Чеслав ЧИЧКАН: восстановить рост в строительстве невозможно без участия государства

БОСС-профессия | Босс номера
Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Евгений ДУДИН

Московская компания «Бел Слав Строй Реконструкция» более 10 лет работает на строительном рынке России — прежде всего как генподрядчик, при этом выполняющий весь комплекс работ в сфере строительства и реконструкции своими силами, а также как производитель стройматериалов. Компания крепко стоит на ногах и в кризис.

Генеральный директор «Бел Слав Строй Реконструкция» Чеслав Чичкан утверждает, что она росла бы быстрее, если бы были созданы условия для развития строительного рынка. Он убежден, что выход строительной отрасли из кризиса невозможен без кардинальных государственных решений, касающихся тендеров, кредитования и статуса застройщиков.

Рост зависит от государства

— Чеслав Чеславович, есть ли вероятность, что в 2017 году в строительной индустрии возобновится рост?

— Если Правительство Российской Федерации предпримет антикризисные меры в отношении строительного сектора, такая вероятность есть. Если таких мер не будет, отрасль продолжит либо падать, либо в лучшем случае останется на дне, если оно уже достигнуто.

В 2015 году мы считали, что отрасль упала максимально, но оказалось, что падение идет. В текущем году объемы строительства продолжили сокращаться.

По экспертным оценкам, порядка 30 млн квадратных метров по всей России недостроено. Из них на Москву и Подмосковье приходится около 14 миллионов квадратных метров.

— То есть почти половина?

— Да. Как по высотному строительству, так и по малоэтажному.

Хотя столичные чиновники говорят о том, что в Москве строительный комплекс находится в удовлетворительном состоянии, по моим оценкам, в Первопрестольной большая часть строек стоит . Не говоря уже о Московской области. Строятся только практически городские заказы и несколько крупных застройщиков.

Риелторы утверждают, что квартиры в области вообще не продаются. Очень мало продаж и на этапе фундамента. Люди не понимают, насколько они могут доверять застройщикам. Не понимают, кому они могут доверить свои средства, а кому — нет.

О каком развитии строительного рынка можно говорить?

— Если в Московском регионе трудная ситуация, в других субъектах Федерации она, наверное, вообще аховая?

— Так и есть. Чуть лучше в крупных городах, чуть хуже — в небольших. Однако плохо почти везде.

Я часто бываю, например, в Краснодаре — это город-миллионник. Примерно с октября-ноября прошлого года все строительство там остановилось — в первую очередь стройки за счет частных инвестиций.

Большинство компаний закрылось: потому что нет ни работы, ни оплаты.

— Притом, что регион небедный.

— Да, краевой бюджет весьма приличный. Хотя субъекты Федерации резко сократили бюджетное финансирование строительства, экономят на этом направлении. Москва, Московская область, Петербург — три субъекта Федерации, где такое финансирование сохранено. Остальные надеются на федеральные деньги.

Мы, например, раньше брались за проекты в регионах, но сейчас, как правило, отказываемся. Причины: нет гарантий финансирования, высокая себестоимость строительства.

Недавно предлагали построить очистные сооружения в Курске. Интересный проект, правда, городского финансирования не хватает, муниципалитет ждет решения по федеральному финансированию и самого этого финансирования. И подобная ситуация везде.

Почему закрываются компании

— В этой ситуации строительные компании терпят бедствие?

— Да. Многие строительные фирмы закрылись или резко сократили объемы работы.

— В том числе крупные компании…

— Весьма крупные, которые на рынке работали по 20 лет, пережили несколько кризисов. Прекратило деятельность и очень много средних предприятий — с оборотом 4–5 млрд рублей в год.

— Лопаются также застройщики, работающие по «МММ-модели», которым нужно все больше и больше денег дольщиков, больше и больше банковских кредитов, чтобы за счет новых поступлений финансировать ранее начатые стройки?

— Конечно, такие компании посыпались в первую очередь. Но останавливает работы довольно много надежных компаний, не работавших по рискованным бизнес-моделям.

— Каковы непосредственные причины ликвидации компаний?

— Первая и главная — неплатежи от заказчиков и застройщиков.

