Дешево построят новички

30-38Рубрика | Главная тема

Текст | Николай АНИЩЕНКО

В деятельности самого нового российского ведомства — Министерства строительства и ЖКХ — пока все-таки больше жилищно-коммунального. Однако в недрах ведомства зреет и детализируется масштабная строительная программа — «Жилье для российской семьи», анонсированная президентом Путиным буквально через месяц после создания Минстроя. Эксперты говорят, что при реализации программы в отрасль придут новые игроки; однако верхушку списка строительных компаний изменения не затронут.

 Возвращение статуса

У строительной отрасли не было своего профильного министерства ни много ни мало 17 лет. В далеком 1997-м Минстрой получил статус госкомитета, который еще дважды менял название, а вместе с ним и набор полномочий. С 1999-го по 2004-й действовал Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, более известный как Госстрой.

В 2004 году появилось Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое просуществовало до 2008 года. С 2008 по 2012-й за отрасль отвечал Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Министерства регионального развития, а в мае 2012-го власти вернулись к официальной аббревиатуре — Госстрой, но опять в статусе агентства. Оно приказало долго жить в ноябре 2013-го с воссозданием министерства, однако уже сразу для двух отраслей — строительства и ЖКХ.

«Строительная отрасль передавалась от министерства к министерству с пугающей частотой. Минрегиону было особенно не до строительства. Госстрой оказался слабой структурой, — говорит в интервью «БОССу» главный редактор журнала «Строительство.RU» Лариса Поршнева. — Минстрой — структура совершенно другого уровня. Это не агентство и не служба, это именно министерство. У него гораздо большие полномочия — и с точки зрения внесения документов, и ответственности».

Поршнева выражает мнение многих профессиональных строителей, когда говорит, что лучшим решением было бы создание двух ведомств, потому что «ЖКХ у нас в таком состоянии, что оно способно задавить любое строительство». Сейчас же руководству Минстроя так или иначе приходится расставлять приоритеты, потому что с двумя монструозными сферами одновременно не управиться. А высшая исполнительная власть, по-видимому, при назначении Михаила Меня поставила ему первоочередной задачей реформировать жилищно-коммунальную сферу.

Руководство управляет, но эффективность достигается всем штатом. А он, по мнению главреда «Строительство.RU», пока оставляет желать «много лучшего». «Даже из последнего состава Госстроя и департаментов Минрегиона, отвечающих за строительство, далеко не все сотрудники, которые занимались строительством, получили приглашение войти в новое министерство, — отмечает она. — Люди опять приходили с улицы, со стороны. Уровень подготовки документов там сейчас крайне низок. Но это объективно: если появляются новые люди, они должны хотя бы понять, как и что правильно делать, какие перед ними цели. Поэтому здесь, к сожалению, сказывается наше пренебрежительное отношение к кадрам, которое заметно уже много лет».

Возможно, именно кадровая проблема мешает Минстрою активнее решать, пожалуй, самую серьезную проблему — расселять ветхие и аварийные дома. Уровень исполнения планов по этому направлению ныне составляет 10% — по любым меркам недопустимо мало. «Для того чтобы расселить ветхое и аварийное жилье, нужно построить новое. Отвечают за это фонд Цицина (Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства «под управлением» Константина Цицина. — Прим. «БОССа») и фонд Бравермана (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, возглавляемый Александром Браверманом. — Прим. «БОССа»). Оба они работают крайне неповоротливо. Медленно готовятся участки, медленно строится жилье под расселение», — говорит Поршнева.

По ее мнению, «Минстрой сейчас должен собраться и понять в первую очередь, кто за что отвечает». «Департамент жилищной политики возглавили новые люди, там в целом работают новые люди. Я боюсь, что они плавают, не обладая всей полнотой информации. Эти постоянные реорганизации до добра не довели. Сначала Минрегион год в себя приходил, потом Госстрой так и не заработал, теперь Минстрой пытается все это перехватить на ходу — незаметно такие вещи не проходят».

Однако есть у Минстроя строительная задача, которую ведомство должно выполнить уже сейчас — по требованию Владимира Путина до марта 2014-го. Это снятие излишних административных барьеров в строительстве. Лариса Поршнева уверена, что решить проблему в такие кратчайшие сроки можно, но именно благодаря тому, что эта история «тянется давно».

