Татьяна ПОДБЕРЕЦКАЯ: управляющие компании — то звено, потянув за которое можно вытянуть всё ЖКХ из кризиса

36-47Рубрика | Босс номера

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Фото | Александр ДАНИЛЮШИН

Генеральный директор управляющей компании «Прометей» (г. Москва) Татьяна Подберецкая — практик управления жилой недвижимостью с многолетним опытом, работающий как в столице, так и в других субъектах Федерации (См. интервью Т. Подберецкой в №4/2013).

Но еще и теоретик — разработчик информационных систем в области ЖКХ и управления недвижимостью, концепций развития ЖКХ, автор консалтинговых проектов общегосударственного масштаба.

О своем видении проблем жилищно-коммунального хозяйства в период формирования подходов новым федеральным Министерством строительства и ЖКХ она рассказала нашему журналу.

Лицензия на уничтожение

— Татьяна Георгиевна, недавно создано новое министерство — Министерство строительства и ЖКХ России. Ваши ожидания в связи с этим?

— Хорошо, что проблематикой ЖКХ будет заниматься ведомство высокого уровня, объединяющее в себе и анализ ситуации, и формирование государственной политики, и реализацию федеральных программ. Есть к кому обратиться: это плюс.

Но кое-что настораживает. Первое. Министерство курирует строительство и ЖКХ, а значит, главным в его деятельности, как уже давно повелось, окажется строительство — крупные федеральные строительные проекты, а не ЖКХ. У нас в стране, к сожалению, традиционно относятся к жилищно-коммунальному хозяйству как к второстепенной, вспомогательной отрасли. А это одна из главных отраслей, обеспечивающих качество жизни людей, касающаяся буквально каждого — и рядового гражданина, и президента: судя по недавнему признанию Владимира Владимировича Путина, что и у него из крана зачастую течет ржавая вода.

Второе. Мы пока не видели программу нового министра и министерства, она не предъявлена общественности. С чем пришли Михаил Александрович Мень и его уже в основном сформированная команда? Пока это непонятно.

Но из некоторых суждений, которые до нас доносятся, возникает тревожное ощущение. Например, с новой силой пошли разговоры о том, что нужно ужесточить контроль за деятельностью управляющих организаций с помощью либо СРО, либо лицензирования.

В последнее время чаще говорится о лицензировании. Впервые с этой идеей выступил вице-премьер Дмитрий Ни­ко­лае­вич Козак, она может получить развитие. Логика правительственных чиновников такова: когда-то деятельность управляющих организаций лицензировалась, и все было хорошо, а теперь лицензирования нет, и все плохо. Значит, нужно ввести лицензирование.

Но, во-первых, деятельность управляющих организаций никогда не лицензировалась, лицензировалась деятельность по содержанию и обслуживанию жилого фонда. Кроме того, объекты ЖКХ являлись государственной собственностью, в которой работали государственные организации, и государство устанавливало правила игры. Рынка не было. Сейчас собственность преимущественно частная, собственников много, МКД управляются в том числе и самими собственниками через ТСЖ, ЖК, ЖСК и непосредственное управление. А среди управляющих организаций в основном до сих пор ГУПы и МУПы или выходцы из них.

В эти детали никто не хочет вникать: лицензирование видится чуть ли не панацеей решения проблем жилищного хозяйства. В частности, предполагается, что благодаря нему удастся обеспечить профессионализм и надежность управляющих компаний (УК).

Мне и многим моим коллегам так не кажется. Во-первых, трудно понять, что станет предметом лицензирования. Под деятельностью управляющих организаций подразумевается, с одной стороны, управление жилой недвижимостью в интересах собственника или собственников, с другой, управление эксплуатацией либо деятельность по эксплуатации как собственными силами, так и силами подрядных организаций. Это два тесно связанных, но различных направления (См. интервью Т. Подберецкой в №№4/2013, 10/2012, 7/2012) деятельности управляющей компании. У нас их постоянно путают и смешивают, в том числе на самом высоком уровне. Но на практике они могут либо совмещаться, либо выполняться различными организациями.

Основная задача управляющей организации — повышение капитализации объекта недвижимости, улучшение его, повышение привлекательности и стоимости его на рынке. Кстати, это задача как управляющей компании, так и ТСЖ или ЖСК, на которые эта функция возложена собственниками. Если это управление эксплуатацией данного объекта недвижимости, то есть организация работ по содержанию общего имущества МКД, тогда они выполняются как управляющими компаниями, так и ТСЖ с ЖСК.

Во-вторых, на работы по содержанию и эксплуатации МКД привлекаются чаще всего сторонние подрядные организации, и только в редких случаях работы выполняет сама управляющая компания.

Так какие же организации предлагается лицензировать? Все типы организаций или организации с определенным набором функций? Это трудно понять.

— Довольно странно лицензировать управление жилой недвижимостью, тогда как управление нежилой лицензированию не подлежит, и возможность его введения не рассматривается…

— Вот именно! Не только у нас — во всем мире практики лицензирования управления недвижимостью нет. Как я уже сказала, управление недвижимостью — деятельность, нацеленная на повышение капитализации объекта недвижимости. То есть расчет оптимальных затрат, направленных на поддержание и увеличение его стоимости, формирование источников доходов и исто­чни­ков экономии…

Это серьезная профессиональная деятельность, но в ней нет никаких тем для контроля со стороны государства, связанных с безопасностью, социальной защитой граждан, а значит, нет предмета для лицензирования… И самое главное, есть собственник/собственники недвижимости: юридические или физические лица, они сами решают, кому доверить управление своей собственностью. Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья выбирают управляющую организацию и определяют ее задачи. Лицензия или ее отсутствие никак не могут определять их выбор. И даже если государство введет лицензирование, существует масса законных способов вести деятельность без лицензии.

