Ирина ПОСТАВНИЧЕВА: для качественного регулирования строительного рынка нужно учитывать мнение социально ответственного строительного бизнеса

56Рубрика | Жилищное строительство

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Фото | Лев ВЕРХОТИН, группа компаний «ТехноСтройОлимп»

Группа компаний «ТехноСтройОлимп» (Московская область) — одна из крупнейших подмосковных строительных групп, работающих как по бюджетным, так и по коммерческим заказам комплексной застройки жилых микрорайонов. О своем опыте организации успешного строительного бизнеса и нерешенных государственных проблемах в области жилищного строительства нашему журналу рассказала генеральный директор группы компаний «ТехноСтрой­Олимп» Ирина Поставничева.

— Ирина Владимировна, насколько привлекательный это бизнес — жилищное строительство? Или он привлекателен в Московском регионе, где такое строительство идет быстрыми темпами, а во всей остальной России не очень? Иначе как объяснить колоссальные различия в темпах жилищного строительства?

— Строительство жилья — очень позитивный бизнес. Я считаю, строить дома и выращивать хлеб — самое благородное, что только может быть. И с точки зрения его роли в экономике страны этот бизнес трудно переоценить: на жилищное строительство «завязано» огромное число отраслей экономики.

Бизнес в сфере жилищного строительства привлекателен в любой точке России — ведь хорошие квартиры в хорошем месте всегда востребованы, а жилищная проблема в нашей стране далека от решения. У нас по-прежнему тысячи семей живут по две семьи в одной квартире.

Хотя, конечно, уровень платежеспособного спроса отличается: в Московском регионе он существенно выше, чем в других регионах России. Это одна из причин разных объемов строительства. Но, на мой взгляд, основная причина — бездействие местной власти, не прикладывающей усилий к привлечению крупных застройщиков в регион. Следствием этого являются низкие объемы жилищного строительства, отсутствие конкуренции на рынке жилья и в итоге стоимость жилья, недоступная для массового покупателя даже с привлечением мер господдержки и ипотеки. Поэтому жители периферийных регионов вынуждены уезжать на заработки в столицу. А Московская область долгие годы сохраняет лидерство по темпам жилищного строительства в России, потому что даже в дальнем Подмосковье местной муниципальной власти удается создать рабочие места, современные детские сады, школы, больницы — людям неинтересно переезжать в Москву.

— Именно государственное участие создает основу для решения жилищной проблемы?

— Совершенно верно — и другого не дано.

— А что такое хорошая квартира в хорошем месте?

— Понимание этого со временем меняется. Если до 2008 года это была квартира большого метража, то после кризиса 2008–2009 годов тенденция изменилась. Теперь, как правило, предъявляется спрос на квартиры, скорее, малогабаритные, точно соответствующие потребностям покупателя, позволяющие обеспечить отдельным жильем и молодые семьи, и престарелых родителей.

Основной спрос предъявляется на квартиры экономкласса, относительно малогабаритные с точки зрения метража, но с более низкой ценой, коммунальной оплатой, с продуманной планировкой в хороших, современных домах с обязательной социальной инфраструктурой. Двухкомнатная квартира — порядка 54 кв.м, однокомнатная — около 30 кв.м, комфортная кухня…

— Цивилизованный минимализм?

— Да. Это квартира в доме, который не потребует капитального ремонта долгие десятилетия, квартира на всю жизнь.

Главная категория покупателей теперь — люди среднего достатка. И финансирование покупки квартир приходится, как правило, на ипотечные кредиты — в Московской области 80–88%. Ипотека в нашей стране работает очень хорошо.

— Однако процент по ипотечному кредиту довольно высокий…

— Но он постепенно снижается, а лидеры ипотечного рынка, например Сбербанк, делают очень интересные предложения. К примеру, если застройщик берет кредит под строительство в Сбербанке, то ипотека для покупателей квартир в его доме в рамках программы долевого участия в строительстве оказывается на 2–3% дешевле.

В основном покупки квартир происходят на первичном рынке жилья — потому что так дешевле и не нужно ничего перестраивать и переделывать за прежними владельцами.

— Но это сопряжено с рисками: дома могут быть не построены в срок.

— Самый главный риск — что дом вообще не будет построен, и дольщикам придется ходить вокруг забора стройплощадки, работы на которой не начались или брошены из-за того, что у строительной организации закончились деньги. Такое, увы, происходит сплошь и рядом.