«Снятие административных барьеров прописано в 600-м указе президента от мая 2012 года. Поступило поручение Минстрою и трем национальным объединениям — НОПу, НОИЗу и НОССТРОЮ — подготовить исчерпывающий перечень документов федерального уровня, обозначающий необходимые процедуры в строительстве, без которых обойтись нельзя. Остальные бы отсеклись, и этот перечень был бы закрыт. А в регионах добавление в этот перечень еще одной какой-то процедуры должно было быть очень сильно обосновано», — говорит она.

В итоге такой документ подготовили и представили Минрегиону. Но здесь как раз «началась чехарда с разделением полномочий Минстроя и Минрегиона». «Этот документ два раза перевносили, в итоге проект постановления правительства разработали и внесли — и все это благополучно пропало теперь у Козака, который последние полгода безвылазно сидел на Олимпиаде. То есть его можно принять достаточно быстро, если поднять все то, что было сделано», — комментирует Поршнева поставленные президентом жесткие сроки.

Эксперт журнала «БОСС», однако, надеется, что снятием барьеров активность Минстроя в отрасли не ограничится. И ведомство сможет высвободить силы и мощности, которые пока в основном заняты ЖКХ, для решения задач программы «Жилье для российской семьи» тогда, когда она будет полностью готова.

 

Их земля — их ответственность

«Программа, которую Путин озвучил, ныне существует лишь в его благих намерениях, — говорит эксперт. — Любая программа вводится в действие либо указом президента, либо постановлением правительства. Сегодня такого документа нет. На основе протокола совещания, на котором идея о программе впервые была озвучена, даны поручения, и сейчас она в стадии разработки. Но любая программа формируется достаточно долго: например, программа «Жилище» создавалась год».

«Жилье для российской семьи» — очередная инициатива власти в области жилстроя. «В сентябре 2012 года принята государственная программа «Обеспечение доступным жильем и услугами ЖКХ граждан России». И внутрь этой госпрограммы вошел существовавший ранее национальный проект «Доступное и комфортное жилье». Действовавшая во временном промежутке между ними федеральная целевая программа «Жилище» стала частью нацпроекта. Вот такая получилась матрешка».

«Крупная» госпрограмма-2012 состоит из ряда подпрограмм. Здесь собрано все: и ЖКХ, и чистая вода, и даже энергоэффективность. Но и национальный проект тоже никто не закрывал: показатели по нему каждый год доводятся до регионов. И вот программа «Жилье для российской семьи», которая, надо полагать, разрабатывается в дополнение к действующей «Жилище». В этой иерархии планов и указаний не каждый работник отрасли разберется.

И все же у «Жилья для российской семьи» приоритетный статус. Владимир Путин в декабрьском Послании говорил, что эта программа должна обеспечить введение до конца 2017 года как минимум 25 млн кв.м дополнительного жилья экономкласса. К такому строительству привлекут застройщиков, которые способны обеспечить стоимость строительства не выше 30 тыс. рублей за квадратный метр. В таких проектах будет субсидироваться инженерная инфраструктура, как это уже делается в Белгородской и Калужской областях. Сейчас, несмотря на прямой запрет привлекать для этих целей средства дольщиков, на большинстве строек эти расходы включаются в стоимость квадратного метра. Чиновники рассчитывают, что такие меры позволят реализовывать жилье нуждающимся на 20% ниже рыночной стоимости.

Однако парадокс: в Минстрое говорят, что для создания инженерной инфраструктуры «не планируется привлекать бюджетных средств». Откуда же возьмутся деньги?

Главред «Строительства.RU» полагает, что имела место оговорка: под привлечением «небюджетных» средств, скорее всего, имеются в виду средства всех бюджетов, кроме федерального. «Почему строительство очень хорошо идет в Белгородской и Калужской областях? Потому что там администрация на себя берет издержки по прокладыванию сетей — именно в проектах с социальным уклоном, где жилье не очень дорогое, где потом та же администрация может часть жилья отдать очередникам. При этом упомянутые издержки не только материальные. Ведь основная беда при согласовании всей этой разрешительной документации — отношения с монополистами. Прокладка сетей занимает огромное количество времени и денег. Администрации здесь легче: ее земля — ее ответственность; она сама все с монополистами согласовывает. Это правильный подход».

Другое дело, что далеко не все регионы могут позволить себе оказывать денежную поддержку девелоперам. А если такая практика будет опробована на муниципальном уровне, то богатых муниципалитетов в России вообще почти нет. Поэтому, считает Поршнева, вопросы участия региональных и муниципальных бюджетов в софинансировании инфраструктуры нужно прорабатывать особенно аккуратно, в индивидуальном порядке.