Как происходит выбор компании, управляющей недвижимостью, на практике? Владельцы объекта недвижимости изучают репутацию, анализируют управляющую компанию: сможет она эффективно управлять объектом, умеет ли правильно подбирать подрядчиков… Их интересует не техника работы УК как таковая, а ее способность обеспечить стоимостные показатели: сколько собственники заработают или сэкономят на этом объекте недвижимости.

Обычно при заключении договора на управление оговаривается ожидаемый доход, объем первоначальных необходимых финансовых вложений. Все остальное — дело организации, которая управляет объектом недвижимости. Она сама определяет источник своей прибыли.

При таком подходе УК подбирается тот персонал, который нужен для решения поставленных задач, нанимаются квалифицированные подрядчики. Форма отчета перед собственником — финансовая отчетность компании, и все.

Впрочем, сегодня чаще всего деятельность УК на многоквартирных домах де-факто представляет собой управление эксплуатацией. Я бы назвала это организацией работ по эксплуатации, а также выполнением отдельных эксплуатационных задач собственными силами либо с привлечением подрядчиков.

К такой модели управления, на мой взгляд, глубоко ущербной, склоняет Жилищный кодекс с его правом перевыбирать УК в любой момент и не прописанной обязанностью жителей возмещать затраты, понесенные УК в период ее работы. (Хотя Гражданский кодекс дает возможность включать пункт о возмещении затрат, и наша, например, компания и другие наши коллеги этим юридическим инструментом научились пользоваться.)

Но и в этом случае что лицензировать? Если организация серьезная, то проводится обучение и аттестация всех категорий специалистов, потому что именно на надежности основывается заказ услуг. Документы аттестации могут быть предъявлены и собственникам жилья, и ТСЖ, и жилинспекции. Как раз на основе подобных документов выдавалась раньше лицензия на эксплуатацию. И какой же смысл в лицензии как таковой — собрать деньги в бюджет?

В нашей компании работает слесарь и вообще мастер на все руки Александр Васильевич Сучков — у него опыт работы 40 с лишним лет! Первый вопрос при выборе нашей управляющей компании со стороны жителей: будет на их доме работать Сучков или нет. Скажите, зачем жителям его лицензия? Лицензия — бумажка, а их интересует конкретика.

Слесарь, сварщик, кровельщик, электрик обязательно проходят аттестацию, получают допуск на работы, этого достаточно. Кстати, тревожный факт: сегодня ослабляется контроль за состоянием опасных объектов, к которым относились лифты. Можно нанять любую организацию или работать с лифтами самостоятельно. То есть за тем, что действительно нужно контролировать, контроль ослабляется, зато предлагается ввести мнимый контроль в виде лицензирования.

Наилучшим инструментом контроля деятельности управляющих организаций — не мнимым, а настоящим — является страхование рисков: это подход, который применяется во всем мире. Точно так же должно быть страхование от неплатежей населения, ведь ущерб от неплатежей может быть очень велик: из-за неплатежей у тебя не будет возможности выполнить тот объем работ, который требуется. Должно быть страхование от порчи имущества и другие виды страхования — чем больше, тем лучше. К сожалению, страховые компании не хотят страховать эти риски — и это вопрос к Центробанку, который теперь надзирает за всеми финансовыми рынками.

Сегодня в Москве при стоимости жилищных услуг в среднем 40–45 рублей с квадратного метра установлен тариф 24,53 руб./м2, при этом всего 25% от данной суммы идет на содержание и текущий ремонт общего имущества и управление. Все остальное — оплата за электроэнергию, за горячую и холодную воду, то есть за энергоресурсы…

— А ТСЖ, ЖК и ЖСК, выполняющие функции управляющих организаций, тоже предлагается лицензировать?

— Представьте себе! Хотя это юридический парадокс: ТСЖ, например, — некоммерческие организации, созданные собственниками для выработки единой позиции, совместного заказа услуг управляющих и подрядных организаций. Их невозможно лицензировать в принципе. К тому же оформление лицензии будет стоить порядка 150–200 тыс. рублей. И это только сама лицензия, без обучения и аттестации специалистов, необходимой для того, чтобы такую лицензию получить. Где возьмут эти деньги ТСЖ и жилищные кооперативы разных форм?

Сейчас обсуждаются варианты: многодомовые ТСЖ лицензировать, а однодомовые — нет. Но, простите, какая разница: юридически что однодомовые, что многодомовые не могут подлежать лицензированию, поскольку не являются коммерческими организациями, не занимаются профессиональной деятельностью!

И самое главное, что я не могу понять. В большинстве сфер хозяйственной деятельности в нашей стране лицензирование давно отменено. Какой смысл в возврате к лицензированию в жилищной сфере?

— Ваша гипотеза?

