Предвыборная реновация

БОСС-политика | Сюжет месяца/Строительство
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ

Московская программа сноса пятиэтажек получает противоречивые отзывы экспертов.

Благое дело

Главный аналитик «Телетрейд Групп» Олег Богданов считает, что «программу очищения Москвы от хрущевского наследства можно оценивать только положительно». Главный вопрос — хватит ли средств (мэр Москвы Сергей Собянин говорил, что на первом этапе выделят 300 млрд рублей и деньги есть), будут ли привлекаться дополнительные инвестиции или в результате Москва получит перегрузку бюджета. Еще минус — это постоянные строительные неудобства для москвичей, которые уже лет пятнадцать живут в режиме перманентной перестройки, укладки и переукладки.

«Программа отличная, — согласен генеральный директор компании Intelligence Денис Беляков. — Но обозначенные сроки реализации — до 2020 года — слишком амбициозные». Он отмечает: даже если будет упрощено законодательство, регулирующее процесс расселения, остается довольно много масштабных задач, которые сложно будет решить в такие сроки. Потребуются новый комплексный проект планировки и реконструкция сетей под увеличение мощностей (тепло, вода, электричество). Увеличится нагрузка на дорожную и социальную инфраструктуру (детсадов и школ не будет хватать). Не говоря уже о том, что возросшая плотность населения повлечет за собой увеличение преступности. «Решение требует полномасштабной детальной проработки, — говорит эксперт, — хотя данная программа необходима городу. Город должен меняться, соответствовать времени. Пятиэтажки были отличным решением для задач той эпохи. Со своей функцией на тот момент они справились».

Девелоперам интересно

Коммерческий директор SDI Group Максим Каварьянц убежден, что реновация «хрущевок» — это важный и своевременный проект, который позволит создать комфортную и благоустроенную городскую среду, а также решить жилищный вопрос каждого пятого москвича. Программа может затронуть 25 млн кв. м жилья, или 7,5 тыс. домов.

Участие в ней будет интересно многим девелоперским компаниям, считает эксперт. При этом их отбор должен производиться не только в соответствии с масштабами бизнеса, но и опытом реализации проектов комплексной застройки, применения высокотехнологичных решений и т.п. Необходимо, чтобы на онлайн-площадках проводились открытые тендеры с четкими и понятными критериями.

«Кроме того, — уточняет Каварьянц, — инвесторы должны знать, как станут распределяться квартиры в домах, построенных на месте пятиэтажек, между ними и городом. На мой взгляд, передача администрации около 30% жилья вполне приемлема как для девелоперов, так и для города. Не менее актуальны вопросы о том, возьмет ли на себя город расходы по переселению жителей “хрущевок” в новые квартиры, и как это будет урегулировано на законодательном уровне».

Еще один важный момент, на который он обращает внимание, — наличие грамотной информационной поддержки программы реновации. «Москвичи должны понимать, в связи с чем возникла необходимость проведения столь масштабных изменений и каким будет архитектурный облик нашего города через 15–20 лет. Если проект получит широкую поддержку жителей столицы, он станет по-настоящему успешным».

Генеральный директор демонтажной компании «Арасар» Александр Штарёв считает, что это «очень правильная инициатива, ведь эта программа давно назрела». То, как в современном мире используются площади для постройки жилья и какого качества это самое жилье возводится, просто диктует необходимость реализовывать такую программу, уверен он. Очевидно, что панельные пятиэтажки морально и физически устарели. Вместо них нужно строить более комфортное и долговечное жилье. При этом в условиях, когда соответствующее законодательство просто отсутствует, заявления о масштабном сносе пятиэтажек и переселении людей можно принять за какую-то предвыборную риторику, сетует Штарёв.

