Александр МОЛЧАН: наша цель — строительство качественного жилья, создание комфортных условий для жизни людей

46Рубрика | Главная тема

Текст | Александра ПЕТРОВА

Фото | Лев ВЕРХОТИН

В Московской области развивается территориальное планирование, разработаны и утверждены генеральные планы городских округов и городских поселений. Одним из первых городских поселений, подготовивших и утвердивших свой генплан, был город Электроугли Ногинского района Московской области.

О том, какие преимущества дает генплан и с какими проблемами приходится сталкиваться строительным организациям, наша беседа с генеральным директором компании «Мега-НовоСтрой» Александром Молчаном.

— Александр Владимирович, мы знаем, что у вас в Электроуглях осуществляется проект застройки участка одного из кварталов — четыре многоэтажных жилых дома с объектами соцкультбыта.

— Да, ООО «Мега-НовоСтрой» приобрело на аукционе, проведенном администрацией Ногинского района, права аренды одной из площадок в городе Электроугли, предназначенной для жилищного строительства. Это одна из крупнейших площадок, находящихся в городском поселении Электроугли.

На строительной площадке нами в соответствии с календарным графиком строительства возводятся четыре 12-этажных дома. Окончание строительства в договорах долевого участия датировано 2016 годом, но фактически, при выполнении календарного графика без сбоев, строительство может успешно завершиться к концу 2015 года.

В четырех домах будет в общей сложности 601 квартира, то есть численность жителей города увеличится примерно на две тысячи человек. В городе сейчас около 35 тыс. жителей. После заселения наших домов и домов других застройщиков численность населения города Электроугли возрастет до примерно 40 тысяч человек.

При этом мы стремимся не просто обеспечить жилплощадью — строим очень качественное и современное по всем параметрам жилье. Возводим, без сомнения, лучшие жилые дома в Электроуглях, возможно, и во всем Ногинском районе. Как в Москве есть Остоженка: дома золотой мили, так в Электроуглях появятся наши четыре дома — местная Остоженка.

Строящиеся дома — монолитно-кирпичные, квартиры большого метража, во всех квартирах лоджии, кухни от 12 до 14 кв.м… Первые этажи нежилые, с объектами соцкультбыта, что создает большие удобства жителям данной застройки.

При этом жилье относится к экономклассу, а стоимость квартир дешевле, чем у наших конкурентов, так же строящих жилые дома экономкласса на территории города. Хотя по сути это бизнес-класс, но по цене жилья экономкласса.

Отдельно отмечу, что в домах реализуется безбарьерная среда для людей с ограниченными возможностями. В частности, созданы специальные места для хранения инвалидных колясок, укрытия для инвалидов на случай пожара.

— А сколько стоит квадратный метр в ваших домах?

— 50 тыс. рублей, при том что в среднем по Электроуглям стоимость квадратного метра от 55 до 60 тыс. рублей. К тому же в июне этого года мы проводили акцию: продавали будущие квартиры по 45 тыс. рублей за квадратный метр.

На сегодняшний день в городе действует ограничение по этажности жилых зданий. Бóльшая этажность позволила бы построить большее количество квартир и выставить меньшую цену.

Но и 50 тысяч рублей очень хорошая цена! Для справки: в соседних более крупных городах Ногинске, Железнодорожном — 70 тыс. рублей за квадратный метр и выше.

Электроугли — городок маленький, но в нем есть свои плюсы. Город расположен в живописном месте, окружен лесными угодьями, природными водоемами. Вся инфраструктура — транспортная, инженерная, социальная, досуговая — в городе создана или запланирована.

В шаговой доступности от наших домов запланировано строительство новой железнодорожной платформы Электро­угли-2, рядом с нашим кварталом пройдет новая трасса Москва — Ногинск, соединяющая Егорьевское шоссе с Горьковским.

— Это все строится в рамках генплана городского поселения?

— Да, конечно. Генплан — документ, в котором предусматривается развитие городских территорий на долгие годы с объектами и объемами жилищного строительства, рост инфраструктуры и инженерного обеспечения.

