Ключи выдаются в Москве

48-51Рубрика | Жилищное строительство

Текст | Николай АНИЩЕНКО

Президент Путин в декабрьском Послании Федеральному собранию объявил о начале нового документарного этапа строительства доступного жилья. В рамках анонсированной им программы, которая получила рабочее название «Жилье для российской семьи», предполагается до конца 2017 года построить дополнительно 25 млн кв. метров жилых площадей с инфраструктурой для семей среднего достатка, а общий объем ввода жилья довести к 2016 году до 75 млн кв. метров.

За последние годы это уже третий документ, регламентирующий политику в области строительства доступного жилья, но препятствий в секторе за это время ощутимо меньше не стало. Между тем, как выясняется, в некоторых российских регионах уже нашли решение, как строить много и дешево. Что мешает распространить опыт наиболее эффективных девелоперов на всю страну?

Чтобы понять, в каких условиях развивается строительная сфера сейчас, необходимо обратиться к недавней истории, а именно к предкризисному времени, когда активно работал национальный проект «Доступное и комфортное жилье». О темпах развития отрасли в то время свидетельствуют цифры: в 2005 году ввод жилья составил 43,6 млн кв.м, в ­2006-м — 50,2 млн кв.м (превышение плана на 2,3 млн кв.м), в 2007-м — уже 60,9 млн кв.м (превышение плана на 2,9 млн кв.м).

«А накануне президентских выборов (2008 года — Прим. «БОССа») все больше стали уделять внимание здравоохранению и образованию. Наверное, потому, что обеспечивать компьютерами классы и машинами «скорую помощь» было легче, чем поднимать строительство, — вспоминает высокопоставленный в недавнем прошлом представитель строительной отрасли, пожелавший остаться неизвестным. — А потом грянул экономический кризис. Мы планировали в 2010 году ввести 80 млн кв.м, но объемы упали до 58,1 млн».

В 2012 году, после переизбрания президентом Владимира Путина, появились майские указы, в числе которых — Указ №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Но кризис, пусть и не в столь острой фазе, еще ощущался.

«Новый министр регионального развития Игорь Слюняев решил подстраховаться. И в соответствии с 600-м указом была принята государственная программа. Теперь есть ФЦП «Жилище» по строительству и ЖКХ, в которую слили все, что было, и назвали госпрограммой, — говорит собеседник журнала «БОСС». — Там уменьшили как финансирование, так и объемы строительства. По нацпроекту «Доступное жилье» мы должны были в 2015 году построить 90 млн, а потом правительство с подачи Минрегиона принимает федеральную программу, где «рисует» 71 млн.

Однако построить 70 млн кв.м могут уже по результатам 2013-го. Итоги года на момент написания этой статьи еще не были объявлены, но за его первые 11 месяцев превышение по сравнению с тем же периодом 2012-го составило 12%. Теперь понятно, в каких условиях президент страны анонсировал строительство дополнительных объемов жилья.

 

«Из кирпича за 30 тысяч не построишь»

«Для меня самый главный вопрос во всей этой истории: кто в России покупает эти миллионы квадратных метров? — сокрушается анонимный эксперт журнала «БОСС». — Да, у нас есть очередники, есть нуждающиеся. 60% населения хотело бы улучшить свои жилищные условия. А сколько может?»

Оказывается, может около 20%. По крайней мере такую оценку приводит Институт экономики города.

В мае 2012-го многие СМИ растиражировали новость о том, будто в 600-м указе написано, что к 2020 году 60% населения должно получить возможность построить жилье. На самом деле все не так просто. «Возьмите 600-й указ и прочитайте. Там написано: «60% от желающих». Самих «желающих» — 60% от населения. А 60% от 60% — это сколько? 36%! То есть к 2020 году 36% населения получит возможность приобрести жилье за собственные и привлекаемые средства — ипотека, госпрограмма по обеспечению молодых семей, льготы для чернобыльцев и многодетных семей», — расшифровывает указ президента отраслевой эксперт.

