Реновация и Конституция

БОСС-политика | Сюжет месяца/В России
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Законопроект о реновации жилищного фонда в Москве принят Государственной думой в первом чтении, хотя и вызвал противоречивые оценки экспертов.

Булгаков был бы рад

Муниципальный депутат и предприниматель Ольга Косец замечает: «Понятно, что принятый закон обсуждают все. Особенно активны те, кто к этому прямого отношения не имеет. Часть граждан, впадая в теоретизирование и цитирование Достоевского, с радостью находит несколько противоречий Конституции РФ. Многие, как и я, считают, что это правильный и для большинства семей долгожданный переезд из облезлых хрущоб с прогнившими трубами и отсутствием даже перманентно неработающего лифта. Эти дома, хоть за какие деньги, нет смысла капитально ремонтировать. Действительно, лучше и проще снести и построить новые с благоустроенными скверами, детскими площадками и парковками. К тому же можно улучшить квартирные условия путем приобретения к положенной площади дополнительных метров. Разумеется, часть семей непременно воспользуется этим предложением. Поэтому активная поддержка реновации пятиэтажек — это, если хотите, часть моей гражданской позиции, в которую входит вполне понятная потребность видеть Москву, особенно Новую Москву, комфортной, красивой и помолодевшей, а жителей — счастливыми и довольными своей жизнью».

Хотя, конечно же, у любого проекта, пусть и самого здравого и созидательного, всегда найдутся оппозиционеры — ярые, прямо-таки «несносные» противники, добавляет Косец. Однако они, думается, при желании всегда отыщут компромиссное решение для выполнения своего отказа от переезда.

«Как предприниматель вижу массу плюсов, сопряженных с массовым сносом и новосельем, — заявляет она. — Хоть и искусственно, но возникнет спрос на перевозки, логистику, ремонт, мебель и прочие интерьерные и экстерьерные улучшения. Это даст импульс развитию малого бизнеса: появятся новые компании, рабочие места, рост налоговых отчислений».

«Еще хотелось бы подчеркнуть, — отмечает Ольга Косец, — что девелопмент в кризис — лакмусовая бумажка самочувствия экономики. Пока приобретаются квадратные метры, можно надеяться на некую стабильность и, не исключено, приближающийся прорыв. В нашем случае рост новых домов и даже целых районов, теперь простимулированный в законодательном порядке, свидетельствует о гарантированном объеме работ сразу для нескольких отраслей. Строительство и сопряженные с ним сферы получат импульс для преодоления кризисной депрессии, подстегнут потребительский спрос, и тысячи москвичей в силу решенного квартирного вопроса наконец-то смогут избежать издержек процесса, испортившего миллионы наших граждан. Уверена, что Булгаков был бы рад и охотно поддержал бы новый закон».

Странности законопроекта

«Законопроект о реновации в текущей версии закономерно вызвал большой ажиотаж, — говорит директор «НДВ-Девелопмент » Андрей Стригалев. — Причем следует отметить как положительные отзывы, так и нарекания со стороны отдельных депутатов и экспертов».

Прежде всего, уточняет эксперт, критике подвергается пункт, связанный с предоставлением равнозначного, а не равноценного жилья. Это значит, что новый объект при сохранении того же метража, что и раньше, может уступить прежней квартире в рыночной стоимости. Существующая версия законопроекта допускает переселение в соседние районы, и владельцы жилья, подпадающего под снос, рискуют оказаться вне привычной инфраструктуры и окружения.

Даже в пределах одного и то же района, подчеркивает Стригалев, можно выделить более привлекательные и менее удачные локации в зависимости от транспортной доступности и близости парковых зон, не говоря уже о соседних территориях.

«Теоретически возможно, — напоминает он, — если ориентироваться именно на текущую версию законопроекта, переселение из Донского района в соседний и более удаленный Нагорный район, охватывающий значительную территорию вдоль Варшавского шоссе. Или, например, переезд из Преображенского района в Гольяново. Разумеется, владельцы квартир заинтересованы в том, чтобы сохранить привычную среду для жизни. Это касается и транспортной доступности, и экологии, и объектов инфраструктуры. Здесь важно все. К примеру, человеку, который все время любовался красивым сквером из окна своей квартиры, захочется жить в зеленом районе».