«Следует дождаться конкретных шагов законодателей, которые не за горами. 4 апреля состоится обсуждение этого проекта Госдумой и Правительством Москвы, после чего можно будет делать выводы. Отмечу, что стоимость самих работ по демонтажу не должна быть слишком высокой, — говорит эксперт. — Рекультивация почвы здесь не понадобится — это не промзона. А значительную часть строительного мусора можно отправить на переработку во вторичный материал. При комплексном подходе к такой задаче следует обозначить диапазон 5000–10000 рублей за 1 освобождаемый квадратный метр участка. На стоимость, конечно, влияет объем работ: разовый ли это проект, несколько зданий или целый квартал».

Амбиции и риски

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая замечает, что снос и расселение — это, безусловно, самая амбициозная инициатива московского правительства за последние годы. Предполагается расселить 1,6 млн человек, снести 7900 тыс. хрущевок и построить не менее 30 млн кв. м жилья.

«Для сравнения: ежегодный объем ввода жилых зданий по всей России составляет 75 млн кв. м, — напоминает она. — По предварительным оценкам, общий объем инвестиций превысит 3,5 трлн рублей, что больше двух годовых бюджетов столицы». Власти планируют реализовать программу на первом этапе самостоятельно, но, на взгляд Литинецкой, это маловероятно: «Необходимо найти множество новых площадок под строительство в обжитых районах (где свободных земель практически нет), разработать проекты планировок территорий, архитектурную концепцию, обновить коммуникации, усилить мощности основных инфраструктурных узлов и т.п.» Для этого понадобится много времени и денег, поэтому более эффективным путем неизбежно станет партнерство с частными девелоперами.

«Если же программу удастся реализовать, — говорит эксперт, — то она существенно преобразит облик Москвы и изменит ситуацию на рынке недвижимости, где наблюдается двукратное превышение предложения над спросом. За последние три года число квартир на первичном рынке выросло в два раза. В столице много новостроек, и покупателя для них найти непросто».

Уже сейчас, убеждена она, увеличение предложения и выход бюджетных проектов сдерживает рост цен в Москве даже при мощном покупательском спросе. В результате реализации этой программы на рынке появится еще больше жилья, что грозит обернуться долгосрочной ценовой депрессией. Кроме того, повышение плотности заселения приведет к увеличению нагрузки на всю городскую инфраструктуру: коммунальные системы, дорожную сеть, социальные и коммерческие объекты. Модернизация этих коммуникаций, отмечает Литинецкая, потребует больших затрат, которые едва ли возьмут на себя девелоперы.

«Наконец, не совсем ясно, что станет с другими программами развития столицы, которые предполагают строительство нового жилья — освоение промзон и проект Новой Москвы, — сетует она. — Если говорить о промзонах, то они как менее удобные территории для жилищного строительства, конечно, потеряют привлекательность в глазах девелоперов, которые переключатся на более ликвидные локации в обжитых районах. То же касается и Новой Москвы, интерес к которой снизится прежде всего со стороны покупателей, ведь они предпочтут “старую” Москву с растущим ассортиментом и снижающимися расценками». Таким образом, программа расселения пятиэтажек — это с первого взгляда амбициозный и перспективный проект, но его реализация сопряжена с большими рисками, которые следует учитывать, резюмирует эксперт.

Неоднозначно

Старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сивопалов также оценивает программу как амбициозную. «И дело не просто в количестве домов, подлежащих сносу, — уверен он. — Предыдущая программа, куда менее масштабная, была проведена в значительно бóльшие сроки. Дело еще в той ситуации, которая есть на рынке».

С одной стороны, отмечает он, пятиэтажные дома в большинстве своем устарели как морально, так и физически, и, конечно, так или иначе их сносить надо, тем более что их расположение зачастую очень хорошее. С другой стороны, при большом объеме строительства в Москве и области реализация такой масштабной программы в сжатые сроки способна привести к избытку предложения и, как следствие, снижению цен на квартиры в среднем по рынку.