— На состоявшемся недавно Граж­дан­ском форуме говорилось о том, что лицензирование пытаются использовать как очередную дубину против управляющих компаний. При разработке проекта соответствующего закона принято решение лишать управляющие организации лицензии, во-первых, в случае возникновения угрозы проживающим жителям. А если дом аварийный, и компания приняла аварийный дом в управление по просьбе муниципалитета с обещанием включить данный дом в капитальный ремонт, но муниципалитет свое обещание не выполнил?

Во-вторых, лишать лицензии УК планируется, если произошло обрушение в доме. Но опять-таки необходимо смотреть причину: может быть, дом обрушился из-за строительных недоделок или из-за того, что государство не выполнило или плохо выполнило свои обязательства по капитальному ремонту многоквартирного дома при передаче жилых помещений по договору приватизации либо по вине собственников.

В-третьих, предлагается лишать лицензии за то, что управляющая организация не погашает долги перед ресурсоснабжающими организациями. Но нужно понимать причины задолженности: УК собрали деньги с населения и не оплатили ресурсникам, что бывает крайне редко, собственники не расплатились по счетам при всех усилиях со стороны УК или же ресурсоснабжающие организации неверно выставили счет. Выставили к оплате больше, чем было потреблено ресурса, — такое бывает сплошь и рядом…

Управляющие организации сегодня даже не имеют информации по движению средств, оплаченных населением за оказанные услуги. В Москве счета потребителям услуг (собственникам и нанимателям) выставляют и информацию собирают ЕИРЦ, деньги приходят через транзитный счет Банка Москвы.

Спасибо новому руководству ЦБ — оно предписало Банку Москвы изменить порядок зачисления средств за ЖКУ, исключить из схемы транзитный счет банка, по которому невозможно получить даже подробную выписку по перечислению средств ресурсоснабжающим организациям.

На мой взгляд, за предложениями лицензировать деятельность управляющих организаций стоит поиск простых решений. И политические мотивы: стремление найти козла отпущения за то, что в ЖКХ у нас кризис. А также лоббирование со стороны ресурсоснабжающих организаций, которые стремятся повесить все свои проблемы на УК.

Хочу донести до руководства Минстроя России и правительства мнение профессионалов: лицензии вряд ли могут стать гарантией качества и надежности эксплуатационной организации. Это не способ борьбы с недобросовестными УК. Можно купить лицензию и точно так же сейчас исчезнуть в неизвестном направлении вместе с деньгами жителей, как и без лицензии.

В отрасли довольно давно функционируют добровольные СРО управляющих организаций. Это их право обеспечивать правила и стандарты деятельности управляющих организаций в сфере ЖКХ, обеспечивать допуск в сферу организациям, соответствующим данным требованиям, коллективная ответственность за своих членов. СРО, на мой взгляд, более адекватный подход.

Рассматривался вопрос о введении обязательных СРО для управляющих организаций, существовал даже соответствующий законопроект, но все застопорилось из-за изменения видения чиновников.

 

Качества СРО

— А что предполагал этот законо­проект?

— Допуски СРО, членские взносы, компенсационные фонды — все как в СРО строителей.

Есть проблемы в сложившихся в нашей стране механизмах саморегулирования. Ни для кого не секрет колоссальный рост расходов строительных фирм в связи с обязательным членством в СРО. Насколько я знаю, по сравнению со временем, когда существовали строительные лицензии, их затраты на содержание выросли в разы: на вступительные взносы, компенсационные фонды, регулярные платежи…

На строительном рынке те или иные допуски СРО дают возможность выполнять те или иные строительные задачи: без допуска не получишь многомиллионные заказы на строительство объектов, высокую прибыль, позволяющую оплачивать членские взносы, пополнять компенсационные фонды. Это бизнес.

А какой бизнес в сфере жилищного хозяйства? Если даже прибыль не закладывается в смету расходов? Из каких средств платить членские взносы и пополнять компенсационный фонд? Из средств на содержание общего имущества?

На рынке управления и обслуживания жилья предлагалось ввести такую же систему, причем устанавливать компенсационные взносы от метража жилья, находящегося в управлении. Если мне не изменяет память, за 200 тыс. кв.м предлагалось вносить 6 млн рублей в год! Где управляющая компания возьмет такие деньги? У многих УК даже нет графы «рентабельность», если и есть прибыль, то 3–5% максимум! Из каких же средств платить эти шесть миллионов?

Другой спорный момент обязательных СРО — членство в них ТСЖ, ЖК и ЖСК. Как я уже говорила, ТСЖ и жилищные кооперативы не являются организациями, занимающимися той или иной профессиональной деятельностью.

Кроме того, имеет место неправильное понимание целей СРО: главное — выплата компенсации за нанесенный ущерб третьим лицам за недоброкачественную работу своих членов, членские взносы, отсутствие мотивации — отпугивает управляющие компании от объединения в СРО.

Тем не менее я за СРО: саморегулируемые организации для профессиональных управляющих организаций, на мой взгляд, нужны и важны. Это должны быть профессиональные объединения, защищающие интересы своих членов, гарантирующие определенные стандарты качества, профессиональную подготовку своих членов. Прием в них должен быть коллегиальным решением, и сумма компенсационного фонда тоже.

В этом случае механизм СРО заработает: во-первых, недобросовестная организация почти не будет иметь шансов стать членом СРО, во-вторых, она при первых признаках недобросовестности «вылетит» из него… При такой системе СРО, если УК плохо работает, она уходит с рынка.

