Сбербанк ставит на рост доходов

БОСС-политика | Сюжет месяца/Финансовый рынок
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Главный коммерческий банк страны рекордно снизил ставки по ипотеке.

Партнер Anderida Group Григорий Селищев напоминает: в сообщении Сбербанка говорится, что банк с 10 августа 2017 года снизил процентные ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке. Также снижен минимальный размер первоначального взноса по продукту «приобретение готового жилья». Это изменение — самое масштабное единовременное улучшение условий по ипотеке, замечает эксперт.

С 10 августа 2017 года ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройке составляют 7,4–10%, а на вторичном рынке — 8,9–10%. На продукт «приобретение готового жилья» теперь первоначальный взнос — 15%. Таким образом, снижение ставок составляет от 0,6 процентного пункта (пп.) до 2 пп., доля первоначального взноса сокращается на 5 пп.

«До августовского снижения, — говорит Селищев, — Сбербанк понижал ставки по ипотечным кредитам 1 июня на 0,2– 0,75 пп. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявлял, что в России уже созрели макроэкономические условия для снижения ставок по жилищным ссудам до 6–7%. После чего в конце мая президент Сбербанка Герман Греф сообщал, что в перспективе 2–3 лет возможно снизить ставки по ипотечным кредитам до 6–7%».

Об этом, напоминает эксперт, глава Сбербанка Герман Греф заявлял на встрече с президентом России Владимиром Путиным. «По ипотеке сегодня у нас исторически самые низкие ставки. В этом году с учетом того, что есть достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно. Поэтому я думаю, что в текущем году мы выйдем на исторические, самые низкие уровни ставок по ипотеке», — обещал Греф.

В ходе встречи с президентом России Греф также сообщал, что ипотечный портфель Сбербанка в 2016 году вырос, и в данный момент Сбербанк занимает 55% рынка жилищного кредитования России. «Мы как в кризис выросли и, в общем, поддерживаем эту долю, в первую очередь за счет того, что запустили несколько очень интересных продуктов», — сказал он.

В сообщении Сбербанка о снижении ставок с 10 августа приводятся слова директора дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николая Васева: «В настоящее время спрос на ипотеку выходит на новый уровень и превышает докризисный. В мае и июне 2017 года в Сбербанке зафиксированы рекордные выдачи по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет: было выдано около 154 млрд рублей».

Тем не менее, уточняет эксперт, жителям Москвы и Московской области не следует торопиться с покупкой жилья в ипотеку. И одна из причин — масштабная программа реновации. Ведущие эксперты рынка недвижимости и информационные ресурсы фиксируют устойчивое падение цен на недвижимость. Прогноз падения на пять лет — 30–20% в рублевом выражении.

«Программа реновации и коммерческие девелоперы будут вводить в продажу все новые объекты, — говорит эксперт. — Стоит повременить с покупкой жилья в ипотеку. Если вы, конечно, не планируете оказаться в ипотечном рабстве. По-прежнему остается более выгодным по экономическим и житейским соображениям жить в арендной недвижимости и инвестировать».

Юрий Твердохлеб, доцент кафедры «Регулирование деятельности финансовых институтов» факультета финансов и банковского дела РАНХиГС, замечает, что решение Сбербанка, безусловно, позитивный факт. «Он указывает на то, что Сбербанк готов размещать значительные ресурсы именно в ипотечные активы. Я считаю, что это весьма положительное решение и оно будет иметь достаточно серьезный позитивный результат в долгосрочном периоде, потому что это должно в определенной степени простимулировать рынок. Это связано с тем, что люди вполне четко реагируют на ставки по ипотеке».

Другое дело, уточняет он, что ставки не радикально снижены. «Хотя в наших условиях Сбербанк поступает достаточно адекватно, и следует ожидать увеличения доли депозитного портфеля в общем кредитном портфеле этого банка».

Основатель маркетинговой группы «Алёхин и партнеры» Роман Алёхин ждет снижения учетной ставки ЦБ. «Сбербанк почти открыто бравирует тем, что у него есть доступ к инсайдерской информации ЦБ, — говорит он. — Если внимательно посмотреть на действия по кредитным ставкам Сбербанка, то всегда их снижение предваряло решение ЦБ о снижении учетной ставки. Так что ждем 15 сентября, когда пройдет очередное заседание, на котором, скорее всего, мы услышим о снижении ставки ЦБ. При этом это одно из четырех заседаний, после которого будет проводиться расширенная пресс-конференция, и с учетом информации об уровне инфляции можно ожидать, что учетная ставка так же может упасть на „рекордный“ уровень, как и проценты по кредитам Сбербанка».

Олег Якушев, эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент», замечает, что наличие собственного жилья не просто показатель жизненного успеха. В первую очередь это важная часть современного образа жизни россиян.

«Желание иметь в собственности жилье, — подчеркивает он, — можно объяснить целым рядом причин: это и национальный менталитет, и плохо развитый рынок труда, и связанная с этим низкая мобильность населения, и регулярные экономические потрясения, и тот факт, что рынок аренды жилья в основном находится в тени, и т.д. вплоть до особенностей российского климата».

