Татьяна ПОДБЕРЕЦКАЯ: чтобы решить проблемы ЖКХ, пора действительно захотеть их решить

Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ, Наталья ФЕДОРОВСКАЯ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН

Генеральный директор управляющей компании «Гольяново» (Восточный АО г. Москвы) Татьяна Подберецкая — один из пионеров современного управления жилищной недвижимостью. В начале 90-х годов, придя в ЖКХ из геолого-изыскательской сферы на должность директора ДЕЗ «Преображенское», она попыталась, и небезуспешно, модернизировать государственную систему управления жилищным фондом. ДЕЗ стала одной из лучших в округе и столице. После нескольких лет вынужденной работы в смежной сфере деятельности в 2006 году она вернулась в ЖКХ — уже в качестве генерального директора частной управляющей компании. Сейчас Татьяна Георгиевна руководит УК «Гольяново» — одной из крупных компаний (76 многоквартирных домов, около миллиона квадратных метров жилой площади) и передовых в технологических решениях и в подходах к управлению жилищным фондом. О том, какие варианты решений насущных проблем ЖКХ в Москве и стране она видит, Татьяна Подберецкая рассказала нашему журналу.

Предмет управления

— Татьяна Георгиевна, как сделать так, чтобы бизнес в сфере ЖКХ больше соответствовал интересам жителей, собственников жилья?

 

— Прежде всего нужно разобраться, что это за бизнес, в чем его суть. Чем управляет управляющая компания — объектом недвижимости или его эксплуатацией?

С этим нужно определиться и федеральным властям, и властям субъектов Федерации (с соответствующими коррективами в законодательстве), муниципалитетов, и самим управляющим компаниям. Потому что это две совершенно разные постановки задачи.

Если компания управляет объектом недвижимости, то она заботится о том, чтобы он был дороже, чтобы компания как можно дольше оставалась на рынке, увеличивала свою долю на нем.

Ее главная задача — повысить капитализацию домов, привлечь инвесторов. Чем в лучшем состоянии будет дом, тем больше дополнительных средств на его развитие компания сможет получить.

Когда ты управляешь объектом недвижимости, ты заботишься о его капитализации. Думаешь о том, как сэкономить максимум средств на тепле, воде, на электроэнергии, чтобы больше денег осталось для ремонта дома, его эксплуатационного обслуживания, создания новых инженерных систем.

— Забота о доме дает возможность повысить арендную плату для магазинов, организаций сферы быта, снимающих первые этажи?

 

— Да они сами предложат повысить такую плату, если помещение хорошее, хорошо обустроено, все коммуникации подведены!

Но главное — управление многоквартирным жилым домом (МЖД) как объектом недвижимости дает возможность больше заработать на ресурсной экономии и привлечь внешние инвестиционные ресурсы, чтобы модернизировать дома. Благодаря этому подходу повышается качество жизни и капитализация квартир собственников жилья.

Я лично, как менеджер и предприниматель, и организации, которые я возглавляла, всегда исповедовали именно этот подход к управлению МЖД. Помню случай из практики моей работы еще директором государственного предприятия — ДЕЗ «Преображенское».

Приходит как-то ко мне на прием ветеран, приносит коробку хороших конфет: «Спасибо тебе, дочка, — говорит, — я, благодаря работе вашего ДЕЗ, продал свою квартиру не за $600 за 1 кв. м, как другие, кто продает в нашем районе, а за $1200!» — потому что дом ухоженный, все инженерные системы капитально отремонтированы и исправны, подъезд чистый, красивый, рядом шикарная детская площадка, кругом зелено, за домом тихо, несмотря на то что он близко к дороге…

Подъезд, двор, состояние инженерных коммуникаций — все это серьезно повышает стоимость имущества. Состояние квартиры играет меньшую роль, чем, так сказать, атмосфера дома и окружающего пространства. В конце концов, обои вы все равно будете переклеивать и полы перестилать…

Скажите, в интересах ли жителей такая работа по улучшению состояния дома и окружающего пространства?

— Безусловно!

 

— Идем дальше. В тех примерно 24 руб., которые платит житель Москвы с квадратного метра, 15 руб. приходится на электроэнергию, 7 руб. — на лифтовое обслуживание. И только 2 руб. — на услуги, которые обеспечивает УК: уборка, вывоз мусора… То есть услуги управляющей компании в квартплате — это мизер по сравнению с платежами ресурсоснабжающим организациям.

Благодаря нашей работе общая сумма средств, которую платит житель, будет зависеть только от количества потребленной им услуги — без накруток. Тем более что мы не только косвенно, но и прямо заинтересованы в этом.

Как известно, именно УК, по нашему законодательству обеспечивает сбор коммунальных платежей.

— Причем платит и за неплательщиков…

 

— Совершенно верно. Рассчитываться приходится за все потребленные ресурсы — вне зависимости от того, оплачены они жителями или нет. Однако не менее 15% собственников жилья, даже в самом элитном жилищном фонде, не платят за квартиру! То есть УК приходится компенсировать разницу из своего кармана.

Кроме того, мы заинтересованы в том, чтобы дома не уходили от нас, а приходили к нам; чтобы жители были нашей компанией довольны: их оплата соответствовала объему и качеству поставленных ресурсов и оказанных услуг. Согласитесь, подобный подход также целиком соответствует интересам собственников жилья.

Вот достоинства управления домом как объектом недвижимости для жильцов. А что такое управление домом в чисто эксплуатационном ключе, которое встречается чаще всего?

Это формирование и исполнение расходной части по тому или иному МЖД. Собрание жителей или ТСЖ решают: нужно сделать то-то и то-то, выделяют для этого смету. УК осваивает эту смету и отчитываются за нее: «Вы выделили деньги на новую дверь — мы за эти деньги поставили эту дверь…» А насколько дверь надежная, как она обеспечивает теплосбережение, такую УК мало волнует.