 

Качество не пострадает

Некоторые участники рынка недвижимости уже успели раскритиковать детище Путина за то, что в новой жилищной программе четко не определены критерии для тех граждан, которые смогут рассчитывать на получение жилья по ней. Официальной информации на этот счет пока немного.

Генеральный директор Агентства фи­нан­си­рования жилищного строительства Андрей Шелковый в интервью РИА «Не­дви­жи­мость» отмечал, что это «экономически активные, трудоспособные граждане, имеющие доход ниже того уровня, который позволял бы им приобрести жилье с помощью кредита или без такового по текущим рыночным ценам. <…>Если им предоставят возможность купить квартиру по меньшей цене, то потребуется меньшая сумма кредита а, значит, и ежемесячный платеж по ипотеке будет вполне посилен».

И когда, с точки зрения многих финансистов, подобный подход не слишком оправдан (они, например, опасаются, что кредиты для таких граждан могут быстро перерасти в разряд проблемных), для эволюции строительной отрасли он — несомненное благо, считает Лариса Поршнева.

«Согласно данным опросов, в России 70% населения хочет улучшить свои жилищные условия. И только 10% может воспользоваться ипотекой. То есть, представляете, у нас 60% населения хотело бы улучшить свое жилье, но не может этого сделать, потому что денег нет. Потому что жилье действительно очень дорогое — из-за всех этих барьеров и согласований. А здесь как раз выход на рынок денег, которые где-то накоплены и лежат, но сейчас их недостаточно. Это было бы замечательно, это бы подтянуло и стройкомплекс, и программа ипотечного кредитования тоже бы пошла по более низким ценам, с более низкими ставками», — предполагает эксперт.

Какие же категории населения будут в первую очередь затронуты программой? Государство имеет определенные жилищные обязательства перед многодетными семьями, инвалидами, чернобыльцами и военными. Но, на взгляд собеседника журнала «БОСС», было бы правильно, если бы новая программа комплексно затронула молодые семьи.

«Программа поддержки молодых семей раньше была частью ФЦП «Жилище», потом пропала. Но она дала возможность многим молодым семьям свои жилищные условия очень серьезно улучшить. Необходимо вернуть эти меры поддержки», — считает Поршнева.

По ее мнению, качество жилья, построенного по этой программе, не должно сильно отличаться от обычного экономкласса. «В стоимости жилья экономкласса сейчас очень большой кусок занимает земля. Застройщик должен землю взять в аренду или выкупить. В основном ее берут в аренду, платят чумовые деньги. Если же, как планируется, земля по этой программе станет выделяться под застройку напрямую и за нее не нужно будет платить совсем или это будут символические деньги, данная составляющая уходит, — поясняет главный редактор журнала «Строительство.RU». — Второй момент. Девелопер освобождается от необходимости платить за сети. Построить же саму коробку за 30 тысяч (кроме, наверное, Москвы и Петербурга — здесь какой-то региональный коэффициент должен быть) абсолютно реально».

«Пару лет назад, когда средняя цена московской квартиры была около 100 ты­сяч рублей за квадратный метр, себестоимость ее составляла 35 тысяч. Все остальное — земля, инженерка, взятки», — утверждает Лариса Поршнева.

Она говорит, что такое жилье в крупных городах, возможно, будет расположено в многоэтажках. Хотя при малоэтажном строительстве простор для экономии при этом подходе не меньше, а даже больше: «При малоэтажном строительстве не нужны сложные инженерные системы — например, не надо ставить мощные водяные насосы. Плюс ко всему сейчас появились новые материалы для малоэтажного строительства. К примеру, сборные дома, которые производятся в деталях на заводе и потом собираются на фундаменте за две недели. Получается быстровозводимый дом с очень хорошими теплотехническими характеристиками. Одним словом, нужно больше внедрять новых энергоэффективных технологий, изучать то, что существует во всем мире. Потому что во всем мире жилье гораздо дешевле, чем в России», — резюмирует эксперт.

 

«Шаг к цивилизованному рынку»

Собеседница «БОССа» считает, что в случае если новая программа будет подготовлена в течение 2014 года и принята к началу следующего, то реально заработать она сможет уже в конце 2015-го — 2016 году.

