Михаил МЕНЬ: нас считают министерством реальных дел

БОСС-профессия | Главная тема
Текст | Пресс-служба Минстроя, телеканал «Дождь»

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России — об актуальных проблемах развития строительного комплекса.

Михаил Мень подчеркивает: «В любой кризис, в любой стране, это мировая история показывает, первое, что вытаскивает любую экономику, это строительная отрасль, строительство жилья и инфраструктуры. Это, что называется, дважды два — четыре. И сегодня, мне кажется, вот такие программы государственной поддержки, как субсидированные процентные ставки по ипотеке, вовремя внесенные правительством и заработавшие, реально не просто спасли рынок, а дали возможность вот такого серьезного роста».

2015 год был рекордным по вводу квадратных метров жилья, больше 85 млн, и это даже превысило рекорды советского периода. Но сейчас, отмечает министр, люди требуют совершенно иного, люди требуют нормальной и качественной городской среды, качественного общественного пространства, и, безусловно, это ныне выходит на первые задачи, это такой тренд, который те застройщики, которые понимают, они, безусловно, будут добиваться успеха.

2016 год сложнее — около 80 млн кв. м. «Притом, что интересно, индустриальное жилье не падает, а ИЖС немножко, вот эти 5%, это как раз падение по ИЖС, но это зависит от многих факторов макроэкономических, так скажем, от возможностей сегодня наших людей».

Новый приоритетный проект — помогать региональным застройщикам: выделено 20 млрд по году непосредственно на инфраструктуру. «То есть сейчас заложить в цену квадратного метра стоимость инфраструктуры реально дорого, получится дорогой квадратный метр, никто не будет его покупать. И мы теперь будем здесь помогать. Вот во всех кризисах, если почитать учебники экономики, всегда государства вылезали за счет именно строительства, инфраструктуры, дорог и жилья в первую очередь».

Не только жилье, но и общественное пространство

Общественное пространство, по словам Меня, крайне важно, и даже в том случае, если у молодежи, которая предпочитает небольшие квартиры, малогабаритные квартиры, они хотят общественного пространства, где бы они могли находиться. «Многие ходят завтракать в кафе. И это действительно меняет нынешние приоритеты у застройщиков, и, естественно, власти, и региональные власти просто вынуждены двигаться в эту сторону, иначе это будут несовременные города».

Министр рассказал о своем отношении к московским опытам в области изменения городской среды. «Тот проект, который был сделан в рамках “Моей улицы”, КБ “Стрелка” принимала активное участие, мне, в общем-то, импонирует, и мне нравится, как это сделано, и широкие тротуары, безусловно. Но мы все-таки северное государство, и Москва достаточно северный город. Очень хотелось бы, чтобы и зимой это выглядело хорошо. Для летнего, весеннего, осеннего периода это очень хорошо выглядит. И город начинает играть совершенно новыми красками».

По словам Меня, Москва действительно становится одним из самых красивых городов мира.

Петербург, по его мнению, немножко другой город, и там должен быть другой подход. Там все-таки нужны более серьезные оглядки на историческую ценность.

Особо министр акцентировал внимание на архитектурной политике. «Мы подняли один весьма важный вопрос, — отметил он, — то, что статус главного архитектора субъекта Российской Федерации сегодня крайне низок. Потому что, вот поверьте человеку, который много лет проработал в разных регионах, в трех регионах я работал, статус главного архитектора, он высок в Москве, в Санкт-Петербурге, потому что это города-субъекты. А вот то, что касается традиционных субъектов Российской Федерации со столицей и с другими городами, то здесь, как правило, главный архитектор — это замдиректора Департамента по строительству. Притом директор департамента или регионального Министерства по строительству, у него задача какая? Больше квадратных метров жилья. А здесь какой-то ходит зам у него, который говорит, что это эстетично, а это неэстетично, и мешает ему выполнять поставленные губернатором задачи. И было решение, оно, к сожалению, имело рекомендательный характер, хотя уже ряд субъектов, порядка двадцати, пошел по этим рекомендациям, чтобы подчинить главного архитектора напрямую губернатору. Тогда главный архитектор перестанет зависеть от строителей, и его слово будет звучать. Это очень важно, и поверьте, что впереди достаточно серьезная и большая работа у этих людей».

По словам министра, «бизнес, с которым мы взаимодействуем, считает нас действительно министерством реальных дел, потому что мы за три года все-таки довольно основательно нормативную базу поменяли и серьезно работаем, включаемся вовремя».

