Константин АБРАМОВ: проблему доступного жилья невозможно решить без дебюрократизации жилищной сферы


Текст | Дмитрий АЛЕКСАНДРОВ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН


ЗАО «ПО “Братство”» — одна из ведущих столичных компаний, занимающихся капитальным ремонтом в жилищно-коммунальной сфере и сфере инженерных коммуникаций, строительством и производством строительных материалов. Наш разговор с генеральным директором компании Константином Абрамовым был посвящен перспективам решения жилищной проблемы в России в кризисный и посткризисный периоды.

— Константин Федорович, насколько актуальный сегодня вопрос — возвращение к разговору о фундаментальных принципах жилищной политики, решения проблемы доступного жилья? Ведь до кризиса под доступным понималось достаточно дорогое в строительстве и эксплуатации жилье, приемлемое по стоимости для сограждан по мере их попадания в класс обеспеченных людей…

— Конечно, принципы жилищной политики, само понимание термина «доступное жилье» нужно сегодня пересматривать. Жизнь такой же, как до кризиса — с ростом реальных доходов граждан на 10% в год в течение почти десяти лет подряд, больше не будет.

И раньше многие эксперты, предприниматели говорили о том, что при такой концепции доступно оно лишь довольно узкому слою россиян. Но теперь мы знаем наверняка: безудержный рост доходов населения в нашей стране — это аномалия, а не норма экономического развития.

В этом году произойдет значительное уменьшение доходов, в следующих они, по оценкам экономистов, постепенно стабилизируются. Но однонаправленного процесса — только к росту, да еще столь быстрому — ожидать нет никаких оснований. И уже хотя бы с этой точки зрения нужно менять идеологию «жилищного» национального проекта.

К тому же вы совершенно справедливо сказали, что рост доходов касался только ограниченного слоя населения. Масштабы этого продвинутого класса в российском обществе были невелики и увеличивались довольно медленно. У большинства россиян рост доходов происходит от уровня почти полной нищеты начала 90-х годов и, пройдя через новое падение 1998 года, к 2008 году едва-едва достиг уровня прожиточного минимума.

Отчасти новая ситуация уже сказывается на жилищном строительстве, например московском. Никаких «сверхъестественных» жилых комплексов уже в строй не вводится — все стало гораздо скромнее. Но при этом остается еще много нерешенных проблем, которые не решаются одним только «упрощением» жилищной программы строительных компаний. Нужно комплексное решение. И с точки зрения экономики — радикальное удешевление стоимости квадратного метра с помощью широкого спектра мер на уровне государства, «открытия шлюзов» для массового строительства жилья — и с точки зрения технологий.

Возьмем инженерные сети. Их как проектировали раньше, в советское время, так и проектируют сегодня. Хотя раньше жилье не было собственным — советские граждане являлись квартиросъемщиками, инженерные коммуникации прокладывались не отдельно в каждую квартиру, а прямо через квартиры. Производился расчет воды на человека.

— Но сегодня массово устанавливаются счетчики воды, тепла…

— Дорого и не эффективно. Это скорее способ взимания дополнительных средств с жильцов — за установку счетчиков.

Как я уже сказал, коммуникации насквозь пронизывают квартиры — отключить отдельного неплательщика технически невозможно. Только электроэнергия, телефонная связь, радиовещание и телевещание поставляются отдельно в каждую квартиру.

Сегодня неуплата кем-то из жильцов за пользование услугами или препятствование ремонту становится проблемой всех жильцов подъезда или дома, которую они на себя брать, естественно, не собираются.

— То есть коммунальной организации приходится компенсировать недостачу из собственного кармана и судиться с неплательщиком?

— Организация коммунального обслуживания закладывает неплатежи в расценки — то есть те, кто платит исправно, фактически субсидируют тех, кто не платит. Вот к чему приводит ошибочная техническая политика в жилищном строительстве.

А что до «судиться»… Любой юрист вам скажет, что дело даже явного неплательщика или человека, не пустившего ремонтных рабочих, по вине которого произошла авария в квартире выше или ниже, можно так повернуть, что он еще и компенсацию получит за моральный ущерб.

Другого способа контроля, кроме возможности отключения конкретной квартиры, не существует. И те инженерные коммуникации, которые продолжают прокладывать сегодня через жилые помещения — это мина замедленного действия под эффективное коммунальное обслуживание.

— Нужно срочно создавать новые технологии разводки инженерных коммуникаций?

— Такие технологии давным-давно созданы в мире: в Европе, например, каждый вид коммуникации отдельно подводится в каждую квартиру или дом. Созданы они были еще в СССР и внедрялись в период перестройки. Есть участки, в том числе в Москве, где коммуникации были проложены именно таким способом.