«Но среди этих 36%, по моим оценкам, примерно 10% никакие ипотеки не нужны. Они покупают жилье не для жизни — такое у них давно есть, — а как вложение средств. Покупают иногда по 300–500 метров на человека, — продолжает он. — И вы обратите внимание, что сейчас в России наилучшим образом развивается как раз жилье высокого уровня. А жилье экономкласса стоит, не покупается. Некому — дорого».

«Вот говорят: 15% по ипотеке — много, а 10% — уже в самый раз. Но до кризиса 2008 года, по моим расчетам, за нормальную квартиру в регионах нужно было платить эквивалент 500 долларов в месяц. Хоть беспроцентный кредит дайте на такую сумму. Много в России — за пределами Москвы и нескольких крупных городов — семей, которые потянут эту сумму? Так что главный вопрос в развитии всей отрасли — покупательная способность населения, но об этом никто не говорит».

Очевидно, что для дальнейшего увеличения объемов нужен рост доходов основной части населения. А если обеспечить его не получается, то необходимо снижение стоимости строительства. Есть ли для этого резервы?

Строители в один голос утверждают: 10–15 тысяч рублей в стоимости квадратного метра — это социальная и инженерная инфраструктура. Официально привлекать для строительства инфраструктуры средства дольщиков запрещено. Но, несмотря на многочисленные потуги, найти инвестора для нее не удается. Коммуникации и нежилые объекты строителям приходится возводить за свой счет — и в итоге эти затраты «ложатся» на стоимость квадратного метра.

Для финансирования строительства инфраструктуры в свое время был создан Фонд содействия развитию жилищного строительства под управлением Александра Бравермана. Те деньги, которые он выручает, должны вкладываться в развитие инфраструктуры. Но с поступлениями у фонда дела идут не очень хорошо.

«Сколько запрещали — Москва все равно встала вновь на этот путь, и Питер за ней пошел: не только коммунальная, но и социальная инфраструктура делается за счет стройки. Ты строишь объект — детский садик с тебя, школа с тебя, дорожки с тебя. А ведь это разные вещи. Дорожное, социальное строительство — это другое строительство. Мы же уверены, что даже коммунальная инфраструктура должна делаться за счет местной власти. Тогда строители войдут в чистую себестоимость в 30 тыс. [рублей за квадратный метр]», — говорит анонимный эксперт журнала «БОСС».

«Многие предлагают: да мы и по 20 тыс. можем строить. Конечно, жилье будет не из кирпича, не из монолита, а из современных материалов. Но россияне не хотят жить в таких конструкциях! — продолжает он. — Народ знает, что сто лет строят из кирпича — и все хорошо. Сто лет строят из бревен — и все хорошо. Монолит вроде нормально себя ведет, если его особенно кирпичом обложить. А вот все эти блоки: не будет ли он пахнуть, плохо на здоровье влиять? Народ не верит, хочет из кирпича и бревен. А из кирпича и бревен за 30 тыс. не построишь».

Кроме инфраструктуры в цену строительства закладывается доля города. «В боль­ших городах зачастую происходит так. Ты построил дом. Заплатил за детский сад, школу, дороги, за подключение к сетям (очень неплохо берут). И плюс еще — будьте любезны, предоставьте городу определенное количество квартир. Куда это все идет? Опять же в цену квадратного метра».

 

«Проблема коррумпированности просто исчезает»

Вице-президент «Деловой России» Николай Остарков уверен: в стране абсолютно реально строить дешево и качественно, просто большинство строителей до сих пор не нашло для этого оптимальную формулу. Виной тому могут быть и несовершенный менеджмент, и сама система, при которой до сих пор большие прибыли многим застройщикам доставались относительно легко. И еще — отсутствие системного подхода, упор на какой-то один аспект, что делает из бизнесмена не строителя в широком смысле, но узкого специалиста.

«Во-первых, не следует гнаться за сиюминутной, импульсной сверхприбылью. Нужно понять, что строительство больших объемов жилья в конкретной местности — это длительный процесс», — говорит он.

