Тайны реформы


Текст | Николай ПЕТРОВ, Евгения ШЕВЧУК


Проект изменений в Гражданский кодекс — одна из самых актуальных тем для делового и юридического сообщества.

В органах власти активно обсуждается проект нового Гражданского кодекса. Александр Коневский, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», комментирует один из аспектов предлагаемых изменений: отказ от права аренды земельных участков для целей строительства.

— В соответствии с предлагаемыми изменениями в ГК вводится достаточно большое количество ограниченных вещных прав, закрытый перечень которых приведен в статье 223 проекта ГК. К ним отнесены: право постоянного землевладения (глава 20); право застройки (глава 201); сервитут (глава 202); право личного пользовладения (глава 203); ипотека (глава 204); право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 205); право вещной выдачи (глава 206); право оперативного управления (глава 207); право ограниченного владения земельным участком (статья 2971). Введение большого количества новых вещных прав направлено, по мнению авторов законопроекта, на устранение бессистемности правового регулирования, повышение стабильности гражданского оборота и защиту прав и законных интересов субъектов вещных прав. Хочу обратить внимание на ряд возможных проблем, которые могут возникнуть в правоприменительной практике при принятии предлагаемых положений.

Разработчиками концепции реформы гражданского законодательства изначально предлагалось, что определение субъектов, объектов и содержания соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав должны остаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов.

По нашему мнению, это разумный и, пожалуй, единственно возможный подход, так как, во-первых, каждый из видов природных ресурсов (земельные участки, лесные участки, водные объекты) обладает своими особенностями, которые требуют различного правового регулирования. Во-вторых, в Российской Федерации преобладает публичная собственность на землю (государственная, муниципальная или неразграниченная), что не может не быть отражено в регулировании прав и обязанностей, с одной стороны, публичных образований, осуществляющих свои правомочия собственника не в частном, а в публичном интересе, а с другой стороны, корреспондирующих им прав и обязанностей субъектов вещных прав на земельные участки.

Разработчики законопроекта отошли от этой концепции и предусмотрели прямое регулирование земельных отношений в проекте ГК, что порождает конфликт между нормами Гражданского и Земельного кодекса.

Одним из видов ограниченных вещных прав, которые вводятся проектом ГК, является право застройки (глава 201 проекта ГК). Право застройки является правом владения и пользования земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки (п. 2 ст. 300 проекта ГК). При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка (п. 1 ст. 3007 проекта ГК).

С правовой точки зрения предлагаемая конструкция права собственности является достаточно спорной, так как по существу вводится ограниченное сроком право собственности, что противоречит самой природе права собственности как наиболее полного, ничем не ограниченного вещного права, которое носит абсолютный и неограниченный характер.

С моей точки зрения, экономическая привлекательность права застройки для лиц, осуществляющих строительство новых объектов недвижимости, не очень высока по сравнению с теми правами, на которых предоставляются участки для целей строительства в настоящий момент: правом собственности и правом аренды. Например, при праве аренды земельного участка, на котором чаще всего приобретаются сейчас участки для целей строительства, арендатор земельного участка, предоставленного для целей строительства, вправе приобрести возведенный объект на праве собственности, не ограниченном каким-либо сроком. Таким образом, обязательственное право аренды гораздо более привлекательно для застройщиков.