Межевание рынка
Рубрика | Рынок недвижимости
Текст | Николай АНИЩЕНКО
Рынок кадастровых работ в России накануне очередных больших событий. Власти готовятся обязать кадастровых инженеров стать членами саморегулируемых организаций (сейчас такое членство — добровольное). В этом случае 85% из 26 тысяч аттестованных специалистов, которые пока действуют независимо, должны будут примкнуть к той или иной СРО, а количество последних значительно увеличится. В этом рывке выживет сильнейший: эксперты предупреждают, что ныне кадастровых инженеров в России значительно больше, чем нужно.
Впервые власти попытались начать серьезное регулирование этой сферы с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» в 2007 году. С этого момента кадастровой работой занимались организации, имеющие в своем штате соответствующих специалистов. В 2011 году были внесены очередные изменения в законодательство: в России официально появилась новая профессия — кадастровый инженер. Теперь оказывать услуги по измерению и учету объектов недвижимости могут все специалисты, которые успешно прошли государственную аттестацию, независимо от того, работают ли они в организации или индивидуально.
Директор Объединения кадастровых инженеров Сибири Денис Крылов утверждает, что властям не удалось существенно повлиять на рынок этими мерами.
«То, чего законодатель планировал достичь — увеличения конкуренции, удешевления работ, — в должной мере не проявилось. Ведь кадастровый инженер — такая профессия, где нужны достаточно большая материальная база, транспорт, дорогое геодезическое оборудование, программное обеспечение, в конце концов, команда людей, а не просто один человек, который делает все. Необходимы геодезисты, обработчики и так далее. Поэтому такую деятельность удобнее осуществлять на базе компании».
По словам Крылова, инженеры как в 99% случаев работали в организациях, так и продолжают трудиться там по трудовому договору. Компании же регулируются естественным образом и не очень сильно зависят от появления на рынке новых инженеров.
1 января 2014-го в законодательстве появились очередные изменения: все кадастровые инженеры должны обновить сведения о себе в едином реестре, который размещен на сайте Росреестра.
«Теперь любой человек туда сможет зайти, посмотреть полные сведения о кадастровом инженере, который выполняет ему работу. Там будет статистика по количеству отказов и успешных действий специалиста, о его трудовых договорах, о саморегуляторе, где инженер состоит. Срок подачи таких сведений — до апреля 2014 года. Наверное, в мае-июне эта система заработает в полный рост».
Число активных саморегуляторов в отрасли эксперт оценивает в десяток: «По реестру их, может, больше, но действующих порядка десяти. Это не много по сравнению с другими отраслями. Потому что у нас деятельность кадастровых инженеров — одна из немногих, где членство в СРО добровольное, — говорит Крылов. — Что это значит, я не понимаю: лицензию раньше имели все, это было условием для осуществления деятельности. Лицензию отменили, сделали добровольные СРО. Соответственно, когда членство в СРО станет обязательным, я думаю, количество таких организаций вырастет в течение двух-трех лет».
По его словам, слухи об обязательном членстве в СРО ходят с момента появления Закона «О кадастре». Однако лишь недавно был предложен проект закона «О государственной регистрации прав» — единого документа, скомпонованного из двух законов — «О государственном кадастре недвижимости» и «О регистрации прав». В ноябрьской редакции этого документа — последней, которую видел собеседник журнала «БОСС», прописано, что членство в СРО станет обязательным для всех кадастровых инженеров. Согласно дорожной карте, этот закон должен быть утвержден в конце 2014 года; его вступление в силу намечено на середину 2015 года.
Число кадастровых инженеров Росреестр оценивает в 26 тысяч. И пока что, по оценкам Дениса Крылова, в СРО состоит лишь 3,5–4 тысячи из них, то есть около 15%. Это означает, что в ближайшее время действующие саморегуляторы ощутят ажиотаж со стороны тех специалистов, которые откладывают вступление в профессиональное сообщество на последний момент.
Эксперт говорит, что членство в СРО в первую очередь обеспечивает кадастровому инженеру методическую поддержку. «СРО всегда оповещают своих членов об изменениях в законодательстве. Их достаточно много на различных уровнях — федеральные законы, письма, разъяснения, приказы и так далее. Знать их и учитывать в своей деятельности всегда полезно. Далее, есть определенная поддержка по взаимодействию с Кадастровой палатой, с Росреестром, в том числе и по оспариванию их решений. В общем, уровень качества работ инженера, состоящего в СРО, выше», — уверен директор сибирского саморегулятора.
По его словам, от региона к региону в численности кадастровых инженеров наблюдаются перекосы. «В Краснодарском крае таких специалистов больше тысячи, в Московской области — больше тысячи. В малонаселенных регионах их может быть по сто-двести. В то же время, насколько я знаю, по состоянию на ноябрь 2013 года в Чечне не было ни одного кадастрового инженера и всего два было на Чукотке», — говорит Денис Крылов.
Но несмотря на недостаток специалистов в некоторых субъектах Федерации, в целом по стране их слишком много, добавляет он. «Мы неоднократно общались с коллегами из Германии. У них существует квота на количество кадастровых инженеров — точно так же, как у нас, например, квота на нотариусов. Если в России область с населением 2,5 млн — значит, в области должно быть условно 150 нотариусов. Их количество регулируется, есть Нотариальная палата, которая следит, чтобы рынок не был перенасыщен, — напоминает Крылов. — На кадастровых инженеров лимит не установлен. У нас в [Новосибирской] области их сейчас порядка 500; реальную деятельность осуществляет около 300. Это переизбыток, от которого среди прочего страдает качество оказываемых услуг».
По мнению собеседника журнала «БОСС», некоторое несовершенство рынка связано с тем, что в России попытались слишком быстро внедрить стандарты профессионального регулирования отраслей по примеру западных стран, хотя там к такой модели шли десятилетиями. Крылов приводит в пример строительную отрасль, где членство в СРО стало обязательным с января 2009 года: «Там есть плюсы и есть огромное количество минусов». Он, однако, надеется на то, что в сфере кадастровых работ будут учтены ошибки других отраслей.
Что до фронта работ, то его кадастровым инженерам хватает. Во многих регионах продолжается вал обращений собственников земельных участков с просьбой переоценить их. Дело в том, что государственная кадастровая оценка зачастую в разы выше рыночной. А по кадастровой стоимости, между прочим, исчисляется налог на землю.
На случай неверной оценки участков существует механизм переоценки. «Первый вариант — комиссия при Росреестре. Но там условие: чтобы участок не больше года «прожил», после того как состоялась оценка. Если оценка произведена более чем год назад, тогда можно подать иск в суд, приложив заключение независимого оценщика. И практически все суды выигрываются в пользу землепользователей, оценка меняется на рыночную».
«Вот вам пример: город Барнаул, Новоалтайский район, земельный участок под строительство автосалона. Он в свое время оценивался госоценщиком по показателям: в какой зоне он находится, какова удаленность от города и так далее. Оценили его тогда в 5 млн рублей, — поясняет проблему Крылов. — Этот участок продается уже года два и продастся не может. А налог человеку приходит исходя из стоимости в 5 млн рублей — это порядка 70 тысяч в год. Если снизить стоимость участка до рыночной, налог будет около 30 тысяч. Достаточно ощутимые деньги на примере одного маленького участка».