Темный лес ЖКХ

Текст | Дмитрий ДИКОВ

В сфере ЖКХ регулярно исчезают миллионные бюджеты. Собственники жилья почти ничего не знают о своих правах и обязанностях. На рынке действуют недобросовестные предприятия, а те, кто пытается работать честно, банкротятся. Очередной этап реформы ЖКХ призван решить хотя бы часть этих проблем.

Даже если не брать во внимание ежегодные недовольства населения по поводу повышения тарифов на коммунальные услуги, сфера ЖКХ является основным ньюсмейкером отечественной экономики и социальной политики. Из последних новостей: президент РФ Владимир Путин подписал указ о создании Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое отберет у Минрегиона его функции, касающиеся коммуналки. Серьезно будет реформирован механизм сбора платежей за коммунальные услуги: скорее всего, деньги, предназначенные поставщикам воды, тепла и электроэнергии, больше не будут задерживаться на счетах управляющих компаний. Срок существования Фонда содействия реформе ЖКХ продлен до 2015 года; на местах могут быть созданы региональные фонды финансирования капитального ремонта. Соответственно, и проблем в сфере ЖКХ ничуть не меньше, чем новостей, которые она генерирует.

Реформа без начала и конца

 

Многие считают началом нынешней реформы российского ЖКХ 2004 год, когда был принят Жилищный кодекс РФ. Некоторые полагают, что реформа началась в 1997 году, когда Борис Ельцин подписал Указ «О реформе ЖКХ». Тем не менее предпосылки реформы возникли еще в 1991 году, когда состоялась массовая приватизация жилищного фонда страны. Тогда вместе с понятием «собственник» появилась логичная, в принципе, необходимость переложить на новых собственников обязательства по содержанию и ремонту своего жилья.

Реформа ЖКХ в ее нынешнем виде содержит две ключевые цели: во-первых, модернизировать жилищный фонд страны, а во-вторых, перевести эту сферу на рыночные рельсы. До принятия в 2004 году Жилищного кодекса РФ на рынке жилищно-коммунальных услуг, конечно, действовали частные компании, но количество домов, находившихся в их управлении, было незначительным. Одной из ключевых новаций Жилищного кодекса, открывшей двери на рынок коммерческим управляющим компаниям, стало выделение трех способов управления домом. До конца 2007 года жильцы должны были сделать выбор: управлять домом самостоятельно, заключить договор с управляющей компанией (УК) или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) — своего рода аналог существовавших до этого ДЕЗов. Тем, кто не определился с выбором — а таких, разумеется, было большинство, местные власти должны были самостоятельно подобрать управляющую компанию. Это могли быть либо привычные для собственников ДЕЗы, либо новообразованные УК.

Еще одним важным моментом реформы стало образование в 2007 году Фонда содействия реформированию ЖКХ. Его главная цель — предоставление регионам денежных средств, которые должны были быть потрачены на капитальный ремонт жилищного фонда. Изначально планировалось, что Фонд содействия реформированию ЖКХ передаст в регионы 240 млн руб., большая часть из которых должна была пойти на финансирование капитального ремонта (60%), остальная — на переселение жильцов из аварийного жилья.

Средства фонда распределялись на принципе софинансирования: 5% от сметной стоимости должны были профинансировать собственники, порядка 45% — местные власти. Кроме этого, в механизм распределения бюджетных денег был заложен еще ряд условий: например, получить средства могли только те районы, в которых 20% зданий находились под управлением ТСЖ, а предприятия ЖКХ были акционированы на 75%.

Еще одна важная деталь: фонд ЖКХ с самого начала не задумывался как корпорация, через которую государство планировало помогать собственникам в долгосрочной перспективе. Дело в том, что фактически с конца 80-х годов государство перестало заниматься проблемой ремонта жилых домов, что привело к образованию так называемого «недоремонта». Создание фонда ЖКХ стало своеобразным проявлением социальной ответственности государства за жилищно-коммунальные проблемы. В 2011 году фонд ЖКХ должен был прекратить свою деятельность (затем срок продлили до начала 2013 года), а собственники — столкнуться с необходимостью оплаты содержания и ремонта жилищного фонда собственными силами. Механизм 100-процентной оплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг, кстати, является одним из горячо обсуждаемых моментов реформы ЖКХ, хотя соответствующая идея была впервые озвучена еще в середине 90-х годов.