Собственники сказали, что надо мести двор, они метут, не сказали мести, не заказали соответствующие работы — не метут… Вот и весь разговор.

— Такие УК не заинтересованы в экономии?

 

— А зачем им экономить деньги жильцов? Они в лучшем случае просто выполняют заявку: выделили жильцы 20 копеек — они эту сумму потратили. В худшем же пытаются накрутить стоимость…

— В том же стиле они оперируют государственными деньгами — например, по городским программам развития ЖКХ…

 

— Совершенно верно! Осваивают их «по максимуму» — чтобы в следующий раз получить еще столько же.

А в нашей компании была масса историй, когда работы выполнялось больше, чем позволяли средства, выделенные городом. При проверках городских контрольных органов мне говорили: «Прячь свои средства в затратах как хочешь, чтобы их никто не видел!» Представляете?

Сегодня система устроена так, что создает условия для разбазаривания средств налогоплательщиков. Убеждена, что при правильном построении этой системы городского финансирования ЖКХ практически не потребуется!

«Эксплуататоры» и управляющие

— По вашим словам, большинство компаний на рынке исповедуют «эксплуатационный» подход…

 

— Да, и для этого есть, во-первых, исторические причины, во-вторых, причины связанные с законодательным и иным регулированием нашего бизнеса.

Львиная доля управляющих компаний образована, как правило, на базе эксплуатационных организаций — бывших РЭУ и ДЭЗов.

— В результате их акционирования?

 

— Совершенно верно. Лишь небольшая часть УК созданы на базе дирекций единого заказчика (ДЕЗ), которые как раз управляли объектами недвижимости в целом.

Кроме того, УК при нынешних правилах госрегулирования жилищно-коммунальной сферы проще вести дело в «эксплуатационном» ключе. Например, как вы знаете, по действующему законодательству собственники жилья ежегодно «перевыбирают» управляющие компании. Именно поэтому УК опасаются серьезно заниматься развитием МЖД, обеспечивать инвестиции в них.

— А вы не боитесь?

 

— Мы — нет. Мы изначально частная УК, новая организация, не наследовавшая стиля работы и обыкновений государственных организаций. Мы готовы разумно рисковать, готовы к экспансии на рынке.

Готовность инвестировать и привлекать инвестиции в развитие МЖД для управляющей компании — вопрос уверенности в своих силах, наличия финансовых ресурсов, которые связаны с долей рынка, которую она контролирует. А эта доля в нашем случае довольно велика.

Кроме того, крупная УК инвестиционно привлекательна сама по себе. Инвесторы опасаются инвестировать в дома как таковые, но финансировать крупные компании они готовы.

— Большую роль, наверное, играет также правовая работа УК…

 

— Безусловно. Правовая служба — одна из важнейших наших служб. Отстаивать права и интересы УК — важнейшая ее задача.

А права вытекают из стандартных гражданско-правовых отношений. Если собственники по каким-то причинам решили отказаться от наших услуг по управлению и договор не продлевается, собственники жилья обязаны вернуть все вложенное нами в дом до копейки, так же как и мы обязаны им вернуть те средства, которые мы аккумулировали из их платежей и не использовали.

Но при этом задача правовой службы не только «воевать» за интересы УК «Гольяново», но и оказывать помощь собственникам квартир. Мы ведем прием собственников жилья, оказываем юридическую помощь.

У одного проблемы с зятем: живет на общей площади, а платит нерегулярно. Разговариваем с этим зятем, увещеваем: как же так, ты прописан в этой квартире, ты обязан платить, а не перекладывать это бремя целиком на плечи стариков. У других проблемы с соседями — тоже даем возможность их урегулировать.

Законодательство в сфере управления жилищной недвижимостью отягощено разными несообразностями. Для того чтобы поставить новую дверь в подъезде, требуют провести собрание жильцов! Оно должно принять решение: «Да, нужна новая дверь» или «Нет, не нужна, проживем и с этой».

Попробуйте решить эту проблему с помощью собрания!

— Люди не очень охотно соглашаются на новую дверь?

 

— Приходится уговаривать.

Но и не делать дверь нельзя: придет жилищная инспекция и оштрафует управляющую компанию за плохую подъездную дверь.

Если работает компания, ориентированная именно на управление объектом недвижимости, а не на эксплуатацию, жителям, как правило, не нужно за нее платить вообще! Мы, например, выполняем подобные работы обычно за свой счет.

Но парадокс в том, что я не могу по собственному усмотрению поставить подъездную дверь! Или отремонтировать кровлю, или установить в подъездах светодиодные лампы, что мы сейчас делаем во всех наших домах. Требуется, чтобы собственники подписались, что они просили все это сделать.

Но это же в первую очередь наша забота — состояние подъезда, теплосбережение, сбережение электроэнергии и воды! Нам чаще всего не нужно дополнительного финансирования собственников жилья: главное, что нам от них требуется — дать возможность выполнять те функции, ради которых нас наняли.

— Однако государство, регулируя отношений УК с жителями, стремится защитить их интересы…

 

— Для этого вполне достаточно Гражданского кодекса, стандартных гражданско-правовых договоров. От государства требуется только обеспечивать оплату арендаторами городских квартир их арендной платы — с частными собственниками мы сами разберемся!

— Насколько мы понимаем, вы негативно относитесь к праву собственников жилья раз в год «переизбирать» УК…

 

— Совершенно верно: это абсурд и препятствие для инвестирования в МЖД. Как можно управлять объектом недвижимости, имея горизонт планирования всего год?

Допустим, мы собираем с дома порядка 130 тыс. руб. в месяц. А вложить в него, чтобы мало-мальски привести в порядок, нужно не меньше 8 млн руб.! Вернутся эти средства через несколько лет!

Я считаю, что договор с управляющей компанией должен заключаться как минимум на пять лет с правом пролонгирования.

