Министр с тяжелым портфелем

52-55Рубрика | Жилищное строительство

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Михаил Мень в конце прошлого года был назначен главой нового министерства — Министерства строительства и ЖКХ. Каковы взгляды министра на наиболее актуальные проблемы отрасли?

Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень считает создание самостоятельного министерства, курирующего проблематику строительства и ЖКХ, абсолютно обоснованным. По его словам, всем было очевидно, что Минрегион — министерство очень большое. В нем достаточно много различных вопросов, которые далеко расположены друг от друга: и гуманитарно-политические, и непосредственно хозяйственные вопросы, в том числе касающиеся подготовки нормативно-правовой базы для сферы строительства и ЖКХ. Так что реорганизация напрашивалась. И польза от нее становится понятна по тем программам, которые сегодня реализуются Минстроем.

 

Жилье для граждан

Центральная роль принадлежит Мин­строю в реализации планов президента Владимира Путина и правительства в отношении доступного жилья. Как известно, согласно поручению главы государства предполагается снижение до 2018 года цены квадратного метра жилья на одну пятую, а средней стоимости рублевых ипотечных кредитов — до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта. В этот же срок кабинету министров поручено создать для населения возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет и обеспечить до 2020 года предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

Эти планы активно реализуются. Доля жилой недвижимости экономкласса в объеме жилой недвижимости, построенной по итогам 10 месяцев 2013 года в РФ, составляет 35,5%. Всего, таким образом, в январе — октябре в РФ построено 16 млн квадратных метров жилья экономкласса.

В стране действует программа «5×5» — дополнительный ввод в строй за пять лет 25 млн кв.м жилья экономкласса по цене не более 30 тыс. рублей за кв.м.

Кроме того, президент в своем Послании Федеральному собранию объявил о начале программы «Жилье для российской семьи». Речь идет о том, чтобы выйти на 75 млн кв.м жилья в год. Программу эту предполагается реализовать за счет механизмов государственно-частного партнерства.

Госинвестиции в этот проект состоят в том, что государство будет предоставлять участки земли, оборудованные инженерной инфраструктурой. А частные инвесторы станут строить на этих участках дома и продавать квартиры в них. При этом половина квартир должна продаваться по цене из расчета 30 тыс. рублей за квадратный метр либо на 20% дешевле, чем рыночная стоимость квадратного метра, существующая в данном регионе. Оставшиеся же 50% квартир частные инвесторы получат возможность реализовать по свободным ценам.

Министерство поручило регионам рассчитать общий объем затрат на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, выделяющихся для строительства жилья в рамках этой программы, так, чтобы инфраструктурные затраты не превышали 3 тыс. рублей на 1 квадратный метр новой жилой недвижимости.

Цифра 30 тыс. рублей, по словам министра, взята не с потолка — она выработана с участием крупнейших российских застройщиков. «Мы советовались с частными инвесторами: заинтересует ли их работа на таких условиях? Они ответили утвердительно». Потому что стоимость участка с коммуникациями составляет порядка 30% при многоэтажном строительстве — при малоэтажном эта доля еще больше.

Теперь дело за поиском бюджетных средств, выработкой финансовых механизмов для реализации этой программы — в частности, за выпуском инфраструктурных облигаций. Речь идет о бюджетном финансировании в объеме порядка 100 млрд рублей — примерно столько необходимо для инфраструктурного обеспечения 10 млн кв.м жилья. Именно 10 млн кв.м сегодня не хватает, чтобы выполнить задачу президента строить 75 млн «квадратов» в год — ныне строится 65 млн.

Эти 100 млрд рублей предлагается изыскать путем размещения Агентством ипотечного жилищного кредитования облигационных займов, а также привлечь средства бюджета от упорядочения интернет-торговли.

Важно решить и вопрос с земельными участками для строительства. К сожалению, пока данные по участкам представили далеко не все регионы — только около 70. Часть земель, которые могут быть предоставлены под строительство, находится в государственной собственности. «Закон позволяет вовлекать в оборот для жилищного строительства неэффективно используемые федеральные земли, предоставленные организациям, ранее подведомственным Сельхозакадемии», — отметил руководитель нового министерства.

При этом контроль за качеством строительства возлагается на местные власти и власти субъекта Федерации.

По словам М. Меня, министерство активно работает над облегчением «разрешительного» бремени для строителей. Соответствующий законопроект, оптимизирующий согласования, внесен в Госдуму, уже подготовлен проект постановления правительства по реализации этого закона. Суть этих решений — упростить процедуры и обеспечить возможность получать разрешения в минимальные сроки, потому что именно сроки «ответственны» за увеличение стоимости строительства: в первую очередь из-за них происходит удорожание строительства, особенно если используются кредитные средства.