Во-вторых, продолжает эксперт, многие строители добились существенных успехов просто благодаря тому, что получали землю. «Если ты получил землю в центре Москвы, то по большому счету плевать, какой ты строитель. Дальше главное не сплоховать, не облажаться, по-русски говоря: найти хорошего архитектора, бригаду строителей и так далее. То есть ты там взял, тут взял, но при таком подходе ты не строитель. Ты человек, который собирает свой бизнес из разных мест».

«Некоторые идут от собственного завода, который производит бетонные блоки. Но в этом случае ты, скорее всего, превратишься в продавца блоков, не строителя», — уверен Остарков.

По его мнению, настоящий строитель начинает с малого и год за годом разбирается в деталях, оттачивает организацию труда. «Чтобы строить массовое жилье дешево, нужно решить ряд задач. Как сделать так, чтобы менеджеры работали. Как сделать так, чтобы техника эффективно использовалась — например, чтобы кран работал не на один дом, а на четыре. Можно монолит заливать, а можно построить завод по монолиту, который фигурные части дома отливает в «теплых» условиях, и тогда ты сможешь строить зимой, а другие не смогут. Наконец, надо выстроить схему продажи: от хорошей ипотеки, своего банка, хороших ставок, взаимодействия с другими банками и так далее. И конечно, бороться за производительность труда».

Но как быть с коррупцией? Ведь даже Путин в Послании признал, что строительная сфера — одна из наименее прозрачных, и, чтобы только получить разрешение на строительство, нужно часто заложить в цену работ откаты.

«Нет такой проблемы, — огорошивает ответом вице-президент «Деловой России». — Конечно, если ты хочешь получить участок — лакомый кусочек в центре Москвы или другого города, эти моменты возникнут. Но когда речь заходит о социальном жилье, нужно понимать: самим губернаторам это жилье необходимо позарез, потому что люди разъезжаются. И когда ты приходишь к главе региона, у которого есть план ввода социального жилья, масса проблем в этой связи, и говоришь: «Я буду по такой вот цене строить жилье», — он отвечает: «Вот мой личный телефон, и на все вопросы, которые только будут возникать, я отвечаю сразу». В этом случае проблема коррумпированности просто исчезает.

С описанной Остарковым личной заинтересованностью глав ряда регионов резко контрастирует столичный пример. Помнится, настоящий взрыв негодования в блогах вызвало прошлогоднее заявление представителя московской мэрии о том, что бюджетное жилье в Москве строиться не будет, потому что это невыгодно. Но замглавы «Деловой России» согласен с такой экономической оценкой. «Когда нужно рабочие руки удержать — это одно, а здесь (в Москве — Прим. авт.) такой проблемы нет. Здесь никому не надо решать жилищную проблему. Напротив, нужно сделать так, чтобы меньше было народу, обеспечить разряженность».

 

Нужны «доступные» законы

Слова Николая Остаркова наводят на мысль, что искать строителей, которые не только знают, как выполнить наказы президента, но и эффективно строят доступное жилье, нужно в регионах, где проблема обеспечения рабочих кадров стоит особенно остро.

В России таких немало. Проблема в том, что их деятельность редко выходит за рамки одного субъекта Федерации: если с региональными властями — при условии, что ты решаешь важную социальную задачу, — можно договориться об особом отношении, то изменить федеральные нормы, нормативную базу не так просто. Как же распространить подобный опыт по всей стране?

«Притча во языцех — так называемые административные барьеры, — говорит анонимный представитель отрасли. — Хотя дорожная карта по их снятию принята и утверждена. И в ней — четкие, конкретные цифры по уменьшению — по годам — времени прохождения, количества процедур и стоимости реализации этих процедур. Но пока выполнение отстает от этих задач, особенно на местах, и это при условии, что Путин в Послании потребовал унифицировать разрешительные процедуры уже до марта 2014 года».