Помимо компенсационного могут существовать фонды для финансирования обучения сотрудников, для методической работы — это будет серьезная профессиональная организация, действительно решающая задачу повышения качества услуг управляющих компаний.

 

Политический сектор

— Правительство и Минстрой сегодня стремятся решить проблему привлечения инвестиций в сферу ЖКХ. Почему инвестиции мало идут в эту сферу, во всем мире чрезвычайно привлекательную?

— Главная причина — совершенно невнятное жилищное законодательство. Вроде мы и в рыночных условиях работаем, и при этом правовой режим работы в сфере ЖКХ — как в жилищном, так и в коммунальном секторах — полусоциалистический.

Как можно инвестировать или привлекать инвесторов, когда ты не знаешь, что будет завтра? В Жилищном кодексе не прописаны обязательства собственника по отношению к управляющей компании. УК могут в любой момент переизбрать жители — на основании Жилищного кодекса. Не понравилось что-то председателю ТСЖ — он инициирует такое переизбрание. А кто вложенные деньги вернет?

Сегодня на каждый чих управляющей компании необходимо одобрение жителей. Требуется новая дверь — собираем собственников: «кто за?». При этом надо не только проголосовать, но внести дополнительную плату: понятно, что большинство обычно против…

УК при такой системе не может вообще ни за что отвечать. Она говорит: нужна новая дверь, нужно отремонтировать кровлю. А собрание жильцов голосует против: ведь большинство собственников имеет квартиры не на последнем этаже, у них потолок не протекает… Что остается УК в такой ситуации? Ей заказали мести подъезд за 20 копеек, она и метет…

Но приходит жилинспекция с претензией: «Почему у вас не сделано это, это и это». При этом ответ: «Жители отказались, вот решение собрания жильцов» — не принимается: «Делайте за свой счет!». А вы говорите — инвестиции…

Кстати, власти сейчас требуют не просто большинства голосов жителей (если в доме нет ТСЖ, а в большинстве домов их нет), но большинства голосов в зависимости от метража! Это иногда приводит к весьма трагическим последствиям.

На одном из таких собраний не набралось большинства — и дом не попал в программу госфинансирования капитального ремонта по 185-му закону. По нему предусматривается софинансирование — 5% платят жители, а 95% обеспечивает государство: кровлю, стены и электрику делает его подрядчик. Так везет далеко не всем домам. И вот представьте себе: не проголосовали и выпали из программы.

— У вас ведь свой вариант договора с жителями дома?

— Да, договор, по которому собственники жилья в случае расторжения договора с УК обязуются вернуть все вложенные средства по акту приема-передачи. Случаев расторжения такого договора не было, и это хоть какая-то защита инвестиций в развитие дома.

Но Департамент ЖКХ города Москвы такой договор считает неправильным: спущен типовой договор, который никакого возврата не предусматривает. Если, говорят, не заключаете с жителями такой договор, не получаете жилищных субсидий…

Ситуацию усугубляет новое детище московского начальства — государственное бюджетное учреждение «Жи­лищ­ник», ремонтно-экслуатационная монополия Правительства Москвы с филиалами в округах и муниципальных образованиях.

Это, я считаю, афера циклопического масштаба. Насколько мне известно, для одного из районов, например, были закуплены более 30 единиц уборочной техники, в том числе и фронтальных погрузчиков, без учета ранее закупленных самосвалов. Ну как эти погрузчики развернутся во дворах?

Мы, говорят, будем принимать только славян и селить их в общежитиях. Но где эти общежития? Где найдут и где обучат необходимое количество сотрудников? Где оборудуют базы техники?

По информации одного из депутатов местного собрания, по району Люблино в ГБУ «Жилищник» будет работать порядка 2000 человек со средней зарплатой 35 тыс. рублей. Это 70 млн рублей только на зарплату! А каков объем сбора с домов на ремонтно-эксплуатационные услуги? Из 24,53 рублей примерно 7 рублей расходуется на содержание и текущий ремонт общего имущества домов вместе с зарплатой сотрудников, остальное — в оплату за электроэнергию, лифты, ДУ и ППА, вывоз мусора, за воду. Там порядка 2 млн квадратных метров, то есть ориентировочно 49,1 млн рублей. Вывод: посчитали — прослезились. Недавно было объявлено, что средняя заплата снизится до 10 тыс. рублей. Но на 10 тыс. рублей они даже узбеков не найдут…

Создание этой монополии идет полным ходом: жителей не спрашивают. Все будет контролировать ГБУ, и на маленький-маленький аспект смогут претендовать управляющие компании. И самое главное: все деньги будут под контролем этого ГБУ. На фоне такой перспективы никто в Правительстве Москвы не задумывается над тем, что этот проект закончится крахом.

Управляющие компании обращались в московское управление ФАС по поводу создания ГБУ в городе Москве: никакой реакции. Написали жалобу в центральный аппарат ФАС — он не так зависим от московских властей. Ждем ответ…

Хотя очевидно, что это и прямое нарушение антимонопольного законодательства, и нарушение условий членства в ВТО. У нас должны быть рыночные условия работы, а здесь речь идет фактически о государственной монополизации сферы обслуживания жилищного сектора.

— Итак, об инвестициях можно в нынешней ситуации забыть?

