Экономия неуместна

32-39Рубрика | Главная тема

Текст | Александра ОСТРОВСКАЯ

Одна из основных проблем современного рынка строительства — обеспечение надежности и безопасности постройки. Этот вопрос вызывает озабоченность архитекторов и инженеров, которые занимаются проектированием. Сфера строительного проектирования в России приходит в упадок, проектировщики становятся лишь формальной фигурой, которая помогает компании пройти строительную экспертизу. При этом саморегулируемые организации продолжают снижать уровень контроля. Стоит ли ждать, когда строительная безопасность отрегулируется «невидимой рукой рынка» или нужно создать адекватные механизмы контроля?

Строительство роста

Строительная индустрия в нашей стране выступает в качестве главного локомотива экономического роста — так было до кризиса 2008–2009 годов, так есть и сейчас. Строительство жилья, дорог, промышленных предприятий предъявляет самый большой спрос на продукцию других отраслей экономики и рабочие руки.

Сокращение темпов роста в 2013 году было связано прежде всего с падением строительной индустрии. В 2014 году отрасль начинает подниматься — во многом благодаря программам, инициированным президентом Путиным.

Помимо количественного роста важен качественный — качество строительного производства и эффективность управления. Здесь большую роль играют органы экспертизы, прежде всего основное их звено — региональная госэкспертиза.

Главный результат ее деятельности — постепенное превращение строительной индустрии в цивилизованную ­отрасль, ­отвечающую за надежность и безопасность построенных объектов.

Сократить и ужесточить

Как известно, контроль над надежностью построек сейчас осуществляют пресловутые СРО. С 1 января 2009 года было отменено лицензирование в сфере строительства — заменой лицензирования стали саморегулируемые организации строителей. Однако статус СРО может приобрести строительная некоммерческая организация, которая располагает наличием компенсационного фонда и объединяет не менее ста предпринимателей и юридических лиц. По данным Минэкономразвития России, в РФ зарегистрировано около 1000 различных СРО, и их количество продолжает расти. Неудивительно, ведь саморегулируемые организации могут возникать на «добровольных основаниях».

Крупнейшее объединение СРО в России — Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) — появилось еще с момента принятия закона в 2009 году. В 2011 году этой организацией было проведено исследование различных административных барьеров, которые возникают при реализации инвестиционных проектов в строительстве жилья. По данным этого исследования, застройщику нужно пройти не менее 100 различных разрешительных процедур.

Однако СРО умудряются обходить больше половины из разрешительных процедур, которые, по сути, стали простой формальностью. В связи с этим участники рынка призывают сократить объемы разрешительных процедур и увеличить их «качество», с тем чтобы недобросовестные компании не могли преодолеть фильтр. В частности, НОСТРОЙ предоставил результаты своего исследования в Правительство РФ с просьбой упрощения процедуры получения разрешения на строительство.

Ожидается, что к 2018 году количество разрешительных процедур сократится в четыре раза. 29 июля 2013 года вступило в силу распоряжение Правительства РФ, ­которое упрощает градостроительную подготовку земельных участков и сокращает количество времени и расходов на прохождение разрешительных процедур.

Ранее об упрощении этих процедур высказывался В.В. Путин. Он говорил о необходимости навести порядок в этой сфере. Сейчас важно, чтобы среди них остались те пункты, которые невозможно обойти формально. Ведь если их останется в разы меньше, то процедуры эти должны быть наиболее эффективными.

Кризис проектирования

Один из важнейших факторов, влияющих на надежность строительства, — это качество проектирования. Ныне в нашей стране оно находится на достаточно низком уровне и зачастую играет лишь формальную роль. После экономического кризиса 2008–2009-х гг. у проектировщиков резко сократилось количество заказов, а у заказчика уменьшилось количество средств на их исполнение. Ситуация сложилась непростая: заказчик стремится сэкономить на затратах по проектированию, а значит, и на работе самого проектировщика. Качество и надежность построек в таких условиях значительно снижается.

