Жилье станет доступнее и лучше

48-51Рубрика | Главная тема

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Минстрой выступил с программой решения жилищной проблемы и надеется на быстрое начало ее реализации.

Как обеспечить быстрый старт

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень выступил с докладом на заседании Президиума Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике 18 марта с.г. По его словам, на сегодняшний день Минстроем внесен в Правительство РФ согласованный со всеми заинтересованными ведомствами соответствующий проект постановления правительства о программе «Жилье для российской семьи».

Основное условие и требование этой программы — то, что жилье экономического класса в рамках программы должно отвечать установленным стандартам, а цена такого жилья не должна превышать 30 тыс. рублей за 1 кв.м. Однако, отметил министр, есть регионы, где цена ниже этой суммы: «И там мы планируем сделать такой параметр, что средняя рыночная цена должна быть ниже на 20%, то есть вот два таких параметра для различных регионов».

В рамках программы до конца 2017 года планируется обеспечить доступным жильем около 400–460 тыс. семей. Если говорить по годам, то сегодня мы разбиваем программу следующим образом: в 2015 году дополнительно к уже намеченным квадратным метрам планируется ввести порядка 5 млн кв.м, в 2016-м — около 6 млн кв.м и в 2017-м — примерно 14 млн кв.м. Важный ­момент — это перечень категорий граждан, которые получат право приобрести жилье экономического класса в рамках данной программы. Этот перечень будет утвержден Правительством Российской Федерации, а субъекты Российской Федерации установят конкретные критерии для таких граждан и выберут из установленного перечня приоритетные для них категории.

По словам министра, перечень категорий граждан, которые имеют право приобретения жилья в рамках программы, включает многодетные и молодые семьи, бюджетников, ветеранов боевых действий, граждан, которые проживают в аварийном жилищном фонде, и других. При этом обязательное требование, чтобы совокупный доход таких граждан и членов их семей позволял им приобрести жилье экономического класса, в том числе с помощью ипотечного кредита, средств материнского капитала и иных форм государственной и муниципальной поддержки.

Для реализации программы субъектам Российской Федерации предлагается использовать земельные участки, которые уже находятся в собственности или в аренде у застройщиков или в государственной, муниципальной собственности, а также земельные участки Фонда РЖС. «С участием субъектов Российской Федерации и застройщиков, — отметил министр, — мы предварительно проработали примерную экономику проектов жилищного строительства в рамках программы. В рамках каждого проекта должно быть введено в эксплуатацию к 1 июля 2017 года не менее 25 тыс. кв.м жилья экономического класса с минимальной отделкой. Это требование для каждого непосредственного проекта. Государство же, в свою очередь, окажет поддержку по строительству инженерной инфраструктуры в размере до 4 тыс. рублей на 1 кв.м программного жилья. Для этого Агентство ипотечного жилищного кредитования разработало специальную программу выпуска инфраструктурных облигаций».

Кроме того, застройщики, по его словам, могут использовать соседние территории на этих же участках под строительство уже непрограммного коммерческого жилья, которое будет продаваться по рыночным ценам. «Такой подход по оказанию помощи инженерной инфраструктурой позволит исключить из затрат застройщика расходы на обеспечение инженерно-технической инфраструктуры жилья экономического класса в рамках программы», — подчеркнул глава Минстроя.

Для достижения поставленных целей планируется привлечение АИЖК до 100 млрд рублей долгосрочных заемных средств на строительство инженерии в части обеспечения жилья экономического класса. В качестве таких долгосрочных заемных средств предлагается принять решение об использовании: 40 млрд — это средства ранее предоставленного АИЖК кредита ВЭБа, 14 млрд — средства ВЭБа, которые предусматривались и не использовались на программу поддержки жилищного строительства и ипотеки, остальные средства планируется привлечь на рынке.

В том числе, отметил Михаил Мень, предполагается внести изменения в законодательство для размещения части средств компенсационных фондов в стимулирование СРО, потому что эти средства на сегодняшний день в поддержку строительного рынка не вовлечены. «И именно эти средства мы планируем привлечь в облигации АИЖК», — сообщил он.

Также в случае введения упорядочения налогообложения интернет-торговли Минстрой рассчитывает на возможность дополнительного финансирования создания инженерно-технической инфраструктуры для жилищного строительства за счет средств федерального бюджета. По предварительным оценкам Минфина, это может быть сумма в размере от 20 до 40 млрд руб­лей ежегодно.