В подобных условиях, уточняет эксперт, быстро накопить необходимые средства и приобрести жилую недвижимость, не привлекая кредитные ресурсы, в силах себе позволить единицы. «Поэтому для подавляющего большинства наших сограждан единственный доступный способ улучшить свои жилищные условия — это ипотека. Этим объясняется тот факт, что объемы ипотечного кредитования продолжают расти даже во время экономической рецессии. К примеру, за последние десять лет ипотечный портфель российских банков вырос почти в шесть раз».

И желающих воспользоваться помощью банков для решения квартирного вопроса, как считает Якушев, несомненно, порадовало решение Сбербанка снизить ставки по ипотеке. С 10 августа крупнейший банк страны снизил ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке на 0,6–2%. В результате ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке теперь составляют 7,4–10%, а при покупке жилья на вторичном рынке — 8,9–10%. Кроме того, Сбербанк снизил на 5% минимальный размер первоначального взноса по кредиту на приобретение готового жилья — до 15%.

В последний раз Сбербанк снижал процентные ставки по жилищным кредитам в начале июня. Тогда снижение достигло 0,2–0,75 пп. по базовым ипотечным продуктам. Процент при приобретении готового жилья составит 10–11,25%, а с учетом акции для молодых семей — 9,5–10,75%.

«Сбербанк выступает законодателем мод на рынке кредитования, — подчеркивает эксперт. — Как показывает опыт предыдущих лет, после решения Сбербанка с интервалом в две-три недели снижают ставки и остальные банки — лидеры рынка ипотечного кредитования. И процесс, как говорится, уже пошел. В банке „Центр-инвест“ ставки начинаются с 9,5% для покупки жилья или земельного участка. Также до 9,5% снизил ставки по ипотеке „Газпромбанк“, при этом минимальный первоначальный взнос теперь составляет 10% от стоимости жилья. В банке „Возрождение“ ставка снизилась до 9,99% по программе „Новостройки“, для вторичного жилья — до 10,7%. Ставка „Промсвязьбанка“ для первичного рынка установлена на уровне до 10,4%, по программам для вторичного рынка — до 10,7% годовых».

Еще до нынешнего решения Сбербанка, по словам Якушева, отдельные кредитные организации снова начали предлагать клиентам ипотечные программы без оплаты первоначального взноса, которые до 2014 года пользовались большой популярностью на рынке. В частности, в старых границах Москвы подобные предложения действуют в 34 новостройках массового сегмента. Суммарно это 14,3 тыс. лотов, или 73% от общего количества квартир в жилых комплексах комфорти экономкласса. Правда, ставки по кредитам без первоначального взноса выше, чем в рамках стандартных ипотечных программ.

На рынке в целом происходит последовательное снижение ипотечных ставок. В июне они опустились до 11,11% годовых. Это исторический минимум. Также в прошлом месяце глава Минэкономразвития Максим Орешкин сделал прогноз, что ставки по ипотеке могут снизиться до 8–9% в 2018 году. Так сложилось, что ставки по ипотеке в среднем на 4% выше уровня инфляции. Таким образом, если установленный Центробанком целевой уровень инфляции в 4% удастся удержать в течение длительного времени, прогноз г-на Орешкина в 2018 году вполне может реализоваться.

В первом полугодии 2017 года банки выдали 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов (на 8,6% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года) на сумму 773 млрд рублей (рост на 16,3%). В целом портфель ипотечных жилищных кредитов увеличился на 11,6% год к году и на 1 июля 2017 года составил 4,67 трлн рублей.

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, максимальный прирост объемов выданных ипотечных кредитов — на 35% — зафиксирован в мае 2017 года. При этом для Сбербанка этот месяц стал рекордным за всю историю: выдачи новых кредитов на 5% превысили предыдущий рекорд мая 2014 года (74 млрд рублей против 71 млрд). По оценке экспертов АИЖК, объем выдачи ипотеки в 2017 году может вырасти на 10–15% и установить новый рекорд, достигнув 1,8 трлн рублей.

Отметим, что из выданных в первом полугодии 773 млрд рублей ипотечных кредитов 264 млрд рублей пришлось на первичный рынок, а 509 млрд рублей — на вторичный. Таким образом, основным драйвером роста рынка недвижимости сегодня выступает именно вторичный рынок. Судя по всему, по мере сужения спреда между ежемесячными платежами по ипотеке и стоимостью аренды растет спрос на готовое жилье у нынешних арендаторов.

«Еще одним следствием снижения процентных ставок, — говорит Якушев, — явилось сокращение расходов россиян на обслуживание ипотечных кредитов. Если в начале 2016 года на выплаты по жилищным кредитам в среднем уходило 49% от зарплаты, то в первом квартале 2017 года — 45%. Такую тенденцию эксперты рынка объясняют исключительно снижением ставок по ипотеке, поскольку реальные доходы россиян в 2016–2017 годах продолжали сокращаться, а средний размер ипотечного кредита даже показал небольшой рост».

Однако ключевой фактор развития ипотеки, уверен эксперт, — это динамика реальных располагаемых доходов населения. Если из-за стагнации национальной экономики сокращение доходов домохозяйств продолжится, любые самые привлекательные программы жилищного кредитования окажутся бесполезными, и тогда не стоит рассчитывать на взрывной рост рынка жилищного кредитования.