Главная цель, которую пытается реализовать заказчик, — прохождение экспертизы. Для этого услуги проектировщика сводятся к тому, чтобы просто разработать черновой вариант проекта. Зачастую проверяющие эксперты могут попросту не заметить множество деталей и одобрить проект, который представляет опасность. В результате заказчик экономит (при этом выигрывает не много) за счет некачественного проектирования и некомпетентной экспертизы.

Однако пытаться экономить на безопасности бессмысленно, поскольку деньги, которые не были потрачены в результате такой недобросовестной работы, в будущем могут пойти на ликвидацию последствий ненадежности постройки. Большое количество средств тратится затем на различные переделки и доработки уже во время строительства. Так как заказчик часто экономит на изыскательских работах, проектировщик не может учитывать всех факторов при строительстве. Из-за этого появляются недоработки или, наоборот, ограничения, которые на практике совершенно не нужны и приводят к лишним расходам.

Экспертиза под угрозой

В марте 2013 года Государственной думой был отвергнут проект закона «Об отмене обязательной экспертизы проектной документации». Еще с 2012 года начали действовать поправки, которые уравнивают права государственных и негосударственных компаний, производящих экспертизы. Сложность в том, что негосударственные экспертные компании не имеют ограничений в финансовой сфере, а также в территориальной. То есть организация из Калининграда может провести экспертизы постройки в Санкт-Петербурге.

К отмене обязательной экспертизы, по мнению депутатов Государственной думы, строительный сектор пока не готов. Станислав Логунов, основатель Ас­со­циа­ции экспертиз строительных проектов, также считает принятое Гос­ду­мой решение верным: «Отмена обязательной экспертизы преждевременна. Профессиональное сообщество очень активно откликнулось на этот законопроект, и при этом практически все отзывы были отрицательные. Причем не только от региональных властей и от экспертных организаций, но и от представителей компаний, участвующих в строительстве».

Во-первых, страховые компании, которые должны были, по замыслу разработчиков, взять на себя бо2льшую долю ответственности, еще не понимают предмет страхования: ведь объекта капитального строительства не существует, пока он проектируется и строится. А во-вторых, в результате отмены экспертизы — при минимальном сокращении сроков прохождения всех процедур для получения разрешения на строительство — мы получаем резкое увеличение некачественной документации и, соответственно, рост опасности вреда здоровью, безопасности и имуществу. «Более того, это может привести к неэкономичному строительству, поскольку в ходе экспертизы проектные решения зачастую меняются на более оптимальные», — добавляет эксперт.

Но лоббисты не оставят попыток «протащить» подобные законопроекты. Если госэкспертизу все-таки отменят, последствия будут лишь отрицательными, считает Логунов. По данным экспертных организаций, которые представлены в отчете Минэкономразвития, в 83,5% случаев проектная документация и результаты инженерных изысканий содержат отклонения от установленных требований, причем более чем в 19% случаев доработка проектных документаций невозможна. Уже из этого можно сделать вывод о качестве проектирования в стране.

Роль изыскательских работ и смет

Наверное, каждый грамотный застройщик, который хочет, чтобы его постройка была надежной, прибегает к изыскательским работам. Инженерные и геологические изыскания чрезвычайно важны, ведь именно от них зависит, сколько времени прослужит постройка и будет ли строительство вообще возможным на планируемой территории.

Очень часто под строительство отводятся пустующие долины оврагов, крутые склоны и заболоченные участки. Для того чтобы постройка на таких местностях не сопровождалась авариями и чрезвычайными ситуациями, должны быть произведены комплексные инженерные изыскания. Они помогут учесть при постройке все природно-техногенные особенности земли, отведенной под строительство, выбрать правильную конструкцию фундамента, а также выяснить, понадобятся ли какие-либо защитные и профилактические мероприятия. Все эти работы, безусловно, повышают надежность строительства.

Однако сейчас многие заказчики пытаются снизить затраты на проведение изыскательских работ. В результате такой политики ведения бизнеса вместо экономии возникают как раз большие финансовые потери.

