Анатолий СОБОЛЕВ: «строительная» часть команды Путина давно нуждалась в обновлении и новых подходах

56-60Рубрика | Жилищное строительство

Текст | Анастасия САЛОМЕЕВА, Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Фото | Александр ДАНИЛЮШИН

Инициативы президента, правительства и воссозданного Минстроя России в области жилищного строительства комментирует постоянный эксперт нашего журнала (См. интервью А.А. Соболева в №№11, 8, 6/2013, 9/2012) президент Северо-Европейской строительной компании (Санкт-Петербург) Анатолий Соболев.

— Анатолий Анатольевич, президент Владимир Путин в своем недавнем Послании Федеральному собранию заявил о новой государственной программе «Жилье для российской семьи». Как вы оцениваете это начинание?

— Как чрезвычайно своевременное! Но при этом мы должны отдавать себе отчет, что требуется программа реализации этого начинания. Сегодня ее нет и близко, нет и понимания техники реализации.

— Президент заявил, что до 2017 года планируется построить 25 млн кв.м жилья с социальной инфраструктурой и в 2016 году преодолеть отметку в 75 млн кв.м жилья в год, побив рекорд 1987 года, когда было построено почти 73 млн кв.м жилья. На ваш взгляд, это реалистичная задача?

— Для того чтобы ответить на этот вопрос, нужно провести анализ: сколько потребуется земельных участков, сколько километров сетей, какие энергетические мощности. Наверняка будут нужны новые электростанции, а значит, их предстоит сначала построить и потом уже возводить жилые микрорайоны. Сомневаюсь, что такой анализ проводился…

Потому мой ответ такой: в принципе подобное увеличение возможно, что касается сроков, то, на мой взгляд, президента подвели и дали ему неверные данные по временным возможностям реализации программы. В столь сжатые сроки выполнить всю аналитическую и, главное, подготовительную работу по созданию инфраструктуры нельзя.

Кто исследовал в масштабах всей страны, есть ли приемлемые участки для строительства, сколько их, какие вложения требуются для их «доводки»? Я таких исследований не видел.

— Тем более что речь идет не просто о домах, а о домах с доступной стоимостью квадратного метра жилья. Часто звучит цифра 30 тыс. рублей за квадратный метр…

— На мой взгляд, построить жилье с такой стоимостью квадратного метра возможно. Президент справедливо отмечает, что дома при использовании современных строительных технологий возводятся быстро, и это не связано с безумными затратами. Но при этом мы должны учитывать вот что: как правило, сегодня речь не идет о точечном строительстве домов. Участки для точечного строительства кончились еще 15 лет назад.

— Речь о комплексном освоении территории?

— Именно так: В.В. Пу­тин это подчеркивает. Следовательно, нужно учитывать инфраструктурные факторы.

Я бы начал с логистической инфраструктуры — ее постоянно упускают из виду люди, не соприкасавшиеся практически с крупным строительным производством.

Хороший подъезд к площадке — важнейшая статья экономии на стоимости строительства. К стройплощадке должны быть подъездные пути, желательно не только автомобильные, но и железнодорожные. Там должны быть созданы складские комплексы, позволяющие хранить строительные материалы, не допуская их порчу. Кроме того, максимально близко к участку строительства должны быть расположены мощности по производству стройматериалов и конструкций, чтобы не возить их за тридевять земель. Бетонные заводы, заводы арматуры на расстоянии вытянутой руки. Если их нет, строительство дорожает в десятки раз!

Например, сейчас мы занимаемся строительством нового металлургического завода в Ленинградской области, который будет специализироваться именно на строительной арматуре. На Северо-Западе есть очень крупное металлургическое предприятие — Череповецкий металлургический комбинат — крупнейший стальной актив дивизиона, который имеет производственную мощность порядка 11,6 млн тонн стали в год и поставляет свою продукцию очень широко: по всей России, ближнему и дальнему зарубежью. Но всех потребностей Северо-Запада с учетом стоимости перевозки ЧМК все равно не покрывает.

В Ленинградской области планируется построить завод мощностью 350 тыс. тонн сортового проката в год — как раз для того, чтобы сократить транспортные расходы и уменьшить себестоимость квадратного метра.

Вообще строительство заводов по производству строительных материалов и конструкций — важнейший подготовительный этап к программе создания миллионов кубометров нового жилья. Вариант решения — особые, некоммерческие расценки на перевозку стройматериалов со стороны РЖД. Но в любом случае возить стройматериалы из европейской части страны на Дальний Восток — безумие! Сегодня это приходится делать, так как заводов там крайний дефицит.