Программа, по словам министра, предусматривает скоординированную работу всех основных участников ее реализации, в том числе Минстроя, государственных институтов развития (АИЖК, Фонда РЖС), субъектов Российской Федерации, муниципалитетов, застройщиков, ресурсоснабжающих организаций. Определены основные функции всех участников программы, подготовлен план-график реализации с распределением ответственности и целевыми показателями по основным этапам ее реализации.

Для быстрого запуска программы, по оценке министерства, необходимо принятие следующих первоочередных решений.

Первое. Нужно утвердить внесенное Минстроем постановление правительства об основных условиях и мерах по реализации программы, общих требованиях к гражданам — участникам программы и критериям отбора земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства. Проект уже согласован со всеми министерствами и ведомствами.

Второе. Поручить Минстрою утвердить перечень субъектов Российской Федерации, которые будут участвовать в программе. Предварительный перечень проработан, он сделан на базе предложений субъектов, на определенных критериях, с учетом ранее достигнутых объемов жилищного строительства, спроса на жилье, наличия земельных и иных ресурсов для реализации программы. И такой перечень пока включает 36 субъектов, но его можно расширить.

Третье. Одобрить использование на приобретение построенной в рамках программы инженерно-технической инфраструктуры заемных средств ВЭБа в общем размере 54 млрд рублей, то есть 40 и 14 соответственно, а также привлечение части средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций — СРО — в сфере строительства. Для этого требуется внесение изменений в Федеральный закон №173 «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации» и, соответственно, в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Четвертое. Предлагается поручить АИЖК организовать финансирование за счет таких заемных средств приобретения построенной в рамках программы инженерно-технической инфраструктуры.

Пятое. Необходимы изменения законодательства в части предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков на аукционах, предусматривающих выбор застройщика по наименьшей цене продажи жилья экономкласса, так называемые голландские аукционы, которые сегодня используются для нашего Фонда РЖС. Есть законопроект, который прошел первые чтения, и он предполагает распространение такого алгоритма выделения земли на аукционной основе уже для всех участников процесса.

Шестое. Также для выпуска облигаций с залоговым обеспечением в рамках программы требуется поддержка Банка России по утверждению документов, регулирующих деятельность специализированных обществ проектного финансирования, ведение банками специализированных счетов.

 

Расселение — под жестким контролем

Кроме того, министерство предпринимает активные усилия для решения проблемы аварийного жилья, чему было ­посвящено одно из заседаний Правительства РФ 14 марта. Как известно, президентом Рос­сии Владимиром Путиным перед Пра­ви­тель­ством Российской Федерации и региональными властями поставлена задача о ликвидации до сентября 2017 года аварийного жилищного фонда, признанного таковым на 1 января 2012 года.

На сегодняшний день, сказал Михаил Мень в своем выступлении на заседании правительства, нам необходимо расселить 11 млн 370 тыс. кв.м аварийного жилья, 10 млн 260 тыс. кв.м из которых будет расселено с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, оставшиеся 1 млн 110 тыс. кв.м — за счет региональных источников, включая средства инвесторов. И в результате новое жилье получат порядка 780 тыс. человек.

Необходимо сказать, что за пять прошедших лет были переселены 336 тыс. человек из почти 5 млн кв.м домов, то есть в два раза меньше того, что нам предстоит расселить за оставшиеся три с половиной года, а с учетом финансовых ограничений реализация этой задачи требует кратного повышения эффективности работы как федерального центра, так и региональных властей.

«Проанализировав текущее выполнение поставленной задачи, мы видим значительное расхождение в достигнутых регионами результатах. Так, практически полностью завершена реализация программ 2011–2012 гг., расселено 700 тыс. кв.м аварийного жилья, и новые квартиры получили 47 290 человек. Однако здесь наблюдаются проблемы у девяти регионов: это республики Бурятия и Дагестан, Пермский и Ха­ба­ровский края, Мурманская, Нов­го­род­ская, Свердловская, Челябинская и Ульяновская области, из-за которых оставшиеся почти 70 тыс. кв.м жилья будут расселены только в текущем году», — отметил М. Мень.

По его словам, также выявлены неудовле­творительные темпы реализации планов 2013 года. В декабре, спустя месяц после создания министерства, выяснилось, что их исполнение составило всего лишь 4%, а на аварийное жилье, расселение которого не софинансируется из фонда ЖКХ, вообще никто не обращал особого внимания. Взяв этот вопрос под жесткий контроль, министерство раз в неделю в различных форматах проводит совещания с регионами. Удалось уже к февралю довести реализацию плана 2013 года до 51,4% по выполнению.