Дело в том, что рынок жилищного строительства у нас в стране сегодня сверхлиберальный. И потому спасение дольщиков — дело рук преимущественно самих дольщиков. Все зависит от их умения оценить компанию, с которой они заключают договор долевого строительства.

Пресса рассказывает об опасных ситуациях, областная администрация выпускает и бесплатно распространяет брошюры о том, как квалифицированно себя вести в качестве дольщика. Но это, увы, не очень помогает. Людей больше всего привлекает низкая цена, а не репутация строительной организации…

Такой же полностью свободный рынок у нас в сфере продажи и сдачи в аренду участков под жилищное строительство. Каждый такой участок выставляется на аукцион, в котором может принять участие буквально любой человек — не только организация, имеющая допуск СРО, даже не только лицо юридическое, но и физическое. Это лицо вправе такой участок перепродать, а может, просто оставить как инвестиционное вложение и ничего на нем не строить. Муниципалитет в результате не получит ни улучшения жилищной ситуации на своей территории, ни финансового потока, связанного со строительством и обслуживанием дома, на который рассчитывал, выставляя земельный участок на продажу или сдавая его в аренду.

Больше того: на аукционах складывается зачастую криминогенная ситуация. Наши представители и представители других крупных строительных организаций вынуждены участвовать в них с личной охраной. Были стычки на самих аукционах, наших специалистов поджидали у выхода, чтобы «поговорить»…

Аукционы сегодня — зона свободного рейдерства. Рейдеры, например, угрожают подать заявку с задранной до небес ценой стоимости приобретаемого или арендуемого участка, а за ее неподачу требуют от настоящих строительных организаций откат.

Точно так же все желающие допускаются на аукционы по выбору генподрядной организации для строительства школ, детских садов или на поставку квартир, в том числе в рамках Федеральной программы по расселению жителей из аварийных домов. Аукцион сегодня может выиграть любая строительная организация, имеющая допуск СРО, — есть у нее опыт строительства крупных жилищных массивов с комплексным освоением территории, строительством объектов социальной инфраструктуры или нет, закон этого не регламентирует. Главы администраций рады бы воспрепятствовать допуску некомпетентных организаций в район, но закон есть закон.

— А компания получает аванс и исчезает в неизвестном направлении…

— Бывает и такое. И администрации нужно будет объявлять новый тендер и заказывать строительство за сумму, меньшую на величину выданного аванса. Именно поэтому сейчас по бюджетным заказам генподрядчики не получают авансов — для того чтобы убедиться в том, что работы выполнены. Подобную практику тоже нельзя признать правильной: порядочному генподрядчику приходится отвлекать значительные суммы оборотных средств из текущей деятельности или привлекать кредит.

Мы работаем по программе переселения из аварийного жилищного фонда четыре года — больше жилья, чем группа компаний «ТехноСтройОлимп», в рамках этой программы не построила на территории Московской области ни одна строительная организация. И при этом каждый год, на каждом новом аукционе мы должны доказывать заново свое умение и квалификацию в этой сфере…

— Нужно ограничить круг участников аукционов и конкурсов?

— Убеждена в этом. Это должны быть исключительно компетентные инвестиционно-строительные организации с репутацией, опытом строительства.

Необходимо сформировать пул организаций, которые имеют право выполнять задачи комплексного освоения территорий. И ограничить круг строительных организаций, которые имеют право работать по бюджетным программам, только теми, кто действительно в состоянии это делать. Право такого ограничения должно принадлежать администрации муниципалитета — ведь именно она несет ответственность за то, как расходуются бюджетные деньги. Сегодня администрация буквально обложена со всех сторон конкурсными процедурами — во избежание коррупции. Но взаимодействие администрации с тем или иным кругом компаний чаще всего объясняется просто: они надежные, социально ответственные, профессиональные.

Строить жилой комплекс при фиксированной цене квадратного метра — очень непростая задача, это под силу лишь единицам. Во-первых, строительство ведется заведомо «в минусе», следовательно, строительная организация должна уметь оптимизировать затраты и иметь достаточные объемы работ, чтобы компенсировать убытки на государственных объектах.

Во-вторых, все строительство в рамках бюджетных программ жестко ограничено по времени. Детский сад, или ФОК, или поликлиника строится, как правило, в рамках одного бюджетного года. Если, например, попался неквалифицированный проектировщик или генподрядчик, сорваны сроки выполнения хотя бы одного этапа работ, деньги, конечно, вернутся в бюджет, но задача не будет выполнена, социальный объект не построен.