Власть законодательная

— Какую роль в изменении ситуации в ЖКХ могут и должны играть ТСЖ? Или ТСЖ вообще не нужны?

 

— Они необходимы!

Товарищество собственников жилья — это орган собственников, совместно владеющих общим домовым имуществом. Каждый владеет квартирой, но все владеют общей собственностью — крыша, подъезд…

ТСЖ может управлять самостоятельно, но может пригласить профессионалов в области управления жилищной недвижимостью — управляющую компанию. Задача УК — не нанимать для ТСЖ дворников или покупать двери: нанять дворников и приобретать оборудование, в конце концов, может и само ТСЖ. Ее задача — управление объектами, планирование их развития, выработка видения и реализация их инвестиционных перспектив.

ТСЖ — ключевой институт, позволяющий выстроить цивилизованные отношения в жилищной сфере. Он — законодательная власть, а управляющая компания — исполнительная.

ТСЖ определяет, как ему жить дальше, по каким правилам, и нанимает «исполнительную власть». А моя задача, как у всякой другой «исполнительной власти», — предложить ТСЖ программу развития дома как инвестиционного объекта и отчитываться за результаты ее реализации.

При этом все ТСЖ в наших домах за все подрядные работы расплачиваются сами, со своих счетов. Это моя принципиальная позиция. Потому что именно в их интересах выполняются работы…

Именно выстраивание отношений между «законодательной» и «исполнительной» властью в сфере управления жилой недвижимостью способно нормализовать ситуацию в этой сфере в нашей стране.

— Какой должен быть персонал у ТСЖ — председатель, бухгалтер?..

 

— Председатель должен быть обязательно, а бухгалтерский учет мы, УК, готовы поддерживать в порядке аутсорсинга. Также на основе аутсорсинга мы готовы обеспечить организационное и юридическое обеспечение. Но собственник должен сам нести ответственность за свои решения…

Велика роль ТСЖ в обеспечении выполнения государством своих обязательств по капитальному ремонту. Создание таких товариществ дает первоочередное право на проведение капитального ремонта в доме. Это реальная возможность потребовать от государства выполнения его обязательств по капитальному ремонту.

Для того чтобы получить средства на капитальный ремонт, ТСЖ должны принять ответственность за тот или иной дом. Тогда они получают право получить средства на капитальный ремонт, самим заказывать такой ремонт — проводить соответствующие тендеры (например, при содействии управляющей компании), принимать выполненную работу.

Столичные формальности

— А как обстоят дела с ТСЖ в Москве? Есть ли специфика по сравнению с другими регионами?

 

— Дела обстоят по-разному. Есть живые, настоящие ТСЖ. Но множество таких, в которых жизнь едва теплится, и даже юридически ничтожных товариществ.

Причина — кампанейщина при их создании. Как вы знаете, чтобы воспользоваться финансированием фонда реформирования ЖКХ, согласно 185-му закону, субъекту Федерации нужно было создать ТСЖ в определенном проценте домов.

В Москве, как и в других субъектах Федерации, большинство ТСЖ было создано буквально за месяц!

— Чисто формально?

 

— Во многом — да, с теми или иными отступлениями от правил, а то и вовсе на бумаге.

Ведь собрать кворум собственников жилья, как я уже говорила, сложно: люди работают, часто далеко от дома, поглощены своими проблемами… На созыв собрания уходит очень много времени.

В результате формального создания необходимого количества ТСЖ финансирование по 185-му закону было субъектом Федерации получено, но впоследствии возникли вопросы, касающиеся созданных наспех товариществ собственников. В каких-то случаях жители заявляют, что они в выборах товариществ не участвовали и об этих выборах не были осведомлены — и в судах решается вопрос: можно ли считать созданное ТСЖ правомочным. В каких-то случаях выясняется, что протоколы собраний собственников составлялись с нарушениями.

Многие из ТСЖ не были зарегистрированы как юридические лица в налоговых инспекциях, не имеют счета — что необходимо в соответствии с законодательством.

Сегодня идет буквально вал ликвидации ТСЖ, признания их и их решений юридически ничтожными. Слава богу, ТСЖ в домах, которыми мы управляем, миновала чаша сия…

— А как ТСЖ создавались в ваших домах?

 

— Мы не форсировали создание ТСЖ, они есть еще не во всех наших домах. Но те, что созданы, формировались строго по закону.

То есть инициативная группа собственников жилья организовывала собрание жителей, это собрание принимало решение о создании ТСЖ, избирался председатель, проводилась регистрация в налоговой инспекции, открытие счета.

Мне кажется, государство провалило пропагандистскую работу по созданию ТСЖ — если вообще ей всерьез занималось. Вместо пропаганды самоуправления жильцов, помощи в создании и организации работы ТСЖ, при их создании был задействован административный ресурс. А где административный ресурс, там приписки — это социальный закон!

Сегодня каждому жильцу нужно объяснять ситуацию, объяснять его права и возможности. Подразделения нашей компании и я сама не экономим на этом время: проходят многочасовые просветительские встречи, не менее одного раза в неделю, а как правило чаще.

Мы вынуждены восполнять те пробелы в информировании граждан, которые не восполнило государство.

Страсти по ремонту

— Именно из-за формализма при создании ТСЖ возникли проблемы с капитальным ремонтом в столичном жилищном фонде?

 

— В значительной степени, да. Жильцы не слишком охотно идут на создание ТСЖ, считая, что это большая обуза для них, хотя оно сулит массу выгод, в том числе в проведении капитального ремонта.

Государство связано законом: оно обязано будет для данного ТСЖ предоставить средства на капремонт. Собственники, объединенные товариществом собственников жилья, имеют возможность получить финансирование из фонда реформирования ЖКХ, подавать претензии к государству. Собственники жилья по отдельности такого права не имеют…

Не могу не сказать и о такой проблеме, как необоснованный отказ от предоставления средств на капитальный ремонт — по надуманным основаниям. Нередки случаи отказов буквально потому, что в протоколе решений не поставлена запятая! Хотя все основания для предоставления финансирования имеются: состояние данного дома, желание жителей, заявленное в соответствующем решении собрания жителей и ТСЖ…

— Городом все делается для того, чтобы не выпустить капитальные ремонты из своих рук?