— Однако неплатежи существовали и раньше…

— Не было массовых неплатежей. Вдобавок заказчики и застройщики теперь взяли моду не платить авансы. «Работайте за свои оборотные средства, а мы потом оплатим».

Многие генподрядные организации отказываются строить на таких условиях, потому что это рулетка. Только при очень большом доверии к застройщику можно пойти на работу без аванса, ведь даже крупные компании сегодня оказываются неплатежеспособными.

— С чем это связано?

— С тяжелым экономическим положением, в котором они оказались. Застройщики, ориентированные на привлечение частных инвестиций, финансируются двумя способами: за счет привлечения средств дольщиков и за счет банковского кредитования.

Долевое финансирование сократилось из-за того, что уменьшились доходы граждан и лихорадит ипотечный рынок. Ипотека и раньше была не слишком доступной, но сейчас программы по льготным ставкам резко сокращены, а коммерческие ставки — непосильные.

— Точно так же ведут себя и генподрядчики?

— Конечно. Они тоже не понимают, чем дело закончится.

Еще одна проблема — резкое сокращение, почти прекращение банковского кредитования строительных организаций, прежде всего застройщиков. Возможность привлечь кредитные средства резко уменьшилась.

В результате ситуация даже в таких серьезных компаниях, как, например, «Мортон», стала тревожной.

— «Мортон» в конце концов прекратила существование как самостоятельный игрок — компания влилась в состав группы «ПиК»…

— Да. У группы «ПиК» сегодня хорошие позиции в отличие от многих крупных групп. Она не допускает неплатежей. Это одна из немногих групп, с которыми мы активно сотрудничаем как генподрядная организация.

— За счет чего?

— У группы, насколько я знаю, большие инвестиционные контракты плюс она много работает с городом, в частности по программам расселения. У «ПиК» эта программа хорошо идет.

Мы с этой группой подписали несколько серьезных контрактов и очень довольны взаимодействием.

— Вы выступаете как генподрядная организация?

— Да. Дело в том, что группа «ПиК» забрала много площадок, которые нужно осваивать. Дай Бог, чтобы были деньги под эти площадки.

— Без государственных средств выжить на рынке ныне невозможно?

— Возможно, но сложно. Некоторые компании работают преимущественно на частных инвестициях: ВТБ, «Донстрой», ФСК «Лидер»… По-видимому, у них есть отношения с банками, в силу которых они все-таки кредитуются. То есть там источники финансирования — долевые и банковские — сочетаются, и компании работают стабильно.

А вот те, кто пошатнулся, тут же получают проблемы и с банками, и с дольщиками. Таких пошатнувшихся много. Именно поэтому на рынке такое рекордное количество недостроя. Денег достраивать нет, так как и продажи упали, и кредитование резко сократилось.

Как всегда в кризисной ситуации, появляется много откровенно мошеннических компаний, которые обманывают и дольщиков, и подрядчиков. Кризис обострил проблему, которая была известна и раньше: у нас застройщиком способен стать кто угодно.

Свобода для мошенников

— Некоторые предприниматели хвалят наш сектор застройки за то, что нет избытка барьеров для вхождения в этот бизнес.

— Избытка барьеров нет — это точно. Почти любая организация может приобрести на тендере право на строительство дома на том или ином земельном участке, начать собирать деньги с дольщиков, привлекать подрядчиков. А потом выяснится, что профессиональной команды нет, финансовых заделов тоже: по своим обязательствам организация ответить не в силах, и деньги, которые она собрала, исчезли.

Можно обращаться в правоохранительные органы, можно обращаться в суд, правда, это довольно слабое утешение. Часто оказывается, что имущества, для того чтобы покрыть долги, недостаточно. На мой взгляд, на государственном уровне следует решить, кто может и кто должен выступать в качестве застройщика.

Самое главное: нужно контролировать доступ строительных организаций к деньгам дольщиков. Я изучал опыт строительного комплекса Германии, в частности долевого строительства. Там деньги дольщиков собирает банк. Причем, пока не собрано 70% финансов на строительство дома, он не строится. Банк эти деньги не разрешит потратить на сторону — он по поручению дольщиков следит за их целевым расходованием. За свои услуги банк, естественно, получает процент, при этом никаких обманутых дольщиков нет. В Германии нельзя, как у нас, потратить деньги, собранные на строительство одного дома, для строительства другого, не говоря уже о том, что нельзя вывести эти деньги в офшор.