«В стране царят иждивенческие настроения, — рассуждает Андрей Чибис, исполнительный директор некоммерческого партнерства “ЖКХ Развитие”. — Слова о том, что государство должно и дальше продолжать софинансировать капитальный ремонт, звучат довольно часто. Но, позвольте, ведь федеральный бюджет — это деньги налогоплательщиков, и их можно потратить на строительство дорог или детских садов. Почему выбор должен падать именно на ремонт жилья? Задача государства — сказать жителям: это ваша собственность, вы можете ее обменять, можете продать, можете завещать. Это ваш капитал, и, если вы хотите, чтобы он не падал в цене, вы должны заботиться о проведении ремонта самостоятельно. Ведь государство не занимается вашей машиной, вашей дачей. Кроме того, почти половина населения страны живет в частных домах — их жильем государство не занималось даже в советские времена. Другое дело, эти слова должны были быть сказаны много лет назад, как минимум в 2004 году, когда принимался Жилищный кодекс. А сейчас собственник привык к тому, что его задача — сходить на собрание жильцов и выделить свои 5% на ремонт. Так что новость о 100-процентной оплате жилищно-коммунальных услуг вызывает у него недоумение».

С этими словами трудно не согласиться. Единственная проблема — амбициозные цели, поставленные перед фондом ЖКХ, так и не были реализованы. За время существования фонда объем освоенных средств составил 436,1 млрд руб. (фонд — 322,1 млрд руб.; софинансирование субъектов РФ и собственников жилых помещений в многоквартирных домах — 114,0 млрд руб.), однако многие дома до сих пор нуждаются в капитальном ремонте. По данным Росстата на 1 января 2012 года, таких домов — более 1,6 млн. Тем не менее в 2013 году фонд перестанет выделять деньги на софинансирование капитального ремонта и сосредоточит усилия на переселении жильцов из аварийного жилья.

«Теоретически считалось, что за счет денег фонда ЖКХ государство умудрится отремонтировать все нуждающиеся в этом дома, — рассказывает Андрей Чибис. — Но этого не произошло, и тому есть ряд причин: во-первых, износ домов, как и суммы, которые необходимо потратить на его устранение, увеличиваются год от года. Во-вторых, не все регионы работают эффективно, кто-то даже не может составить правильные заявки на получение средств фонда — с таких регионов деньги снимались и передавались в другие. В-третьих, далеко не все собственники соглашались внести свои 5%». Существует еще ряд причин, по которым деньги так и не дошли до некоторых регионов, а точнее, софинансирование ремонта в них было приостановлено. Дело в том, что условия, выдвинутые фондом, на местах восприняли как руководство к действию. Началось стремительное создание липовых ТСЖ и поспешное акционирование прежних ДЕЗов, многие из которых оказались в результате аффилированы с муниципалитетами. Все это, вкупе с недостаточным информированием собственников об их правах и обязанностях, ввергло ЖКХ в еще больший хаос.

Что дальше?

 

Сейчас в правительстве инициируют новый виток реформы ЖКХ, надеясь устранить предыдущие недочеты. В Минрегионе уже не первый год разрабатывают поправки в Жилищный кодекс. В одной из таких поправок говорится о создании региональных фондов капитального ремонта. В ряде регионов такие «кубышки» уже действуют. Их суть в следующем: после того как фонд ЖКХ перестанет выделять средства на капремонт, в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг появится строка о капитальном ремонте. Деньги, уплачиваемые по ней, будут аккумулироваться в региональном фонде, а потом направляться на ремонт домов, но уже по усмотрению местных властей. Сначала отремонтируют наиболее нуждающиеся дома, потом очередь дойдет до других. С одной стороны, обязанность собственников самостоятельно оплачивать ремонт своих домов увеличит их вовлеченность в проблемы ЖКХ, что изначально и предполагалось при принятии Жилищного кодекса. С другой стороны, подобная «уравниловка» вполне может загубить всю идею.

Тем не менее паниковать рано. Вполне вероятно, что в законопроекте будут предусмотрены и другие формы финансирования капитального ремонта. «Не надо навязывать региону тот или иной механизм, — считает Андрей Чибис. — У регионов и собственников должен быть выбор: хотите — будут региональные фонды, хотите — индивидуальные счета. Задача государства — обеспечить работоспособность схемы, задача региона — выбрать. Понятно, что выбирают чиновники на местах и региональные депутаты. Но, с другой стороны, депутатов выбирают собственники. Сейчас налицо тенденция к построению реальной политической среды, когда чиновники принимают решение, оглядываясь на население».