— В жилищном секторе — да. В сегодняшних условиях привлечь инвесторов можно прежде всего в коммунальный сектор, и то только под бюджетные проекты и деньги либо под гарантии федерального правительства или субъектов Федерации.

И даже в этих случаях бывают проблемы. Например, в Ленинградской области французская компания Dalkia начала работать в одном из поселков — заменила там все подземные трассы. Ее убедили в том, что финансирование гарантирует разница в тарифах. Но результат — 60 млн долга: неплатежи собственников. Dalkia понадеялась на то, что управляющие компании за специальный процент обеспечат сборы, но они не смогли. А гарантии субъекта Федерации под проект предоставлены не были.

А вот в Томске с тамошним водоканалом у партнеров Dalkia сотрудничество получилось. Потому что там была заинтересованность и со стороны субъекта Федерации, и муниципалитета.

К сожалению, это разовые примеры сотрудничества, а не система. А система — хроническое недоинвестирование. Коммунальный сектор выгодно использовать в политических целях. Будут выборы, скажет губернатор: «Тарифы с завтрашнего дня — два рубля!», и все: конец инвестиционному проекту…

— Государство само пытается компенсировать отсутствие частных инвестиций…

— Успешно ли? Мы с вами каждый год слышим, что 80% инженерных коммуникаций изношены. Столько денег вкладывается в ремонт коммуникаций! Почему же этот процент не снижается? Или за 20 лет уже успели износиться? При хорошей укладке коммуникации лежат многие десятилетия, и ничего с ними не происходит.

В целях проведения ремонта на Пу­га­чев­ской улице мои коллеги лет пять назад вскрыли трубопровод, который был проложен три десятилетия назад. Трубы сухие, блестят, с ними все прекрасно. Ремонт не потребовался! Потому что хороший материал, правильно сделан дренаж.

А вот там, где меняли коммуникации в последние годы, трубы выходят из строя уже через год-два. Потому что привлекали исполнителей работ с помощью аукционов: кто меньшую цену назначит, тот и выиграл. Замена коммуникаций стоит определенную сумму, и не меньше, при качественных материалах и качественном выполнении работ…

 

Обещания и возможности

— Продолжается в правительстве и поиск подходов к проблеме капитальных ремонтов: чтобы эта услуга предоставлялась всем, кому необходимо, и выполнялась качественно…

— В обществе формируется негативный настрой по отношению к политике государства в данной сфере. Государство обещает больше, чем может исполнить, и применяет непригодные инструменты для решения проблем.

Сегодня средства на капитальные ремонты предлагается собирать в региональные отделения Фонда содействия реформированию ЖКХ — там они будут аккумулироваться в течение длительного времени. Но вот, допустим, возникла аварийная ситуация: у дома, не дай Бог, обвалилась стена. Можно ли взять эти деньги? Ответ: за состояние дома отвечает управляющая организация, она и должна его в срочном порядке отремонтировать. «Потом, возможно, вам что-то возместят, и через несколько лет, может быть, получите». А где взять деньги управляющей компании, если капитальный ремонт нужно делать срочно?!

Дальше: ремонт — через 20 лет. А что делать все эти 20 лет? «Поддерживать дом в надлежащем состоянии», — говорят нам. Но есть же моральное и материальное старение материала, и могут потребоваться дополнительные капитальные работы. Как их профинансировать?

Но предположим, дом в плановом порядке приближается ко времени, когда должен быть произведен капитальный ремонт. Чтобы получить средства, нужно определить виды работ, а для этого обследовать дом. За счет каких средств?..

Если ТСЖ еще предполагается аккумулировать на своем расчетном счете средства на капитальный ремонт в уполномоченных банках, например в Сбербанке, то УК — категорически запрещено. Мол, есть риск, что деньги украдут. А из государственного фонда не украдут?

Председатель правительства Дмитрий Анатольевич Медведев говорил о том, что из 250 млрд рублей, аккумулированных Фондом содействия реформированию ЖКХ, 25 млрд ушли в неизвестном направлении. Государственные деньги крадут в первую очередь, гораздо чаще, чем частные! Я уже не говорю, что эти средства не защищены от инфляции…

Это все вопросы, на которые в нынешней системе нет и не может быть ответа. На мой взгляд, государство по политическим причинам взяло на себя задачу, которую оно в принципе не может решить. И не готово в этом признаться.

Мы слышим обещания, что в 2014 году будет решена проблема ветхого и аварийного жилищного фонда, но это же фантастика! Такая же фантастика — способность государства профинансировать на должном уровне все ремонты, по которым оно взяло на себя обязательства.

Да, государство при приватизации жилья обещало, что отремонтирует то, что не отремонтировало до приватизации, но нет денег ни на всю совокупность ремонтов, ни на ремонты надлежащего качества. И деньги эти взять неоткуда. Это нужно честно признать, оценить, какую часть ремонтов государство все же может профинансировать. Оценить, сколько оно должно было на момент приватизации, и выпустить ценные бумаги с длительным сроком погашения.

Часть средств на капитальный ремонт могут собрать только сами жители: отчисляя по 300–500 рублей в месяц на отдельный банковский счет, управляемый ТСЖ. На этот же счет свою долю перечисляет государство. Если собственникам срочно понадобилось сделать капитальный ремонт, есть возможность взять кредит в банке под эти средства, и банки с удовольствием это сделают, риски-то минимальные.