«Не менее важно, что придет им на смену, — говорит Сивопалов. — Есть опасение, что при строительстве плотность застройки может быть увеличена в три-четыре и более раз. Это способно привести к дополнительной нагрузке как на социальную, так и на транспортную инфраструктуру. При этом весьма важно, чтобы реализация программы была связана с модернизацией этой инфраструктуры. И еще один аспект: при реализации прошлой программы на месте сносимых домов зачастую строились технически более современные, морально столь же отсталые объекты (раньше ими могли быть панельные дома, сейчас монолитный “эконом”, отличающийся лишь конструктивом). А это значит, что при росте плотности не повышалось качество жизни, определяемое как развитием инфраструктуры, так и серьезными изменениями в подходах по благоустройству и созданию общественных площадей. «Так что, — подводит итог эксперт, — это амбициозная, сложная для реализации в нынешних условиях программа, требующая комплексной работы».

Заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов считает, что это сложная, долгосрочная и амбициозная программа, которую будет трудно реализовать. «Первые сложности возникнут из-за ожидания переселения рядом со старым местом жительства, — отмечает он. — Далеко не везде есть площадки для строительства стартовых домов. Но даже если и получится найти свободное место в рамках муниципального района, то равнозначность не гарантирована».

Например, Таганский или Басманный районы Москвы очень неоднородны, приводит он пример. В них есть престижные части и промзоны рядом с Третьим кольцом. Кроме того, московская программа расселения пятиэтажек определенно вызовет вопросы в регионах, где панельные хрущевки не являются худшим жильем.

«Однако в этих регионах средств на подобные программы чаще всего нет. Это должно будет решаться на федеральном уровне», — подчеркивает Цыганов.

У генерального директора Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской восприятие программы неоднозначное. «Существует, — говорит она, — объективная потребность в сносе старых пятиэтажек, прежде всего, безусловно, зданий первой волны индустриального домостроения, жильцы которых почти 20 лет ждут новые квартиры. И не факт, что даже в 2018 году они их получат: в Москве до сих пор не расселили 75 домов сносимых серий. А ведь программа «Жилище», в рамках которой проводится переселение, была объявлена еще в 1998 году и рассчитана на 20 лет».

Сейчас, по ее словам, речь идет о куда более масштабном проекте, реализация которого возможна лишь при наличии в регионе гигантского банка жилья для переселяемых жильцов. Это означает, что московское правительство должно выделить огромные средства на софинансирование его создания.

Проектирование и строительство такого фонда, по оценке Вишневской, потребует не менее пяти лет, и лишь после этого можно приступать к сносу и строительству нового жилья. А значит, хотя бы промежуточные итоги объявленной программы появятся не ранее, чем лет через десять. Кажется логичным в рамках программы ориентироваться на сроки возведения пятиэтажек, начиная с самых «древних» и наименее комфортабельных для проживания серий.

«Однако я не исключаю, — замечает эксперт, — что мы увидим несколько иной сценарий: приоритет будет отдаваться объектам, снос которых наиболее выгоден застройщикам (большие по площади микрорайоны, пригодные под жилые кварталы, офисы или бизнес-парки, участки в центре и рядом с метро и т.д.). Кстати, вопреки тезису, что все жители пятиэтажек хотели бы улучшить свои условия проживания, в социальных сетях уже появились инициативные группы жильцов, собирающих подписи против расселения их домов».

В стадии разработки

Председатель правления Риабанка Борис Липкин обращает внимание на проблемы. «Да, квартиры предоставляют в пределах одного и того же административного округа, но в самых неудобных районах. Так, если “хрущевка” в Центральном округе, то переселяют, к примеру, в дома на набережной Академика Туполева — район метро “Бауманская”, “Курская”. Если в Юго-Западном округе, то переселяют чаще всего в Бутово. Люди, получая ордера, отказываются переезжать и обращаются в суды, а все эти судебные процессы занимают до двух лет».

Он подчеркивает: с учетом того, что нынешние московские власти действуют гораздо жестче, чем лужковские, достаточно вспомнить снос ларьков, риски банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку «хрущевок», возрастают. Хотя по метражу новые квартиры будут больше, и их стоимость, соответственно, выше, но надо понимать, что в соседнем доме квартиры предоставлять не будут.