Далее — инженерная инфраструктура: я уже о ней начал говорить. Есть энергетические мощности или их нет? Как далеко предстоит доставлять электроэнергию, тепло, воду? Есть ли поблизости газопровод или его нужно прокладывать? Это всё факторы, которые драматически влияют на себестоимость квадратного метра.

Если просто обязать инвестора строить инженерную инфраструктуру, ее строительство ляжет на себестоимость квадратного метра жилья. А значит, жилье с высокой вероятностью окажется дорогим — может быть, даже слишком дорогим, и инвесторы откажутся от проекта.

— Как же быть?

— Есть два варианта решения. Либо инженерную инфраструктуру должно построить государство и передать участок для инвестора вместе с коммуникациями, при этом обязав инвестора строить жилье с определенной стоимостью квадратного метра. Либо строительство коммунальных и энергетических сетей должно происходить в рамках хорошо известной системы обременения: инвестор строит сети, но в возмещение получает возможность построить дополнительные квадратные метры и продать по коммерческой цене, на открытом рынке.

Или, если предполагается продажа квартир по социальной цене — очередникам, часть квартир он получает для продажи по коммерческой цене, на открытом рынке. Цель — инвестор должен иметь возможность компенсировать свои затраты на строительство инженерной инфраструктуры, не перекладывая их на стоимость квартир.

Наконец, социальная и сервисная ин­фра­струк­тура. Если у сервисной есть ком­мер­ческий потенциал, то у социальной почти никакого. Как заинтересовать ин­ве­стора в ее строительстве? Опять же — государство либо должно взять это строительство на себя или обременить инвестора, но дать ему возможность компенсировать свои затраты.

Еще один важный аспект. Люди, которые будут жить в новых микрорайонах и поселках, где будут работать? А это значит, жилищное строительство должно быть синхронизировано с промышленным и транспортным.

России нужно массовое строительство промышленных предприятий, как сейчас это происходит в Китае: там за счет одного только массированного строительства заводов и фабрик получили возможность сохранить высокие темпы экономического роста. Потому что промышленное строительство — это занятость, это заказ стройматериалов и оборудования.

Я считаю, что на ограниченный период мы должны разрешить бесплатно ввозить новейшее импортное оборудование. Ведь промышленность сейчас тяжело дышит. Какую отрасль ни возьми, у заводов нет ресурсов для обновления основных фондов. Кроме того, нужно приглашать инженеров, менеджеров из западных промышленных компаний. Это важный аспект решения проблемы производительности труда в нашей стране.

Необходимо изменить систему работы промышленных предприятий за счет улучшения станков, за счет приглашения опытных инженеров и организаторов производства, способных наладить эффективное современное производство. При этом часть продукции предприятие, получающее подобную государственную поддержку, должно продавать по себестоимости — поставлять ее по государственным программам. А вот все остальное — по коммерческой цене.

Это, на мой взгляд, способ модернизации промышленности, с помощью которого мы, с одной стороны, получим обновление основных фондов и повысим эффективность производства, а с другой — обеспечим приемлемые цены для важнейших национальных проектов. На таком предприятии можно было бы наладить и обучение новых специалистов.

Многие страны мира имеют целевые программы по обучению собственных специалистов за рубежом. Нам тоже очень нужно обучить миллион россиян за границей, дать им знания, как обеспечить эффективность, технологическое развитие. Это, я считаю, одна из первостепенных задач. Такое обучение никак не унижает нашу систему образования. Оно позволяет поставить ее в конкурентные условия и быстро получить эффективных менеджеров и инженеров…

— Но вернемся к жилищному строительству. Как вы относитесь к использованию государственно-частного партнерства в жилищном строительстве?

— Я не сторонник государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства. Если компания привлечена в рамках такого партнерства, она тут же начинает окрыляться, использовать деньги от государства и административный ресурс в собственных коммерческих интересах, выживать с рынка остальных. И работает при этом дорого и неэффективно.

На строительном рынке сегодня и так огромное количество мусорных компаний. Нужно ли увеличивать их число? Значительная часть строительных организаций — посредники между государственными заказчиками и бригадами гастарбайтеров.

Приходится каждую субподрядную организацию анализировать «от и до», потому что сроки не выполняются, обязательства не соблюдаются. Такая ситуация поддерживается ценовым демпингом на государственных тендерах. Государству пора понять: пусть для него будет чуть дороже контракт, но зато компания, которую оно привлечет, обеспечит нужное качество строительства.

Однако вернемся к ГЧП. Как справедливо заметил Владимир Владимирович Путин по поводу ныне покойного Бориса Абрамовича Березовского, пытавшегося совместить частные и государственные интересы, у государства должны быть четкие позиции. У каждого — у частного бизнеса и у государства — своя задача.