— А как решать проблему расселения ветхого и аварийного фонда?

— Только всем миром нужно собирать на это средства — это гуманитарная катастрофа: люди в XXI веке не должны жить в бараках и в домах позапрошлого века, отнюдь не графских. Собрать деньги так же, как мы собирали деньги на помощь затопленным жителям Дальнего Востока — собрали под миллиард рублей. Учитывая масштаб проблемы, думаю, что это единственный вариант.

 

В пользу бедных

— Еще одна актуальная на самом высоком уровне тема — социальное жилье…

— Сейчас в правительствах России и Москвы бьются над концепцией социального и арендного жилья. Изобретают велосипед… Но во всем мире он уже давно изобретен: всем давно понятно, что такое арендное жилье, что — социальное и чем они отличаются…

В ведомствах предполагают строить социальное жилье за счет инвесторов, но таким образом, чтобы его контролировал муниципалитет. Какой инвестор на это согласится? Кто платит, то и заказывает музыку…

Прежде всего нельзя путать арендное жилье как таковое и социальное арендное. Есть довольно большой рынок коммерческого арендного жилья. Ведь в нем нуждаются, как правило, не очередники, не люди из социально незащищенных слоев населения.

— В первую очередь это молодые люди…

— Да, молодежь, которая не хочет жить с родителями. Они работают, зарабатывают и в состоянии платить нормальную цену за такое жилье. Далее: это будут предприятия, которые приглашают специалистов. Они также в состоянии платить полным рублем. И наконец, это военные. За них может заплатить Министерство обороны, организация небедная. Так что это арендное жилье.

Социальное арендное жилье — это отдельная категория. Для того чтобы строить его, нужно сначала собрать информацию, понять ценовую ситуацию. Во Франции, например, муниципалитет собирает информацию о нуждающихся в жилье, и на основе этой информации формируется проект с определенной стоимостью квартиры: допустим, дом из 100 квартир по достаточно низкой цене.

Эта цена выходит за счет, как у нас говорят, государственно-частного партнерства. Инвестор получает землю с коммуникациями, за счет этого стоимость строительства резко падает. Кроме того, инвестор приобретает право сдавать в аренду нежилые помещения. Итак, муниципалитет входит в проект землей и коммуникациями, а инвестор тем, что разрабатывает проект, строит и эксплуатирует дом. Если обеспечены земля и инфраструктура, инвестор с удовольствием войдет в проект: он достаточно быстро вернет свои затраты за счет платы жителей. Или сам купит дом и обеспечит контроль за платой жителей. Малоимущим гражданам предоставляются персонально субсидии на оплату услуг ЖКХ.

Муниципалитет во Франции и в других развитых странах не берет на себя напрямую каких-то хозяйственных задач. Там в штате всего пять человек: юрист, экономист, инженер, бухгалтер и глава муниципалитета.

У нас же, например, на муниципалитет — 50 человек, параллельно ему управа — тоже 50 человек. Над ними префектура — не одна сотня сотрудников. И еще разного рода государственные организации: ГБУ «Жилищник», ЕИРЦ и другие. При этом муниципалитеты сегодня не занимаются почти ничем. Раньше в их ведении были хотя бы спортивные площадки, сегодня это, по существу, только опека и попечительство.

Для привлечения инвесторов в сферу строительства арендного жилья необходимы внятная политика муниципалитета, наличие плана развития территории, план развития инфраструктуры территории, объем затрат на обеспечение территории энергоресурсами, сокращение сроков согласования технических условий. Лучше было бы, если бы муниципалитет на себя взял это хождение по мукам, а строитель-инвестор перечислял бы деньги в муниципалитет на строительство инженерных коммуникаций и строил. Меньше затрат бы ушло на согласование со всеми структурами и нерациональных расходов.

 

Биллинг вместо анализа

— Один из проектов, с которого начинает Министерство строительства и ЖКХ РФ, — ГИС ЖКХ. Как вы относитесь к этому начинанию?

— ГИС ЖКХ, безусловно, нужна. Во всех организациях, где я работала, всегда начинали с ГИС, предоставляющей полную информацию обо всех объектах, на которых работает компания, ресурсах и процессах. ГИС дает возможность видеть ситуацию в режиме времени — это очень хорошая штука. Нужно такое видение в сфере ЖКХ и федеральному правительству, и московскому.

Существующие системы требуют серьезной доработки. Вопрос задач, которые ставятся перед создателями информационных систем. Если для предъявления штрафов, то здесь полный порядок. Не заполнил в отчете графу «Газификация», газа-то в доме нет, сразу же звонят контролеры, негодуют: «Почему пропустили? Или заполните, или штраф 300 тысяч!».

Еще пример: смотрим по базам, а там технические параметры не нашего дома. «Исправьте», — говорим. «Нет, у нас в базе правильно!» Но вот же, говорим, техпаспорт дома. И это в Москве!..

ГИС ЖКХ я вижу как единую информационную систему, имеющую ряд под­уровней: управляющая компания, муниципалитет, субъект Федерации, государство в целом.