«Как показывает практика, при сокращении стоимости изысканий, учитывая их очень малую по сравнению со строительно-монтажными работами стоимость, создается лишь иллюзия экономии, а на самом деле существенное удорожание строительства», — рассказывает Анатолий Койда, генеральный директор одной из региональных компаний. Он также считает, что следует ужесточить меры проверки проведения и качества изыскательских работ. Ведь некачественно выполненные работы могут привести к серьезным авариям в ходе строительства и эксплуатации зданий.

Эксперт отмечает, что существует и такая проблема — выполнение изысканий слабоукомплектованными и не имеющими опыта работы организациями. Кроме того, часто такие организации могут быть и иногородними, а значит, они не в силах точно охарактеризовать все особенности местности: почвы, грунтовых вод и так далее. Решение в этой ситуации Анатолий Койда видит одно: «Необходимо изменить порядок и условия лицензирования, повысить ответственность за их выдачу, не просто продавать в Москве, а выдавать с учетом мнений, отзывов общественных организаций, контролирующих органов и других участников инвестиционно-строительного процесса».

Еще одним важным фактором для обеспечения надежности строительной деятельности является определение сметной стоимости. На основании сметной стоимости подсчитывается размер капитальных вложений, осуществляются финансирование строительства и расчеты за выполненные работы. Если смета составлена верно, то все работы, направленные на повышение надежности постройки, будут выполнены грамотно.

Таким образом, при качественно разработанном проекте, тщательно проведенных изыскательских работах, правильном ведении сметы и компетентной экспертизе надежность строительства возрастет в разы. А когда постройка надежна, она не только нивелирует риски убытков от некачественного строительства, но и принесет застройщику существенную прибыль. Б


МНЕНИЯ БОССОВ:

Евгений КУЗНЕЦОВ, председатель совета Центросоюза Российской Федерации:

Экспертиза необходима в любом случае по нескольким причинам: во-первых, в случае государственных заказов проведение экспертизы позволяет точно определить сметную стоимость и не допустить перерасхода средств. В российских реалиях это особенно актуально, несмотря на то что иногда увеличение стоимости проекта уже после начала строительства обусловлено адекватными обстоятельствами.

Во-вторых, как в случае государственного, так и в случае частного строительства экспертиза позволяет проверять проекты на соответствие действующим нормативным документам, техническим регламентам. Это особенно важно в сфере обеспечения безопасности. Однако нужно понимать, что экспертиза коммерческих проектов также может проводиться не государственными органами, а частными компаниями.

Относительно государственного контроля, если мы говорим про те инстанции, которые курируют проведение строительно-монтажных работ и проверяют на соответствие проекту и нормам, то без государственного контроля невозможно обойтись.

Таким образом, и государственный контроль, и экспертиза важны для повышения качества проектных и строительно-монтажных работ, контроля расходования бюджетных средств и обеспечения безопасного функционирования вводимых объектов.

Антон БЕЛОВ, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс»:

На сегодняшний день государственный контроль в строительстве не просто важен, а жизненно необходим. Так сложилось, что на данный момент в нашей стране просто нет другого способа заставить заказчиков и подрядчиков соблюдать хотя бы минимальные требования по безопасности и энергосбережению в возводимых зданиях, кроме жесткого государственного контроля. Если его снять, то результатом может стать появление в российских городах фавел по типу бразильских, со всеми вытекающими из этого последствиями. Снизить уровень государственного контроля можно только в том случае, если будут введены громадные штрафы за нарушения норм безопасности, такие, которые сделают экономически невыгодным некачественное строительство. Существующие сегодня штрафы просто смехотворны, они чисто символическая мера и не могут рассматриваться всерьез как способ воздействия на застройщика. Для побуждения к выполнению требований энергоэффективности зданий пришлось бы вводить такие тарифы на энергоресурсы, чтобы собственники начали перед покупкой жилья всерьез озадачиваться вопросом его энергоэффективности и просто не покупали квартиры в зданиях, где не реализованы мероприятия по энергосбережению. Однако использование подобной меры невозможно, поскольку из-за этого пострадают обитатели старого жилого фонда, составляющего до 80% от всего, существующего в стране. Поэтому можно заключить, что ныне альтернативы государственному контролю в строительстве не существует.