Массового строительства жилья по новой программе вряд ли стоит ждать в Москве: скорее, она должна быть направлена на регионы. «Строить что-то еще в Москве — это значит только еще сюда людей подтягивать. У нас сейчас на территории, которая составляет 0,01% территории России, живет 10% населения. Это ненормально. Россию надо развивать, — заявляет Поршнева. — Понятно, что, если бы у людей имелась возможность работать и купить жилье у себя дома, они бы у себя дома жили и работали. Если будет строиться нормальное жилье и семья будет знать, что она в состоянии, работая в своем городе, еще и дом себе купить или квартиру, то, скорее всего, никто никуда не поедет».

Крупные застройщики, напротив, вряд ли поедут из обеих столиц в регионы, тем более на проекты, которые сулят минимальную прибыль. Поэтому так или иначе программа должна содействовать развитию строительного бизнеса на местах.

«Если программу организовать правильно, это хороший допинг, посыл малому и среднему строительному бизнесу в регионах. Именно такие компании могут получить деньги тех граждан, которые сейчас и готовы бы разумные средства в жилье вложить, но не в силах, потому что и жилья нет, и цены сумасшедшие».

Ныне, по словам эксперта, многие региональные рынки жилья не функционируют. «Я часто бываю в некоторых районах Тверской области. Там в принципе не существует рынка жилья. Ничего не строится, ничего не продается. Но при этом отложенный спрос есть: люди хотели бы улучшить свои жилищные условия, но за такие деньги, которые диктует рынок, не могут. Нужно развивать этот мелкий рынок, а деньги придут».

При этом, как ни странно, и на мертвых рынках много компаний с грамотно выстроенным бизнесом. По оценке Поршневой, даже без учета индивидуального и микробизнеса по всей стране работает 100 тысяч компаний строительного комплекса. Их небольшой размер зачастую просто не позволяет им продемонстрировать свои возможности. И участие в программе «Жилье для российской семьи» для них — шанс многократно вырасти.

Главред «Строительства.RU» считает, что прозрачность процедуры, в ходе которой компании привлекаются к исполнению госзаказа, уже обеспечена законодательно. Поэтому масштабных проблем с коррупцией не должно возникнуть.

«Если здесь выступает заказчиком государство, то у нас есть 44-ФЗ о контрактной системе, и там для строителей прописаны критерии предварительной квалификации при участии в торгах. Когда это частный заказчик, он сам должен быть заинтересован в том, чтобы к нему пришли нормальные строители, построили нормальный проект, — говорит Поршнева. — Плюс ко всему у нас сейчас все компании состоят в саморегулируемых организациях. Их проверяют. Не все СРО, но большинство своих членов проверяют — на соответствие материально-технической базы, кадров и так далее. То есть смотреть обязательно нужно сертификаты СРО. В конце концов если ты сомневаешься в компании, свяжись с саморегулируемой организацией и узнай, кто это и чем они раньше занимались».

Таким образом, честный отбор участников «Жилья для российской семьи» поможет наконец расти региональному строительному бизнесу по самым что ни на есть рыночным канонам. «В этой ситуации получит серьезную ценность преимущество, которое у нас до сих пор не имело спроса, — это репутация, реноме. Компании начнут бороться уже не только за то, кто дешевле построит, но и за то, у кого издержки минимальные. Те, кто может показать свои проекты, свое портфолио, что у них не было аварий, претензий по качеству и так далее. Сейчас этим мало озабочены в отличие от Запада. И это тоже шаг к цивилизованному строительному рынку», — уверена эксперт.

 

Строить, чтобы управлять

Об этом нечасто говорят в столице, но в ряде регионов уже несколько лет действуют строительные компании, которые по эффективности организации труда заткнут за пояс любого федерального гиганта. Журнал «БОСС» разыскал представителя такого бизнеса в одном из регионов. 39-летний предприниматель обеспечивает даже не себестоимость, а продажную цену готового жилья в кирпичном доме в 32–34 тыс. рублей за квадратный метр с отделкой, в то время как средняя цена на первичном рынке в его субъекте Федерации — 48–50 тысяч. Все это при том, что бизнесмен принципиально строит объекты со всей инфраструктурой.

В то время как география деятельности его компании расширяется, предприниматель запланировал в этом году выйти на сдачу 1 млн кв.м жилья в год. Как добился он таких темпов, а главное — такой цены?

«В нашем случае доступность жилья достигается за счет эффективной организации всех процессов. Попросту говоря, мы встраиваем всю цепочку — от проектирования до строительства и последующей эксплуатации домов — таким образом, чтобы по максимуму исключить потери и издержки, — сообщает он в интервью журналу «БОСС». — И потом, мы закладываем минимальную дельту прибыли — 5–10% от себестоимости и зарабатываем в итоге только благодаря большим объемам и высоким темпам строительства».