Следовательно, весь процесс строительства должен быть жестко скоординирован организацией, которая несет ответственность за конечный результат. На такое способны немногие строительные организации — они и должны попасть в этот пул, если хотите, быть аккредитованными для работы по бюджетным объектам.

Но при этом им полагаются и определенные преференции. Таким строительным организациям нужно вне конкурса предоставлять земельные участки под размещение социального и коммерческого жилья, объектов социальной инфраструктуры, чтобы компенсировать убытки, связанные со строительством в интересах государства. А сегодня мы вынуждены арендовать землю под застройку в рамках Федеральной программы по переселению из аварийного жилищного фонда по максимальной цене, определенной итогами аукциона.

— А может быть, государству следует по бюджетным программам ориентироваться на среднюю цену рынка?

— На мой взгляд, государство, устанавливая определенную цену, поступает правильно. Оно решает социальную задачу, и обогащение частных бизнес-структур за счет государства недопустимо. Фирмы, работающие с бюджетными средствами, все равно внакладе не остаются, ведь они получают значительную массу оборотных средств в виде аванса. Компании с налаженным финансовым менеджментом это позволяет организовать старт крупномасштабного строительства в кратчайшие сроки без привлечения кредитных средств.

К тому же бюджетные платежи — гарантированные платежи в отличие от коммерческих. Разница особенно четко была видна в период экономического кризиса 2008–2009 годов, который больнее всего ударил по строительному рынку.

Выжили только те строительные организации, которые работали по бюджетным заказам. Компании, занимавшиеся чисто коммерческим строительством, обанкротились все до одной! Так что не верьте рассказывающим, как невыгодно иметь дело с бюджетом…

При этом работа по крупным программам жилищного строительства — сфера исключительно крупного бизнеса, имеющего большое количество объектов. И вертикально-интегрированного.

Я для себя давно сделала вывод, что при сегодняшнем состоянии российского строительного рынка создавать цепочки независимых исполнителей, доверять те или иные направления строительного производства внешним организациям слишком рискованно. И постепенно сформировала группу компаний, которая выступает и в качестве инвестора, и в качестве генподрядчика, и в качестве застройщика и выполняет подавляющее большинство субподрядных работ, а также эксплуатирует дома. Мы сумели создать крепкий коллектив, смогли аккумулировать значительные финансовые ресурсы, сформировать крупный парк собственной строительной техники всех типов.

Холдинговая структура компании дает возможность не только уменьшить себестоимость строительства, что, согласитесь, немаловажно, но и жестко контролировать весь процесс строительного производства. Только при холдинговой схеме я могу гарантировать, что точно уложусь в заданные государством сроки и обеспечу качество работ. Качественный результат получается, когда есть замкнутый цикл строительного производства, когда каждый элемент работает на единый процесс — никак иначе.

Пожалуй, единственное крупное направление, по которому мы взаимодействуем с внешней организацией, — это проектирование. Мы сотрудничаем с одной-единственной организацией уже много лет — это проектный институт «ООО «УПР №2 Агропроект» (с 1969 года входил в МосгипроНИИсельстрой). Аб­солютно надежная организация, с которой не возникает никаких проблем, с чем мы сталкивались раньше, когда работали с другими проектными фирмами.

Все остальные направления — внутри холдинга: это и служба генподрядчика, и субподрядные подразделения, занимающиеся всеми видами строительно-монтажных работ вплоть до прокладки инженерных коммуникаций. У нас собственная служба установки, эксплуатационного обслуживания и ремонта лифтов — работает дешевле и оперативнее, чем специализированные местные подрядчики. Из субподрядных работ мы не делаем только прокладку газа — этим монопольно занимаются подразделения Мособлгаза.

И, наконец, в составе холдинга собственная управляющая компания. У нас был опыт передачи управления новостройкой сторонней организации — уже через месяц после сдачи жилого комплекса детская площадка была разрушена, через два месяца лифты работали с перебоями, а в связи с неправильной эксплуатацией кровли начинались протечки.

Согласно 214-му Федеральному закону застройщик несет ответственность за состояние построенного дома в пределах гарантийного срока. Наша компания готова нести такую ответственность. Для этого мы создали собственную управляющую компанию. Нам это важно с нескольких точек зрения.

Во-первых, наша эксплуатационная организация проводит «внутреннюю» приемку домов, в ходе которой выявляются и устраняются застройщиком все возможные недоделки, допущенные при строительстве. Управляющая компания заинтересована в снижении своих затрат на этапе эксплуатации. Во-вторых, как я уже сказала, бюджетные проекты — это скорость, и периодически возникают задержки заселения граждан, объективно не зависящие от застройщика (к примеру, пуск газа в квартиры в соответствии с регламентом может занять до полугода), при этом обязательства и расходы по эксплуатации в период отсутствия жильцов несет наша управляющая компания за свой счет, а не за счет государственных средств.