Федор СПИРИДОНОВ, управляющий партнер группы компаний SRG:

В настоящее время все чаще обсуждается необходимость замены государственной экспертизы проектов строительства на экспертизу, проводимую силами СРО, что повлечет за собой ослабление государственного контроля.

Весь процесс строительства находится под контролем государственных органов. Госконтроль в строительстве подразумевает контроль за соблюдением государственных стандартов в области проектирования и строительства. Предмет государственного строительного контроля — проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства объектов требованиям технических регламентов и проектной документации. Контроль осуществляется при выдаче разрешения на строительство, а также при лицензировании архитектурной деятельности.

Государственная экспертиза проводится непосредственно в целях предотвращения строительства объектов, которые не отвечают требованиям государственных норм и могут нанести ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. Основной особенностью госэкспертизы является тот факт, что ей подлежат все проекты строительства вне зависимости от их источников финансирования и форм собственности.

Главный минус госэкспертизы — это огромное количество так называемых административных барьеров, которые значительно притормаживают развитие строительной отрасли в РФ. Отсутствие таких барьеров приведет к конкуренции между девелоперами (так как резко сократятся сроки получения разрешений на строительство), что вынудит их делать упор на высокое качество и небольшую стоимость проектов.

Преимущества отмены государственной экспертизы (и ослабления государственного контроля) очевидны: это позволит сократить сроки подготовки исходно-разрешительной документации по тому или иному проекту, что, в свою очередь, поможет в кратчайший период времени получить разрешение на строительство.

В настоящий момент предлагается внедрить практику независимой экспертизы, которая придет на смену государственной. Независимая экспертиза строительных проектов будет проводиться СРО (саморегулируемыми организациями) строительной сферы. Однако эти организации должны отвечать определенным условиям: иметь аккредитацию на данный вид деятельности, а также в обязательном порядке контролироваться Госстроем, что, несомненно, повысит ответственность СРО и поможет избежать незаконных манипуляций. Таким образом, процедура экспертизы строительных проектов станет гораздо быстрее и основательнее (так как в том числе сократится количество обязательной документации, которую необходимо собирать и подготавливать, для того чтобы получить разрешение на строительство).

Целесообразно ли это?

Исходя из вышеперечисленного, да. Однако переход от государственной к независимой экспертизе СРО должен быть плавным. Нельзя допустить резкого ослабления государственного контроля в строительной отрасли. Просто по причине того, что на сегодняшний день рынок пока не готов к этому. Это связано с тем, что механизмы передачи функций проведения экспертизы от государственных органов к СРО еще не до конца разработаны, а также не утверждена мера ответственности саморегулируемых организаций в случае проведения некорректной экспертизы.

 

Ольга МАТЮГОВА, финансовый директор ООО «Феникс Групп»:

Государственный контроль и экспертиза проектов в строительстве должны быть обязательно. Это гарантирует надежность и безопасность эксплуатации всех возводимых объектов недвижимости.

Другой вопрос, что процедуры контроля на всех этапах проектирования и строительства необходимо разработать так, чтобы искусственно не затягивать процесс реализации проектов, а также они должны быть унифицированными и обеспечивать недопущение коррупции и непрофессионального подхода.

Если в ряде сегментов, таких как коммерческая недвижимость, многоэтажное жилое строительство, инфраструктурные объекты, существуют экспертиза и контроль, которые можно улучшать, то, например, для дачного строительства жестких требований нет, что, с одной стороны, вроде бы позволяет удешевлять проекты, но, с другой стороны, удешевление происходит не столько за счет расходов на сами экспертизы, сколько за счет того, что объекты строятся не отвечающими СНиПу. Это, в свою очередь, порождает на рынке ситуацию, при которой непрофессиональному покупателю очень трудно быть уверенным в качестве объекта недвижимости и в обоснованности цены.