«В определенный момент мы поняли, что недопустимо нести колоссальные затраты и убытки от того, что на площадку, где большое количество людей, техники, нет возможности привезти в сезон железобетон. Это извечная проблема строителей, — говорит бизнесмен в ответ на просьбу привести пример экономящего деньги решения. — Поэтому еще на этапе разработки нашего проекта мы построили собственный современный железобетонный завод».

Комплексный подход — это, оказывается, не только строительство. Компания нашего героя управляет построенным ей же жилым фондом. При такой системе становится невыгодно строить плохо. При этом квартплата в возведенных бизнесменом домах самая низкая в регионе. Не в последнюю очередь этого удалось достигнуть из-за того, что даже в местах, где существует действующая инженерная инфраструктура, предприниматель предпочитает сносить ее и возводить с нуля новую — из современных материалов. Первичные затраты больше, но в эксплуатации такие площади обходятся гораздо дешевле.

При строительстве самого жилья собеседник журнала «БОСС» руководствуется принципом «Дешево — не значит плохо». «Доступное жилье люди также не получают в дар: они платят за квартиры собственные деньги. Поэтому и доступное жилье тоже должно быть качественным и удобным. Да, это не очень большие по метражу квартиры; в них нет излишеств. Но там сделано все необходимое для комфортной и уютной повседневной жизни. Если застройщик не может предложить покупателям доступное жилье высокого качества, то он просто не сможет его продать. Покупатели, позарившись только на цену, будут идти туда максимум год, от силы два. А потом, наслушавшись про проблемы первых жильцов, люди просто перестанут покупать эти квартиры», — уверен бизнесмен, и его слова подтверждаются множеством примеров на рынках разных российских регионов.

«Если сравнивать наш дом с любым другим, в том числе и с теми, что претендуют на элитность, то по конструкциям, качеству кладки, материалов и отделки наши дома точно ни в чем им не уступают, — уверяет предприниматель, чья компания также авторизована для строительства на территории России отелей сети Hilton. — Что касается габаритов, то мы делаем основной упор на функциональность и удобство помещений для разных групп покупателей и предоставляем им два десятка вариантов планировок квартир метражом до 80 кв.м».

 

Бизнес предлагает решение

Феномен собеседника журнала «БОСС» не единичный. Еще в нескольких российских регионах действуют строители с похожими бизнес-планами. Проблема в том, что их деятельность редко выходит за рамки одного субъекта Федерации: с регио­нальными властями — при условии, что ты решаешь важную социальную задачу, — можно договориться об особом отношении, но изменить федеральные нормы, нормативную базу не так просто. Как же распространить подобный опыт по всей стране?

Если инженерную инфраструктуру согласно новой программе будут софинансировать, то с инфраструктурой социальной полной ясности пока нет. Между тем это тоже больной вопрос, говорит бизнесмен. Президент Путин особо подчеркивал: дополнительные метры нужны не сами по себе, а в «комплекте» со всеми социальными сервисами. Интересно, что схема, при которой муниципалитет выкупает у застройщика инфраструктуру по себестоимости, разработана несколько лет назад и в ряде регионов уже давно работает. Это классическое государственно-частное партнерство. Но принять его в качестве стандарта на федеральном уровне почему-то до сих пор не смогли.

Предприниматель из среднего строительного бизнеса сетует, что пока каждый социальный объект приходится открывать в режиме «ручного управления». И появление новых школ и поликлиник зависит «от стремления и готовности конкретных губернаторов и мэров решать накопившиеся проблемы». «Для решения задачи в общегосударственном масштабе необходимо законодательно закрепить механизмы ГЧП при строительстве объектов социальной инфраструктуры, чтобы подобный подход стал нормой», — уверен он.

Застройщик отмечает, что город и девелоперы сегодня — чаще всего две разрозненные силы, и закон не создает условий для их согласованной работы. «У властей зачастую нет полного понимания всей ситуации на строительном рынке. И это приводит к тому, что целевые бюджетные средства либо используются недостаточно эффективно, либо вовсе не осваиваются. Периодически в прессе всплывают истории, когда строят дороги и тянут коммуникации к площадке, где стоит лишь пять домов. А больше туда ехать никто не хочет — проект просто не востребован рынком. И многомиллионные инвестиции попросту уходят в песок».

Девелопер предлагает создать законодательный механизм, по которому город и застройщик должны будут принимать взаимные обязательства по развитию социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий.