Министр подчеркнул: «По данным Фонда ЖКХ, в текущем году мы завершим расселение 2,87 млн кв.м аварийного жилья, в том числе, как я уже докладывал выше, 70 тыс. — это программа 2011–2012 гг., 2 млн 350 тыс. кв.м — по программам 2013–2014 гг., 450 тыс. — по программам, реализуемым без привлечения Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Основными причинами проседания регионов помимо слабого контроля стали в том числе и новые условия софинансирования, а также приостановка финансирования в отношении 37 регионов в связи с нарушением ими порядка и сроков реализации программ 2011 года.

Глава Минстроя напомнил, что есть очевидные трудности с финансовым обеспечением выполнения софинансирования поставленных задач у некоторых регионов. Так, по нашим данным, в 32 субъектах недостаточно средств. Общий дефицит на 2014 год составляет 11,43 млрд рублей. Три субъекта — Карелия, Хакасия и Вологодская область — не в состоянии справиться сами с этой проблемой. Для них, по мнению министерства, требуются отдельные решения в виде дополнительных дотаций либо бюджетного кредита. Соответствующие документы в Минфин представлены, и сегодня идет их проработка.

«Нельзя не отметить, — сказал министр, — Архангельскую область, которая нашла дополнительные источники за счет реализации программы приватизации государственного имущества. Остальные регионы, на наш взгляд, должны определить расселение аварийного жилья в качестве ­одного из приоритетов и обеспечить требуемый объем софинансирования мероприятий, в том числе за счет частных ­инвестиций».

Земельные участки под расселенными домами часто обладают достаточной ликвидностью, и средства от их продажи должны поступать на финансирование соответствующих программ расселения. Также необходимо активнее использовать механизмы развития застроенных территорий, предусмотренные Градостроительным кодексом, как это делается, например, в Белгородской области. Важно, что даже с учетом сложившейся непростой ситуации в запланированных и реализованных программах расселения серьезное внимание уделяется повышению энергоэффективности. Так, по программам Фонда ЖКХ уже построено 63 энергоэффективных дома, на этапе строительства сегодня еще 19 домов. В разных округах страны такие дома существуют. В среднем это позволяет экономить платежи до 30%. Именно эти дома теперь являются реальными примерами применения самых современных технологий в России. «В настоящее время мы совместно с Фондом ЖКХ прорабатываем возможные механизмы стимулирования строительства таких домов», — сообщил Михаил Мень.

По результатам проведенного анализа хода реализации программ расселения Минстроем организован жесткий контроль процесса расселения всего аварийного жилья, не только того расселения, которое софинансируется фондом. Фонд ЖКХ в опережающем порядке перечислил регионам 50,5 млрд рублей на программы 2013–2014 гг. С учетом этих средств в субъектах сегодня уже заключены контракты на строительство и закупку жилья для переселения в 2014 году более чем 2 млн кв.м., то есть необходимый задел на 2014 год создан.

Утверждены и доведены до регионов лимиты финансирования Фондом ЖКХ программ до конца 2017 года. «Для дальнейшего повышения эффективности работы мы считаем необходимым внедрить систему поощрения именно тех регионов, которые взяли на себя обязательства расселить до конца 2015 года аварийный жилищный фонд, признанный таковым на 1 января 2012 года, оставив за ними при этом лимиты федеральных средств, предусмотренные на 2016–2017 гг., а также дополнительную премию за счет неиспользованных остатков и доходов от временно свободных средств Фонда ЖКХ», — отметил министр. Соответствующий законопроект уже подготовлен министерством.

Также Минстроем предлагается изменение процедуры предоставления регионам средств Фонда ЖКХ. «На наш взгляд, необходимо перечислять средства не при предоставлении выписки из регионального бюджета о наличии средств, а опережающими темпами, при этом жестче контролируя объем расселенного жилья по году, и в случае нарушения взятых обязательств запускать процедуру возврата выделенных средств. Это позволит увеличить темпы реализации региональных программ. С 2015 года перейти на активное использование жилья некоммерческого и социального найма для переселения, вкладывая в его строительство финансовые ресурсы, уже запланированные в рамках имеющихся программ переселения из аварийного жилья», — пояснил Мень.

Министерство считает, что реализация данных мер позволит решить в 2017 году проблемы тех людей, кто живет в домах, признанных аварийными до 2012 года. «Но вместе с тем мы понимаем, что объем аварийного фонда с учетом старения домов массовой застройки 1960–1970-х гг. увеличится. И нашей главной задачей на сегодняшний день является проработка и запуск механизма реновации жилищного фонда, который будет работать постоянно и, с одной стороны, поможет собственникам обновить свое жилье, а с другой — создать новый облик российских городов за счет новых, современных микрорайонов», — заметил министр. Б

 

По материалам пресс-службы Минстроя России