В кризис, напоминает он, были предприняты сразу все меры, для того чтобы субсидировать ипотеку, для того чтобы поддержать застройщиков. Однако нас считают вот таким деловым ведомством и министра — соответственно.

Доступное жилье

«В рамках приоритетного проекта выделены средства, — подчеркивает министр, — небольшие, но все-таки реальные средства в объеме 20 млрд рублей по году, для того чтобы вычленить из стоимости жилья стоимость всей инфраструктуры. Это сейчас весьма важно. Вы знаете, я по стране много езжу, посмотрел в ряде субъектов Российской Федерации хорошие проекты. Вот в Волгоградской области, рядом с Волгоградом, мне очень понравился проект, 35 тыс. рублей за квадратный метр, абсолютно стандартное жилье. Мы, кстати, приняли решение уходить от термина “жилье экономического класса”, не совсем, мне кажется, оно справедливо». Более правильное определение, с точки зрения Меня, — «стандартное жилье».

Он отмечает, что нужна вся палитра квартир. И 20 м нужны квартиры, и 100 м квартиры, так как разный подход и абсолютно разные желания у людей.

«Сегодня, — убежден он, — самое время покупать жилье, потому что у жилья есть себестоимость, и сейчас постепенно стоимость жилья в большинстве субъектов приближается к себестоимости. И дальше падения просто быть не может, поэтому я всем своим знакомым рекомендую обращать внимание, если уж на семейном совете принято решение заходить в ипотеку, то, конечно, лучше это делать теперь».

К ипотечным кредитам люди относятся довольно ответственно. Программа до конца года по субсидированию процентной ставки, до 12%, спасла рынок. Коммерческая ставка по ипотечным кредитам постепенно приближается к 12%.

Перспективы долевого строительства

В перспективе, по словам министра, неплохо бы уйти от долевого строительства и перейти к так называемым счетам эскроу, которые в новой редакции 214-го Федерального закона как раз предусмотрены, и для того, чтобы какие-то пилоты сделать, и посмотреть, как это будет работать.

Правда, в сегодняшней ситуации, достаточно сложной с точки зрения экономики в целом, конечно, уходить от долевого строительства невозможно, считает Мень. Потому что долевое строительство — всетаки это реальный шанс для многих людей улучшить свои жилищные условия. И сейчас ипотека и долевое строительство — это два столпа, на которых зиждется вообще строительство жилья в нашей стране. «И вот 214-й закон в той редакции, старой, он сыграл свою роль, безусловно. И появление обманутых дольщиков в подавляющем большинстве случаев все-таки связано с теми схемами, по которым работали соответствующие застройщики, уходя от 214-го Закона, используя именно схемы ТСЖ на целый квартал и т.д. Мы все эти схемы знаем, теперь это все перекрыто в новой редакции 214-го Федерального закона». 214-й закон, по его мнению, меняется полностью.

Министр остановился на проблемах строительного рынка. «Если говорить о крупных компаниях, — отмечает Мень, — то проблема СУ-155, она очевидная, проблема, связанная с неправильно выстроенной экономической моделью. Они выстраивали модель таким образом, что она работала только при постоянном росте экономики в целом. Плюс полупрофильные активы, когда приобретались различные машиностроительные заводы, и все это объединялось в один холдинг, все это в конечном итоге привело к трудностям».

«Мы не могли бросить людей, — говорит министр. — Там порядка 30 тыс. семей могло оказаться без квартир, и сегодня государством, правительством приняты соответствующие решения, и банк “Российский капитал” санирует, выражаясь финансовым языком, а на самом деле достраивает эти объекты, используя в том числе и активы группы компаний “СУ-155”. То есть здесь была неправильная модель управления».

Он сообщил, что акционеры группы компаний «ПИК» стали еще и акционерами компаний «Мортон». Это тоже естественный процесс укрупнения компаний. Акционеры, по его словам, заверили, что все взятые на себя обязательства, которые были у «Мортона», они все будут выполнены.

Проблемы ЖКХ

«Когда приходит домой платежка, в любой стране мира, поверьте, ни у кого желания оплачивать нет, — замечает Мень. — Тем более наследство, которое нам досталось, было очень сложное, и нам приходилось принимать серьезные решения, не слишком популярные, но в любом случае никто не может сказать о том, что мы в этой сфере ничего не делали. В течение этих лет нормативку серьезно меняли, и наводили порядок, и делали все, для того чтобы люди вообще понимали, из чего состоит эта платежка. Это весьма важный момент».

