Третий элемент


Текст | Дмитрий ЕРШОВ, Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ


Как сделать жилищные накопительные кооперативы массовым явлением?

В декабре 2004 года Думой был принят федеральный закон №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Закон вступил в силу в апреле 2005 года, но до сих пор жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) в России серьезного развития не получили.

В стране сегодня всего-навсего 107 ЖНК, притом что ТСЖ, например, более 50 тыс. Попробуем разобраться, почему.

Доступно каждому

Согласно ФЗ-215, ЖНК создается по инициативе не менее чем 50 и не более чем 5000 человек. Их членом может стать любой гражданин России, достигший 16-летнего возраста, для вступления требуются паспорт и заявление.

Как отмечает один из экспертов, «цель деятельности жилищных накопительных кооперативов состоит в накоплении средств на приобретение жилья, для этого люди добровольно объединяются в ЖНК в качестве его членов, становятся пайщиками».

Кооператив имеет право привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений, вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства, приобретать жилые помещения, привлекать заемные денежные средства, общая величина которых не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Опасный конкурент банкам

Пайщики платят вступительные взносы — несколько процентов от стоимости квартиры, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива, а также паевые взносы, которые накапливаются в сумму, предназначенную для приобретения квартиры. Процент собранного, достаточный для приобретения, определяется договором с ЖНК.

На оставшуюся часть суммы член кооператива берет у ЖНК кредит по процентной ставке порядка 3%, то есть минимум в два раза более низкой, чем ставка по ипотеке. Оставшуюся сумму член кооператива постепенно выплачивает кооперативу — квартира будет оставаться в собственности кооператива, пока заемщик полностью не погасит долг.

По словам экспертов, в ЖНК действуют две системы кредитования пайщиков. Это внутреннее кредитование, то есть за счет других пайщиков, еще накапливающих паевые взносы или выплачивающих долг по ссуде, и система внешнего кредитования — за счет накопительных взносов граждан, не имеющих целью приобретение жилья, а размещающих в кооперативе свои деньги под проценты подобно банковским вкладам.

По идее, ЖНК — прямой конкурент банков с их ипотечными программами. Эксперты замечают, что в отличие от клиента банка член кооператива может реально участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы. Главным органом управления кооперативом является ежегодное собрание пайщиков, поэтому директор и прочие исполнительные органы подотчетны непосредственно пайщикам.

Не стоит забывать, подчеркивают эксперты, что ЖНК — некоммерческая организация, а значит, процентные ставки максимально удобны для клиентов. И еще одно отличие состоит в том, что в кооперативе пайщику не могут отказать в кредите на жилье. Они обязаны его предоставить — по закону, а в банковской сфере, как известно, процент отказов по ипотеке очень велик.

Закон ограничения роста

215-й ФЗ устанавливает довольно жесткие ограничения на деятельность ЖНК. Во-первых, срок накопления паевых взносов, после которого кооператив приобретает для своего члена квартиру — не менее двух лет. Во-вторых, срок выплаты оставшейся части стоимости квартиры равен полутора срокам внесения первой части — то есть трем годам. В-третьих, членами кооператива не могут быть юридические лица. В-четвертых, предоставляется возможность приобретать только квартиры.

Эти ограничения серьезно затрудняют деятельность кооперативов. За создание кооперативов берутся только настоящие энтузиасты, да и им зачастую приходится придумывать схемы, чтобы обходить ограничения.

Западная модель

ЖНК — аналог давно и успешно работающих на Западе долговременных жилищно-строительных сообществ (ДЖСС). Эти сообщества заключают с гражданином или юридическим лицом договоры о строительстве или приобретении жилья — квартир или домов.

Гражданине или юридические лица передают в собственность ДЖСС целевые взносы, которые образуют общий целевой фонд ДЖСС. Взамен участник ДЖСС получает обязательственное право в отношении имущества ДЖСС.

На этапе накопления участник ДЖСС получает от ДЖСС проценты за использование своих целевых средств.

За счет средств общего целевого фонда ДЖСС в порядке очередности выдает своим участникам целевой кредит для строительства или приобретения в собственность готового жилья, удерживая до окончания взаиморасчетов построенное или приобретенное готовое жилье на условиях ипотеки. За пользование кредитом каждый участник ДЖСС выплачивает проценты, размер которых больше, чем проценты, которые он получал на этапе накопления. Часть уплаченных процентов идет в счет выплаты тем участникам ДЖСС, которые находятся на этапе накопления, а образующаяся разница направляется непосредственно на обеспечение деятельности ДЖСС.

Средства целевого фонда постоянно пополняются из трех источников: взносов тех участников ДЖСС, которые уже получили кредиты; взносов тех участников ДЖСС, которые еще находятся в очереди; взносов вступающих в ДЖСС новых участников. Если первые два потока средств известны и позволяют делать определенные прогнозы, то третий поток средств является всегда неизвестной величиной. Именно поэтому требовать от ДЖСС указания и соблюдения точного срока приобретения и предоставления в пользование жилья невозможно.

После того как член ДЖСС полностью погасил кредит ДЖСС, залоговое право в отношении жилья снимается и право собственности участника становится свободным от обременений.

Использование элементов западной модели существенно улучшило бы положение российских ЖНК.

Полезное дополнение

Потребность в жилищных накопительных кооперативах как инструменте получения доступного жилья в России очень велика. В новых и доступных квартирах нуждаются студенты, работники бюджетной сферы, молодые семьи. И государственные социальные программы не в состоянии охватить всех тех, кто не может себе позволить ипотеку.

Развитие ЖНК — необходимый элемент жилищной политики, дополняющий ипотеку и государственные программы поддержки отдельных социальных групп и категорий. И Дума должна вновь обратиться к 215-му закону, чтобы исправить те его положения, что были опровергнуты практикой, создать приемлемые условия работы ЖНК — это в интересах граждан страны.