Среди вопросов, которые вызывает текущий законопроект, по словам эксперта, и проблема с конкретизацией типа зданий, участвующих в программе. По сути, это может быть любое здание, «аналогичное по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам, подлежащим сносу» и попадающее в пятно застройки будущего квартала.

Также, отмечает он, у депутатов возникли вопросы, связанные с конкретизацией термина «реновации» и регулированием ситуации в процессе передачи жилья заемщикам, выплачивающим ипотеку. «Данная процедура предусматривает замену предмета залога, — говорит Стригалев, — однако конфликт интересов не исключен в том случае, если новая квартира будет стоить дешевле, чем прежний жилой объект».

Равнозначно или равноценно?

Аналитик компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк подчеркивает, что при анализе положений проекта Федерального закона №120505-7 встает вопрос об их соотношении с действующим законодательством России. Так, основанием для перехода прав собственности на земельный участок, согласно указанному законопроекту, является решение о выводе из эксплуатации многоквартирного дома, хотя гражданское законодательство и не предусматривает такого основания перехода прав собственности.

«При этом данный законопроект допускает предоставление градостроительного плана земельного участка, проведение государственной экспертизы проектной документации и получение разрешения на строительство и его осуществление без образования земельного участка, а только лишь на основании проекта планировки территории», — уточняет она.

Основная цель скандального законопроекта, подчеркивает эксперт, существенно упростить процедуру переселения и подготовки участков к строительству новых домов. Именно для этого московским властям предоставляются исключительные права, во многом позволяющие не ориентироваться на общие требования федерального законодательства.

«Что касается вопроса о взносах на капитальный ремонт, уплаченных собственниками жилых помещений в домах, которые подлежат сносу, — говорит Трофимюк, — согласно программе реновации жилищного фонда, данные взносы будут использованы для целей реализации программы. При этом освобождение от уплаты взносов происходит с момента исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Кроме того, стоит, с ее точки зрения, обратить внимание на положение законопроекта, в соответствии с которым в случае незаключения в установленном порядке в течение 60 дней договора о переходе права собственности на жилое помещение прекращение права собственности и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляется в судебном порядке.

«Да и сама хитрая формулировка „равнозначности“ вместо „равноценности“ противоречит положениям ст. 35 Конституции России, — подчеркивает эксперт. — Потому что именно разница в этих терминах и принципиальна для собственников! Ведь новое „равнозначное“ помещение может оказаться довольно далеко от предыдущего места расположения (например, в Новой Москве)».

Адвокат, кандидат юридических наук Юлия Вербицкая сетует, что правовое положение «зоны реновации» уникально. Во-первых, границы ее самостоятельно устанавливает, изменяет или отменяет полномочный орган исполнительной власти Москвы. Поэтому мнение общественности решающего значения не имеет.

Во-вторых, все объекты капитального строительства внутри «зоны реновации» подлежат сносу. При этом расселение (если объект жилой) или прекращение собственности (если объект нежилой) происходит в неком «упрощенном» порядке.

Собственнику предоставляют равнозначное, то есть совпадающее по метражу, помещение в ином объекте. «Равнозначное », то есть равное по значению (количество квадратных метров), не является равноценным, то есть обладающим одинаковой стоимостью. «Таким образом, — замечает она, — объекты недвижимости, предоставляемые взамен изымаемых, могут быть как выше, так и ниже стоимости изъятого имущества. А это противоречит положениям Конституции РФ и ГК РФ о том, что собственник может быть лишен своей собственности по суду при условии предоставления ему компенсации в полном, а никак не меньшем объеме».

В-третьих, подчеркивает Вербицкая, «внутри» «зоны реновации» отменяется действие всех градостроительных и земельных регламентов. В случае принятия этого закона в том виде, в каком его сейчас обсуждают парламентарии, он способен породить значительный конфликт частных и публичных интересов, противодействие между застройщиками и собственниками недвижимого имущества, расположенного внутри «зон реноваций», значительное социальное напряжение, а также огромное количество споров в судах, связанных с принудительным расселением или изъятием прав собственности, которые будут осуществлять на основании данного закона.