В-третьих, не открою секрета, если скажу, что 30% собственников жилья хронически за него не платят. Для того чтобы с этим бороться, нужно применять современные строительные технологии — на их использование застройщики, «отделенные» от эксплуатации собственных жилых объектов, не мотивированы. Например, гребенчатая система подачи тепла на трехподъездном девятиэтажном доме, где счетчики и система блокировки подачи тепла позволяют учитывать теплопотребление либо прекращать подачу тепла должникам без доступа в квартиру, обходится дороже на 4–5 млн рублей. Но зато такая система дает гарантии своевременной оплаты тепла и не допускает ущемления прав добропорядочных плательщиков на этапе эксплуатации жилого дома.

— Пул крупных строительных организаций, допускаемых к соответствующим работам, создаст ли условия для того, чтобы ветхое и аварийное жилье Подмосковья ушло в прошлое?

— Создаст условия необходимые, но недостаточные. Немало проблем связано с нормативными актами, в соответствии с которыми реализуется Федеральная программа расселения жителей из аварийного жилищного фонда. Как известно, программа предусматривает софинансирование бюджетов трех уровней: федерального, регионального и муниципального. К сожалению, схема этого софинансирования ежегодно пересматривается.

В 2011 году федеральное и региональное финансирование составляло 86,2%, а 13,8% приходилось на местные бюджеты. Для многих муниципалитетов дальней (от Москвы) зоны Московской области даже такой объем финансирования труден. Но муниципалитеты с развитым производственным потенциалом, доноры, — такие, как Клинский, Ногинский, Ступинский, Шатурский муниципальные районы, — еще в состоянии были потянуть эти расходы.

Они приглашали инвестиционно-строительные компании и договаривались с ними, что те за счет продажи квартир, построенных на том или ином коммерческом участке (хотя участок еще предстояло выиграть на аукционе!), возьмут на себя муниципальную часть софинансирования. И дело пошло…

Но где было взять эти 13% дотационным муниципалитетам, например небольшим сельским поселениям? Они оформляли жилье как аварийное небольшими «порциями» и вступали в программу маленькими шажочками…

Однако в 2012 году федеральное финансирование было сокращено до 50%, а остальные 50% разделены пополам между субъектом Федерации и муниципалитетом. То есть доля муниципалитета увеличилась до 25%! Представляете, каково пришлось муниципалитетам, которые успели внести большие объемы жилья в категорию аварийных, скольких седых волос это стоило главам администраций?! И здесь уже на маленькие шажочки вынуждены были перейти и более обеспеченные муниципалитеты.

Дальше — больше: в версии программы на 2013–2015 годы федеральный бюджет берет на себя 28%, все остальное должны профинансировать регион и муниципалитет… Программа расселения в таких условиях могла застопориться, и администрация Московской области приняла мудрое решение: ближний к Москве пояс муниципалитетов не получает больше средств из областного бюджета, все средства идут наиболее нуждающимся дальним районам и городским округам.

Но по большому счету быстрого расселения ожидать в таких условиях не приходится. Решение проблемы — увеличение федеральной компоненты финансирования до прежних объемов и сокращение препон для сотрудничества между муниципальными администрациями и инвесторами.

Еще одна «мина», заложенная в нормативных актах. Переселение происходит по следующей схеме: у жителя забирается квартира в аварийном фонде и дается такая же по метражу и числу комнат в новом.

Но часто приходится иметь дело с домами конца XIX — начала XX века: там удобства на улице. И просто технологически сложно создать однокомнатную квартиру площадью 18 кв.м или двухкомнатную площадью 36–40 кв.м, да еще и с ванной и санузлом (хотя есть и такие квартиры).

Зададимся вопросом: будет ли доволен человек, переселившись из одной, простите, конуры в другую, пусть и в хорошем доме?..

— Вопрос риторический… А если переселять его в квартиру приемлемого метража?

— Люди, как правило, этого и хотят — и готовы за это доплатить. Или другая ситуация: две семьи живут в одной квартире, которая попала под переселение, и хотят вместо одной двухкомнатной квартиры 40 кв.м, которая у них была, две однокомнатные по 30 кв.м.