Александр ФИЛИМОНОВ, младший партнер Artisan Group Public Relations:

Госконтроль в строительстве всегда был «палкой о двух концах». Теоретически это совершенно необходимый элемент при утверждении проекта на уровне государственных органов, технической сдачи проекта на бумаге и фактической сдаче объекта. На практике ни один проект на стадии «П» не обходится без замечаний независимой экспертизы, и профессионализм архитектурного бюро определяется их количеством, а не наличием. Аналогичным образом государственная комиссия всегда находит некоторые недочеты в строительстве при сдаче объекта. Другое дело, что они не всегда устраняются надлежащим образом, потому что могут существенно увеличить конечную стоимость объекта. Виноваты в недобросовестном устранении указанных недостатков, как правило, застройщики, ограниченные весьма жесткими контрактами с девелоперами, так как подобные действия снижают их маржу. Однако бывают случаи, когда сами девелоперы сознательно не проводят необходимых работ, что в среднесрочной или же долгосрочной перспективе приводит к дополнительным затратам при эксплуатации объекта, притом из кармана эксплуатирующей организации или же жильцов.

Вместе с тем государственная экспертиза — подчас самый эффективный легальный способ нарушения СНиПов, а также существующего регламента застроек и эксплуатации земельных участков. Случаи, когда здания, которые геофизически не должны располагаться в подготовленных для них местах, получают одобрение на возведение, происходят чаще, чем может показаться. Иначе как объяснить строительство торговых центров прямо на развязках или возведение многоэтажных зданий на «плывунах» (как было в случае с комплексом «Воробьевы горы», который до недавнего времени сползал на прилегающую к нему Минскую улицу)? Подчас проект утверждается, несмотря на все протесты специалистов, документы подписываются под давлением.

Государственный контроль в строительстве — от малоэтажного до промышленного — чрезвычайно важен, но его эффективность определяется именно уровнем внутренней коррупции и политической составляющей. Известно, что строительная отрасль является одной из самых коррумпированных, так что «промахи» при проведении экспертизы — понятие сугубо экономическое, направленное на максимально быстрое и безболезненное получение прибыли, но никак не на повышение качества возводимых строительных объектов. Безусловно, существуют проекты, построенные в строгом соответствии с правилами и максимально качественно проверенные, но их немного. Если российское правительство сможет ограничить коррупцию именно в области контроля и экспертизы (что маловероятно, иначе руководители, скажем, Мосстроя не занимали бы свои места неприлично долгое время), строительная отрасль очень сильно выиграет, и по большому счету уже в обозримом будущем проблемные объекты станут редкостью. Пока же потенциально проблемной является каждая вторая новостройка.

 

Евгений ВОЙЛОВ, вице-президент корпорации ТехноНИКОЛЬ:

Со времен 1990-х многие говорят: нормы отстают, проектирование стало «слабое», а строительство «плохое», наращивая тем самым государственные органы проверки и экспертизы. В случае с производством строительных материалов это наращивание ОТК и различных департаментов аудита.

Что в результате? Растут затраты, госаппарат и риск коррупции, ответственность размывается.

Автор теории бережливого производства Эдвардс Деминг говорил: «Уничтожайте потребность в массовых проверках и инспекции как способе достижения качества, прежде всего путем «встраивания» качества в продукцию». И еще удивительная на первый взгляд вещь: чем выше качество, тем ниже его себестоимость…

Если мы хотим работать над улучшением процесса строительства, повышением его качества и — самое главное — над снижением издержек, то надо определить базовый принцип: качество, встроенное в процесс. В этом случае роль государственного контроля и экспертизы снижается, повышается ответственность за процесс проектирования и строительства. Возрождение института ГИПов и ГАПов, считаю, движение именно в эту сторону.

А если еще приложить основные усилия к развитию профессиональных компетенций этих самых ГИПов и ГАПов, системы сертификации, лицензированию и личной ответственности, то неизбежно качество вырастет, издержки снизятся, и отпадет острая необходимость в проверках и экспертизах.

Кроме того, нужно развивать авторский надзор как способ сохранения ответственности за авторами проекта.

Давайте посмотрим на лучшие мировые практики.