ГЧП — это как скрестить «тойоту» с «феррари»… На мой взгляд, коммерческие задачи должны решать коммерческие фирмы, а государственные — госкомпании. Симбиоз их вреден. Следовательно, возведение коммерческого жилья — прерогатива коммерческих фирм, а социального — государственных компаний.

Доминировать на рынке жилищного строительства должны коммерческие строительные организации. Они готовы строить жилье экономкласса, жилье бизнес-класса, хотя оно сегодня плохо продается, и создадут основу массового жилищного рынка.

Они не готовы продавать по специальным ценам (если эта обязанность для них не компенсируется). И это вполне естественно: коммерческим организациям важно заработать.

Сегодня линия большинства застройщиков — не опускать цену ни в коем случае! То есть если квартира не продается, она будет ждать своего покупателя год, два — столько, сколько нужно…

Коммерческая компания вынуждена «накидывать» порядка 30% сверх себестоимости. Дело в том, что банковский кредит — не менее 20% годовых. Дом строится примерно год. Значит, при меньшей марже компания рискует уйти в минус.

Я считаю, государство способно сократить себестоимость чисто рыночными методами. Во-первых, предоставлять инвесторам готовые участки с инфраструктурой. Этот метод широко применяется в мировой практике. Государство должно быть готово к тому, что с определенной суммой оно расстается и забывает об этом.

Кроме того, надо ежегодно выделять финансирование на строительство сетей, но с четким контролем эффективности. То есть выделили миллион на строительство сетей, значит, должно появиться то количество новых сетей, которые стоят этот миллион, не меньше. И кстати, не больше, чтобы не было соблазна использовать негодные материалы и нарушать технологию. Строительство сетей должно быть прозрачным.

Во-вторых, нужно запретить энергетическим компаниям, тем более что они в большинстве своем государственные или полугосударственные, брать деньги за подключение систем энергоснабжения или газоснабжения.

— Но не увеличит ли это сверхприбыли строительных компаний?

— В принципе строительные организации не склонны задирать цену: им выгоднее продать больше квартир. Чем больше они продадут, тем больше получат доход.

Но есть регионы — Московский, Петербургский и некоторые другие, куда стремятся переехать люди из ближнего и дальнего зарубежья. Рынки этих регионов перегреты, и застройщики, конечно, с удовольствием пользуются возможностью получать сверхприбыли за счет приезжих, тем самым почти лишая шансов приобрести квартиры жителей соответствующих субъектов Федерации.

Чтобы цена была приемлемой и в нее не закладывалась сверхприбыль строительной организации, в регионах с высоким притоком мигрантов нужно грамотно проводить тендеры на строительство. Посчитать себестоимость квадратного метра нетрудно: по общему правилу, чем больше этажность, тем она меньше.

Можно заложить эту себестоимость плюс нормальный процент прибыли в условия тендера. И тогда заказчик — государство или муниципалитет — получит возможность требовать от застройщика продажи квартир по заранее определенной цене, может быть, только с поправкой на инфляцию. Продажи возможны будут, естественно, не всем желающим, а только очередникам.

Есть небольшой сегмент жилищного рынка — социальное жилье. Для его строительства, на мой взгляд, нужны государственные компании, хозяйственная деятельность которых будет находиться в четких социальных рамках.

Причем обеспечивать низкую цену они должны не за счет государственных вливаний, а за счет эксклюзивных мер по снижению себестоимости. Каждой такой компании требуется административный ресурс — специальный чиновник, который будет решать все вопросы, снимать все барьеры, что обеспечит ей экономию. Как это делает сам президент Владимир Владимирович Путин, когда нужно что-то быстро построить.

Такая компания должна получить возможность работать с банками не по коммерческим ставкам.

— Брать кредиты не под 20%?

— Да. Кредитуя государственные компании, учитывая их статус, гарантии государства, банки получат возможность меньше страховать свои риски и кредитовать ее на более приемлемых условиях. Значит, произойдет снижение процентных ставок для них. Ставка рефинансирования ЦБ сейчас 8,25%. Вот примерно по такой ставке и может быть предоставлен кредит: банк ведь не несет почти никаких рисков.

Следующий пункт — заработные платы. Они должны быть приемлемыми, но нельзя допускать обогащения за счет государства, за счет использования административного ресурса. Потому зарплата топ-менеджеров должна регулироваться государством: допустим, генеральный директор может получать 500 тысяч рублей в месяц. Управленческий штат такой компании также должен контролироваться государством. Необходимо создавать условия, при которых отпадала бы сама мысль о сверхприбылях и ложной экономии.