Эксперт отмечает: банки станут сильнее дисконтировать стоимость таких квартир, уменьшая суммы предоставляемых кредитов. И в первую очередь банки будут смотреть план сноса конкретных «хрущевок», план переселения и уже от этого отталкиваться при принятии решения о выдаче кредита. Директор компании «НДВ-Девелопмент» Александр Стригалев уточняет, что на сегодняшний день программа сноса пятиэтажек находится в стадии разработки. «Запуск данного проекта требует работы на законодательном уровне, — считает он. — Важно определить формат расселения и перечень домов, которые подлежат сносу и расселению».

К этому добавляется разработка компенсационных программ, замечает он. Скорее всего, к реновации кварталов привлекут девелоперов, хотя даже крупнейшие из них смогут взяться за проект в том случае, если будут созданы для того все необходимые условия. «Иными словами, реновация кварталов не должна превратиться для компаний в финансовую дыру, и здесь поддержка со стороны государства крайне важна», — подчеркивает Стригалев.

«Разумеется, новость о сносе пятиэтажек вызвала широкий общественный резонанс, что во многом можно объяснить колоссальностью предстоящей задачи, — уточняет эксперт. — В Москве расположены целые кварталы и микрорайоны, состоящие из пятиэтажек, поэтому перспектива ударной стройки вполне реальна. Согласно данным из открытых источников, все объемы жилья укладываются в 25 млн кв. м, при этом самой недвижимости в случае реновации кварталов станет больше в несколько раз».

Конечно, говорит Стригалев, полная картина сложится уже после разработки программы реновации кварталов. «Сейчас, — напоминает директор “НДВ-Девелопмент”, — крайне важно, как в известном выражении, проплыть между Сциллой и Харибдой, предусмотрев и комфортную среду с оптимальной плотностью застройки, и рентабельные условия для застройщиков».

Что и как сносить?

Генеральный директор ПСК «СТРОЙСИЛА» Андрей Коткин считает, что бездумно сносить пятиэтажки нет необходимости. Требуется, во-первых, выборочный подход, во-вторых, внедрение новых технологий, чтобы программа по сносу работала эффективно.

«Такими технологиями являются BIMтехнологии, которые несколько лет, как стали стандартом в Европе и США, — сообщает эксперт. — Эти технологии сэкономят огромные деньги на всем жизненном цикле заявленной программы (на этапах проектирования капитального ремонта или реконструкции, строительно-монтажных работах, эксплуатации и сносе зданий), а также позволят сделать процесс строительства максимально прозрачным на всех этапах».

Коткин убежден, что жители города должны сами решать, делать ли капитальный ремонт, реконструкцию или демонтаж своих пятиэтажек. Город совместно с горожанами обязан определиться стратегически по плотности населения и застройки в каждом отдельном квартале.

Если рассуждать про Москву, то сносимые серии согласно ППМ от 06.07.1999 номер 608: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-30, то есть панельные серии, значит, «несносимые» серии — это кирпичные и крупноблочные: 1-510, 1-511, 1-513, II-14, II-17, II-28, II-34 и другие редкие модификации. Кроме того, по мнению эксперта, следует дополнить существующее законодательство, СНиП и градостроительные регламенты. Естественно, что должны быть привлечены к работе не только чиновники, но и специалисты-практики. Однозначно придется наладить государственно-частное партнерство.

«Нужно учитывать, — говорит эксперт, — что ментально многие жители города (которые получили жилье в подарок от государства) пока не осознают, что они стали собственниками не просто квартир, но и всего дома (лестнично-лифтовые узлы, подвал, чердак, фасад, кровля, инженерные сети, придомовой участок земли), то есть содержание общего имущества легло на плечи жильцов. Надо постепенно развивать культуру собственности».

