Красиво жить не получается
Рубрика | Жилищное строительство
Текст | Николай АНИЩЕНКО
Жилье в России продолжает строиться массово: за первые восемь месяцев 2013 года жилой фонд страны вырос на 31,9 млн квадратных метров, что на 8% больше, чем за такой же период 2012-го. Однако как потребительские характеристики большинства квартир, так и банальное качество работ часто вызывают вопросы. Почему россияне скупают современные «хрущевки» и на что будет способна отрасль, когда ожидания потребителя сместятся в сторону комфорта?
Нежилой прирост
Генеральный директор «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров предупреждает: несмотря на в целом радужные цифры, рынок уже уперся в своего рода потолок. «Покупательная способность населения в отношении жилья едва ли будет существенно расти, — говорит он. — Например, по Москве уже четко видно, что примерно с 2007 года цена на жилье колеблется в диапазоне около 5 тыс. долларов за квадратный метр. В большинстве регионов, за исключением Сочи, где по понятным причинам наблюдаются аномалии, видно, что предел роста цен достигнут».
«Я не вижу никаких бурных темпов жилищного строительства, — уверен генеральный директор фонда «Институт экономики города», профессор Высшей школы урбанистики Александр Пузанов. — В последние годы мы вводим каждый год порядка 800 тыс. квартир, и эта цифра особо не растет. Существующие темпы концентрируются в нескольких субъектах Федерации, в крупных городах — в основном во внешних зонах и пригородах».
По словам Михаила Бурмистрова, стабильный спрос на квадратные метры по такой цене имеет выраженную направленность: малогабаритные квартиры. Это связано с основным потенциалом прироста спроса: покупка первого жилья молодыми семьями. «Очевиден четкий тренд на ежегодное снижение средней площади вводимой квартиры. В 2004 году средняя площадь квартиры массового спроса составляла 69 кв.м, в 2012-м — 59,6 кв.м, в первом полугодии 2013-го — 57,5 кв.м. То есть опережающими темпами растет спрос на малогабаритное жилье. Особенно четко этот тренд проявляется в Московской области, которая выступает безоговорочным лидером по объему ввода жилья; здесь самый популярный метраж — 36 кв.м».
То, что многие россияне вынуждены покупать маленькие «клетушки», серьезно сдерживает развитие рынка с точки зрения разнообразия предложения. «Очень много людей у нас живет в тех же хрущевках, брежневках, и хотя бы чуть-чуть лучшие условия для них — это уже очень здорово. Поэтому у нас сниженные критерии по качеству жилья. Европейскому жителю, конечно, в голову бы не пришло покупать сверхмаленькие квартиры. Там есть определенные ожидания от жилья. У нас этих ожиданий нет, и застройщики этим умело пользуются».
Такой тренд привел к тому, что застройщики как будто нащупали габаритное дно: строить квартиры меньшей площади уже просто нельзя. Поэтому для эксперта очевидно: «В 2014 году будет хуже. Ситуация в экономике нестабильна, денег у населения больше не становится, очень высока задолженность по ипотечным и потребительским кредитам. Все это, конечно, отвлекает деньги у покупателей, и их возможности по покупке жилья будут ограничены».
И если пока молодые семьи готовы покупать почти любое жилье, пусть даже без инфраструктуры, лишь бы жить отдельно от родителей, то кризисные явления могут спровоцировать их тратить деньги внимательнее. Гендиректор «INFOline-Аналитика» ожидает, что покупатели станут предъявлять к застройщикам значительно больше требований в части социальной инфраструктуры.
Бурмистров иллюстрирует, как застройщики готовятся к грядущим сложностям, через любопытную статистику.
«Есть еще такой показатель, как ввод жилых зданий — это жилые и нежилые помещения в жилых зданиях. И мы видим, что в первом полугодии существенно выросла доля нежилых помещений в жилых зданиях, рост составил почти 60%. В абсолютных цифрах это выглядит так: если в первом полугодии 2012 года их было 3,3 млн кв.м при 21 млн кв.м жилых помещений, то уже в первом полугодии 2013 года мы видим 5,2 млн кв. м нежилых помещений в жилых зданиях при 22,6 млн кв.м жилых. Что такое нежилые помещения? Магазины, фитнес-центры и так далее. Это говорит о том, что застройщики сейчас значительно стараются сформировать более привлекательное жилое пространство для жителей».