На уровне УК это база данных, на уровне муниципалитета — уже банк баз данных, выше — банк банков… Это обеспечивает полноту информационного охвата: охвачен будет каждый дом, территориальная единица и каждый житель. Законодательства о защите информации такая система не нарушает. Ведь информацию УК предоставляют государству, а не третьим лицам. В этой системе можно было бы соединить сведения разных систем. Данные ФМС, налоговых органов, связистов, тепловиков…

Каждый участник отношений в сфере ЖКХ в зависимости от уровня доступа сможет благодаря такой системе получить полезную информацию. Если это ТСЖ, оно имеет возможность с помощью такой системы выбрать оптимальные услуги управляющих компаний (система информационной поддержки маркетингового анализа хорошо зарекомендовала себя, в частности, в Венгрии). А если чиновник, он может в любую минуту проверить состояние тех или иных домов, посмотреть, сколько на его территории проведено капитальных ремонтов, сколько ветхих домов. Это не даст возможность мухлевать с цифрами ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, с капитальными ремонтами, когда ремонт одного дома учитывается многократно.

Вот что требуется! Но сегодня нам говорят: исполнитель ГИС ЖКХ — «Рос­те­ле­ком», сделает систему… на базе «Почты Рос­сии». При чем же здесь «Почта Рос­сии»? При том, отвечают, что не надо тратить бюджетных денег — она имеет очень разветвленную структуру… Может, в этом и есть смысл?

Хорошо, пусть на базе «Почты России», но какую информацию будет собирать эта система? Информацию для биллинга, отвечают нам, то есть формирования и доставки счетов на услуги ЖКХ! Само правительство России будет формировать такие счета? Вот это посыл! Таким образом, вместо настоящего информационного и аналитического инструмента предполагается имитация. Очень надеюсь, что делается это по незнанию.

При этом аналитические структуры профильных министерств занимаются не анализом как таковым, а сопровождением бюджетных проектов — так, во всяком случае, было в Минрегионе. Рассчитываю, что в Минстрое будет иначе…

 

Успехи держат в тайне

— Есть ли в регионах успешный опыт в области ЖКХ?

— Локально есть. Но мы слишком мало об этом знаем. Кстати, одна из задач разумно построенной ГИС ЖКХ — доносить положительный опыт, формировать единый банк методических разработок.

Однако УК зачастую боятся показывать, что они наработали, во избежание проблем — как санкций со стороны проверяющих, так и рейдерства. И конечно, трудностей с ресурсоснабжающими и иными организациями. Есть немало случаев, когда такие организации приводили УБЭП, инициировали уголовные дела…

Выяснилось, например, что акция по тотальной установке приборов учета в городе Москве оказалась во многом блефом. Получилось, что часто таких приборов нет. А если и есть, то показания по ним не принимаются. Например, МОЭК сделала колоссальную работу — информационную систему для снятия и учета показаний. Но в результате даже она не начисляет по приборам учета…

Муниципальные руководители, как правило, на их стороне, и понятно почему. Это крупные организации, к тому же ситуация у тепловиков, у водоканалов отражается на всех жителях, а проблемы в той или иной УК — только на жителях конкретных домов.

— Отношение к УК лучше всего сформулировал министр внутренних дел Владимир Колокольцев: в этой сфере, мол, крадут по-крупному…

— Интересно, где это можно украсть по-крупному, если плата за ЖКУ в месяц по дому составляет 32 тыс. рублей, а зарплата уборщицы — не менее 21 тысячи? И еще нужно заплатить за лифты и все остальное…

При этом возбуждаются одно за другим уголовные дела в отношении руководителей УК. В Волгограде сейчас крупное уголовное дело в отношении управляющей компании, инициированное ресурсоснабжающей организацией. УК, мол, не оплатила за поставленные ресурсы. Но выясняется, что сами жители не заплатили за эти ресурсы…

Сегодня эффективность управления государства в жилищном секторе определяется количеством штрафов. Мосжилинспекция гордится количеством наложенных штрафов на УК и ТСЖ: на ту или иную организацию наложен штраф 300 тысяч. Но что делать, если объем поступивших средств на счета управляющей организации в год — 300 тысяч? УК не на что будет выполнять те работы, которые она обязалась выполнить.

Или другая кампания последнего времени — ликвидация фальшивых ТСЖ. Но, во-первых, их изначально создали, для того чтобы получить финансирование на капитальный ремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Зачем их теперь ликвидировать? Может быть, более целесообразно сделать из таких ТСЖ настоящие, вдохнуть в них жизнь? Научить людей, оказать им помощь в работе. ТСЖ как коллективный орган собственника по управлению долевой собственностью, как заказчик работ очень важен. Их можно объединить в ассоциацию (а не пытаться загонять в СРО профессиональных организаций), наладить там методическую работу. А мы радуемся тому, что их ликвидируем.

 

Доверяй или плати напрямую

— Есть ли какие-то способы защиты интересов УК?

— Чтобы уйти от банкротства, можно перевести жителей на прямые расчеты с поставщиками энергоресурсов и отказаться от договоров с поставщиками услуг. Сегодня целые территории — я слышала про Липецк, Солнечногорский район Московской области, но есть и другие, где УК от договоров с ресурсниками уходят, помогают собственникам перейти на систему прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

Разумеется, это приведет к увеличению задолженности — коммунальные организации не в состоянии дойти до каждого жителя. Но для УК в существующей ситуации выживания это тоже выход из того тупика, в который их загнали.