 

— Совершенно верно!

А государственные подрядчики плохо, и при этом дорого, делают капитальные ремонты.

— Каков выход из положения?

 

— Отстаивать право ТСЖ проводить тендеры среди ремонтных организаций на выполнение капитального ремонта. И нанимать для организации тендеров квалифицированную управляющую компанию.

За те же деньги на ремонт наша компания обеспечит максимальную отдачу: ремонтная организация сделает гораздо больше работ. Мы так организуем проведение тендера в интересах ТСЖ, что подрядная организация сделает ремонт не за 5 копеек, а за нормальные деньги — но это будет действительно ремонт! Ремонт, после которого пять-десять лет не нужно будет ничего капитально ремонтировать — только эксплуатационное обслуживание. Мы сделаем ремонт с установкой новых инженерных систем, современных материалов — подъезды будут как новые. При этом ТСЖ, то есть жители, сами примут этот ремонт.

А то что мы сегодня имеем под видом капитального ремонта — это чаще всего имитация. Опять виноват все тот же эксплуатационный подход.

Понятно, что препятствием является и пресловутый 94-й закон: кто за меньшую цену согласится сделать ремонт, тот и получает подряд. Так быть не должно.

В одном из наших домов сделали ремонт по 94-му закону: ГУ ИС «продавило» жителей, само провело тендер… Я акты по этому «ремонту» подписывать отказалась. Но все равно работы приняли. И что? Подъезды все осыпались… В этот дом нужно будет вложить еще несколько миллионов рублей на доделки и переделки.

— Реальны ли все-таки надежды на настоящий капитальный ремонт в рамках выполнения обязательств со стороны государства? Достаточно ли тех средств, которые остались от отчислений жильцов в прошлые годы, горевших в пожаре высокой инфляции?

 

— Бороться за выполнение обязательств со стороны государства необходимо. Но мы должны быть реалистами и понимать: состояние многих домов и объем необходимых работ таковы, что финансирование ремонта будет весьма и весьма значительным. Государство же, как правило, идет по пути финансирования по стандартным сметам.

Так что мой ответ: нужно аккумулировать дополнительные средства. Кроме того, даже если ремонт проведен, важно аккумулировать средства на будущие капитальные ремонты — нужно искать для этого адекватные финансовые механизмы.

На встречах в Государственной думе, в экспертных органах, в которых я активно участвую, иной раз приходится слышать, что у россиян просто нет денег для подобного финансирования. Однако плюс Москвы по сравнению с другими субъектами Федерации состоит в том, что почти для всех категорий населения это неправда: в столице практически нет малоимущих. Москва — город по-европейски обеспеченных людей.

Но для того чтобы не столкнуться с прежними проблемами — когда средства на ремонт по большей части съела инфляция, при аккумулировании новых сумм на капитальный ремонт нужно использовать правильные финансовые механизмы, а не те, что предполагают использовать сегодня.

Средства на капитальный ремонт, поступающие от собственников жилья, мэрия предлагает аккумулировать на специальных счетах. Планируется создать специальный государственный фонд, который будет работать как касса взаимопомощи.

По-моему, совершенно очевидно, что при такой системе финансирования значительная часть домов опять останется без капитального ремонта. Во-первых, деньги вновь съест инфляция. Во-вторых, в фонде будет работать масса народу: начальники, клерки… Им всем надо платить зарплату, финансировать аренду и оборудование офисов.

— Ваши предложения?

 

— Я предлагаю иной подход: выпустить ценные бумаги по обязательствам государства в части недоремонта многоквартирных домов, предварительно провести оценку обязательств, отчисления на капитальный ремонт жителей аккумулировать на спецсчетах в уполномоченных банках — бумаги будут приниматься банками, увеличиваться в цене. Появится возможность брать под них кредит — это хороший вид залога. Банк будет уверен, что ему вернут — деньги. И на кредитные средства можно сделать капитальный ремонт.

А мы сможем на эти деньги оборудовать дома по последнему слову техники, например использовать лучшие энергосберегающие технологии. С одной стороны, банк будет видеть, как используются предоставленные им займы — как развиваются объекты недвижимости. С другой — у нас на счетах всегда будут деньги. Такая схема выгодна всем!

Разве до нее сложно было додуматься чиновникам правительства Москвы? Думаю, нет. Просто не было желания и мотивов это делать.

В сфере ЖКХ нет каких-то биномов Ньютона, неразрешимых проблем, требующих каких-то сверхусилий. Для того чтобы решить проблемы ЖКХ на государственном уровне, нужно просто действительно захотеть их решить!..

У меня, как человека, привыкшего, с учетом моей биографии, мыслить по-государственному, большое беспокойство вызывает ситуация с городскими субсидиями малоимущим. Во-первых, сегодня городские субсидии идут непосредственно ресурсоснабжающим организациям. А почему бы не передать их на счета граждан, чтобы они сами потратили их на квартплату или на другие нужды — по своему усмотрению?! Это же тоже очевидное решение!

— А в нынешнем виде это фактически способ дополнительной бюджетной подпитки ресурсоснабжающих организаций…

 

— Совершенно верно!

Во-вторых, давайте проанализируем, всегда ли обоснованно платятся эти субсидии? Кто такой, согласно столичному законодательству, малоимущий? Это тот, кто представил справку, что он малоимущий.

Сегодня на квартиру площадью 30 кв. м дается дотация и на квартиру площадью 300 кв. м — такая же дотация. Но это же абсурд! Основанием для выплаты таких дотаций должны быть социальные нормативы, а не справки.