По мнению эксперта (а «ЖКХ Развитие» принимает непосредственное участие в разработке законопроекта), велика вероятность, что различные схемы будут работать в симбиозе: получится своего рода система «общего котла», но с возможностью выхода из нее. Главное, чтобы механизм расходования собранных денег был максимально прозрачен.

Еще одна проблема, которую регулярно озвучивают чиновники, — сфера нуждается в инвестициях. Действительно, если прикинуть в уме, сколько денег придется отчислять собственникам на ремонт их дома, сумма выходит впечатляющая. Например, потребность в деньгах на капитальный ремонт всего жилфонда страны оценивается более чем в 3 трлн руб.

Какой здесь возможен выход? Андрей Чибис называет два возможных варианта: «Во-первых, банковские кредиты. Если банк выдает кредит ТСЖ или УК, то он зарабатывает на процентах. Сейчас в правительстве обсуждаются конкретные механизмы: что должно выступать в роли залога, каким должно быть обеспечение. Второй вариант — заключение контракта с энергосервисной компанией. Ремонт такого рода предполагает применение современных энергосберегающих технологий. Результатом является экономия собственников на оплате коммунальных услуг — на образовавшейся разнице и зарабатывают энергосервисные компании, предоставляющие оборудование для ремонта».

Самый выгодный бизнес

 

Очевидно, что основная часть разрабатываемых нововведений должна касаться деятельности управляющих компаний. С ними в сфере ЖКХ настоящая беда. Сообщения о борьбе жильцов с недобросовестными УК появляются в СМИ с пугающей регулярностью. А мнение о том, что в сфере ЖКХ работают только жулики, прочно укоренилось в общественном сознании. Тем не менее даже беглый анализ деятельности управляющих компаний показывает, что некомфортные условия на рынке ЖКХ сами подталкивают частные структуры к воровству и неэффективности.

Во-первых, управляющие компании зарабатывают крайне мало. Пока эксплуатацией зданий занимались муниципальные ДЕЗы и компании, созданные застройщиком, цель максимизации прибыли и не преследовалась: первым было все равно — они кормились бюджетными деньгами, вторые создавались не для генерации прибыли, а для выполнения вспомогательных функций, к тому же и фонд работ в новом доме был невелик.

Основной источник дохода управляющих компаний — денежные средства, поступающие от собственников при оплате квитанций. Зарабатывать на сдаче в аренду нежилых помещений в доме или размещении на фасадах рекламных материалов, как это принято на Западе, УК не могут. Во-первых, первые этажи во многих домах либо приватизированы, либо изначально находятся в собственности застройщика. Во-вторых, рынок рекламных услуг в регионах не развит настолько, чтобы генерировать высокие доходы. Так что у управляющих компаний остается тот мизер, который проходит в квитанциях в графе «содержание и эксплуатация». Ирония сферы ЖКХ заключается в том, что собственники до последнего сражаются с ростом тарифов, учитывая, что при прошлых повышениях качество услуг не улучшилось, а для эффективной работы коммунальных предприятий тарифы необходимо повышать в десятки раз.

Благодаря народной любви к низким тарифам, на рынке то и дело появляются компании, предлагающие цены на порядок ниже, причем такой демпинг иногда достигает 50%. Жильцы переходят в управление к таким предприятиям, не задумываясь, как можно эксплуатировать дом за такие смешные цены. А для добросовестных управляющих компаний потеря каждого дома существенно прибавляет пустот в балансе: в условиях низких заработков на рынке можно выжить только благодаря массовости жилфонда, находящегося в управлении.

Вторая, но первая по значимости, проблема УК — это накапливающиеся у нее долги по оплате коммунальных услуг. Ведь УК в отличие от собственников не может платить поставщикам тепла, воды и электроэнергии с задержкой: сколько ресурсов поступило в дом, столько и необходимо оплатить. А если кто-то их жильцов не проявил ответственности, платить за него придется УК, причем из денег, которые она должна тратить на обеспечение своей непосредственной деятельности. Это ведет к ухудшению качества работ и недовольству собственников. И опять управляющие компании попадают в порочный круг, описанный выше.

«Меры в отношении неплательщиков необходимо ужесточать, — уверен Андрей Чибис. — Должна сформироваться ситуация, когда не заплатить по квитанции будет невыгодно. Должны быть высокие надбавки, если человек не платит в течение даже пары месяцев. Причем удивительная вещь: большинство неплательщиков, как показывает практика, — состоятельные люди, у которых просто не доходят руки до оплаты счетов. А самые дисциплинированные плательщики — пенсионеры. Получается, что кто беднее, платит за того, кто богаче».