Проблем с внедрением подобных технологий в деятельность строительных организаций нет: материалы есть, технические нормативы, стандарты тоже — бери и используй… Но, увы, никто во властных инстанциях ни на российском, ни на региональном уровнях к решению этой проблемы не обращался… Нет пока интереса к кардинальному решению проблемы, системным изменениям в жилищной сфере.

— Но изменения-то необходимы, в том числе с помощью капитальных ремонтов?

— Вы понимаете, политика массовых капитальных ремонтов — это не системное решение, а системное латание дыр вместо действительного решения — строительства современного жилья. Из-за таких ремонтов цена обслуживания жилищного фонда вырастает в несколько раз. Обслуживание в новой аналогичной квартире столько не стоит.

Я, может быть, сейчас пилю сук, на котором сижу, но тем не менее скажу: мы должны понимать ограниченность самой концепции ремонта жилья. Очень важно своевременно заменять инженерные коммуникации, но еще раз повторю: дома, отслужившие свой срок, надо сносить, а не латать. Это гораздо дешевле и эффективнее.

— Современный потребительский рынок так устроен, что сроки эксплуатации всех потребительских товаров — а жилье тоже относится к их категории — стремительно сокращается…

— Конечно. Уж во всяком случае панельные дома нужно своевременно сносить, а не ремонтировать. Во всем мире — в развитых странах, и не только в развитых, но и, например, в Китае, Арабских Эмиратах — срок службы таких домов сокращают. А мы увеличиваем, причем на какие-то совершенно фантастические сроки, неприемлемые ни с точки зрения срока службы строительных конструкций, ни с точки зрения качества жизни людей.

Ремонтировать старые дома экономически неэффективно. Цена на оборудование очень высокая. Ну какой смысл в капремонтах девятиэтажек, например, таких массовых серий, как П-43, П-44, если чуть больше чем через десять лет истечет срок, когда их можно будет эксплуатировать?

Зачем ставить туда дорогие инженерные системы со сроком использования, превышающим срок жизни дома, как это делают сегодня? Это невыгодно никому — ни жильцу, ни государству. При таком подходе ситуация с ними окажется через какое-то время хуже, чем была с пятиэтажками-хрущовками, которые латали до бесконечности вместо того, чтобы своевременно сносить.

— Но новое жилье, которое до сих пор строили, мало подходит для простого человека со средним доходом. Дорогая отделка, огромные квартиры…

— Это тоже вопрос политики на уровне государства и на уровне субъектов Федерации. Необходимо было применять налоговые и иные стимулы для того, чтобы строительные компании не увлекались так премиум-классом.

Конечно, нужно стремиться к европейскому стандарту жилья, но городская 200-метровая квартира с кухней 25 м — это излишество. Нужны функциональные городские квартиры для работающих людей, для среднего класса, среднего человека. Приемлемые и по стоимости покупки, и по стоимости эксплуатации.

Особые квартиры нужно строить для людей каких-то специальных профессий — деятелей культуры, например, у которых дом одновременно и офис. Или для больших семей: гигантские квартиры могут быть только штучные. Сколько таких людей, таких семей в Москве? Едва ли сотни… Мода на большие элитные квартиры прошла.

Сейчас большая часть дорогих квартир, которые в изобилии строились в последние годы, либо не находят покупателя, либо, если были приобретены раньше, продаются. Затраты на их содержание просто теряют смысл в нынешней ситуации, когда все избавляются от лишних, чрезмерных, необоснованных расходов.

— Это снижает и перспективы монолитных домов?

— Вы знаете, мы когда-то были одной из тех компаний, которые начинали заниматься в Москве монолитом. Поэтому с монолитным строительством я знаком не понаслышке.

Сейчас происходит сближение цен на монолитный дом и на панельный — за счет того, что совершенствуется панель, удешевляется монолит. Кардинальной разницы между ними уже нет. Одна из причин сближения цен, кстати, как раз дорогие инженерные коммуникации…

Сейчас требуются качественная современная функциональная панель, качественный функциональный современный монолит — выполненные на основе экономичных технологий, совершенствующих функциональные характеристики таких домов.

Вот вопросом экономичных и при этом улучшающих характеристики домов наша компания сегодня предметно занимается, как я уже рассказывал раньше (см. №6/2009. — Ред.). Например, вместо кирпича для облицовки мы производим другой материал, на порядок более дешевый, экологически чистый, который существенно улучшает параметры энергоэффективности и теплосбережения. Выпуск этого материала, поставка его на столичный рынок уже начаты.

Внешне это выглядит как кирпичная кладка, материал выполняет и функцию утеплителя. Достоинства этого покрытия — качество, цена, теплосбережение. Не нужно делать трехслойное утепление, как сегодня…

Итак, для решения жилищной проблемы жилищный фонд должен постоянно обновляться, должны строиться новые и новые дома эконом-класса. Если до начала кризиса был переизбыток домов премиум-класса и бизнес-класса, то сегодня вообще мало что строится. На уровне фундамента — всего 5% домов. Причина понятна: люди отказываются выступать в качестве соинвесторов строительства, а ипотечный рынок парализован.