Почти во всех «продвинутых» странах развита негосударственная экспертиза, рост конкуренции позволяет быть органам экспертизы эффективными, быстрыми и недорогими! Это первый шаг. Мы его сделали. Да, есть госзаказ, есть объекты высочайшей степени ответственности. Там надо сохранять институт госэкспертизы, но в более совершенном, эффективном виде.

Перевод органов экспертизы и разрешений на полностью электронный документооборот. Посмотрите на опыт Сингапура, государства, которое сделало прорыв в строительстве и развитии инфраструктуры. Повсеместное внедрение BIM-систем (building information modeling) позволило сократить срок получения разрешения на строительство со 103 дней в 2008 году до 33 дней в 2010 году. В стране создана проверочная система трехмерных объектов для автоматизированного контроля выполненных проектов на соответствие их требованиям региональных норм проектирования. Причем выполненный проект или его часть доступна для консультирования со стороны инспекционных органов до передачи проекта на экспертизу.

Развитие системы страхования ответственности. В ведущих странах распространено страхование профессиональной ответственности ГИПов и ГАПов, страхование от дефектов и рисков подрядчиков. Система страхования ответственности проектировщиков и строителей завязывает прочный клубок взаимодействия на долгие годы и способствует повышению уровня качества и безопасности в строительстве, а совсем не государственные чиновники и инспекторы.

Если правильно выстроить систему взаимодействия «государство — проектировщики — строители — страховые компании» и корректную систему ответственности, то уже в краткосрочной перспективе заработает механизм «вытягивания». Проектировщики и строители сами будут требовать от государства четких нормативов, удобных инструментов для работы, прозрачных правил игры, и тут уже задача государства — обеспечить процесс разработки норм и требований. Причем вовсе не обязательно раздувать госаппарат, все наоборот! Нужно стимулировать появление компетентных негосударственных институтов, которые будут это разрабатывать, типа ISO в Европе и ASTM в США.

Кроме этого, качественное вовлечение страхования в строительство также стимулирует появление четких институтов профессионального образования и лицензирование профессиональных знаний проектировщиков и строителей.

Мы понимаем и видим растущие потребности отрасли, и государству уже не хватает ресурсов и компетенций. Государству надо встать на уровень выше и обеспечивать развитие современных негосударственных институтов в строительстве, проектировании, контроле, разработке стандартов. Делегировать эти функции в отрасль.

Также государству стоит уделить значительное внимание профессиональному образованию в строительстве и развитию фундаментальных наук — там, где пока коммерческие структуры не готовы к вытягиванию таких серьезных процессов на себя.

Все остальное бизнес сделает сам в условиях конкуренции, страхования всех рисков и высокой ответственности профессионалов отрасли!

В результате мы ожидаем снижение сроков и стоимости получения разрешений, повышения качества строительства и снижение его себестоимости.

 

Юрий КРАСИН, вице-президент UFS Investment Company:

Риски инвестора являются одной из весьма существенных сторон девелопмента, так как от них зависит многое: процентная ставка (в случае частичного или полного финансирования проекта долгом), параметры внутренней доходности проекта (учитывающие риски несвоевременного завершения проекта, наложения запретов на его продолжение государственными органами) и т.д. Государство в этой связи является весьма значительным игроком на поле, так как наложение штрафов и запретов может существенно повлиять на бизнес-модель проекта, и впоследствии он окажется нереализуемым. Российская практика ведения бизнеса очень сильно отличается от европейской, поэтому то, что маловероятно, например в Германии, достаточно часто встречается у нас. Обычное дело, если в процессе реализации девелоперского проекта выясняется, что у надзорных органов есть претензии к проектно-сметной документации (хотя проект давно уже вышел за границы нулевого цикла), все работы приостанавливаются, и начинается выяснение того, к кому именно и с чем нужно идти для получения разрешения.