— У нас долевые средства используются как беспроцентный кредит для других строительных и иных проектов?

— Совершенно верно. Это должно быть законодательно запрещено, поскольку нарушает права граждан. Были законодательные инициативы о банковском контроле за долевым строительством, однако пока они не стали нормой, их блокируют лоббисты крупных застройщиков.

Я считаю, федеральная власть обязана проявить волю и ввести законодательное правило: долевые средства могут использоваться лишь целевым образом, под контролем банка, и банк не имеет права предоставлять средства на строительство дома, если не собрано 70% средств, необходимых для его строительства.

Кроме того, нужны высокие требования к уставному капиталу застройщиков, к профессионализму команды, которая там работает.

В России высокие требования к банкам — должно быть не менее серьезное регулирование деятельности застройщиков. Тогда не возникнет громких банкротств, которые рушат строительный рынок и приводят к образованию целых армий обманутых дольщиков, массовому общественному недовольству.

— Есть также ненадежные генподрядные компании…

— Если брать наш генподрядный рынок, то на нем очень много так называемых инжиниринговых компаний, которые сами ничего не делают — только привлекают подрядчиков. Хотя достаточно одной инжиниринговой организации — заказчика, другие не нужны. Вообще в строительном процессе слишком много «прокладок», каждая из которых получает доход.

— Видите ли вы сдвиги в решении проблемы СРО, которую обещали?

— К сожалению, нет. Сдвигов в лучшую сторону не вижу. Эта система на сегодня — просто спекулятивный способ заработка. Раньше государственные лицензии обходились в 60 тыс. рублей. Сейчас допуски СРО стоят 700 000 рублей плюс ежемесячные платежи.

Проверки обычно проходят исключительно по документам: есть ли необходимый набор документов, и есть ли по документам требуемое число квалифицированных сотрудников. Все. Я ни разу не слышал, чтобы кто-то получил выплату из страхового фонда СРО по тем или иным требованиям, а страховые взносы мы платим.

С государством — без посредников

— А как обстоят дела с государственным финансированием?

— Мы работаем с Правительством Москвы: столица платит исправно. Если и имеются среди госзаказчиков неплательщики, это менее характерно, чем для коммерческих заказчиков.

— Главный инвестиционный ресурс на нынешнем рынке — государственный?

— Совершенно верно. И государство через контракты на строительство может влиять на ситуацию в строительном секторе.

Пока четкой политики, к сожалению, не прослеживается либо прослеживается, но, на мой взгляд, ошибочная. За счет этого участие в тендерах по госконтрактам — сегодня тоже сфера приложений усилий спекулянтов двух видов.

— Какие это два вида?

— Во-первых, профессиональные спекулянты. В тендерах на небольшие суммы имеют возможность участвовать буквально любые компании, и сложился уже целый слой профессиональных перепродавцов, которые занимаются исключительно тем, что выигрывают государственные и муниципальные тендеры, а потом нанимают генподрядчика, забирая свою маржу.

Во-вторых, крупные строительные группы. За счет условий участия в тендерах на крупные контракты, а также своего административного ресурса они выигрывают тендеры и потом передают выполнение заказов средним строительным организациям, также снимая сливки. Это теперь стало едва ли не главным направлением бизнеса некоторых крупных строительных групп.

Кроме того, на аванс от государства можно рассчитывать только при наличии банковской гарантии. Получить ее сложно.

Для того чтобы дать гарантию на 11 млн рублей, банк предложил нам… разместить вклад на 11 млн. «Вам будут начисляться проценты по счету», — заявляют банкиры. При этом стоимость гарантии перекроет доход от этих процентов!

Плюс нужно заплатить гарантийные 2% от стоимости работ, которые удерживаются на 3–5 лет. Понятно, что при высокой инфляции от этих денег мало что останется.

— А с чем связан приоритет на торгах крупных компаний?