По мнению эксперта, необходимо также реформировать систему взаимоотношений управляющих компаний и поставщиков услуг. «В сфере не действует принцип “оптовая цена — розничная цена’’, как в торговле, — говорит он. — При этом все те издержки, которые несет предприятие торговли при розничных продажах, несет и управляющая компания. Должен быть дифференцированный тариф. Условный водоканал должен поставлять воду по одной цене, а УК — продавать собственникам чуть дороже. При этом не дополнительная плата должна взиматься с жильцов, а водоканал должен делать скидку».

Скорее всего, в ближайшее время будет введен новый механизм оплаты жилищно-коммунальных услуг. Деньги собственников будут поступать в банк, а он самостоятельно будет распределять полученные средства между поставщиками коммунальных ресурсов и эксплуатирующими компаниями. На какое-то время это снизит зависимость УК от поставщиков. Но если платежная дисциплина не повысится, водоканалы и энергетические предприятия будут нести убытки. С кого они будут взыскивать недостающие деньги — пока не известно.

Тем не менее не стоит во всем оправдывать предприятия ЖКХ. Среди них действительно есть мошенники — как и в любой сфере экономики. Распространена схема, когда УК с 10 тыс. руб. уставного капитала заходит на рынок, собирает с жильцов миллионные платежи по квитанциям, а затем банкротится, переведя перед этим полученные деньги в аффилированную структуру. Однако во многих случаях воровство и недобросовестное поведение управляющих компаний можно объяснить попыткой выбраться из зоны убыточности. С этим, например, связано частое завышение сметы ремонтных работ — с целью оплатить задолженность перед поставщиками коммунальных услуг.

Сейчас в правительстве много говорят о введении института саморегулирования в сфере ЖКХ. Считается, что он позволит вывести мошенников с рынка. «На рынке должны быть только те организации, которые способны работать качественно, — уверен Андрей Чибис. — У них должны быть ресурсы, должна быть какая-то база, профессиональные работники. Все эти характеристики должны подтверждаться сертификатом, выдаваемым управляющим компаниям саморегулируемой организацией. Может оказаться, что сами проверяющие — жулики, пропускающие на рынок недобросовестные компании. В этом случае организацию необходимо закрывать, а предприятия, входящие в нее, лишать возможности работать. В результате будет работать механизм взаимопроверки».


КОММЕНТАРИИ

Сергей ЩЕРБИНА, заместитель генерального директора компании Esri CIS:

 

Тема ЖКХ в России огромна и многогранна, тем более что наша страна велика, а развитие инфраструктур муниципалитетов и целых регионов идет неравномерно. При этом весьма разнится и степень проникновения инструментов управления коммунальными хозяйствами в тот или иной регион. Прежде всего к таким инструментам относятся информационные технологии. Сегодня, когда в стране идет процесс реформирования всей системы жилищно-коммунального хозяйства, использование ИТ становится особенно актуальным — и для оптимизации, и, что еще важнее, для контроля работы ЖКХ. В последнее десятилетие во всем мире ключевой составляющей информатизации в сфере ЖКХ стали геоинформационные системы (ГИС), позволяющие обеспечить устойчивое функционирование ЖКХ и муниципального хозяйства в целом: более трети всех ГИС-проектов ежегодно приходится именно на муниципальные ГИС. Эта тенденция постепенно набирает оборот и в России. Скажем, по нашим данным, порядка 400 муниципалитетов используют ГИС, построенные на продуктах Esri, которые являются стандартом в отрасли геоинформатики во всех развитых странах. И это далеко не исчерпывающая статистика, конечно.