— Это деструктивный вариант для российского ЖКХ. А есть ли конструктивный?

— Есть. Работа УК по договору доверительного управления со сроком действия 5–10 лет. Такие договоры имеют место на объектах коммерческой недвижимости.

Согласно такому договору, УК получает право распоряжаться долевым имуществом собственников, заключать выгодные контракты, в том числе и энергосервисные. В идеале она получает и дом, и земельный участок под ним. Я не буду спрашивать у собственников, ставить ли дверь, менять ли кровлю. Если это влияет на состояние здания, я сделаю это по собственному усмотрению, причем из качественных материалов. При работе с ТСЖ в таком случае согласовывается общая смета на год: цели такие-то — затраты такие-то. И дальше идет работа над общими целями.

По доверительному договору мы как доверенное юридическое лицо собственников, а не государство будем заказывать и принимать работы по капитальному ремонту. И не подпишем акт приемки до тех пор, пока все недоделки не будут устранены, как иной раз это делает городской Департамент капремонта. Мы умерим аппетиты ресурсоснабжающих организаций за счет создания систем альтернативной солнечной энергетики, «зеленых» лифтов и других новейших систем. Практика использования их уже имеется.

— Итак, УК — это не слабое звено, а инструмент реформирования?

— Да. Это то звено, потянув за которое в значительной степени можно решить проблемы ЖКХ. Но пока не созданы достаточные законодательные и политические условия для такого развития событий… Их предстоит создать, и потому не надо натравливать граждан на управляющие организации: мол, они воры, жулики и пусть делают все забесплатно. Это неконструктивно и несправедливо.

 

Невостребованные профессионалы

— С чем связаны спекулятивные подходы государственных органов, о которых мы говорили? С непониманием или злым умыслом?

— На мой взгляд, сказываются незнание, непонимание отрасли и нежелание разбираться. Потому что результатом разбирательства станет долгосрочная и сложная программа. А стремятся к простым решениям — за счет самой незащищенной стороны, каковой являются управляющие компании.

Ситуация в жилищно-коммунальном комплексе на грани коллапса. При этом нет разумной политики в сфере ЖКХ, нет единого понимания решения вопросов, и мы теряем время. Совсем недавно в программе «Познер» министр регионального развития Игорь Слюняев сказал, что в стране отсутствует стратегия развития ЖКХ, отсутствует дорожная карта.

— Как ее создать?

— Первое — должны прийти те, кто разбирается в проблеме, кто мотивирован на реальную работу: и в самом ЖКХ, и в государственном управлении этим комплексом. Второе — нужно привести в порядок законодательную базу. И третье — правильная информация о том, что происходит, честность со стороны государства.

— Есть ли специалисты, способные выработать программу развития отрасли?

— Безусловно. Квалифицированные кадры имеются на всех уровнях.

Юрий Викторович Павленков — замечательный профессионал. Его работа «Об отраслевой концепции, программе и «марш­рут­ной карте» («Совершенствование жилищных отношений и повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса России») заслуживает серьезного внимания, но остается не востребованной властью.

Александр Саулович Вербицкий, руководитель экспертного совета ТПП по бизнесу в сфере ЖКХ. Он прекрасно знает проблематику работы водоканалов и других организаций коммунального сектора. Вы думаете, к нему много обращений за консультацией? Как бы не так…

Андрей Вячеславович Широков, бывший депутат Мосгордумы, доктор юридических наук, он выступал и выступает в СМИ, на различных слушаниях, комментирует тему ЖКХ, в которой прекрасно разбирается. Он чаще, к сожалению, эксперт на телевидении, чем в правительстве и парламенте.

Сергей Иванович Круглик, возглавлявший когда-то Федеральное агентство по строительству и ЖКХ, а затем работавший заместителем министра регионального развития. Пожалуй, единственный федеральный чиновник, знающий проблематику и пытавшийся системно ее решать. Но его квалификация на определенном этапе, к сожалению, не понадобилась…

Мне кажется, опыт всех названных мной и многих других специалистов может быть использован для разработки дорожной карты вывода из кризиса российского ЖКХ.

С их помощью можно выработать системную политику развития ЖКХ: как теперь принято говорить, дорожную карту реформ. Инициатором ее разработки должно стать новое министерство. Я по крайней мере на это очень надеюсь.


Подберецкая Татьяна Георгиевна связала свою жизнь с ЖКХ в 1990 году. До этого была начальником геологических экспедиций и работала в основном за рубежом — в Иране, Ираке.

К моменту развала Советского Союза решила осесть на родине и искала работу со стабильным графиком рядом с домом.

Так стала главным инженером РЭУ. В 1997-м возглавила дирекцию единого заказчика «Преображенское» (ныне ГУП «Управляющая компания «Преображенское»), где работала до 10 января 2005 года.

На сегодняшний день — генеральный директор ООО «УК Прометей».

Татьяна Георгиевна имеет звания заслуженного строителя России, почетного строителя Москвы. Она член-корреспондент Академии жилищно-коммунального хозяйства. Входит в экспертный совет рабочей группы Государственной думы по реформированию сфер ЖКХ, строительства и энергетики. Является экспертом Центра развития предпринимательства города Москвы при Правительстве Москвы. Лауреат премий «Россиянин года–2006», «Женщина — директор года–2005», «Национальное величие–2011».