Домоуправство


Текст | Ирина СКЛЯРОВА


Реформа ЖКХ в свое время затевалась с целью перевода жилищно-коммунального хозяйства с административного механизма управления на конкурентный рыночный. Проблема оказалось в том, что «рыночными» реформами население сыто по горло: большая часть граждан хотела бы, чтобы содержанием жилищного фонда по-прежнему занималось государство. Поэтому новации частного бизнеса в коммунальном хозяйстве находят пока немного понимания.

Участившиеся техногенные аварии подтверждают факт, что мощности ЖКХ изношены до предела. По данным Минрегиона на 1 января 2011 года, в среднем по России физический износ котельных достиг 55%, коммунальных сетей водопровода — 65%, канализации и тепловых сетей — 63%, электрических сетей — 58%, водопроводных насосных станций — 65%, канализационных насосных станций — 57%, очистных сооружений водопровода — 54% и канализации — 56%. В отдельных муниципальных образованиях износ коммунальной инфраструктуры составляет 70—80% и увеличивается на 2—3% в год. Около 30% основных фондов ЖКХ уже полностью отслужили нормативные сроки.

Главной причиной плачевного состояния ЖКХ по привычке называют централизацию управления. На развитии конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве как раз и базировались основные тезисы реформы отрасли. Считалось, что конкуренция вызовет рост качества коммунальных услуг. Однако этого не произошло. Потребители по-прежнему не имеют возможности влиять на количество и качество предоставляемых им услуг. Более того, они не осознают, что, получив в собственность свою квартиру, каждый гражданин приобретает и полную ответственность за ее содержание.

Управление качеством

Установка приборов учета в домах, где никогда не учитывался потребляемый ресурс, вызывает шок у жильцов — настолько астрономичны цифры в квитанциях. Совершенно естественная реакция жильцов — не иметь никаких дел с управляющими компаниями. При правовой неграмотности населения очень велика вероятность того, что дом попадет в руки организации, не готовой взять на себя ответственность за управление, содержание, ремонт и предоставление коммунальных услуг.

Передавая сферу ЖКХ в руки частных компаний, государство не создало для этого фактически никакой законодательной базы. Статус предприятий ЖКХ определен очень туманно. К примеру, управляющие и обслуживающие предприятия, по факту выполняющие одну и ту же работу, находятся в совершенно разных условиях.

Управляющая компания должна иметь лимит оборота 60 млн руб. в год. Она отвечает за выполнение условий договоров с ресурсоснабжающими организациями, выплачивает штрафы, пени за несвоевременную и неполную оплату при условии неоплаты задолженности собственниками. В процессе деятельности УК аккумулирует денежные средства граждан, отвечает за коммунальные платежи. УК обязана раскрывать информацию о своей деятельности.

Она несет полную материальную и уголовную ответственность за целостность конструкций и систем дома, материальную ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг. Управляющая компания заинтересована в проведении своевременного ремонта и крайне заинтересована в модернизации жилых домов, так как уменьшение стоимости ресурса влечет уменьшение задолженности собственников. Это, в свою очередь, повышает конкурентоспособность и качество обслуживания, а значит, уменьшает затраты предприятия.

Другая форма частного бизнеса в сфере ЖКХ — обслуживающая организация. Согласно Гражданскому кодексу, организация такой формы фактически работает на договоре подряда. Лимит ее оборота такой же, как и у управляющей компании, 60 млн руб. в год. Но при том, что подрядная организация аккумулирует денежные средства граждан, она не отвечает за коммунальные платежи и не обязана раскрывать информацию о своей деятельности. В случае банкротства обслуживающей компании собственники должны сами погашать задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. Обслуживающая организация не несет ответственности за качество предоставляемых услуг и за целостность конструкций и систем дома — вся ответственность возложена на ТСЖ, то есть на самих жильцов. У такой организации нет заинтересованности в модернизации жилых домов;

Разницы в понятиях «управляющая компания» и «обслуживающая организация» простой обыватель не видит. Этим и пользуются не слишком добросовестные компании, снимающие сливки с коммунального хозяйства.

За себя и того парня

Один из самых болезненных вопросов в сфере ЖКХ — неплатежи граждан. В среднем из общего состава платежей около 80% идет в пользу ресурсоснабжающих предприятий. На текущий ремонт уходит порядка 4%, на содержание и управление —16%. Это в идеале. Однако любая управляющая компания порядка 7% теряет на забывчивых и малоимущих гражданах. Эти выпадающие доходы УК вынуждена закрывать либо за счет своей прибыли, либо незаконно распределять выпадающие платежи на добросовестных плательщиков. Последнее вполне подпадает под уголовную ответственность. Однако поступиться прибылью может не каждая компания.

