рабочих рук, развале системы ПТУ и т.п. Однако это не проблема, а ее следствие. Ведь если на стройплощадке нет опытного инженера-строителя или опытного прораба, кто прочтет проект, кто будет контролировать качество работ?
Любой опытный специалист на практике даст молодому рабочему больше, чем любое ПТУ или колледж… Поэтому сейчас просто катастрофическая нехватка именно специалистов высшего и среднего звена в строительстве. Кадры советской школы, те, кому за 50, уже уходят на пенсию, а выпускникам современных вузов предстоит еще опыта набираться.
Та же проблема в отраслевых надзорных органах и министерствах: работают специалисты, не имеющие реального строительного опыта и профильного образования. Как они могут контролировать строительство объектов и выполнять государственные жилищные программы? Вот и получается, что непрофессионалы учат профессионалов, как нужно строить. Это как с футболом у нас в России… Вся страна знает, как нужно играть в футбол, кроме 11 профессиональных футболистов, что на поле…
Кстати, хороший пример. Вот почему-то мы можем себе позволить за безумные миллионы долларов, сопоставимые с бюджетом многих муниципалитетов, приглашать футбольных тренеров в сборную, а пополнить строительную индустрию — по сути, локомотив экономики — ведущими специалистами в жилищном, тоннельном, дорожном строительстве не в силах. Еще в 50–60-х годах прошлого века Япония всему миру показала, что покупка новейших технологий гораздо выгоднее попыток изобрести свой велосипед. Конечно, и действующая нормативная база сдерживает применение передовых иностранных технологий: нужно время и средства на сертификацию, стандартизацию, изменение СНиПов, технологических стандартов, обучение экспертов органов Главгосэкспертизы.
Поэтому, еще раз повторюсь, пора менять саму производственную модель строительства, активнее внедрять передовой зарубежный опыт, иначе так и будем топтаться на месте.
— Можно надеяться, что современные строительные вузы скоро закроют образовавшийся кадровый разрыв?
— Возможно, мы и решим часть проблемы. Другой стороной вопроса, как ни странно, является отсутствие профессионалов в профильных министерствах и на местах, на уровне чиновников, ответственных за строительство. У нас в стране министры — финансисты, заместители — экономисты, начальники управлений — юристы. Тяжело доказывать, почему невозможно построить дом за 9 месяцев при наличии проблем с инженерными коммуникациями и инфраструктурой, людям, имеющим реальный опыт работы только в кабинетах. Никто не спрашивает, по какой технологии возводится дом, каковы нормативные сроки строительства монолитно-кирпичного дома. Вместо реальной помощи от регулятора, например в получении льгот по подключению к электросетям, водоснабжению, постоянно получаем советы по скоростному жилищному строительству и рекомендации по работе с «правильным подрядчиком». Получается, что главная задача любой программы — соблюдение сроков и освоение бюджета вопреки соблюдению технологии и качества строительства. Потому что за поставленные жилищными программами сроки невозможно возвести качественное жилье с длительным сроком эксплуатации.
Если вернуться к той истории с шатурской аварийной новостройкой, то жителям, у которых в квартирах осыпаются потолки, пришел ответ от одного из замминистров-экономистов, что строительство дома выполнено в полном соответствии с действующими СНиПами… Мне кажется, тут добавить нечего.
Необходимо менять сам подход к назначению руководителей профильных министерств. Это должны быть люди с опытом работы именно в строительстве, а не друзья, коллеги, однопартийцы или просто чиновники с внушительным трудовым стажем. Министр здравоохранения у нас — доктор медицинских наук, реальный практик. Это правильный подход, на мой взгляд. Нужно его внедрять в другие сферы экономики. Не зря во времена СССР высшими управленцами становились только специалисты с богатым практическим опытом, и был результат. А сейчас можно только надеяться, что построенное жилье будет качественным, мосты и тоннели надежными, а дороги долговечными. Б
Поставничева Ирина Владимировна родилась 29 августа в семье военнослужащего в городе Камышин Волгоградской области. Детство прошло по месту службы отца — в местах размещения ракетных дивизий в пос. Оловянное Читинской области, Бологое-4 Калининской области, Щелково-7 Московской области.
Окончила техникум космического машиностроения в городе Королев Московской области (специальность «Программист»), МГТУ им. Н.Э. Баумана (специальность «Инженер»), Институт экономики, менеджмента и права (специальность «Юриспруденция»).
С 1989 года — программист-системщик Контрольно-испытательной станции 416 НПО «Энергия» (город Королев Московской области); с 1991 года — математик-программист администрации Щелковского муниципального района; с 1995 года — начальник юридического отдела финансово-строительной компании «ООО «Жилинвест-Строй» (специализированной организации по обеспечению жильем военнослужащих Минобороны РФ).
С 2001 года — председатель правления потребительского жилищно-строительного кооператива «Жилинвест». С 2002 года по настоящее время — учредитель и генеральный директор группы компаний «ТехноСтройОлимп».