«Когда муниципалитет утверждает план строительства нового микрорайона, он должен сформировать застройщику заказ на возведение там необходимых социальных объектов и утвердить сроки ввода их в эксплуатацию. Строители и город заключают соглашение, по которому муниципалитет обязуется выкупить уже готовые объекты по себестоимости. До подписания документа все проекты должны пройти государственную экспертизу сметной документации, чтобы исключить любые наценки, — объясняет эксперт. — После этого город предусматривает в бюджете средства на выкуп конкретных детских садов, школ, поликлиник и дорог в оговоренные соглашением сроки».

Логика простая: если траты бюджета запланированы заранее, то муниципалитет сможет оплатить девелоперу социальный объект сразу после его сдачи под ключ. При этом бизнесмен предлагает, чтобы даже готовые объекты бюджет смог выкупать лишь при условии, что застройщик уже продал от 50 до 70% квартир. «В таком сотрудничестве застройщик берет на себя все риски, связанные с коммерческой успешностью проекта. Он должен выдать продукт, который будет востребован рынком, где люди хотят жить. А власть станет точнее планировать расходы казны. Подписывая соглашение с застройщиком, муниципалитет будет не в авральном порядке изыскивать необходимые финансовые ресурсы, а точно знать, что через два года им надо столько-то средств, чтобы в нужное время в нужном месте открылись детские сады, школы, поликлиники. Там, где они действительно необходимы. А вклад застройщиков в этом случае выразится в отказе от прибыли при строительстве социальных объектов». Б

 

 

МНЕНИЯ БОССОВ: 

Иван БИРЮКОВ, директор по развитию, руководитель блока программ по развитию социального бизнеса Лаборатории социальных инноваций Cloudwatcher:

Достаточно сложно оценить перспективы этой программы, до того как будут разработаны и утверждены все ее параметры. Тем не менее, исходя из опыта реализации аналогичных программ в новой России, думаю, традиционными методами сделать жилье действительно доступным для большинства россиян достаточно сложно. Возможно, новую программу стоило бы разрабатывать с учетом в том числе советского опыта. Я имею в виду молодежные жилищные кооперативы, когда молодые люди, чаще семейные, фактически сами возводили собственное жилье. Они пробивали по разным ведомствам место для застройки и сами же занимались проектировкой будущего дома, закупкой материалов и непосредственно строительством. С переходом на рыночные отношения эта система отмерла. Если можно будет предусмотреть такого рода систему в рамках новой программы, это может дать серьезный импульс для ее развития в целом. Кстати говоря, такая практика довольно успешно существует во многих странах мира. В России кооперативные формы взаимодействия постепенно набирают обороты, особенно когда речь идет об объединениях ради решения каких-то социальных проблем. Вопросы о статусе, возможностях и обязанностях, а также ответственности таких объединений — сугубо правовые, но решаемые. Важным моментом здесь мне видится предоставление доступа таких кооперативов к инфраструктуре по всем требованиям, а также обеспечение будущих жилых кварталов социальными объектами — детскими садами, школами, досуговыми центрами и т.п. Как раз сейчас Агентство стратегических инициатив совместно с заинтересованными ведомствами заканчивает работу над дорожной картой «Поддержка доступа негосударственных организаций к предоставлению услуг в социальной сфере», которая должна будет снять большинство подобных вопросов. Таким образом, физические лица получили бы возможность реализовывать целые кластерные проекты. Другими словами, в этой сфере существует большой потенциал развития. Реализация сценария жилищных кооперативов позволит наглядно продемонстрировать роль социально ориентированных некоммерческих организаций, и в первую очередь социальных предпринимателей, в решении действительно насущных проблем общества.

 

Александр ФИЛИМОНОВ, младший партнер Artisan Group Public Relations:

К сожалению, все разговоры о мерах обеспечения доступного жилья в России болезненно напоминают разговоры в пользу бедных: при существующем укладе в строительной отрасли добиться адекватной себестоимости квадратного метра и уж тем более ее доступности фактически невозможно. Строительная отрасль как в Москве, так и в других городах, что бы ни говорили застройщики и девелоперы, является одной из самых коррумпированных в российской экономике. Строительство бюджетного жилья — это в первую очередь земля. Самые лучшие для строительства (и для развития последующей инфраструктуры) части городов отдаются тем, кто заплатит больше и чьи связи в отрасли лучше. Для того чтобы инициировать строительство жилого дома в Москве, необходимо 232 подписи — просто так их не собрать. Проблема упирается в деньги и связи, которые нужно как-то отбивать, поэтому на таких участках с конца 90-х строилось, строится сейчас и будет строиться элитное жилье. Зачем в России столько элитного жилья, понять трудно — оно доступно от 2 до 7% населения. На жилье экономкласса остаются менее привлекательные участки, где строительные работы дороже. Ярким примером в данном случае является Новая Москва. Между Коммунаркой и Ватутинками — «чисто поле»: ни энергии, ни коммуникаций там нет, и подключить их по большому счету не к чему — инфраструктуру нужно строить с нуля. В итоге фактически все участки от МКАД до Коммунарки уже проданы, Ватутинки обстроены кругом, а между ними ничего нет.

До сих пор неважно отлаженные рабочие процессы в строительстве дополнительно удорожают конечную стоимость жилья. Качество жилья экономкласса (как, положа руку на сердце, и элитного) далеко от идеала. Современные строительные материалы и техника многого не изменили — косые углы и кривые полы никуда не делись. К тому же нередко от девелоперов помимо собственно возведения бюджетного жилья требуют и развития инфраструктуры, что также входит в стоимость конечного продукта. В итоге мы получаем себестоимость квадратного метра в районе 50–60 тыс. рублей в лучшем случае. Вместе с тем при более грамотной оптимизации затрат — и с точки зрения самого девелопера или застройщика, и с точки зрения власти, которая не должна бы облагать «данью» такое жилье, — она не должна превышать 30 тысяч.

Но и такие цены для большинства все равно неподъемны. В США жилищный вопрос решили дешевой ипотекой в 2% годовых. В Европе, где стройки днем с огнем не сыщешь, этот механизм более-менее хорошо работал до 2008 года (хотя и в Англии, и во Франции время от времени случались очень неприятные вещи, причем именно в сегменте недорогого жилья). В России же ставки по ипотеке меньше 10% нет и, скорее всего, в обозримом будущем не будет хотя бы потому, что недорогие целевые финансовые ресурсы банкам ЦБ давать отказывается. При нынешних ценах на жилье и существующих процентных ставках для средней семьи покупка небольшой двушки в Новой Москве будет обходиться в лучшем случае в $2,5 тыс. в месяц в течение 20 лет, и это притом, что в новой квартире нужно сделать ремонт, да и жить на что-то надо. Инфляционные ожидания, подстегиваемые ростом доллара и евро, ухудшаются с каждым днем.

Предположим, смогли власти самостоятельно решить вопрос инфраструктуры, а застройщики снизили свою маржу и выстроили рабочие процессы — теперь себестоимость достигает 30 тыс. рублей максимум. Банкам выдали ресурсы и обязали не превышать 2% годовых. Жилищные вопросы это должно решить, если одновременно закрепить возможный коридор стоимости квадратного метра и ввести жесткие ограничения на покупку одним лицом нескольких квартир (как это было в Советском Союзе). В противном случае цены немедленно взлетят, и никакое госрегулирование их не удержит. Это убьет риелторство как отрасль, но жилье станет доступным. Единственным препятствием может оказаться приток западных инвесторов, которые снова могут сделать его недоступным, покупая в качестве инвестиций и занимаясь перепродажей.

 

Антон БЕЛОВ, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс»:

Программа хорошая и крайне востребована, но встает вопрос практического исполнения. Иными словами, главное, как обычно, в деталях. Очень хочется надеяться, что в результате выполнения этой программы страна не покроется современными хрущевками, которые сейчас тянут на дно все ЖКХ России. Поскольку низкий уровень комфортности проживания в них «удачно» соседствует с высочайшим уровнем потерь энергоресурсов (тепла, воды, электроэнергии). Современный опыт показывает, что на том объеме ресурсов, который подчас потребляет хрущевка, вполне может существовать новый дом, в два–три раза больший!

Возведение доступного жилья не должно вестись с пренебрежением к применению энергоэффективного и энергосберегающего оборудования, что может превратить дом в пресловутую хрущевку. Строительство доступного, как любого другого, жилья необходимо начинать с подготовки инженерной инфраструктуры.

Чтобы избежать попыток удешевления строительства, достаточно прописать в программе, что возводимое по ней жилье обязательно должно соответствовать всем нормативам в части энергосбережения. Тогда мы сможем иметь весьма вдохновляющий пример удачного реформирования ЖКХ и внедрения новых технологий в строительство и, что самое важное, счастливые молодые семьи, получившие свою первую, красивую и современную квартиру!