Многие элементы генплана уже воплощены в жизнь. Введен в эксплуатацию торговый центр, построенный нашей фирмой, в стадии строительства находится банно-оздоровительный комплекс с салоном красоты, гаражный комплекс с автосервисом и мойкой — также наши объекты. Создаются все условия, для того чтобы жители Электроуглей если и уезжали из города, то только на работу: многие работают в Москве.

А может быть, и работали бы в городе Электроугли. Ведь на первых этажах строящихся нами домов также будут кафе, банки, офисы, социальные учреждения, а эти объекты потребуют привлечения новых трудовых ресурсов, что даст возможность многим жителям города работать там, где они живут.

Однако существуют и трудности. Преж­де всего в квартале, где мы ведем строительство, были недостаточно развиты инженерные сети и сооружения. И нашей компании пришлось за свой счет разрабатывать проект планировки квартала.

— То есть вы выполняли проект всего квартала, а не только площадки, где должны вырасти четыре ваших дома?

— Совершенно верно. Проект планировки квартала в объеме 20,0 га был подготовлен ООО «Мега-НовоСтрой» в полном объеме, все как положено: с домами, большинство из которых уже построено, с объектами инфраструктуры, проездами, улицами, дорогами, с межеванием существующей застройки и планируемой в дальнейшем к строительству.

Вообще-то выполнение таких проектов — обязанность местной власти. Но мы были вынуждены пойти на самостоятельную разработку проекта планировки и межевания, а затем и его утверждение, так как, пока не существовало утвержденного проекта планировки квартала, мы не могли ничего строить.

В чем суть такого планирования? Есть квартал, где построены жилые дома, созданы те или иные объекты инфраструктуры — и мы строим еще четыре дома. Есть местные и государственные нормативы, по которым для определенного количества жителей должна быть предусмотрена социальная инфраструктура.

По школам, медицинским учреждениям наша застройка проходила, по местам для парковки тоже: благо мы построили незадолго до этого на участке, примыкающем к площадке строительства четырех домов, гаражный комплекс с достаточным количеством мест. Значительная часть этих мест будет зарезервирована для жителей наших домов.

А вот по количеству мест в детских дошкольных учреждениях мы не проходили. И нашей фирме пришлось спроектировать на первых двух этажах одного из строящихся жилых домов детский сад на 36 мест.

Теперь к вопросу о теплоснабжении. Мощности существующей городской котельной ограничены, средств на ее развитие нет. Котельная уже на сегодняшний момент перегружена.

Наша компания имеет земельный участок под строительство новой котельной на 18 МВт. Это коммерческий проект, будет создана замкнутая система, не завязанная с городской системой теплоснабжения. Котельная станет обслуживать как наши дома, банно-оздоровительный и гаражный комплексы с автосервисом и мойкой, так и ряд домов других застройщиков, которые обратились к нам ввиду отсутствия тепловых мощностей. Мы в соответствии с законодательством выдали им соответствующие техусловия.

Далее — электричество. Технических трудностей с подключением не возникло. Мы обратились в ЗАО «Богородская электросеть», которая самостоятельно прокладывает необходимый кабель, строит ТП: все как положено по закону. Стоимость данных работ обошлась компании в 42 с лишним миллиона рублей, но вопрос решен.

Не возникло сложностей и с газом. Наша компания обратилась в ГУП МО «Мос­обл­газ». Нам выдали техусловия с указанием точки подключения. Мы заплатили деньги за подключение, построили коммуникации от точки подключения к нашим объектам. Вопрос закрыт.

А вот с водой и канализацией неожиданно начались трудности, причем фактически на пустом месте. Для подготовки проекта нужны были ТУ — администрация городского поселения выдала нам их. Но эти ТУ действительны при условии выполнения комплекса работ на объектах инженерной инфраструктуры, которые не относятся к строительству жилых домов и принадлежат другим организациям.

— А генпланом города соответствующее строительство предусмотрено?

— Да, он включает развитие схемы водоснабжения и канализации. Однако эти плановые работы не реализуются.