Значительная часть дотаций малоимущим — разбазаривание бюджетных денег. Эти средства можно было бы потратить на те же капитальные ремонты, о которых мы с вами говорили.

Границы социальной ответственности

— Насколько мы знаем, комплекс городского хозяйства Москвы выдвинул новую инициативу: создание советов домов…

 

— Да, до 15 апреля управляющим компаниям нужно было экстренно создать в каждом доме такой совет. За это городские власти обещали жильцам льготы по коммунальным платежам — как это часто бывает, непонятно, из чьего кармана.

Нужны ли советы в таком виде, как они видятся в Департаменте жилищного фонда и жилищной политики г. Москвы? У меня в этом большие сомнения.

Безусловно, работать с общественностью жильцов, создавать инициативные группы собственников очень важно. Потому что именно инициативные группы жильцов, домовая общественность дают возможность развивать самоуправление собственников жилья.

Но существует институт ТСЖ — значение его вполне понятно. А советы домов?.. Если цель их создания — приемка работ со стороны жителей, то для этой цели разумно создавать институт управдомов.

Один такой управдом работает с одним домом или двумя-тремя, рядом расположенными. Это обычно один из наиболее активных и квалифицированных представителей домовой общественности, который работает в управляющей компании на зарплате.

— То есть у него двойная лояльность — домовой общественности и управляющей компании?

 

— Совершенно верно.

Для управляющей компании, у которой много домов, управдомы просто незаменимы! В их задачи входит формирование заказа жителей и приемка выполненных работ.

Они — наилучший приемщик подрядных работ. Управдомы видят, как работает подрядчик, видят, что сделано, что не сделано — и как сделано. Я никогда не подписываю акт приемки работ, если под ним не стоит подпись старшего по дому или управдома. И еще председателя ЖСК в домах, построенных на средства таких кооперативов.

К сожалению, многие чиновники воспринимают сегодня управляющие компании чуть ли не как социальные некоммерческие структуры. Мы, оказывается, за свой счет должны заботиться о ветеранах, о молодежи…

— То есть речь идет о требовании, а не о призыве к социальной ответственности бизнеса?

 

— Именно о требовании! У меня порядка тысячи заявлений от малоимущих жителей — например, «поменяйте мне плиту!» Но из каких средств? Каждая плита — не менее 15 тыс. руб.

Один из наших жильцов, тоже малоимущих, обратился с требованием… застеклить балкон. Мы, мол, ему как малоимущему обязаны это желание осуществить. Абсурд? Абсурд.

Мы объясняем: «Поймите, мы — коммерческая структура, мы занимаемся бизнесом, а не помощью малоимущим. Мы готовы дать информацию о предложениях фирм, которые занимаются такими работами, даже договориться о кредите». «Нет, пусть мне сделают бесплатно!» — был ответ.

И что вы думаете? Городские структуры поддерживают такие абсурдные требования. Нам пишут из городских департаментов, управлений префектуры официальные письма: «Вами не выполнено требование малоимущих жителей, выполните и о выполнении сообщите». Но мы не подразделение городской исполнительной власти!

— Особенная активность в таких требованиях со стороны города наблюдается, наверное, перед выборами…

 

— Совершенно верно!

При этом с социальной ответственностью у моей компании все в порядке. Мы за свой счет сделали ремонты в квартирах 160 ветеранам войны к 9 Мая, установили 160 приборов учета воды малоимущим, поменяли порядка 80 электрических плит…

Режим экономии

— Как вы относитесь к инициативе Минрегионразвития разделить оплату жильцами воды на ту, что взимается по счетчикам, и ту, что связана с общеподъездным потреблением?

 

— Положительно: этого не надо опасаться, если система водоснабжения работает исправно и установлены качественные счетчики воды. Нормальное общеподъездное потребление — это 15—20 руб. с квартиры за воду, которая идет на уборку подъезда и полив газона. Чтобы контролировать использование воды, полезно оборудовать подъезд общеподъездным счетчиком.

Политика нашей компании — тотальное оборудование домов приборами учета воды и тепла, причем, по желанию жителей, за их счет или за счет управляющей компании. Собственники могут получить счетчики в аренду. Все это для того, чтобы уменьшить платежи.

— Счетчики обеспечивают значительную экономию?

 

— Да — от трех до пяти раз! Например, в квартире моей дочери — двое взрослых и трое детей, в том числе совсем маленький, мой внук, которого постоянно нужно купать. То есть потребление воды довольно большое. Так вот, по нормативу они платили за 65 кубометров, а со счетчиком воды — менее чем за 20! Так что счетчики — очень выгодное дело, быстро окупаются. И в этом отношении информирования со стороны государственных органов также сильно не хватает.

Счетчики важны и для УК, потому что нормативы на потребление воды определяются на человека по факту прописки, а в реальности количество проживающих в квартире может сильно отличаться. Например, прописан может быть один человек, а проживать семья…

— Расскажите о других ваших программах экономии.

 

— Одна из важнейших таких программ: УК «Гольяново», как я уже сказала, переоборудует подъезды светодиодными лампами. Они дают до 60% экономии!

На ряде домов мы планируем поставить солнечные батареи. Если мы установим такое оборудование, то вместо миллиона рублей за электроэнергию будем платить 60 тыс.

Ведь девять месяцев, когда можно подзаряжать батареи от солнца, вообще не надо платить за электричество, а три зимних месяца, когда почти нет солнца, надо платить только за питание аккумуляторов, от которых будут подзаряжаться батареи.

Конечно, наша компания занимается теплосбережением, проводятся работы по оптимизации отопительного оборудования, сохранением тепла в подъездах за счет приведения в порядок входной группы, подъездных окон, крыши…

Посредники и монополисты

— Устраивает ли вас деятельность ЕИРЦ?

 

— Нет. Это посредник, не подотчетный УК, не отвечающий перед ними.