Учитывая вышесказанное, любой инвестор заинтересован в сборе максимального количества разрешительной документации на самой начальной стадии девелоперского проекта, так как это не только снижает риски проекта, но также минимизирует стоимость раннего выхода из него в случае неблагоприятных заключений надзорных органов. Собственно говоря, государство в лице его многочисленных надзорных органов, по существу, является единственным игроком, обладающим правом «вето». Запрет на реализацию девелоперского проекта в части строительных конструкций или инженерных коммуникаций ставит крест на планах инвестора не только получить прибыль на вложенные инвестиции, но также просто вернуть (даже с дисконтом) вложенные средства. Поэтому государственная экспертиза и контроль на всех стадиях реализации девелоперского проекта (включая экспертизу проектной документации, инженерных сетей, фундаментов и т.д.) чрезвычайно важны — это определенная гарантия завершаемости и, как следствие, окупаемости проекта.

Однако есть, безусловно, и другая сторона медали. Необходимость прохождения государственной экспертизы и сбора соответствующих подписей уполномоченных лиц увеличивает сроки реализации проекта и, как правило, его стоимость. И то, и другое — это весьма существенные параметры девелоперского проекта, определяющие ключевые финансовые показатели последнего. Если для будущих арендаторов площадей торгового или складского центра замораживание проекта на какое-то время — значительная неприятность, то для инвесторов проекта это практически катастрофа (в случае использования, например, мезанинного банковского соинвестирования), не говоря уже про замороженные вместе с проектом средства, упущенную выгоду и вероятность изменения финансово-экономических условий в стране. Таких примеров достаточно много, и потому суммы, неэффективно инвестированные в девелоперские проекты и не принесшие предполагаемой отдачи, в России очень значительны.

Сказав о важности государственного контроля и экспертизы, нужно сказать и о том, что можно и нужно сделать для повышения эффективности работы этого механизма.

Во-первых, необходимо зафиксировать правила игры. Появление постоянных нововведений (последним крупным было введение СРО в проектировании и строительстве) не позволяет осуществлять системное долгосрочное планирование и порождает значительную неразбериху. А учитывая тот факт, что качество нормативных документов (вообще всех, не только в области строительной экспертизы) становится ниже, то каждый новый нормативный акт существенно ухудшает и без того сложный инвестиционный климат в России.

Во-вторых, нужна все-таки существенная децентрализация надзорных функций. Значительную их часть следует передать саморегулируемым организациям. Понятно, что уровень самостоятельности этих организаций определяется общим уровнем правовой и профессиональной культуры и индустрии, и общества, а они пока далеки от желаемого.

 

Сергей ЛИТВИНЕНКО, адвокат компании «Налоговик»:

Роль государственного контроля и экспертизы проектов в строительстве трудно переоценить, так как это наиболее эффективные инструменты регулирования и управления данной отраслью. Любое строительство создает для окружающих повышенную опасность, а значит, необходимо на всех этапах строго контролировать его качество. Государственные органы по долгу службы обязаны обеспечивать и поддерживать безопасную среду жизнедеятельности граждан.

Как показывает практика, уменьшение государственного контроля и необязательность государственной экспертизы проектов в строительстве приводят к тому, что этот рынок начинают заполнять недобросовестные застройщики, сомнительные фирмы и предприниматели, возводящие такие же сомнительные, небезопасные и некачественные объекты. Органы государственной экспертизы в среднем возвращают на доработку каждый третий проект. Получение от них положительного заключения требует наивысшего качества проектной документации, продуманных инженерных и архитектурных решений, а также соответствия всем требованиям российского законодательства, СНиПам и ГОСТам.

Компании, оказывающие услуги негосударственной экспертизы проектов, к сожалению, не так строги. Не секрет, что их положительное заключение можно легко купить и что они иногда просто закрывают глаза на серьезные нарушения требований к безопасности, устойчивости строящихся объектов и надежности конструкций.
В строительстве очень часто брак проявляется лишь через месяцы или даже годы после введения объекта в эксплуатацию. И нет никаких гарантий, что к этому моменту построившая его фирма уже не закроется. Поэтому нужно изначально сделать все правильно, и именно поэтому необходим государственный контроль за качеством проектирования и возведения любых зданий и сооружений, а особенно связанных с массовым пребыванием людей.