«Ничейная» инфраструктура
Михаил Бурмистров выделяет три основные проблемы, которые препятствуют устойчивому и ускоренному развитию отрасли. В первую очередь он называет проблему земли, которую, по его мнению, нужно понимать гораздо шире, нежели просто вопрос выделения земельных участков.
«У Москвы и Санкт-Петербурга, а также их пригородов земли не хватает, и это серьезно сдерживает развитие этих территорий. Плюс двух столиц в том, что у них градостроительное управление одноуровневое, простое и понятное. В остальных субъектах Федерации существует проблема, — говорит он. — Есть генплан развития области, схема территориального развития района и муниципальная власть конкретного городского поселка или небольшого города, которая принимает какие-то свои решения. И вот между этими тремя уровнями власти отсутствует какая бы то ни было координация. Из-за этого случаются абсолютно бестолковые вещи, когда муниципальный уровень, решая какие-то свои задачи, дает разрешения на все что можно, с любой этажностью. При этом на уровне района возникает уже понимание, что нужна какая-то социальная инфраструктура. И есть область, которая смотрит на все это сверху, видит все проблемы, но практически не имеет каких бы то ни было полномочий, чтобы что-то с этим сделать».
Проблема вторая — это обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой. «Мы находимся на самом-самом низу рейтинга, связанного с доступом к инженерным сетям. Это и очень долго, и очень дорого. Потому что и энергетика, и теплоснабжение, и канализация — все это, к сожалению, сейчас в большинстве регионов в значительной степени ложится на плечи застройщика. И тем не менее в ряде случаев — даже в крупных городах — мы имеем дома, годами работающие по временной схеме электроснабжения, которые не подключены к другим коммуникациям».
Третья проблема — социальная инфраструктура. Начиная с машино-мест до детских садов, школ, зеленых насаждений и так далее. Эту проблему можно четко измерить в деньгах. Средняя цена реализации жилья в городах находится на уровне 60–70 тыс. рублей. Соответственно, полная строительная себестоимость находится на уровне 35–40 тыс. рублей. Для застройщика в зависимости от региона адекватная социальная инфраструктура стоит примерно от 7 до 10 тыс. рублей на квадратный метр площади. Но эта цифра справедлива лишь в том случае, когда инфраструктуру строят с учетом предельно высокой плотности жилья согласно нормативам региона. А если действительно формировать комфортную жилую среду, не 25-этажки везде строить, а чтобы застройка была в 6–10 этажей, чтобы зеленых насаждений не необходимый минимум, а побольше, то эти 7–10 тыс. рублей превратятся в 12–15 тыс. рублей.
Так что, говорит Бурмистров, при продаже 32-метровых «хрущевок» своего времени в 25-этажках в районах, где нет никакой инфраструктуры, экономика для застройщика будет хорошей. Но если строить качественно, то себестоимость квадратного метра вырастет с условных 40 тыс. до примерно 55 тыс. рублей. «Это жилье также можно и нужно продавать с определенной премией, но эта премия очевидно меньше, чем дельта в объеме инвестиций в жилье без инфраструктуры и с ней», — уверен эксперт.
И есть решения, которые позволяют найти баланс между интересами застройщика и региона. Ведь и у застройщика — особенно того, который занимается проектами комплексного освоения территории, существует понимание, что жилье без инфраструктуры уже не будет продаваться. В пример собеседник журнала «БОСС» приводит опыт властей Ленинградской области. «Они реализуют программу, в соответствии с которой застройщик строит объекты социальной инфраструктуры, а впоследствии регион выкупает эти объекты, частично компенсируя при этом налоги, которые платит строительная организация в региональный бюджет».
«Спальники» в центре
И если социальную инфраструктуру с грехом пополам, но строят хотя бы в отдельных регионах, то проблема инфраструктуры инженерной с течением времени лишь усугубляется. В первую очередь из-за того, что все больше проектов относится к комплексному освоению земельных участков.