«Пару раз мы отлавливали, была попытка, не стану называть регион, уже время прошло, они исправились, когда вдруг мне просто блогер какой-то написал о том, что у них местный районный совет на грани принятия решения об увеличении тарифа по водоснабжению на 240%, водоотведению на 180%, — вспоминает министр. — Я направил туда делегацию, своего зама, комиссию, и даже губернатор не был в курсе. Оказывается, действительно готовилось такое решение. Вызвали руководителя водоканала вместе с частным инвестором и спросили: «Объясните, что? Зачем?». Они не смогли объяснить, и это решение было обнулено, и было принято другое решение, совершенно адекватное».

Одни экономисты говорят, что нужно отпустить тарифы и сделать их экономически обоснованными. «Хотя кто считал эту экономическую обоснованность?» — задается вопросом Мень. Другое мнение, что все тарифы следует вообще обрубить и зафиксировать и дальше их вовсе не индексировать. Обе позиции, на взгляд министра, ущербные и не в силах сегодня никак ответить на вызовы времени.

«Мы пошли по третьему пути, — говорит Мень, — и предложили такую схему по ограничению совокупного платежа граждан, по индексу этого совокупного платежа. И эту концепцию приняли. Не были одобрены ни правая, ни левая радикальные концепции, а именно поддержали нашу концепцию, то, что мы регулируем предельный индекс совокупного платежа. Мы это делали вместе с ФАС, и мы работаем вместе с ФАС в этом направлении. Мы говорим о том, что вот сегодня это 4%, и предельный индекс совокупного платежа — 4%. Дальше дифференцируется по субъектам Российской Федерации, и весьма важный момент: субъекты могут дифференцировать это по ресурсам».

Нежилое строительство

Отдельная проблема — нежилое строительство в субъектах Российской Федерации, в крупных городах. «Больше нет, — уточняет министр, — бума строительства офисных центров, офисных зданий. Просто пришло время помимо всяких кризисов, просто уже достаточно, как правило, в крупных городах объемов офисных центров. То же самое касается и торговой недвижимости, поэтому, конечно, у подрядчиков, у субподрядчиков возникают определенные проблемы».

Саморегулирование

«Мы большую реформу саморегулирования сейчас проводим, — говорит Мень, — это такая притча во языцех: хотели как лучше, а получилось, как всегда. Хотели уйти от консервативного лицензирования, прийти к саморегулированию. И все это кончилось тем, что саморегуляторы стали друг другу продавать допуски на строительство. Ну вот сегодня мы делаем последнюю попытку отреформировать саморегулирование в стройке, и важной составляющей выступает то, что малый бизнес будет освобожден от взносов в саморегулируемую организацию, вообще от обязательств быть членом СРО, а обязанность только генподрядчика. То есть, если твоя компания претендует на какой-то генподряд, тогда необходим допуск в СРО и соответствующий взнос в компенсационный фонд. Вот это, мне кажется, несколько облегчит нынешнюю ситуацию именно для небольших субподрядных компаний».

У нас пока довольно низкая цена репутации в стране, замечает министр. А саморегулирование целиком зиждется на репутации. «Я специально изучал этот вопрос. Может быть, через 10–15–20 лет, не знаю, не могу дать оценку, когда повысится цена репутации, то тогда, может быть, саморегулирование, во всяком случае, в нашей отрасли заработает. По-моему, есть другие отрасли, где оно неплохо работает, нотариат, кажется, где-то еще, не изучал специально. Хотя вот то, что у нас происходит в части строительства, проектирования инженерных изысканий, то это, конечно, не дало ожидаемого эффекта. Я напомню, что президент на Государственном совете говорил об этом. Он говорил, что вы же просили: уберите от нас чиновников, которые лицензируют нас, дайте мы сами будем регулировать. И кончилось тем, что можно было в интернете в любом поисковике набить “получить допуск на строительство” и почитать все. Вот сейчас мы попробуем, принят закон соответствующий. Вопервых, мы сделали количество банков считаное. Там 12 банков только, которые аккредитовало правительство, для того чтобы размещать средства компенсационных фондов. Сделали два компенсационных фонда, для того чтобы за невыполненные обязательства, взятые на себя, членам СРО тоже можно было из комфонда расплачиваться. То есть мы ужесточили требования, посмотрим».

Принцип саморегулирования: когда в армии кто-то плохо отстрелялся, плохо выполнил какую-то боевую задачу, то вечером после ужина весь взвод марширует по плацу из-за одного провинившегося.

«А у нас изначально и законодательство немножко с хитринкой было сделано, то есть провиниться можно, — говорит Мень, — а маршировать по плацу можно и не всему взводу. Сегодня мы стараемся это изменить, но все-таки, конечно, в основе лежит пока низкая еще цена репутации».