Есть масса примеров, когда человеку с сумасшедшими долгами ЕИРЦ давал справку для выезда на длительное время за границу, справку для продажи квартиры. Куда это годится?!

Кстати, один из первых расчетных центров в Москве был создан в ДЕЗ «Преображенское». Многое в том центре было очень хорошо продумано. Например, люди забыли, что такое стоять в очередях, там появились первые в Москве терминалы для расчетов. Комиссия по оплате коммунальных платежей взымалась по минимальным ставкам.

Но потом расчетные центры взял на себя город. И теперь я не могу получить информацию о финансовых взаимоотношениях с поставщиками. Обращаюсь в Банк Москвы, на транзитные счета которого приходят средства, они отказываются мне предоставить расшифровку поступлений, говорят, что дадут только по суду!

— Получается какая-то странная ситуация: вы обязаны обеспечить сбор коммунальных платежей, не имеете права брать за это процент, и при этом платежи проходят мимо вас — вы не можете заработать даже на обороте этих средств…

 

— Абсурдная ситуация. Житель платит, банк получает. А теплоснабжающая организация нам выставляет счета с указанием задолженности, которую мы должны почему-то принимать на веру!

Приходится действительно доходить до суда, чтобы суд обязал предоставить информацию: сколько я потребила и сколько получила. Дело не в справках, а в отсутствии прозрачности в финансовых отношениях. Не проще ли перечислять все деньги на счет стороны договора?

Эти деньги будут работать на собственников многоквартирных домов, приносить процент. Кроме того, будет реальный контроль ситуации с платежами.

— Часто приходится судиться с ресурсными монополистами?

 

— Да. И это очень трудные суды, обычно несколько инстанций, потому что суды города, как правило, принимают решения в пользу городских организаций.

Давайте уже переходить на цивилизованные отношения: есть гражданско-правовой договор двух сторон, и в этот договор никто не должен вмешиваться, кроме его участников и суда. А сегодня управляющие компании поглощены спорами с МОЭСКом, «Мосводоканалом», «Мосгазом»…

— Наверное, и с лифтовикамиp?..

 

— С лифтовиками проще: они у нас на подряде. Рынок установки и обслуживания лифтов по крайней мере не монополия: мы имеем возможность выбирать между «Мослифтом» и «Мосотисом».

Они вынуждены играть по нашим правилам. Договариваемся с подрядчиком об объемах работ и суммах, которые я могу заплатить. «Вот столько денег я готова заплатить, — говорю подрядчику, — за это вы мне сделаете столько-то капитальных ремонтов лифтов и один новый “зеленый” лифт, который сам вырабатывает электроэнергию».

Бедные богатые

— Вы сказали, что за квартиру не платят 15% собственников. Кто эти собственники? Пьяницы, безработные?

 

— Эта категория тоже представлена, но с ней как раз проще всего — им можно дать работу: например мыть подъезд, мести двор, чтобы они отработали свой долг. Труднее всего как раз с обеспеченными людьми.

Если вы украдете в магазине, вас посадят. А если вы не вносите коммунальные платежи, вам просто пальчиком погрозят.

— Но можно же взыскать по суду!

 

— Да, и взыскиваем по суду, приходят на квартиру должника судебные приставы. Шикарные квартиры, прекрасно обставленные, а приставы составляют документ, что взыскивать нечего.

— Как вы боретесь с этим?

 

— Обычно договариваемся на уровне личных отношений с начальством, что они не будут предоставлять справки злостным должникам ни для выезда за границу, ни для продажи квартиры. И в договорах с собственниками этот пункт прописан.

Кроме того, имеется договоренность с энергетиками: чтобы они не подключали квартиру до тех пор, пока не погашены все долги. Ведь, как правило, должники и за свет должны, и за воду, и за тепло, и за все остальное.

Других инструментов при нынешнем построении, например, систем водоснабжения у нас нет. В новых домах сегодня системы водоснабжения выведены на лестничную клетку — они перекрываются, и водой пользоваться нельзя. А в старых домах этого нет.

Постоянно говорю строителям: горизонтальные разводки водоснабжения — это очень выгодно. Такие разводки себя быстро окупают — во-первых, за счет того что решается проблема неплательщиков, во-вторых, есть серьезные преимущества в плане защиты от залива, защиты от аварий. И житель, если кого-то зальет, не будет перекладывать затраты на всю систему.

— Управляющая организация и строительные организации должны работать рука об руку?

 

— Безусловно. Стараемся сотрудничать со строительными СРО, объяснять все тонкие моменты эксплуатации.

Говорю строителям: «Привлекайте нас на строящиеся дома — даже без договора последующего управления домом, просто для консультирования. Вы никогда об этом не пожалеете, потому что будет обеспечена правильность, экономичность технологических решений».

А как сегодня происходит? Новый дом обычно «сбрасывают» в управление какой-то своей, прикормленной компании, заставляют принять дом. Потом жители плачутся — но никому уже претензии не предъявишь!

Меня тоже заставляли принимать дома с недоделками — по одному из спорных домов, помню, вызывали даже к Владимиру Иосифовичу Ресину. Кончилось тем, что мы составили список недоделок, строители выделили сумму на устранение недоделок, я подписала акт приемки, и мы устранили недоделки собственными силами.

Как конкурировать с управами

— Насколько конкурентен рынок управления жилой недвижимостью?

 

— Не открою большого секрета, если скажу, что работникам управ или префектур нередко бывает интересно забрать дом под ту или иную «свою» управляющую организацию, то есть ту, с которой они связаны «дружескими» отношениями — где они, например, возглавляют совет директоров. И начинаются манипуляции предпочтениями жителей. Распускают разные слухи о неугодных управляющих компаниях.

Например, в городском департаменте ЖКХ ввели практику так называемых рейтингов со стороны городских профильных ведомств.

— Почему «так называемых»?