«Раньше мы во многом видели точечную застройку, а она в большей степени «цепляется» на существующую инфраструктуру. Сейчас большинство простых участков уже застроено, и дальше строительные компании, нарастив мускулы, начинают строить сотнями тысяч метров, — говорит Бурмистров. — Когда 500 тыс. кв.м строится там, где не было ничего, необходимость возведения объектов инфраструктуры возникает масштабнейшая. При этом, например, добавляется объем потребления электроэнергии, сопоставимый со строительством новой электростанции. Фактически реализация комплексных проектов должна быть синхронизирована со строительством генерирующих мощностей. Но на практике этого не происходит».
Эксперт признает наличие дорожных карт, которые предполагают, например, упрощение доступа застройщиков к энергетической инфраструктуре. «Но потребность в инфраструктуре растет гораздо быстрее, чем происходят положительные подвижки, потому что проектов комплексного освоения территорий становится все больше, а возможности организации по строительству объектов инженерной инфраструктуры абсолютно не сопоставимые. Тяжелейшая ситуация связана с водоснабжением, канализацией, очисткой стоков», — утверждает Михаил Бурмистров.
По его словам, из-за особенностей российского рынка незащищенными остаются не застройщики, а покупатели, которые в ряде случаев получают жилье, не обеспеченное базовыми удобствами — чистой водой, адекватной инфраструктурой, спортивными объектами и так далее. «В некоторых регионах в ближайшие два-три года до 50% сдаваемого жилья будет приходиться на принципиально новые жилые кварталы», — приводит эксперт статистику.
Проекты комплексной застройки изуродовали города, вывернув их наизнанку. Если в западной градостроительной практике нормальным считается понижение плотности застройки по направлению из центра к окраинам, то российские города оказались опоясанными почти что «небоскребными» спальными районами. Это приводит к «ухудшению качества городской среды и наращиванию дисбаланса между местами проживания и местами приложения труда», — утверждает Александр Пузанов из «Института экономики города».
«Изъяны нашего строительного рынка, дефицит земельных участков (земли много, а земельных участков для жилищного строительства мало) плюс факторы ограничения доступа — высокие барьеры входа на такой рынок, аффилированность с местными и региональными властями — все это приводит к такому феномену, который называется многоэтажная субурбанизация, — говорит он. — На периферии просто стараются снять с квадратного метра наибольшее количество прибыли для застройщика в ущерб общественным интересам, которые [в идеале] должны регулироваться через грамотную градостроительную политику. Все территории, которые при грамотном планировании должны были быть зарезервированы и использованы для строительства вылетных транспортных магистралей, оказываются застроенными — и город «запирается» внутри себя со всеми вытекающими отсюда проблемами».
Парадоксально, но во многих городах под застройку вполне можно отдавать огромные территории в центральных районах, которые сейчас используются нерационально. «У нас очень много территорий в серединных частях городов, которые нуждаются в реконструкции, — сообщает Пузанов. — И если Москва — переуплотненный город, то есть очень много разбросанных городов, например Пермь или Тольятти, где надо строить в центральных районах. Но там есть проблема правообладателей земельных участков, сложная система переговоров… Для застройщика это все неинтересно, и он всеми силами пытается уйти на свободные площадки на краю города, еще более усугубляя существующие трудности. Надо, конечно, создавать экономический механизм, который заставил бы грамотно заработать процесс реконструкции застроенных территорий с их уплотнением».
Возможно, кардинальное изменение приоритетов в зонировании помогло бы сэкономить существенные деньги на инженерной инфраструктуре. Понятно, что комплексная застройка в центре города тоже требует расширения инфраструктурных мощностей, но здесь уже можно обойтись модернизацией действующих систем. Это значительно дешевле нового строительства в чистом поле.
Доехать до комфорта
Несколько лет назад на рынках ряда регионов появился совершенно новый для России продукт: таунхаусы экономкласса. Многие обрадовались шансу отказаться от жизни в некомфортных «башенках» и приобщиться к общемировым стандартам качества проживания. Однако не все оказалось так просто.