 

Ольга МАТЮГОВА, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream):

В идеале каждой семье необходимо иметь собственное жилье, но приобрести его достаточно сложно, и далеко не каждая молодая семья может себе позволить быстро решить этот вопрос. К счастью, существует множество программ, которые предлагают банки, а также есть государственная поддержка, например национальный проект «Молодой семье доступное жилье – 2014». Он предусматривает оказание бюджетной поддержки в приобретении жилья молодым семьям, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий. Им предоставляются бюджетные субсидии на покупку жилья. Государство может оплатить часть покупки (строительства) жилого помещения или погасить первый взнос при получении ипотечного кредита. Программа «Молодая семья» имеет обусловленные объективными причинами минусы, работа над которыми продолжается на государственном уровне, но сама идея и активное обсуждение этого вопроса на всех уровнях, безусловно, очень актуально, значимо и должно привести к положительным результатам. На наш взгляд, молодым семьям обязательно следует обратить внимание на квартиры и дома в Подмосковье, поскольку свежий воздух очень важен для детей и будущих мам, а наличие хороших детских садов, школ и полной городской инфраструктуры поблизости позволяет не только вести здоровый, но и столь же насыщенный образ жизни.

 

Александр УДОДОВ, частный инвестор, президент НП «Содействие»:

Жилищные программы, как основной элемент поддержки населения, не теряют свою актуальность. Поддержка молодых специалистов, молодых семей — безусловно, перспективное направление. Улучшение жилищных условий этой части населения — главная предпосылка повышения общего показателя качества жизни россиян и улучшения общей экономической ситуации в регионе. И конечно, ответственность за развитие подобного рода программ ложится на плечи городской администрации. В столичном регионе такие программы реализуются из года в год.

 

Станислав ОРЕХОВ, дизайнер, руководитель Школы дизайна www.d-e-s-i-g-n.ru:

Новая государственная программа, безусловно, важный шаг в социальной политике России. Согласно ей, в целом по стране к 2016 году нужно преодолеть отметку в 75 млн кв.м жилья. Реализация программы будет достигаться за счет строительства эконом-жилья и создания специальных ипотечных условий для молодых семей.

Однако здесь новоселы могут столкнуться с непредвиденными проблемами, с которыми мы знакомы не понаслышке. Нашу студию, занимающуюся дизайн-проектированием в сегменте «эконом +» и «бизнес», очень часто касаются трудности, которые возникают у клиентов, покупающих или получающих квартиры в строящихся домах или новостройках. Расскажу подробнее о наиболее распространенных.

Конечно, самая острая проблема при покупке квартиры в строящемся доме — просрочка сдачи жилья и задержка получения прав собственности. Часто заселение дома начинается позднее, чем обещают строители. А это дополнительные расходы жильцов, которые продолжают арендовать квартиры, сталкиваются с повышением цен закупки строительных материалов и многим другим.

Во-вторых, мы часто имеем дело с необходимостью перепланировок только что сданных квартир. Осуществить их можно исключительно в случае получения собственности хозяевами жилья. Право собственности на квартиру в строящемся доме возникает лишь после государственной регистрации договора о передаче жилой площади. А этот процесс, к сожалению, может затянуться на долгие годы.

Самая распространенная проблема новых домов — качество сданного жилья. Зачастую полы в таких квартирах неровные, бракованные стены — между штукатуркой и кирпичной основой пустоты. В некоторых квартирах наблюдаются проблемы с вентиляцией, кровлей, звукоизоляцией. Стоимость исправлений подобного рода браков порой встает жильцу в суммы от $2 до 10 тысяч, что значительно увеличивает расходы и сроки на ремонт. В среднем стоимость ремонта под ключ новой квартиры обходится в сумму не менее 1 млн рублей.

Еще одним нюансом является то, что нередко квартиры сдают с муниципальным дизайном — стандартными обоями, линолеумом, низкокачественными отделочными материалами и сантехникой. Планировка квартир таких эконом-вариантов также далека от идеала и не учитывает современные требования жизни. Здесь стоит обратить внимание на европейский опыт, когда новые квартиры сдаются уже с современным дизайном и качественными отделочными материалами, в которых изначально комфортно жить. Это позволяет новоселам сразу же переезжать в новый дом, а не тратить еще полгода на ремонт.

Поэтому только в случае качественного строительства и соблюдения сроков сдачи жилья государственная программа может считаться успешно реализованной.