Однако самый больной вопрос — финансирование инфраструктуры. Пре­зи­дент России особо подчеркивал: дополнительные метры нужны не сами по себе, а в «комплекте» со всеми социальными сервисами. Интересно, что схема, при которой муниципалитет выкупает у застройщика инфраструктуру по себестоимости, предложена несколько лет назад и в ряде регионов уже давно работает. Это классическое государственно-частное партнерство. Но принять его в качестве стандарта на федеральном уровне почему-то не могут до сих пор, хотя разговоры такие ведутся.

«Речь не идет о том, что надо строить жилье или строить доступное жилье. Правильная постановка вопроса — это комплексное освоение территории, — говорит Николай Остарков из «Деловой России». — Мы должны не просто жилье построить, а жилье, магазины, школы, поликлиники, дороги, стоянки. Большинство же компаний готово строить жилые метры, а все остальное им не нужно. Значит, надо заставлять!»

Однако компенсация из бюджета рождает для застройщика головную боль иного характера, связанную с неповоротливостью государственной машины. «Был бы выход, если бы эти деньги возвращали. Но получается, что строим мы сегодня, а заплатят нам завтра, — управленец-отставник из строительного сектора приоткрывает завесу тайны над опасениями бизнеса. — Но это «завтра» может наступить послезавтра или послепослезавтра, а деньги дешевеют. Миллион сегодня и миллион завтра — это суммы разные».

Владимир Кошелев утверждает, что каждый социальный объект приходится открывать в режиме «ручного управления». И появление новых школ и поликлиник зависит «от стремления и готовности конкретных губернаторов и мэров решать накопившиеся проблемы». «Для решения задачи в общегосударственном масштабе необходимо законодательно закрепить механизмы ГЧП при строительстве объектов социальной инфраструктуры, чтобы подобный подход стал нормой», — говорит он.

Застройщик отмечает, что город и девелоперы сегодня — это очень часто две разрозненные силы, и закон не создает условий для их согласованной работы. «У властей зачастую нет полного понимания всей ситуации на строительном рынке. И это приводит к тому, что целевые бюджетные средства либо используются недостаточно эффективно, либо вовсе не осваиваются. Периодически в прессе всплывают истории, когда строят дороги и тянут коммуникации к площадке, где стоит лишь пять домов. А больше туда ехать никто не хочет — проект просто не востребован рынком. И многомиллионные инвестиции попросту уходят в песок».

Кошелев предлагает создать законодательный механизм, по которому город и застройщик должны будут принимать взаимные обязательства по развитию социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий.

«Когда муниципалитет утверждает план строительства нового микрорайона, он должен сформировать застройщику заказ на возведение там необходимых социальных объектов и утвердить сроки ввода их в эксплуатацию. Строители и город заключают соглашение, по которому муниципалитет обязуется выкупить уже готовые объекты по себестоимости. До подписания документа все проекты должны пройти государственную экспертизу сметной документации, чтобы исключить любые наценки, — говорит эксперт из Самары. — После этого город планирует в бюджете средства на выкуп конкретных детских садов, школ, поликлиник и дорог в запланированные соглашением сроки».

Логика простая: если траты в бюджет заложены заранее, то муниципалитет сможет оплатить девелоперу социальный объект сразу после его сдачи «под ключ». При этом бизнесмен предлагает, чтобы даже готовые объекты бюджет мог выкупать лишь при условии, что застройщиком уже продано от 50 до 70% квартир. «В таком сотрудничестве застройщик берет на себя все риски, связанные с коммерческой успешностью проекта. Он должен выдать продукт, который будет востребован рынком, где люди хотят жить. А власть сможет точнее планировать расходы казны».

Вице-президент «Деловой России» говорит, что страна нуждается в возведении в ранг закона единых стандартов комплексного освоения территорий. «Чтобы девелопер пришел и сказал: «Такая площадь у вас? Хорошо, работаем по стандарту №21» — там столько-то детских садов прописано, столько-то школ, а бизнес-парк, положим, не предполагается. А в стандарт №22, например, где немного большая территория, он уже вписан. Власть берет «под козырек», дает все преференции.

Да и ей самой, местной власти, легче, потому что дана конкретная директива из центра: здесь работать надо так и так».