Основные цели применения ГИС в ЖКХ — обеспечить оптимальное использование ресурсов, прогнозировать и минимизировать последствия нештатных ситуаций, создать благоприятную среду для жизни граждан. Эти задачи решаются в ГИС многим путями, кратко перечислим лишь некоторые из них. Во-первых, это инвентаризация и паспортизация объектов, описывающая их актуальное состояние (степень износа, необходимость ремонта и пр.), составление соответствующих карт географических баз данных. Во-вторых, это мониторинг и управление обслуживанием этих объектов, оптимизация распределения ограниченных средств, выделяемых на капитальный и другие виды ремонта, благоустройство и пр. В-третьих, территориальное планирование и зонирование (выделение зон обслуживания, моделирование при строительстве новых объектов и коммуникаций). В-четвертых, ГИС выступают в качестве платформы систем диспетчеризации и оперативного реагирования. В-пятых, это автоматизация «полевых» ремонтных бригад: благодаря ГИС они непосредственно на месте, в «боевых условиях» могут оперативно получить, например, карты и планы расположения коллекторов или чертежи коммуникаций в здании. И наконец в-шестых, технологии привлечения граждан к участию в жизни города. С помощью муниципальных картографических порталов (и геосервисов), городская администрация получает оперативную информацию об авариях, сбоях в работе тех или иных коммунальных служб, случаях вандализма и пр. Сообщения обо всех этих событиях поступают уже точно «привязанными» к месту их возникновения, что дает возможность реагировать более оперативно. Естественно, подобные технологии есть как для компьютеров, так и для мобильных устройств. Пример — геопортал «Атлас Москвы»…

Полина АСТАФЬЕВА, юрист Адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры»:

 

Значительное количество проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства современной России ставит перед юристами, правоприменителями, ресурсоснабжающими и управляющими компаниями задачи поиска путей и перспектив их разрешения.

Основными перспективами решения данных проблем, по нашему мнению, являются следующие. Во-первых, использование в сфере ЖКХ новых современных и инновационных технологий, отвечающих требованиям экономичности, долговечности использования, энергосбережения и пр. Во-вторых, развитие ЖКХ при помощи государственно-частного партнерства (ГЧП), что подразумевает привлечение к участию в модернизации сферы ЖКХ частного капитала при поддержке государства путем обеспечения частных инвесторов базой для соответствующей деятельности: упрощенный порядок выдачи необходимых разрешений и согласований, при необходимости предоставление земельного участка и различных преференций. В-третьих, прозрачность и открытость деятельности управляющих компаний, доступность схемы установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В-четвертых, развитие законодательной базы Российской Федерации в сфере ЖКХ, устранение противоречий нормативных актов, восполнение пробелов в законодательном регулировании данных правоотношений.

Иван ДЕГТЯРЕВ, руководитель направления ЖКХ компании ТехноНИКОЛЬ:

 

Серьезной проблемой является задача проведения капитального ремонта жилых домов. С 2008 года большая часть работ по финансированию капитального ремонта осуществляется за счет государственных средств, в рамках работы Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Но, к сожалению, для капитальных ремонтов жилого фонда не регламентируются сроки гарантии на выполненные работы. Обычно речь идет о двухлетней гарантии на выполненные работы, поэтому в ремонтах используются дешевые материалы. Мы считаем, что это недопустимо — необходимо увеличивать межремонтные сроки эксплуатации до 10—15 лет, а гарантийные сроки до 7—10 лет. В противном случае об экономической эффектности ремонтных работ говорить нельзя.

Еще одной важнейшей задачей является качество производства работ. Для производства работ высокого качества необходимы, конечно, квалифицированные кадры, причем как со стороны исполнителя работ, так и со стороны контролирующих органов и технического надзора. Острая нехватка квалифицированных кадров, к сожалению, является проблемой не только для ЖКХ, но и для всей строительной отрасли.

Сегодня в Жилищный кодекс предложено внести ряд поправок, которые позволят улучшить ситуацию. Первое — это введение в сегменте эксплуатации жилого фонда института саморегулирования. После принятия этих поправок вступление управляющей компании в саморегулируемую организации будет обязательным. Это позволит усилить контроль за эксплуатирующими организациями в целом. Важно, чтобы участие в СРО не превратилось для управляющих компаний в простую формальность.

Еще один важный пакет поправок — это внесение изменений в Жилищный кодекс, касающихся вопросов капитального ремонта. Это проект Закона №59728-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и другие законодательные акты РФ». Несмотря на то что данный проект вызвал много споров, именно он может являться отправной точкой для изменения ситуации в целом. Ряд положений закона неизбежно потребует внедрения эффективных систем мониторинга состояния жилого фонда, что должно привести к системному подходу в принятии решений для капитальных ремонтов. Это является очень важным и необходимым шагом к решению проблем эксплуатации жилого фонда. Конечно, ряд требований закона необходимо вводить постепенно, для чего необходимо продлить сроки работы ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» до 2015 года. Это позволит осуществить плавный переход к новой системе.