Теперь что касается зарплат ИТР и рабочих. Государственная компания получит возможность привлекать их за более низкие зарплаты, чем в коммерческом секторе. Дело в том, что ставки коммерческого сектора связаны с ненадежностью многих компаний. Нередки случаи, когда фирмы привлекают рабочих и ИТР, три месяца платят, а потом, грубо говоря, кидают.

С государственными компаниями не связаны подобные риски, потому они получат возможность привлекать рабочих за 35–45 тыс. рублей в месяц.

Учитывая фактор стабильности, туда поедут работать со всей России и из ближнего зарубежья. Они смогут браться за крупные проекты в области жилищного строительства: туда будут стремиться, как в советское время (по несколько другим причинам) стремились на строительство БАМа. Причем станут переезжать с семьями, а не пересылать деньги на малую родину, как сейчас. Такие компании смогут отбирать кадры, следовательно, можно будет контролировать миграцию, связанную со строительной сферой.

Конечно, государственная компания, как и всякая хозяйственная структура, действующая в условиях рынка, должна работать эффективно, прибыльно. Но при этом не аккумулировать сверхприбыль, а прибыль направлять целиком на реинвестирование. За счет всех этих обстоятельств государственное предприятие получит существенное снижение затрат, с помощью которого сможет обеспечить социальную цену.

Очень многое в программе развития жилищного строительства будет зависеть от качества строительного бизнеса. Его нужно радикально повышать и силами профессионального сообщества, и силами государства. Сегодня, как я уже говорил, на рынке много слабых и странных компаний, плохого бизнеса, предпринимателей с, я считаю, отсталой мотивацией…

Я помог одной из компаний законным способом сэкономить крупную сумму. А ее руководитель интересуется: что за подвох? Да нет никакого подвоха — в общем деле важны партнерские отношения.

Или другой пример. Вместе с одной из компаний мы договариваемся о решении, которое принесет экономию всему проекту. «Какой ваш процент?» — спрашивает меня партнер. Но мне не нужен процент: каждый из нас получил большой объем работ, мы делаем общее дело и при этом, оставшись друзьями, не дадим друг другу совершить технологическую ошибку. А вот если мы начнем считать проценты, то каждый станет считать не только свои, но и чужие. В результате обе компании могут проиграть, еще не успев вступить на старт.

Психология мелкого лавочника вместо предпринимательской очень тормозит, на мой взгляд, развитие нашего бизнеса.

Другая проблема, мешающая развитию жилищного строительства, — плохо организованные регионы. На развитие экономики региональный фактор оказывает очень большое влияние, прежде всего стиль работы губернатора и его команды. Лидер региона во многом определяет темпы его развития.

Скажу без обиняков. К сожалению, сегодня Санкт-Петербург не является примером развития ни вообще, ни в строительной сфере.

— Отвергаются инвестиционные проекты?

— Проблема в том, что вопросы по инвестиционным проектам не решаются — ни положительно, ни отрицательно — иногда по полгода…

Оценить эффективность работы губернаторов, помочь некоторым из них — тоже часть задачи развития массового жилищного строительства.

И конечно, многое зависит от качества работы нового министерства — Министерства строительства и ЖКХ. Правильно, что министр строительства — не строитель, а управленец, знающий строительство: он будет смотреть на ситуацию как государственный человек, проводник общественных интересов.

Эти интересы требуют резкого повышения качества анализа, формулирования политики в строительной отрасли и эффективного регулирования строительной сферы. «Строительная» часть команды Владимира Владимировича Путина давно нуждалась в обновлении и новых подходах. 

 

 

Соболев Анатолий Анатольевич родился в 1981 году в г. Долинске Сахалинской области.

В 2003 году окончил Институт ускоренного обучения руководящих сотрудников Санкт-Петербурга (специальность «Экономика и управление на предприятии транспорта», квалификация «экономист-менеджер»), в 2012 году — Северо-Западную академию государственной службы при президенте РФ.

В 2011 году окончил обучение по программе «Деятельность по строительству зданий и сооружений 1-го и 2-го уровня ответственности» Московской академии рынка труда и информационных технологий, в том же году — обучение по программе «Осуществление деятельности генерального заказчика и генерального застройщика» Международной академии менеджмента, маркетинга, инжиниринга.

Основные вехи карьеры: с 2003 года — заместитель главного инженера «МТП ГРУЗИНО», затем главный инженер предприятия.

В 2009 году приглашен на должность исполнительного директора ООО «Строительная компания «Империал». С 2010 года занимает должность генерального директора компании «ООО «СК Империал».

С 2011 года — президент Северо-Европейской строительной компании и Северо-Европейского строительного холдинга.