«В таунхаусах есть жесткий экономкласс. Это другой уровень реализации спроса на «малогабаритки», — определяет Михаил Бурмистров. — Здесь — расположенный в не очень удобном месте, не обеспеченный инфраструктурой поселок. Глобальнейшая проблема связана с тем, что транспортной инфраструктурой все эти загородные проекты экономкласса абсолютно не снабжаются. А люди ведь все равно работают в городе — и на работу им не приехать, часами в пробках стоят. Что сильно ограничивает спрос на данный сегмент».
По словам эксперта, в «экономных» коттеджных поселках зачастую нет ни медицинского обслуживания, ни детского сада, ни школ. «Сейчас иногда молодые семьи принимают решение о покупке таунхауса. Но в момент, когда там появляются дети, это уже потенциально другой уровень нагрузки на родителей — надо привезти-отвезти чадо из садика, школы».
С точки же зрения застройщика, в самом начале данный сегмент казался очень привлекательным, но это быстро привело к переизбытку предложения, говорит собеседник журнала «БОСС».
«Плюс надо понимать, что в этом сегменте в ряде случаев работают небольшие застройщики, которые существенно более зависимы от привлечения средств. Массовое жилье движется в сторону комплексного освоения территорий квалифицированным застройщиком (да, они не всегда соблюдают нормы по социальной инфраструктуре, но это вопрос чистой экономики; минимальных стандартов они хотя бы придерживаются). При строительстве же малоэтажного загородного жилья большой проблемой является качество построенного. Проконтролировать такие проекты существенно сложнее, что дает гораздо больше возможностей для разного рода недобросовестных действий со стороны застройщика», — рассуждает Бурмистров.
Александр Пузанов относит недорогое загородное жилье к сегменту, которого очень не хватает российскому рынку. Но соглашается, что для его развития нужно серьезно решать проблему транспортной доступности.
«В крупнейших городах — Москве, Санкт-Петербурге — на этот сегмент есть спрос. Но он находится совсем не на том уровне, который мы видим в других странах с развитыми рынками жилья. Из-за проблемы транспортной доступности рабочих мест многие таунхаусы покупаются, но как второе жилье, как жилье, где проживает часть домохозяйства, родители живут. Однако в массовом порядке для среднего класса, для людей выше среднего класса это пока не очень доступный вариант, чтобы они могли использовать его как постоянное, доступное жилье и ежедневно ездить оттуда на работу».
Усилить ответственность
Эксперты признают: одна из структурных проблем отрасли, которую надо срочно решать на государственном уровне, — неправильная роль строительной экспертизы.
«Мы имеем СНиПы, разработанные много лет назад, которые не учитывают того, что за это время очень существенно развилась промышленность строительных материалов, что разработаны абсолютно новые материалы с другим уровнем энергетической эффективности. Например, высокопрочные бетоны, позволяющие строить высокие, надежные здания с достаточно тонкими стенами. Появились новые конструкционные схемы строительства — то же металлическое строительство, которое обеспечивает существенную экономию ресурсов. И тем не менее мы продолжаем на уровне экспертизы работать по тем СНиПам, которые были. Это означает, например, избыточные потребности в ряде материалов», — говорит Михаил Бурмистров. В пример он также приводит пенополистиролбетоны, специализированные теплоизоляционные материалы, пенополиизоцианурат — материал, который сейчас активно «растет» в Европе, а в России практически не применяется.
По словам эксперта, именно производители новых материалов в свое время, придя на российский рынок, обеспечили единственную за последние 20 лет революцию в повышении энергоэффективности в отечественном строительстве — после того как пролоббировали изменения стандартов в законодательстве под свои продукты. С другой стороны, в реалиях российского рынка это обернулось колоссальной проблемой, о которой предпочитают умалчивать. «До 50% домов, построенных в Московском регионе с использованием схемы кирпично-монолитного строительства, которая стала популярной после прихода этих производителей, сейчас уже нуждаются в капитальном ремонте с заменой утеплителя и деформированной кирпичной кладки», — утверждает Михаил Бурмистров.