— Водопроводом и канализацией так же, как электросетевым хозяйством, заведует организация, созданная муниципальным районом?

— Не совсем так. Соответствующие мощности и сети, насколько я знаю, находятся в собственности Ногинского муниципального района. Но ими, по сути, управляет ОАО «Ногинсктрастинвест». Кстати, ему же принадлежит старая котельная в Электроуглях, о которой я упоминал, когда говорил, что мы вынуждены строить новую.

Эта компания, в свою очередь, сдала магистральные сети и котельную в Электроуглях в аренду фирме «Энергия Плюс», которая собирает деньги с жильцов за потребляемые энергоресурсы. Как дальше тратятся эти деньги, неизвестно, во всяком случае, никакого ремонта, кроме текущего, и уж тем более нового строительства не выполняется и не планируется. Инвестиционной программы нет, плана развития тоже. Собираются только текущие платежи. На что они идут, бог весть.

Стандартная процедура взаимодействия с водоканалами следующая: существуют расценки за подключение, коммунальная организация выполняет соответствующие работы, как, например, в случае с ЗАО «Богородская электросеть». В данной ситуации нет ни расценок, ни желания что-то строить — полная тишина.

Поставщику услуг развитие сетей неинтересно. И мне как предпринимателю даже трудно понять, почему: такое поведение противоречит законам экономики.

Неужели неинтересны деньги за подключение — с нас, с других застройщиков? Они заложены в наших бюджетах, и мы готовы их заплатить. На эти деньги можно пробурить не одну скважину и построить любые сети. Тем более что это уставная деятельность соответствующих организаций.

Кроме того, появятся новые жильцы, которые станут постоянными потребителями воды — как-никак новых собственников 601 квартира. А значит, и новыми плательщиками формируются крупные финансовые потоки. И они могут пойти не только на нынешние нужды.

В установленных РЭК текущих коммунальных тарифах для жильцов за потребление воды и канализацию есть инвестиционная составляющая, учитывающая расходы компании-оператора водопроводно-канализационной системы на капитальный ремонт, развитие сетей и так далее…

Но мы не видим никаких признаков желания ОАО «Ногинсктрастинвест» и «Энергии Плюс» вести новое строительство — по крайней мере на территории городского поселения Электроугли. Капитального ремонта и развития их сетей нет в течение многих лет. Из всего объема воды, поступающего сегодня в Электроугли, до города доходит чуть больше половины.Остальная вода просто теряется через трубы, уже похожие на решето, орошает почву и, видимо, компенсируется собственнику сетей за счет растущих тарифов за коммунальные услуги.

— А вы можете так же, как строите котельную, взять на себя строительство водопроводной и канализационной систем?

— Нет, мы не имеем на это права. Есть коммунальные организации, обладающие статусом естественных монополий на той или иной территории: водоканалы как раз относятся к их числу. Только эти монополисты вправе осуществлять водоснабжение и канализование. Такое законодательное ограничение действует по всей России. На мой взгляд, оно устарело, блокирует развитие рынка коммунальных услуг.

Но, если сегодня мы сами пробурим скважину и, обеспечив очистку, подадим воду в дома, к нам придет прокуратура. Наша задача как застройщиков — только подключение строящихся объектов к готовым сетям водоснабжения и канализации: по аналогии с электричеством и газом. Именно так наша компания и работает.

Технические условия, которые нам дал муниципалитет городского поселения, мы выполнили, обеспечив подключение построенных сетей к существующим колодцам. Однако «Энергия Плюс» и ОАО «Ногинсктрастинвест» не реализуют схемы водоотведения и канализации, заложенные в генплане, и ресурс поставлять отказываются, ссылаясь на отсутствие средств на восстановление своего хозяйства.

Единственное, что остается нашей компании в такой ситуации, — бить во все колокола, потому что без подключения воды и канализации мы вновь построенные дома сдать не сможем. Очевидно, что деятельность монополистов должна постоянно контролироваться местными органами власти, чего мы не наблюдаем… Предотвращать подобные кризисы — их прямая обязанность.