— Чиновники говорят: «Мы не можем дать среднему бизнесу крупные контракты, потому что он будет получать авансы, и мы боимся, что эти авансы просто растворятся вместе с компаниями». Они считают приоритет крупным компаниям обоснованным.

— Однако крупные компании не растворяются, а рушатся, как, например, «Су-155»…

— Вот именно. К тому же довольно часто гиганты переуступают контракты среднему бизнесу, забирая себе всю сметную прибыль. В результате малый и средний бизнес либо оказывается без прибыли, либо экономит на качестве, либо использует схемы оптимизации налогообложения. С риском получить проблемы с налоговой. Выигрывает ли от этого государство? Ответ, по-моему, очевиден.

Если бы каждый подрядчик имел прямые контракты, он бы работал с прибылью, не экономил на качестве и платил налоги в бюджет в полном объеме. Он зарабатывал бы, четко понимая, за что работает. Если бы компании работали по прямым контрактам, в которые заложена нормальная сметная прибыль, можно было бы чувствовать себя вполне уверенно.

А что касается контроля использования бюджетных средств, возможно, имеет смысл вводить в компанию — их получателя государственного контролера.

— Как в некоторые банки вводятся представители ЦБ?

— Совершенно верно. Например, в руководство компании инкорпорируется финансовый директор, представляющий государство.

— Как должны быть организованы торги по госзаказам на строительство?

— Я убежден, должна быть электронная система торгов — абсолютно прозрачная, в рамках которой видно, кто участвует и какие условия предлагает. Странно, что до сих пор этот механизм не используется.

Кредитная недостаточность

— Насколько принципиально для развития строительства банковское кредитование?

— Кредиты для строительных организаций позволяют создавать для них дополнительный финансовый рычаг. При нормальной ситуации на банковском рынке компаниям не пришлось бы расходовать средства дольщиков нецелевым образом.

Если банки не связаны тесными отношениями со строительными группами, кредиты получить практически невозможно. Хотя почему бы банку под гарантийное письмо, что та или иная компания начала работать на объекте, не предоставлять кредиты?

Или возьмем госконтракты. Предположим, компания выиграла тендер на реализацию госконтракта. Почему бы ей не дать госгарантию, чтобы она смогла привлечь кредит?

Есть, как я уже сказал, проблемы неплатежей и отсутствие авансирования. Но их значение можно было уменьшить за счет кредитования. Льготные кредиты строительным организациям стали бы большим подспорьем.

— Вы ведь почти не работаете с кредитами?

— Не почти, а совсем не работаю. За более чем 10 лет в строительном бизнесе ни разу не пользовался кредитами. Кредиты в России довольно дорогие, и именно они оказались для многих компаний фатальными.

Полгода назад я впервые обратился за кредитом. Дело в том, что начал проект по созданию завода сухих смесей в Калужской области — самый крупный в России. Предполагаем, что завод будет производить весь спектр сухих смесей: гипсовых, клеевых… У нас в Калужской области карьер, там так называемые тонкие пески.

Потребность в Московском регионе в сухих смесях очень большая — даже в условиях кризиса. И по мере выхода из кризиса она увеличится. А у нас оказались на год заморожены миллионы и миллионы оборотных средств. В связи с этим я и обратился в банк за кредитом.

Завод стóит полмиллиарда рублей. Оборудование все немецкое — у меня договоры о поставках уже подписаны. Я предлагал оборудование в залог — его изготовят через полгода. К сожалению, так и не удалось договориться.

— То есть строительство завода начать не получилось?

— Проект пока заморожен, но не остановлен. Сейчас оформляем документы, дорабатываем проект, переводим землю под завод. Надеюсь, что нам удастся сдвинуть этот проект и построить завод.

В кредите мне отказали. При том, что у нас нет долгов и мы прибыльная компания.

— А какие препятствия?

— Во-первых, банк не готов кредитовать под оборотные средства.

— Нужен залог?

— Да. И при этом с трех-пятикратным превышением стоимости кредита. За кредит в 100 млн рублей требуется залог 300 млн минимум.

Во-вторых, принимаются далеко не все виды залога. У нас парк техники — больше 100 машин, причем в собственности, а не в лизинге. Технику банк не готов брать в залог.