 

— Потому что места в этих рейтингах распределяются управами, префектурами, с участием жилищных инспекций и городских ресурсных монополистов. Понятно, что на лидерских позициях там — милые сердцу глав управ и монополистов компании.

Рейтинг должен быть независимым, отражающим экономические показатели компаний: например, рост стоимости квадратного метра их домов, отношение к ним жителей — не нескольких «избранных» участников опроса, а жителей, отобранных по репрезентативной выборке! На мой взгляд, главное, что должно определять позиции в рейтинге, это перечень работ и отзывы жителей.

И на основе этого рейтинга ограничивают предоставление городских субсидий малоимущим.

— Фактически не дают работать?

 

— Вмешательство в деятельность управляющих компаний, использование административного ресурса — это трудно назвать нормальным рынком.

— То есть сегодня, даже если ты работаешь замечательно, ты не гарантирован от того, что тебя выживут с рынка?

 

— Вот именно. В нормальной ситуации мы могли бы пол-Москвы взять под управление!

Но знаете, если компания «упертая», в хорошем смысле этого слова, она пробьется через все препоны. Наша фирма развивается вопреки ограничениям.

Мы постоянно работаем под давлением, нас постоянно проверяют: а правильно ли мы проводили собрания жителей? Объясняю, что УК «Гольяново» сама ни одного собрания не проводила, проводили инициативные группы. Прежде чем взять тот или иной дом, наша юридическая служба тщательнейшим образом проверяла документы — чтобы комар носа не подточил.

Держусь на плаву во многом благодаря репутации, благодаря тому, что в округе меня знают хорошо — еще по ДЕЗ «Преображенское». Я постоянно контактирую с жителями, выступаю по радио, телевидению…

В одном из домов у нас есть госпожа Беликова А.П., по письмам которой нас проверяли уже, кажется, все городские структуры без исключения, даже городской уполномоченный по правам человека Александр Музыкантский. Но не нашли никаких нарушений.

Дело в том, что всякий раз собрания жителей собирали не мы — их собирали инициативные группы жителей, кворум на собраниях всегда обеспечивался. Наша компания оказывала только организационную и консультационную помощь. Каждый раз нам передавали протокол собрания, на основании которого заключался договор на управление этим домом в качестве управляющей компании.

Кстати, другие жители того же дома написали письмо Путину: «Прекратите кошмарить нашу управляющую компанию!» Дошло ли письмо, нет ли, не знаю, но активность проверяющих уменьшилась…

Вообще, в попытках забрать тот или иной дом «под себя» конкуренты делают ставку на тех или иных местных «знаменитостей», обычно нигде не работающих, обычно со справкой, что они малоимущие. За бесплатные ремонты в их квартирах они выступают как представители домовой общественности.

— Рассказывают другим жителям, что вы крадете их деньги?

 

— Да. Но что я могу украсть?! Я получаю со «среднего» дома порядка 130 тыс. руб. в месяц, а примерно в 400 тыс. руб. обходится одна подготовка такого дома к зиме!

Один ремонт подъездов чего стоит! И мы вынуждены делать подобные инвестиции. Так что кто кому должен — мы жителям или они нам?

Вернутся наши вложения или не вернутся — это наши риски. Если же собственники необоснованно расторгают договор, эти риски перейдут на них. Обычные гражданско-правовые отношения, мы «в хотелки» не играем.

При этом если кто-то из собственников против расторжения, договор не может быть расторгнут!

— Как бороться с небольшими ненадежными управляющими компаниями?

 

— Они сами вымрут или станут филиалами более крупных фирм. К тому же есть СРО управляющих компаний, есть также НОСОУН — объединение организаций, управляющих недвижимостью: они ведут работу по формированию профессиональных стандартов, отбраковке недобросовестных фирм. Очень важно, чтобы в сфере ЖКХ работали профессионалы.

Но самое главное — создавать условия для развития бизнеса в сфере ЖКХ. Положение управляющих компаний очень сложное.

— С какого объема метража начинается эффективный бизнес в сфере ЖКХ?

 

— С 300 тыс. кв. м — но это бизнес на грани рентабельности. Примерно при 600 тыс. кв. м можно уже рассчитывать на 10—15-процентную рентабельность. И примерно при 1 млн кв. м можно говорить о стабильном развитии. Миллион квадратных метров, как у нас, это уже основа для стабильного развития и инвестиционной привлекательности.

— А много ли в городе компаний-миллионников?

 

— Не так уж много. Работает компания «Юни», которая управляет несколькими миллионами жилой недвижимости, но сейчас у нее сложности — кстати, в связи с вышеупомянутым рейтингом!

Миллионники — это в основном бывшие ДЕЗ и РЭУ, приближенные к начальству. Действительно частных управляющих компаний с такими объемами мало.

Поле для малого бизнеса

— Вы выполняете работы своими силами или силами подрядных компаний?

 

— Как правило, мы работаем с подрядными организациями. Объясню, почему. Свой слесарь может отказаться, взбрыкнуть — и где ты будешь искать другого такого же? А фирма не взбрыкнет: это ее заработок.

Привлекаю специалистов со всей столицы, России. И не только России. Архитекторы с Западной Украины сделали такие дворики — загляденье! Во всей Москве таких не найдете!

Привлекали специалистов из Белоруссии — очень недорогая и качественная рабочая сила. Сказка, а не работа. Работали они вахтовым методом: на две недели приехали, выполнили задачу, уехали. Учитывая то, что с Белоруссией у нас союзное государство, граждане Белоруссии могут у нас находиться до 90 дней.

При привлечении специалистов договаривались с национальными диаспорами и банками. Например, банк брал на себя расходы по оплате дорожных расходов, переобучению специалистов. Совместно решались все вопросы: дорога, проживание в Москве. Зарплаты специалистам перечислялись на карты банка по безналичному расчету. Было выгодно и удобно всем. Наша выгода в том, что мы без головной боли привлекли очень серьезных специалистов: инженеров, слесарей, токарей — цены им нет!