Заместитель генерального директора компании «ЮрЛига-М» Леонид Филатов уверен, что рассматриваемый законопроект ограничивает право собственников оспаривать решение суда о понуждении к заключению договора, оставляя лишь право обжаловать его исключительно в части равнозначности предоставляемого жилья. «Однако, даже если акт о реновации будет оспорен в суде (и, скорее всего, не в пользу заявителя), это не мешает рассмотрению заявленных на его основании исков города о выселении», — напоминает Филатов.

Эксперта смущает, что подготовительные работы под строительство могут начаться до прохождения проектом строительства госэкспертизы. А виды этих подготовительных работ станут определять власти города Москвы самостоятельно. «Но как? — задается вопросом юрист. — Путем принятия постановления Правительством Москвы?»

Изымать жилье московские власти, подчеркивает он, смогут на основании собственного решения о реновации.

Обещают, что новые квартиры дадут в том же или в соседнем районе проживания.

Исключение сделано для жителей Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов: новые квартиры могут дать в любом районе в рамках округа. «Впрочем, аналогичное правило при сносе пятиэтажек пока действует и сейчас, — говорит Филатов. — Хотя с учетом масштабности программы реновации маловероятно, что все эти обещания будут выполнены».

Есть еще трудность, отмечает эксперт: многие владельцы квартир — долевые собственники. В связи с этим возникает проблема: смогут ли они при сносе дома, даже при доплате, получить отдельное жилье и по какой цене?

Очевидно, что данный законопроект нуждается в существенной доработке, резюмирует юридический анализ Трофимюк. «Также стоит предположить, что протестные настроения определенной части москвичей вокруг темы реновации способны серьезно ударить и по выборной президентской кампании 2018 года», — предполагает она.

Неоднозначно, но, скорее, «за»

«У меня неоднозначное отношение к программе сноса хрущевок, — говорит генеральный директор строительной компании „ЛЭНДКЕЙ“ Валерий Соколенко. — С одной стороны, у некрасивых обветшалых пятиэтажек, построенных с 1957 года, давно закончился срок эксплуатации. Более того, в свое время эти дома возводились как соцжилье из самых дешевых и некачественных панелей. Квартиры в них тесные, с неудачной планировкой, с плохой шумоизоляцией и низкой теплоэффективностью. Поэтому инициатива властей построить на месте устаревшего жилого фонта новое комфортабельное жилье кажется весьма логичной. Но в то же время у меня возникают вопросы о том, как такой масштабный городской проект будет реализовываться: каким образом и куда собираются переселять жителей?».

Программа сноса, подчеркивает он, ставит людей, проживающих в хрущевках, в весьма жесткие условия: 60 дней на сборы без права выбора района. Далеко не все согласятся на подобные условия, особенно пенсионеры. «В состоянии ли окажутся пожилые люди за столь короткие сроки собраться и переехать с насиженного годами места на другой конец города, в незнакомый непривычный район? — задается вопросом эксперт. — Для них такая инициатива, скорее, обернется стрессом. Кроме того, закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти оставляют за собой право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку ».

При этом он считает, что при всех подводных камнях большинство людей, уставших от аварийного жилья, все же выступит «за» снос старого фонда, видя в законопроекте реальную выгоду, которая поможет решить их острый квартирный вопрос.

Действовать поступательно

Директор по стратегическому развитию ГК «Премьер» Сергей Новиков замечает, что во время возведения хрущевок места общего пользования и социальные объекты были рассчитаны на определенное количество жителей. Застройка кварталов пятиэтажек домами в 17–25 этажей значительно повлияет на степень комфорта жильцов, поскольку плотность застройки территорий вырастет в разы. «При сносе хрущевок, — уточняет он, — следует этот момент заранее учитывать и создавать определенные зоны отдыха, парки, скверы, детские площадки, школы, детские сады, тогда и жильцам переезд будет гораздо выгоднее и принесет меньше стресса».

Сейчас не самое легкое время на рынке недвижимости, сетует он. В Москве спрос на жилье есть, однако при этом стоит учитывать, что стоимость квадратного метра постепенно уменьшается. Не каждый девелопер рискнет войти в тот или иной микрорайон по программе реновации хрущевок.

«Застройщику, — подчеркивает эксперт, — необходимо рассчитать снос, подготовку строительной площадки, инженерию, социальную инфраструктуру, благоустройство, что является для него дополнительными расходами. Именно поэтому город должен заинтересовать девелопера. Возможно, разрешить отказаться от строительства затратных подземных паркингов при сносе хрущевок или позволить обеспечить жителей жилого комплекса не 100% машиномест, а 50%, если в районе хорошо развита транспортная инфраструктура».