Коткин видит решение проблемы пятиэтажек в комплексно-комбинированной реновации жилых кварталов. Комплексность означает изменение технико-экономических показателей жилых домов и объектов социальной инфраструктуры с транспортной составляющей. Комбинированность — гибкий подход к отдельно стоящему дому (в пределах норм). «То есть “капиталим” или реконструируем здание с увеличением плотности застройки, но без увеличения плотности населения либо с увеличением того и другого, — поясняет эксперт. — Если жители решают демонтировать свой дом, то этажность нового дома должна быть ограничена до 7–9 этажей».

Можно, с его точки зрения, применять два вида реконструкции: без отселения жильцов и с отселением жильцов в пределах одного квартала, то есть в «дом напротив». Начало переселения тех жителей, которые выбрали снос, происходит в стартовый дом. При этом реконструкция без отселения жильцов имеет очевидные плюсы и минусы. Комплексная реконструкция квартала, по словам Коткина, должна происходить методом надстройки этажей с вариантами пристройки дополнительных объемов к жилым домам (лифтовых шахт, кухонь, лоджий), а также затрагивать дворовые пространства и парковочные места. При капитальном ремонте, реконструкции или сносе должны разрабатываться качественная проектно-сметная документация и инженерно-технические заключения (о состоянии несущих и ограждающих конструкций, фундаментов, грунтов, о воздействии на соседние дома при сносе и при новом строительстве).

«Кирпичные (1-511) и крупноблочные (1-510) серии имеют значительный потенциал по несущей способности (железобетон и кирпич веками работают на сжатие при своевременных ремонтах), — напоминает эксперт. — Моральное устаревание компенсируется реконструкцией этих жилых домов (устройство лифтовой шахты, расширение кухонь и санузлов, замена газового оборудования, ввод горячего водоснабжения)».

Главные преимущества реконструкции домов перед сносом, по его мнению, это то, что жители дома остаются жить в том же квартале, где они исторически жили. Плотность застройки и населения регулируется решением самих же жильцов, то есть если надстраиваются этажи, то увеличивается площадь квартир или их количество, таким образом, возможна сдача в аренду дополнительно образованных квартир и получение денежного дохода для оплаты общих коммунальных платежей по дому.

В любом случае плотность (этажность) застройки увеличивается незначительно либо вообще не увеличивается в случае реконструкции без надстройки. У людей сохраняется возможность жить рядом со взрослыми деревьями и получать энергию от естественной среды.

«Уже существуют инновационные материалы и решения для реконструкции многоквартирных жилых домов. Это алюминиевые конструкции (легкие и прочные), оцинкованный термопрофиль (доступность и термостойкость), стеклопакеты с повышенной энергоэффективностью, фальцевые кровли из коррозионно-стойких металлов (аэродинамика и долговечность), инженерные системы и мероприятия, позволяющие экономить энергоресурсы без увеличения мощностей при увеличении общей площади МЖД, — интеллектуальные системы мониторинга и фиксации за расходованием энергоресурсов. И, конечно, BIM-технологии».

К негативным факторам сноса и переселения эксперт относит новое место жительства, скорее, проигрывающее по локации, высокую плотность застройки (психологический фактор, отсутствие должной инсоляции и т.д.), отсутствие взрослых деревьев. Кроме того, по словам Коткина, город не увеличит квадратные метры — увеличатся лишь санузлы и высота потолков, дополнительные метры придется докупить.

По его мнению, если учесть все эти факторы, Москва способна показать удачный пример другим городам России.

Политики готовят предложения

Председатель партии «Справедливая Россия», руководитель парламентской фракции «СР» Сергей Миронов как таковую идею реновации жилого фонда оценивает положительно. «Наша партия, — заявляет он, — поддерживает этот амбициозный проект. Однако с учетом масштабов и новизны под него нужно весьма тщательно готовить законодательную базу».