Причина — в экономии застройщиков на материалах, в результате чего не была соблюдена технология строительства. «В итоге внутрь проникает вода, и спустя годы мы получаем изнутри вместо утеплителя кашу из воды и пенопласта. Соответственно, разрушается и осыпается кирпичная кладка, — говорит эксперт, уточняя, что ведет речь о домах, построенных после 1995 года. — То есть это дома, которые не простояли еще 20 лет даже. Не хотелось бы получить второй виток проблемы сейчас, когда собираются внедрять новые стандарты энергоэффективности».
Чтобы этого избежать, Бурмистров предлагает, с одной стороны, бодрым шагом переходить к новым строительным стандартам, а с другой — кардинально менять роль экспертизы.
«От системы СНиПов, которая сейчас держит нас в прошлом веке, нужно переходить к международным стандартам, так называемым еврокодам. Обязательно. Как показывает практика проектов, это может привести к 30–40-процентному удешевлению стоимости работ, — уверен гендиректор «INFOLine-Аналитика». — Есть Канада, Финляндия, Швеция. В этих странах климатические условия достаточно жесткие, как и в России. И действительно, ряд тех решений, которые наработаны там, могут быть эффективно и быстро применены здесь — без необходимости какой-то дополнительной апробации на предмет того, как они себя поведут в нашем климате».
«И вторая проблема, — продолжает эксперт. — Ныне основной контроль осуществляется на уровне экспертизы. Но правильная ситуация — это перенос основной точки контроля на здание, на ответственность застройщика за то, что он построил. И в этом плане международная практика гораздо более адекватна. Там происходит страхование объекта, есть ответственность застройщика за то, что он построил. Сейчас никакой ответственности застройщика за объект после продажи квартир фактически нет, а она должна быть».
Иностранцы не помогут
На Петербургском международном экономическом форуме в июне первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что российские власти прорабатывают возможность привлечения на отечественный рынок иностранных застройщиков. Не пояснив мотивы такого решения, чиновник уточнил, что консультации на этот счет ведутся с компаниями из Казахстана, Испании и Китая. Также, по его словам, возможно привлечение к массовому строительству белорусов.
Бурмистров соглашается, что в ряде случаев иностранные застройщики обеспечивают более высокое качество проектного управления, что отражается на таком показателе, как скорость строительства. Однако, говорит он, привлечение вряд ли спровоцирует массовые изменения и уж тем более не ускорит внедрение в России западных стандартов строительства.
«Ряд российских компаний, которые сталкиваются с проблемами комплексного освоения территорий, часто приглашают иностранных проектировщиков. Вот они могут привнести новые стандарты в части проектирования, использования материалов и так далее. Это было бы полезно и перспективно. Что же касается иностранных застройщиков, то практика показывает: работают на субподряде и осуществляют поставки строительных материалов в принципе одни и те же компании, и те же гастарбайтеры работают на стройках», — рассуждает эксперт. По его словам, несколько иная ситуация с китайскими компаниями, которые привозят на стройки «все свое вплоть до рабочей силы».
Самой большой проблемой при привлечении иностранцев Бурмистров видит соблюдение баланса интересов с отечественными компаниями: потому что иностранцы в российских условиях зачастую находятся в заведомо более выгодной позиции. «Китайцы, например, имеют более дешевый доступ к финансированию, привлекая кредитные средства у себя на родине под 2–5%. Это резко контрастирует с нашими застройщиками, у которых процентные ставки по кредитам в 10–12% и выше. Учитывая, что средний проект длится два-три года, это существенная разница».
Гендиректор аналитического агентства говорит, что на помощь отечественным застройщикам могли бы прийти государственные средства, накопленные в суверенных фондах. «Они пошли бы на инженерную подготовку территории и развитие инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, — рассуждает эксперт. — Но мы видим, что, скорее всего, эти деньги пойдут на какие-то глобальные проекты типа Транссиба или БАМа. И, к сожалению, возможности резкого наращивания объемов строительства, что дало бы огромный мультипликативный эффект за счет развития промышленности строительных материалов, не будут использованы».