Еще одна проблема, без чего мы также не сможем сдать дома, — обеспечение магистрального автомобильного подъезда к новым строениям. В проекте планировки квартала, о котором я говорил, мы запроектировали новую дорогу-дублер, обеспечивающую связь с магистральными городскими дорогами, — улицу Марьинскую, строительством которой должен заниматься город Электроугли, и за свой счет выполнили проектно-сметную документацию данной дороги.

Но сегодня прямо посередине проектируемой дороги стоят незаконно возведенные гаражи, возникшие еще в советское время. Они подлежат сносу, а муниципалитет не решает этот вопрос, и со сносом гаражей дело тоже не движется.

Знаете, я бы мог сложить руки и ждать, что будет дальше. Однако я прекрасно понимаю, чем эта ситуация может закончиться. Люди, не получив квартиры, — а сдать их без водопровода, канализации, подъездных путей мы не имеем права — придут с претензиями в нашу компанию. Хотя нашей вины нет, я предпочитаю не искать крайних и не доводить до кризисной ситуации. И первая претензия от дольщиков будет к нам: почему мы молчали, что есть такие риски. Потому мы и не молчим.

Я местную администрацию многократно предупреждал о надвигающихся проблемах, обращаясь в их адрес письменно в 2012 и 2013 годах. «Занимайтесь, — говорил я им, — сроки подходят». Но далее разговоров и совещаний вопрос не пошел.
Как я уже сказал, в договорах долевого участия стоит срок — 2016 год. Однако мы можем сдать дома и заселить людей в 2015 году.

Вместо этого возник риск получить 601 обманутого дольщика — к тем почти восьми тысячам, которые есть сейчас и которые по плану губернатора Андрея Юрьевича Воробьева должны получить квартиры до конца 2018 года.

— Получается, что одной рукой проблема обманутых дольщиков решается, а другой создается…

— Совершенно верно. Создается за счет того, что, во-первых, не выстроено нормальное взаимодействие между муниципалитетами разного уровня, коммунальными организациями. Во-вторых, за счет того, что чиновники и муниципальные хозяйственные организации не выполняют те нормативные и уставные документы, которые для них обязательны.

За несколько месяцев, что я обивал пороги муниципальной власти, я не увидел адекватного отклика на нашу озабоченность. Мы вынуждены были написать письмо министру строительного комплекса Московской области Марине Оглоблиной — надеемся, что Минстрой области поможет нам решить проблему. Если надо будет, и до губернатора Воробьева дойдем!

Знаю, что подобные проблемы есть не только в Электроуглях — во многих муниципалитетах Московской области и в муниципалитетах других регионов России. Нынешний министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень в бытность губернатором Ивановской области занимался и профилактикой возникновения обманутых дольщиков, и развитием коммунального хозяйства путем демонополизации и внедрения частного бизнеса в эту сферу.

Миссия нашей компании — строить комфортное жилье, создавать для людей комфортные условия жизни. Этих целей мы и стараемся достигать, в том числе участвуя в решении муниципальных проблем. Б

 

 

Молчан Александр Владимирович, генеральный директор ООО «Мега-НовоСтрой».

Родился в станице Пивань Центрального района Хабаровского края. Учился в Дальневосточном морском университете, позднее — в Дальневосточном политехническом институте, который окончил, получив квалификацию инженера-механика по специальности «Автомобили и автомобильное хозяйство».

Служил на судах Тихоокеанского флота, позднее — на рыболовецких и исследовательских судах Приморья. Работал директором станции технического обслуживания, которую предстояло построить. Так занялся строительством. В 1996–2002 годах занимал пост генерального директора Приморского выставочного комплекса.

С 2002 года зам. генерального директора ОАО «Главмосстроймонолит», с 2003 года замначальника отдела капитального ремонта и реконструкции жилых зданий Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы, с 2006 года — начальник управления капитального ремонта и реконструкции жилого фонда этого департамента. Позднее зам. генерального директора ГУП города Москвы «Управление гаражного строительства».

С 2007 года генеральный директор ООО «Мега-НовоСтрой».