Очень хорошая у нас на подряде клининговая фирма — из представителей наших субъектов Федерации. Моют, чистят, следят за мусоропроводами… К 9 Мая все полы, квартиры моих ветеранов привели в порядок!

Прекрасно справляются: жители очень довольны! Сейчас эта фирма расширилась.

Подряды — огромное поле деятельности для малого бизнеса, бизнеса семейного, индивидуальных предпринимателей, даже просто индивидуалов или семей, работающих на подряде.

У нас есть позитивный опыт найма семей для ухода за домом или несколькими рядом стоящими домами. Они не жили в подвалах, как кое-где живут таджикские рабочие.

Наша УК оформляла им в аренду служебную квартиру, и они убирали, мыли, красили, вставляли стекла в окнах в подъезде, чинили подъездные двери, следили за домовым оборудованием, ставили задачу, контролировали и принимали работу у подрядных организаций — то есть полностью отвечали за состояние дома.

С такими работниками не знаешь, что такое заявка или жалоба жителей. Им не нужно понуканий: мол, пора заниматься подготовкой к зиме или, наоборот, к весне — они все это понимают.

Но зато они не отстанут, если им нужны материалы для работы — краски, оборудование… Причем им нужно даже не само оборудование — оплата чеков: инструменты для работы они сами себе покупают.

Это очень выгодно: денег, которые им платят, компании будет мало, а им достаточно. И нам удобно, что расходы меньше, чем на наем фирмы, а получаем более широкий спектр услуг.

Наша компания всегда была пионером в использовании новейших технологий управления. У нас все паспорта домов в электронном виде — мы вкладываемся в технологии автоматизации. Каждый дом описан: какие недочеты, какие проблемы, какие деньги требуются, что срочно, что менее срочно.

Сегодня у нас есть автоматизированная система, на которой видна вся наша система, в реальном времени показано, где какая проблема возникла, где что делается и что сделано. Любая яма на нашей территории тут же фотографируется, сразу начинаются работы, и они проходят под постоянным электронным контролем: начало, все этапы, окончание, сдача управдому или представителям ТСЖ.

— Какова стратегия развития компании?

 

— УК «Гольяново» в состоянии при нынешней команде специалистов управлять 4—5 млн кв. м, нам для этого хватит нынешней команды управленцев и ИТР в 25 человек. Это не РЭУ и не ДЕЗ, где работают по 200 человек на городской квартал.

Мы сможем эффективно работать на любых объемах управления, если нам дадут возможность нормально работать и зарабатывать.

Женский бизнес

— Можно ли сказать, что бизнес в сфере ЖКХ — это типичный женский бизнес?

 

— Да, это женский бизнес. Женщина на посту руководителя управляющей компании — это естественно, потому что женщина по своей природе рачительная хозяйка, требовательная, доброжелательная. Благодаря ей в домовом хозяйстве больше порядка, она заботится о домах, которыми управляет, как о собственных.

— Расскажите о вашей, отнюдь не рядовой для руководителя управляющей компании, биографии.

 

— Я долгие годы проработала в геологической сфере — перед распадом Советского Союза начальником крупной комплексной изыскательской экспедиции, работавшей как в СССР, так и за границей.

Когда рухнул Советский Союз, многие из моих сотрудников отправились работать в качестве экспертов за границу. А я вернулась в Москву — начинать новую жизнь.

Пришла работать в ЖКХ: сначала в РЭУ-1, потом в ДЕЗ «Преображенское». Многие инновационные наработки, в том числе технологические, появились еще там. Наш ДЕЗ одним из первых в Москве стал внедрять счетчики воды и тепла, систему автоматизации управления объектами жилой недвижимости.

Там же началась история моих «теплых» отношений с ресурсными монополистами. За суды с тепловиками в 2003 году меня уволили с должности директора ДЕЗ. Я восстановилась по суду и проработала до 2006 года, со мной не продлили контракт.

После этого работала вице-президентом в крупной компании, управляющей коммерческой недвижимостью. Но… в 2009 году я вернулась в ЖКХ. Создала собственную компанию и с тех пор развиваю ее, расширяю… Надеюсь, это надолго. Потому что есть знания, наработки, которые хочется воплотить в жизнь, есть драйв…

Трудности меня не пугают. Я инженер, технарь и, как всякий технарь, прежде всего ищу варианты решения. На это же настраиваю и своих сотрудников. И не хочу слушать про то, как все плохо — жду вариантов решения. И они всегда находятся.

Очень хочется сформировать цивилизованные отношения в области ЖКХ, показать, как надо работать, готовить управленцев — управляющих многоквартирными домами. Уверена, что именно наш подход к управлению многоквартирными домами будет все более и более востребован на российском рынке.


С жилищно-коммунальным хозяйством Татьяна Георгиевна Подберецкая связала свою жизнь в 1990 году. До этого была начальником геологических экспедиций и работала в основном за рубежом — в Иране, Ираке. К моменту развала Советского Союза решила осесть на родине и искала работу со стабильным графиком рядом с домом. Так стала главным инженером РЭУ. В 1997-м возглавила Дирекцию единого заказчика «Преображенское» (ныне ГУП «Управляющая компания “Преображенское”»), где и работала до 10 января 2005 года. На сегодняшний день — генеральный директор ООО «УК Гольяново».

Татьяна Георгиевна — заслуженный и почетный строитель России, член-корреспондент Академии жилищно-коммунального хозяйства. Входит в экспертный совет Рабочей группы по реформированию сфер ЖКХ и энергетики. Является экспертом Центра развития предпринимательства г. Москвы при Правительстве г. Москвы. Лауреат премий «Россиянин года — 2006», «Женщина-директор года — 2005», «Национальное величие — 2011».pp