Что делать с неплательщиками — не совсем понятно. Законодательство не дает для этого никакого алгоритма действий. Для взыскания задолженности в принципе отсутствует законодательная база. Если человек проживает в квартире на условиях социального найма, то Жилищный кодекс теоретически позволяет расторгнуть договор и выселить неплательщика. На практике же такого не происходит: либо жильцы попадают в особую социальную категорию, для которой выселение противопоказано, либо для их выселения нет маневренного фонда.

В случае если неплательщиком является собственник квартиры, то норм права, разрешающих эту проблему, не существует вовсе. Конечно, можно пойти в суд, и судья наверняка встанет на сторону управляющей компании, обязав неплательщика рассчитаться по платежам. Но получение исполнительного листа на взыскание никак не гарантирует получение долга. УК лишь несет потери в виде судебных издержек и может ждать возврата денег годами. Все это только укрепляет взаимное недоверие и недовольство граждан и компаний, пришедших в коммуналку на место государства. Государство же практически самоустранилось от проблемы. Нужные законы не принимаются годами, а принимаемые — не соответствуют ожиданиям.


КОММЕНТАРИЙ


Реформа ЖКХ закончится, когда государство перестанет заниматься подготовкой к зиме.

Сергей Сиваев, директор направления городского хозяйства Института экономики города

ЖКХ — это советская аббревиатура и советский термин. В зарубежных работах аналогичного определения нет. Есть «хаузен» — это все, что связано с содержанием жилья, и есть «ютилиус» — это то, что связано с обеспечением жилья ресурсами. Это разные секторы экономики, они по-разному устроены. Первая — рыночная, вторая — монопольная. Одна существует традиционно с многообразием форм собственности, другая под контролем государства везде. Это не единый сектор. Правильно говорить: коммунальный сектор и жилищный сектор — и они имеет принципиальные отличия.

Основная проблема в жилищном секторе, которую власти не могут решить политически, заключается в сопоставлении прав и обязанностей граждан. Жилье в многоквартирных домах сегодня частное. Собственники должны нести ответственность за состояние этого жилья. Когда у вас есть машина, дача, не возникает вопроса, кто за них отвечает. А когда собственник квартиры в многоквартирном доме сталкивается с тем, что у него течет крыша, он начинает искать виноватого. Получается, что за состояние здания отвечает кто угодно, только не собственник. Это такая патерналистская политика государства — не трогать собственника. То ли потому, что собственника считают бедным, то ли по другим причинам. Хотя сочетание «бедный собственник» не очень логично. Эта патерналистская политика, когда мы никак не можем сказать собственнику, что он должен нести ответственность, порождает целый клубок проблем.

Вторая проблема также в определенной степени выросла из патерналистского подхода. Мы много говорим о том, что трубы заржавели, все течет, ничего не делается. Мы говорим о привлечении частного бизнеса в этот сектор. Но когда речь заходит о практическом привлечении частного бизнеса, все происходит вопреки экономической логике согласно политическим установкам. Каждый год первые лица государства объявляют, какие будут тарифы. Как это отразится на состоянии дел конкретного водоканала? Отрицательно. Никто не будет вкладывать живые деньги туда, откуда они не вернутся.

Реформа ЖКХ закончится тогда, когда государство перестанет заниматься подготовкой к зиме. Потому что каждый год подготовка к зиме представляет собой у нас стихийное бедствие. Есть хозяйствующие субъекты, есть организации, которые занимаются поставкой тепла. Они знают, сколько ресурса купить, что нужно сделать — с них нужно спрашивать за результат хозяйственной деятельности. Пока чиновники будут заниматься подготовкой к зиме, система на рыночных правилах не работает. К сожалению, за последние три-четыре года мы к решению этой задачи не только не приблизились, но и удалились от него. Это просто один из факторов общей политики государства, направленной на усиление доли государственной экономики. Участие бюрократии в работе ЖКХ в последнее время не уменьшается, а увеличивается.

При этом нельзя сказать, что в сфере ЖКХ не происходит вообще никаких подвижек. В середине 90-х годов граждане оплачивали примерно 40% стоимости жилищно-коммунальных услуг, остальные 60% дотировались из бюджета. Теперь размер дотаций сокращен, в основном сами жильцы платят за услуги, которые потребляют. Это очень важный результат. Постепенно, пока еще очень медленно, люди начинают понимать, что содержание многоквартирных домов — проблема не власти, а их личная проблема. Другое дело, что люди не могут получать полную и достоверную информацию об эффективном управлении в жилищном секторе. Пока что об успешных проектах управления домом узнают посредством сарафанного радио. Государство ведь само очень не хочет расставаться с административными функциями, чиновники на местах хотят все контролировать, потому особой политики в области просвещения граждан в этой сфере не проводится. Поэтому визуальный пример — как красиво стало у дома — является аргументом убеждения для других собственников многоквартирных домов.

Записала Дарья Гребенникова