При реновации хрущевок, по мнению Новикова, можно заинтересовать сразу двух-трех девелоперов и предложить им стать инвесторами одного учебного кластера, куда будут входить как детские сады, так и школы на базе всех сносимых хрущевок. Это намного выгоднее для девелоперов, чем строить все учебные заведения по отдельности.

Город, считает эксперт, в силах предложить застройщикам льготные технические условия по подключениям к сетям или дать возможность немного повысить плотность застройки или этажность.

«Не стоит за один год сносить все хрущевки и возводить жилье быстрыми темпами. Реализацию программы необходимо рассчитывать минимум на 10 лет, — уверен Новиков. — Реновацию надо начинать с наиболее востребованных территорий, тем самым избежав разрушения слабеющего первичного рынка жилой недвижимости Москвы».

Двенадцать проблем ЖКХ

Александр Павленко, президент некоммерческого партнерства управляющих недвижимостью «Совладение», сетует: ситуация усугубляется тем, что городская система ЖКХ очень «мутная». А с 1992 года, то есть за 25 лет так называемых реформ в ЖКХ, чиновники городской властной вертикали, наоборот, создали системный кризис в этой сфере, который базируется на следующих нерешенных проблемах.

Во-первых, собственники жилья не являются совладельцами многоквартирных домов (МКД). Они «виртуальные» собственники, так как их МКД и общее имущество в МКД не учтено в ЕГРН и дома им не принадлежат.

Во-вторых, собственники не являются землевладельцами, потому что им не принадлежат земельные участки. В городе «земельный вопрос» не решается. После межевания кварталов только единицы МКД поставили свои земельные участки на кадастровый учет, а еще меньше взяли их в собственность.

В-третьих, собственники не являются прямыми получателями бюджетных средств в виде субсидий и дотаций в сфере ЖКХ, в том числе средств на капитальный ремонт МКД. Они лишь «плательщики», а должны быть заказчиками работ и получателями субсидий на содержание МКД и средств на капремонт МКД как получатели «городской ренты» «напрямую» из бюджета города на свои индивидуальные спецсчета (аналогично «материнскому капиталу»).

В-четвертых, не решаются проблемы градостроительного развития столицы. Миллиарды бюджетных денег город потратил неэффективно. Выделяемые миллиарды на благоустройство (к примеру, в ЦАО по 1,3 млрд рублей в год) и по программе «Моя улица» осваиваются с увеличением смет в два-три раза, на одних и тех же объектах и по одним и тем же видам работ: плитка, бордюр, асфальт и МАФы…

В-пятых, в городской казне не учитывается городское имущество в жилом секторе. Оно также «виртуальное». МКД и доля города в МКД не зарегистрированы и не введены в хозяйственный оборот. Эффективное управление в жилищной сфере отсутствует, а общественное самоуправление в виде ТСЖ, ЖК и ЖСК загубили, когда по приказу начали массово создавать ТСЖ с чиновниками из ДЕЗов и ГКУ ИСов районов.

В-шестых, не мотивируются собственники жилья, чтобы самим нести бремя ответственности за содержание МКД и оплачивать дополнительные услуги, как владельцы МКД и заказчики ЖиКУ. Городская программа по поддержке собственников жилья и созданию ТСЖ превратилась в программу создания «липовых ТСЖ».

В-седьмых, не создана справедливая система распределения госзаказа и бюджетных средств. Существующая система госзаказа неэффективна и коррупционна. А на уровне МСУ ее просто нет, так как нет полноценного МСУ в городе.

В-восьмых, не решены вопросы демонополизации в сфере ЖКХ. Отсутствует конкуренция и пообъектное управление. Реформирование ДЕЗов затянулось. Вместо этого проводится эксперимент по созданию ГБУ «Жилищник» в каждом районе, который осваивает в год более 1 млрд рублей, а задача по превращению их в заказчиков и созданию конкуренции и УК высокого корпоративного уровня не осуществляется.