Важное направление деятельности министерства — ФЦП по модернизации промышленности строительных материалов и индустриального домостроения. Сегодня обсуждается концепция этой программы.

 

Ликвидировать аварийное жилье

Огромное значение имеет решение проблем аварийного и ветхого жилья. Министерство строительства и ЖКХ России возьмет под усиленный контроль выполнение программы по расселению из аварийного жилья в регионах. Такое поручение дал президент России главе Минстроя 23 декабря на заседании Госсовета.

На 1 января 2012 года аварийным в России признано 13,1 млн кв.м жилья. Фонд содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ) совместно с регионами до 2017 года планирует расселить 10,7 млн кв.м. Расселение 2,4 млн кв.м аварийного жилья, на которых заострил внимание президент, уже ведется за счет региональных бюджетов.

Регионы ранее заявляли, что готовы участвовать в программе софинансирования расселения аварийного жилья. «Более миллиона квадратных метров из 2,4 млн кв.м, закрепленных за регионами, будет расселено в ближайшие годы в рамках программ Фонда ЖКХ, утвержденных ранее. Расселение оставшихся 1,36 млн кв.м станет осуществляться без привлечения федерального финансирования, за счет механизмов государственно-частного партнерства. По такой схеме в регионах уже расселяется 540 тыс. кв.м жилья. Относительно 820 тыс. кв.м аварийного жилья мы проведем индивидуальную работу с каждым из регионов», — пояснил Михаил Мень.

До конца 2017 года Минстрою поручено расселить 10,7 млн кв.м аварийного жилья, что потребует финансирования в общем объеме за счет всех источников около 374,5 млрд рублей. Для софинансирования соответствующих региональных программ из Фонда содействия реформированию ЖКХ планируется выделить 148,6 млрд рублей.

Дополнительные средства на расселение такого жилья будут заложены отдельной строкой в региональных бюджетах, пополнение которой планируется в том числе за счет реализации земельных участков под снесенными домами. Минстрой России дал регионам соответствующие методические указания и взял под контроль их реализацию.

Большинство регионов активно участвует в данных процессах. При этом мониторинг Минстроя выявил неточность цифр, предоставляемых субъектами РФ. Так, часть регионов дает данные по общей площади аварийного жилья, которые либо выше, либо ниже цифр, согласованных с Фондом содействия реформированию ЖКХ и Минрегионом России.

«Совсем не предоставили информацию по этому показателю 28 регионов страны. В результате это приводит к необъективной оценке и неточным прогнозам, что недопустимо», — заявляет министр.

Опасная тенденция, когда в регионах и муниципалитетах на средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, выделяемые для расселения из аварийного фонда, начинают строить дома. Сами главы муниципалитетов пытаются находить подрядчиков, потом возникают претензии к этим подрядчикам… Позиция министерства — не строить жилье, а приобретать его на первичном рынке по принципу «метр в метр» и по так называемой цене Минстроя. При такой схеме, конечно, нет места для частного инвестора, министерство не видит роли для него.

Другая проблема — ветхий фонд и капитальные ремонты. Длительное время систематическими ремонтными работами не занимались, жилой фонд и инфраструктура ветшали. В результате — очень серьезный износ.

Регионы выделяют операторов по капитальному ремонту, при этом он будет выполняться на началах софинансирования в том числе самих граждан, так как ремонты позволят увеличить капитализацию их собственности.

Отдельная тема — привлечение частных инвесторов в ремонт сетей. Сегодня для того чтобы привести сети в надлежащее состояние, нужны колоссальные средства, и только бюджетными деньгами решить данную проблему нельзя.

Как можно было бы решить эту проблему? М. Мень поясняет: допустим, труба «худая» — происходит утечка тепла на 30%. Инвестор уменьшает потери на 15 или 20% и получает доход от этой экономии. А на оставшиеся 10–15% можно снизить тариф.

Важный фактор привлекательности инвестиций в коммунальное хозяйство — стабильность тарифов, долгосрочные тарифы, их независимость от, например, смены губернатора. Тарифы должны устанавливаться на срок не менее трех лет.

 

Опора на частных инвесторов

Создание благоприятных условий для привлечения профессионального, компетентного бизнеса и инвестиций в отрасль — одна из ключевых задач Минстроя России. Механизмы привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ руководители органов исполнительной власти из 11 субъектов Российской Федерации (в том числе из Санкт-Петербурга, Московской и Тюменской областей, а также Краснодарского края) обсудили на совещании, прошедшем в Минстрое России.