Сейчас, говорит лидер «Справедливой России», соответствующий законопроект внесен в Госдуму, но там масса пробелов, которые предполагается восполнить позже. «Считаю, что необходимо устранить все законодательные лакуны сейчас, четко отрегулировать правила расселения, — заявляет Миронов, — чтобы права граждан были надежно защищены, чтобы “по ходу дела” людям не преподносили неприятных сюрпризов. А в случае успешной апробации проекта в Москве убежден, что столичную программу расселения пятиэтажек следует распространить на всю страну. Будет несправедливо, если Москва кардинально обновит свой жилой фонд, расселит 1,5 млн человек, а еще около 8 млн наших людей по всей стране так и останется в “хрущевках”. И не просто в “хрущевках”! У нас, по самым скромным оценкам, около миллиона граждан живет в аварийных домах, ветхих бараках, которые буквально трещат по швам. Поэтому программу реновации надо расширить. И обязательно в новых домах на месте сносимых пятиэтажек часть площади отводить для расселения аварийного жилого фонда».

Миронов отмечает, что парламентская фракция «Справедливой России» активно включилась в законодательную работу по программе реновации. «Уже 4 апреля, — говорит Сергей Михайлович, — пройдет расширенное заседание Совета Госдумы с участием мэра Москвы Сергея Собянина, где мы обязательно подробно представим наши предложения».

Лидер политической партии «Достоинство», член Совета непарламентских партий при председателе Государственной думы Станислав Бычинский замечает, что многие эксперты и политологи оценивают программу сноса ветхого пятиэтажного жилья в Москве (так называемых хрущевок) в качестве основы будущей предвыборной программы мэра Москвы Сергея Собянина.

«Действительно, заявление о начале реализации этой гигантской по масштабам программы совпадает и по времени, и по форме подачи информации (сначала муниципальные депутаты, затем мэрия и, наконец, публичная поддержка и наказ президента) с предстоящими в следующем году выборами мэра, — подчеркивает Бычинский. — По моему мнению, если это и так, то в этом нет ничего плохого. Гораздо важнее понять, насколько эта программа реалистична, сбалансированна и насколько четко московские власти представляют себе те проблемы, с которыми им придется столкнуться».

Во-первых, напоминает он, следует понимать, что речь идет не просто о судьбе ветхих и, безусловно, некрасивых зданий, но и судьбе людей, которые сейчас в них живут. Это по меньшей мере 1,5 млн человек, то есть население среднего субъекта Федерации. Большинство из этих людей — собственники. И им очень настойчиво напоминали об этом, требуя оплачивать взносы на капитальный ремонт и платить налог на недвижимость по новой кадастровой (фактически рыночной) стоимости.

«При этом многие здания, — подчеркивает Бычинский, — заведомо отремонтировать невозможно, потому что степень износа инженерной инфраструктуры достигала в них 70–90%». Возникает, по его словам, вопрос о возврате всех ранее оплаченных платежей, так как услуга по ремонту дома в случае его сноса так и не будет оказана. Законодательно это пока никаким образом не урегулировано.

«Насколько честными и лояльными по отношению к собственникам будут соглашения о выкупе квартир?» — ставит он вопрос. Этот вопрос, отмечает эксперт, особенно важен с учетом воспоминаний о недавнем сносе коммерческих объектов, вызвавших в обществе бурную и неоднозначную реакцию.

«Наконец, остается загадкой, что построят на месте снесенных “хрущевок”, размышляет Бычинский. — Будет ли еще более уплотнена застройка? Как модернизируют социально-бытовую и коммунальную инфраструктуру? Каким образом решится задача перегрузки энергосетей и не возникнет ли угрозы блэкаута?».

Немаловажны, по его мнению, и вопросы по финансированию, поскольку реализация такого проекта лишь за счет средств города Москвы в заявленные сроки просто не представляется возможной. Для этого потребуется еще один городской бюджет.

«Остается надеяться, — резюмирует эксперт, — что у команды мэра имеются ответы на эти и на многие другие вопросы, связанные с реализацией указанной программы, и мы их скоро услышим».