Необходима прежде всего недвижимость — жилые и нежилые помещения. То есть надо приобрести какое-то здание, чтобы использовать его в качестве банковского залога. Абсурд!

— А сами банки страдают от этой ситуации?

— Насколько я знаю, да, страдают. Я общался с одним банкиром месяца три назад. Это небольшой банк. Он говорит: у нас за год миллиарды убытков. Мы готовы выдать 20–30 млрд в качестве кредитов, но не можем, так как условия, которые нам обозначил ЦБ, запретительные. Их практически никто не в силах выполнить.

— Фактически политика ЦБ бьет как по банкам, так и по строительному бизнесу?

— Конечно. Потому что я знаю: у многих существует потребность в дополнительном финансировании.

Рецепты санации

— Вы работали на многих проблемных объектах…

— «Бел Слав Строй Реконструкция» работал на проблемных площадках: это Марфино, Перово. Поскольку у застройщиков не было денег, мы инвестировали в эти объекты из собственных средств — под гарантии оплаты со стороны застройщиков. Однако получили лишь часть оплаты.

Мы пришли как генподрядчики в Терлецкий парк в позапрошлом году — он восемь лет стоял недостроенный. Мы год там работали: возобновили строительство, вложили в том числе собственные средства. В результате денег все равно не хватило — в мае этого года «Бел Слав Строй Реконструкция» вынужден был уйти. Нам вернули только небольшую часть средств.

Для того чтобы достроить, требуется порядка 4 млрд рублей. Где их взять, неизвестно. Имущество застройщика предстоит найти. Мы находимся сейчас в процессе судебного разбирательства.

Совсем недавно арестовали одного из руководителей компании-застройщика, по вине которой это случилось. Обманул всех: и дольщиков, и нас — генподрядчика.

У некоторых застройщиков приходится забирать долг частично квартирами, потому что денег у них нет. Мы сотрудничаем с риелторскими компаниями, в частности «НДВ». Квартиры продаются очень плохо.

— Однако вы готовы и дальше включаться в санацию объектов?

— Да, безусловно — при наличии государственного или банковского контроля санации. Например, жилой квартал в Марфино — рядом со Сколково.

Областные власти смогли организовать смену застройщика. Застройщиком стала группа «ПиК». Там обманутых дольщиков порядка 900. Так что и мы готовы решать, по сути, социальную проблему.

— Чтобы достраивать, требуются схемы санации с участием банков?

— Я считаю, банки однозначно должны более глубоко участвовать в строительном процессе. Такие примеры уже есть, и, на мой взгляд, и ЦБ, и Минстрой обязаны способствовать развитию такой формы инвестиционного банкинга, как глубокое участие в строительной деятельности, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере. Банки вполне способны замещать несостоятельных застройщиков.

Опора — на средний бизнес

— Строительство — очень важная отрасль для экономического роста…

— Безусловно. Она является инструментом экономического развития, поскольку создает новые производственные мощности, и одновременно оно — источник экономического роста. Это крупнейший потребитель химической, металлургической, машиностроительной продукции, бытовой техники, мебели, рабочей силы. Наладить механизмы развития строительной отрасли — в интересах всех.

Если мы посмотрим, например, на европейский строительный рынок, там нет таких проблем, как у нас. Можно купить квартиру по ипотеке 1,5%. Ипотека доступна массовому потребителю: за счет этого велики объемы жилищного строительства.

Допустим, семья: муж зарабатывает 3 тыс. евро, а жена — 2 тысячи. Если они платят по ипотеке 1000 евро, им спокойно хватает на жизнь. Такая семья в состоянии расплатиться и по ипотечному кредиту, а не направлять на его оплату почти все доходы, как часто приходится делать молодым российским семьям.

Конечно, там тоже не все идеально: идеального в мире нет. Хотя если мы создаем современную рыночную экономику, то следует делать это на разумных принципах, отработанных в мировой практике.

— Стране нужна социальная рыночная экономика?

— Да. Как это и записано у нас в Конституции. Важно благосостояние для многих, для большинства.

А для этого важно развивать малый и средний бизнес. Чем лучше будет себя чувствовать малый и средний бизнес, в том числе в строительстве, тем лучше будет для всех.