Просчеты и невнимательность в проектировании без уменьшения приводят к самым тяжелым последствиям (нередко с летальным исходом) и существенным материальным потерям. Государственный контроль в строительстве осуществляется постоянно и охватывает все этапы работ — от проверки документации, соблюдения технологий и правил хранения материалов и до оценки проведенных работ, соответствия объекта, его инженерных сетей и конструкций необходимым нормам.

С помощью контроля и экспертизы проектов государство избавляет строительную отрасль от потенциально аварийных зданий и сооружений, фирм-мошенников и непрофессионалов. Очень важно, чтобы на стройке работали высококвалифицированные специалисты, владеющие современными технологиями и материалами, разбирающиеся в стандартах и регламенте отрасли. Без этого ожидать долгих лет безукоризненной службы от возводимых сегодня объектов бессмысленно.

 

Дмитрий РЕЗНИКОВ, начальник проектного управления компании SMT-Developments:

Решение о создании негосударственной экспертизы было принято еще в конце 2008 года. Тогда вышло соответствующее постановление правительства. Но этот инструмент до сих пор не работает, поскольку постановление не отменяло госэкспертизу, а лишь предоставляло право выбора. Чиновники же продолжают требовать именно госодобрения. Теперь обсуждаются два варианта. Первый: госэкспертиза и независимая экспертиза будут сосуществовать. Однако это ничего принципиально не изменит. Второй: госэкспертизу отменят, останется только независимая, а она по факту добровольна. Этот вариант лучше, если независимый эксперт несет ответственность за свое решение.

Госэкспертиза давно не отвечает реалиям времени. Она проводится по правилам и критериям, утвержденным еще в 1970-е годы. И строительные нормы, и правила госэкспертизы создавались с расчетом на то, чтобы закрепить тогдашние технические и технологические решения, чтобы специалист средней квалификации мог спроектировать и построить более-менее надежный объект без лишних фантазий. В большинстве случаев экспертизу проводит чиновник, сравнивая проект с требованиями все тех же строительных норм и правил.

В итоге экспертизу не проходит около 45% проектов. Чаще всего отрицательные отзывы получают проекты зарубежных архитекторов. Нередко прошедшие экспертизу объекты реализуются с сильными отклонениями от плана. Бывает, что строительство ведется и до получения заключений, поскольку слишком велик срок ожидания и рассмотрения. На получение разрешения на строительство уходит 250–1500 дней. Из них не менее четверти — на госэкспертизу. Иногда это оправданно, но чаще нет.

Время идет, рождаются новые технологии, более смелые и прогрессивные архитектурные и инженерные решения. Они «не подходят» под старые клише и зачастую не получают права на жизнь. Как собственник я хочу иметь современные и яркие объекты, построенные по передовым проектам, с использованием современных технологий. Но нужно квалифицированное заключение профессионалов на предлагаемый проект — это и есть независимая экспертиза.

Противников отмены госэкспертизы много. В первую очередь чиновники, которые ее осуществляют и хотят перестраховаться. На практике это помогает мало. Ответственность за безопасность объектов в законодательстве прописана плохо, даже за резонансные аварии существенной ответственности никто не несет. Статистика таких событий равномерна и мало зависит от постановлений, правил, дополнительных экспертиз и контролеров.

Госэкспертиза только один из барьеров, хотя и весьма значимый. Административные барьеры лишь множатся. В любом законе, постановлении или приказе за обширным перечнем обязательных документов всегда следует маленькая приписка «и иных необходимых документов, разрешений, согласований». Их даже больше, чем обязательных.

Формат отмены лицензирования, выбранный с 2010 года, нельзя признать удачным. Теперь строительные процессы регулируются якобы строительным сообществом в форме выдачи саморегулируемыми организациями допусков к работам. Но этот процесс превратили в барьер, финансовый и административный, хуже лицензирования. Государственных бюрократов сменили работники аппаратов СРО с гораздо большими зарплатами и амбициями. Раньше за лицензию давали взятку, а теперь за допуск нужно официально и регулярно перечислять членские и иные взносы.