Но, во-первых, как гарантировать жителям наличие квартир приемлемого для них метража? Во-вторых, как принять средства за увеличение метража? Нормативные акты разрешают финансирование из внебюджетных источников, но регламент такого финансирования не прописан.

По логике, принимать деньги от жителей должен муниципалитет. Юристы говорят, что способ один: на каждую — на каждую, подчеркиваю! — квартиру с дополнительным метражом муниципалитет обязан проводить аукцион и лишь в рамках этого аукциона принимать деньги. Администрации должны будут только и делать, что проводить аукционы.

Проблема приобретения дополнительного метража нуждается в срочном решении. О ней, кстати, относительно недавно говорил председатель Правительства России Дмитрий Анатольевич Медведев. Но решения до сих пор нет…

— Почему в законодательных документах такие пробелы? На федеральном уровне нормативные акты готовят недостаточно профессиональные кадры?

— На мой взгляд, там мало советуются с бизнесом.

Вот есть Клинский район — уникальный по количеству переселенных в рамках программы расселения из аварийного жилья. Его главе Александру Николаевичу Постриганю все аплодируют, в том числе на федеральном уровне, и заслуженно ставят его в пример. Но никто не приезжает в районную администрацию или в нашу компанию и не спрашивает: а какие есть нерешенные вопросы?

К сожалению, на федеральном уровне и Минрегион, и Дума почти не советуются с бизнесом, с муниципалитетами — с теми, кто работает «на земле». А ведь крупные социальные проблемы, такие как проблема ветхого и аварийного жилья, могут решаться только во взаимодействии власти и социально ответственного бизнеса, на основе государственно-частного партнерства.

 

Компания «ТехноСтройОлимп» была учреждена в 2002 году Ириной Владимировной Поставничевой. С 2002 по 2006 год при участии компании «ТехноСтройОлимп» как инвестора и технического заказчика было построено и введено в эксплуатацию более 200 тыс. кв.м жилья в Белгородской, Курской областях, городе Рязань (административном центре Рязанской области), городах Егорьевск и Орехово-Зуево Московской области. В 2007 году формируется группа компаний «ТехноСтройОлимп», осуществляющая полный цикл работ в сфере девелопмента недвижимости, выполняя функции застройщика, технического заказчика, инвестора, генерального подрядчика и эксплуатирующей организации. Такое управленческое решение позволило снизить в 2007 году себестоимость строительства 1 кв.м жилья с 40 до 29 тыс. рублей, обеспечив финансовую устойчивость и стабильность компании в 2008–2009 гг.

В конце 2010 года группа компаний входит в адресную программу Московской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Шатурском районе, начав строительство 3-этажного жилого дома по ул. Энергетиков. В 2010–2012 гг. ГК «ТехноСтройОлимп» были построены и переданы под переселение в Шатурском и Клинском муниципальных районах Московской области 404 квартиры общей площадью
17 735 кв.м. В 2013–2015 гг. будет построено 379 квартир (15 789,3 кв.м) для переселенцев из аварийного жилья города Клин.

Таким образом, ГК «ТехноСтрой­Олимп» является ведущим партнером Правительства Московской области в реализации Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Инвестиционный портфель ГК «ТехноСтройОлимп» на сегодняшний день составляет более 490,2 тыс. кв.м жилья, из них в стадии строительства 175,3 тыс. кв.м жилья и более 314,8 тыс. кв.м жилья находится в стадии градостроительной проработки и проектирования.

 

Поставничева Ирина Владимировна родилась 29 августа в семье военнослужащего в городе Камышин Волгоградской области. Детство прошло по месту службы отца — в местах размещения ракетных дивизий в пос. Оловянное Читинской области, Бологое-4 Калининской области, Щелково-7 Московской области.

Окончила техникум космического машиностроения в городе Королев Московской области (специальность — «Программист»), МГТУ им. Н.Э. Баумана (специальность — «Инженер»), Институт экономики, менеджмента и права (специальность — «Юриспруденция»).

С 1989 года — программист-системщик Контрольно-испытательной станции 416 НПО «Энергия», город Королев Московской области; с 1991 года — математик-программист администрации Щелковского муниципального района; с 1995 года — начальник юридического отдела финансово-строительной компании «ООО «Жилинвест-Строй» (специализированной организации по обеспечению жильем военно­служащих Минобороны РФ).

С 2001 года — председатель правления потребительского жилищно-строительного кооператива «Жилинвест». С 2002 года по настоящее время — учредитель и генеральный директор группы компаний «ТехноСтройОлимп».