В-девятых, ГКУ ИСы районов не являются эффективными органами управления в сфере ЖКХ от лица города. Все имущественные вопросы решает ДГИ Москвы. Поэтому сотни помещений города пустуют, городское имущество не работает, а доходы города от использования городского имущества составляют несколько процентов в бюджете столицы. Новые формы управления городским имуществом, такие как доверительное управление, залоги для проектного финансирования или инвестиционные фонды, не внедряются по причине низкого уровня квалификации чиновников ДГИ.

В-десятых, не разработан современный порядок партнерства города и частного сектора, эффективного взаимодействия города как собственника в МКД с частными собственниками жилья. Отсутствует сам институт представительства города в сфере жилищной недвижимости. Нет уполномоченного представителя, который волен принимать решения на общем собрании ТСЖ, участвовать в утверждении бюджета или смет по содержанию МКД. Требования ЖК РФ по проведению хотя бы одного собрания в год не выполняются.

В-одиннадцатых, не создано полноценное местное самоуправление в городе, которое должно дополнять действующую городскую «вертикаль», также по причине отсутствия массового общественного самоуправления. Формирование института советников при главах управ, которым выделяется по 1 млн рублей в год, превращается в профанацию и в простую схему покупки лояльности активистов районов. А в некоторых районах им даже «накрывают поляну» в каком-либо кафе.

В-двенадцатых, у собственников жилья недостаточно высокий уровень благосостояния, хотя они полноценные владельцы самой дорогой недвижимости в стране.

«Лишь решив все эти 12 проблем, можно приступать к новой программе по реновации МКД и сносу „пятиэтажек“, — говорит Александр Павленко. — Обсуждаемый же проект закона о сносе пятиэтажек носит рамочный характер и не затрагивает механизмы защиты собственности. Для реализации такой программы следует „переписать“ испорченный многочисленными новациями ЖК РФ, обеспечить простые процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков МКД и передачу их в собственность самим собственникам помещений в МКД, провести техническое обследование МКД и передать их во владение собственникам помещений в МКД, провести общие собрания и поставить МКД на учет в ЕГРН, а также выдать собственникам выписку об их доле в праве на общую долевую собственность в МКД. А для этого нужно запустить в реализацию закон „О Росреестре“. Надо каждый МКД оценить и подобрать профессиональную УК, которая помогла бы собственникам реализовать их проект реновации МКД, а для этого провести общее собрание и утвердить общий план».

Конфликтный потенциал

Политолог, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов, председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области» Олег Иванов считает, что сама идея столь масштабной реновации жилья в Москве не просто спорна, но и является основанием для возникновения острого социального конфликта между двумя группами москвичей: жителями тех домов, которые попадут под программу реновации, и всеми остальными горожанами.

«Да, жильцы сносимых пятиэтажек в целом заинтересованы в этой программе. Они станут обладателями более благоустроенного и более просторного жилья, — убежден эксперт. — Однако другие москвичи получат под окнами вместо тихих пятиэтажек сначала многолетние строительные площадки, а затем высотные башни и перенаселенные микрорайоны».

Программа реновации жилья выгодна инвесторам, уточняет он, так как в столице многократно увеличатся продаваемые площади. При этом очевидно, что столь масштабная высотная застройка в городе приведет к многократному повышению нагрузки на объекты социальной, транспортной, инженерной и иной городской инфраструктуры, а следовательно, к существенному ухудшению качества жизни москвичей. «Поэтому к программе реновации я отношусь отрицательно», — заключает Иванов.

Есть у него и сомнения по принятому в первом чтении законопроекту.

Во-первых, новое помещение будет предоставляться в том же районе (или в соседнем сопредельном в рамках того же административного округа) лишь собственникам. То есть наниматели социального жилья могут получить замену в любом районе города.

«Далее, людям предоставляют только один вариант жилья, — замечает политолог. — С ним можно не согласиться в том случае, если площадь нового жилья меньше площади старого. В иных ситуациях на решение всех вопросов в суде дается всего 60 дней, после чего гражданин обязан заключить договор с мэрией на ее условиях».

В законопроекте, подчеркивает Иванов, также содержатся отсылки к еще не принятым подзаконным нормативным правовым актам города Москвы, согласно которым будет осуществляться дополнительное регулирование программы реновации. Это тоже вызывает обеспокоенность многих москвичей. Он надеется, что эти и другие важные вопросы детально рассмотрят эксперты, и их выводы учтут при окончательном принятии закона.