По словам заместителя министра Андрея Чибиса, формирование нормативно-правовой базы, необходимой для прихода частного бизнеса в отрасль, сейчас практически завершено.

«В соответствии с указом президента Российской Федерации, касающимся обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, а также планом привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ правительства Российской Федерации практически завершена подготовка нормативной базы, дающей гарантии возврата вложенных инвестиций и необходимую доходность для операторов, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства, — рассказал он. — В пилотном режиме на долгосрочное тарифное регулирование в течение 2014–2015 годов перейдут субъекты, которые к этому готовы. А с 2016 года по всей России тарифы будут устанавливаться сроком не менее чем на три года».

Заместитель главы Минстроя также отметил, что уже в текущем году субъекты Российской Федерации перейдут на долгосрочное регулирование совокупного платежа за коммунальные услуги в соответствии с принятым по инициативе правительства в декабре 2013 года Федеральным законом 417-ФЗ.

«Это обеспечит, с одной стороны, необходимую защиту потребителей от скачков платежей, а с другой — даст достаточную степень комфорта и уверенности как бизнесу, работающему и готовому прийти в сферу ЖКХ, так и региональным властям, поскольку все необходимые ограничения по платежам будут известны заранее, минимум на 3 года вперед, — заявил он. — Однако чтобы запустить механизм привлечения капитала в отрасль, субъектам Российской Федерации нужно осуществить ряд организационных действий, а именно: утвердить схемы теплоснабжения и водоснабжения, провести техническое обследование инфраструктуры и утвердить требуемые инвестиционные программы с соответствующими целевыми показателями качества и надежности работы. Непросто, но сделать это необходимо, без этого не придут в отрасль инвесторы, о чем и говорят руководители банков».

Для запуска этой работы Минстроем России будет разработан модельный комплекс мер по повышению эффективности сферы жилищно-коммунального хозяйства, который, по мнению Андрея Чибиса, должны принять все субъекты Российской Федерации. В таком случае и бизнес, и потребители смогут четко видеть, что делает власть для решения проблем в сфере ЖКХ и к каким четким целевым индикаторам и показателям она стремится.

Руководители органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации поддержали эту идею и выразили свою готовность отработать комплекс мер на региональном уровне, а также обеспечить реализацию пилотных проектов по переходу к долгосрочному тарифному регулированию и привлечению частных инвесторов к управлению инфраструктурой с целью качественного оказания коммунальных услуг населению.

 

Предупредить коррупцию

Важная задача министерства — предупреждение коррупции в сфере строительства и ЖКХ, а также борьба с коррупцией. Граждане, по словам министра, серьезно обеспокоены теми процессами, которые есть в работе управляющих компаний, у ресурсоснабжающих организаций. «Наша задача в ближайшее время — сделать нормативно-правовую базу, чтобы защитить наших людей», — подчеркнул он.

Один из важных моментов защиты — действия ресурсоснабжающих организаций. Есть 354-е постановление правительства об оплате общедомовых начислений. Согласно этому документу, ресурсоснабжающие организации собирают эти начисления с законопослушных и добропорядочных граждан, которые проживают в конкретном доме. Если появляются неплательщики в этом доме, они, вместо того чтобы заниматься этими неплательщиками, перераспределяют траты на законопослушных граждан. Это, естественно, вызывает негативную реакцию у людей. «Нам предстоит дорабатывать данное постановление», — подчеркивает Михаил Мень.

Очень важный аспект — контроль за управляющими компаниями. По мнению министра, развитие этого бизнеса до сих пор происходило «слишком рыночно». И помимо абсолютного большинства добросовестных УК буквально в каждом городе есть компании, которые портят имидж всей отрасли. Обсуждался вариант СРО управляющих компаний. Но СРО могут создавать картельный сговор, который довольно трудно будет доказать правоохранительным и антимонопольным органам.

Позиция министра — лицензирование управляющих компаний: предполагается, что лицензировать станут жилинспекции. Безусловно, есть риск, что через лицензирование начнутся рейдерские захваты, но, поскольку речь пойдет о действиях чиновников, не возникнет проблем с подключением к ситуации правоохранительных органов. «Если жилинспекция лишит лицензии необоснованно, это должностное преступление», — уточняет министр. С незаконными действиями чиновников вполне реально будет бороться. 

 

В материале использованы интервью Михаила Меня «Вестям 24» от 20 декабря 2013 года, телеканалу «Дождь» от 1 ноября 2013 года, информационные материалы пресс-службы Минстроя России.