Если дело так пойдет и дальше, через три года, по прогнозам специалистов, столицу «накроет» дефицит жилья. Конечно, на рынок попадет часть вторичного жилья, но его немного. То есть цена жилья опять взлетит, и о его доступности придется забыть.

Особая проблема: квартиры в Москве покупают не сами москвичи, а иногородние. Москвичи в своем городе оказываются во многом на правах граждан второго сорта: живут в чужом арендуемом жилье или в коммуналках — собственную квартиру они в массе своей позволить себе не могут.

Довольно многие в столице живут в коммуналках или ютятся в квартирках с неприемлемо маленьким метражом. Недавно мы делали капитальный ремонт в одном из домов и работали в одной из коммунальных квартир: там живут две полных семьи, на них одна шестиметровая кухня. О каком качестве жизни можно говорить в такой ситуации?

Проблема жилищных условий самих москвичей в верном ключе, мне кажется, даже не поставлена. Да, есть в столице серьезная программа по очередникам — честь и хвала московскому правительству, что эта проблема решается, в отличие от других регионов. Но множество семей простояли в очереди по 20 лет — и продолжают стоять в ней!

А что происходит с условиями оплаты пользования жильем? Много говорится о том, что нам надо, как на Западе, платить за коммунальные услуги сполна. Да, за рубежом платят много, но так много, как у нас, платят арендаторы, а не собственники жилья… Получается, люди получили жилье в собственность по приватизации или приобрели его за свои кровные, а оплачивать квартиры продолжают фактически так же, как если бы его арендовали.

— Как дать дышать в России строительству жилья? У людей нет денег на финансирование строительства, безумно дорогая ипотека, в коллапсе находится кредитование строительных организаций, очень дороги строительные материалы… Что же делать?

— Первое. Снижения цены можно достичь за счет того, что строительные организации будут избавлены от необходимости платить арендную плату за земельный участок в период, пока идет стройка. Это можно было бы сделать в законодательном порядке.

Второе. Есть проблема городского обременения: в столице 40% квартир коммерческие строительные организации передают городу. Естественно, за них платят коммерческие покупатели остальных 60%. Все-таки должно быть разделено строительство бюджетное и коммерческое: у города Москвы достаточно ресурсов, чтобы самому строить жилье для бюджетников, а не взвинчивать своим обременением рыночную цену на квадратный метр «первички».

Третье. Очень влияют на цену естественные монополии в сфере энергетики и коммунального обслуживания. Колоссальные затраты идут на подключение в столице к системам «Мосэнерго», «Мосводоканала», «Мосгаза»… Такая же ситуация в других регионах России.

При этом речь идет не об оплате прокладки коммуникаций к объекту — только об оплате за право на пользование услугами этих естественных монополий. Это абсурдная ситуация: все равно что вы приходите в магазин за покупками и платите еще и за вход — вне зависимости от того, купите вы что-то или нет. Подключение должно быть бесплатным — это также нужно установить на законодательном уровне.

Кроме того, есть ставшее притчей во языцех ежегодное индексирование цен энергомонополий и коммунальных организаций в связи с инфляцией. Почему бы не менять цену вслед за инфляцией, например каждый месяц, а не подгонять ее, как сейчас? Последние месяцы инфляция низкая, а цены на энергоресурсы уже подняты с 1 января!

Четвертое. Вы верно заметили, что особая проблема — коллапс банковского кредита для строительных организаций. Государство выделило колоссальные средства для кредитования. Почему коммерческие банки не выделяют эти средства? Это же не их фонды, не их риски… За определенную маржу, взимаемую за организацию процесса, они просто обязаны кредитовать предприятия из выделенных на это государством целевых ресурсов — и давным-давно пора взять этот процесс под контроль Центробанка.

Пятое. Об этом направлении удешевления вы тоже сказали в своем вопросе. Это стоимость строительных материалов и используемых технологий. Этим направлением наша компания, как я уже сказал, предметно занимается: с привлечением группы партнеров из России и из-за рубежа, научно-исследовательских институтов.

За основу предлагаемой нами строительной технологии взята старая советская технологическая разработка, уехавшая когда-то в Венгрию. Она усовершенствована с учетом северо-европейской — норвежской технологии. Технология позволяет в несколько раз удешевить строительство и эксплуатацию за счет новых экономичных, строить даже сейсмостойкие дома.

Мы занимаемся также отдельными элементами конструкции: производством фитингов, отделочных материалов, труб из новых видов материалов…

— А город заинтересован в этих новых стройматериалах и технологиях?

— Да, город проявляет большой интерес — с одной стороны. А с другой — нас буквально заставляют покупать дорогие материалы, закладывая их в технические требования. Несмотря даже не то, что с этим материалом мы не укладываемся в смету.

То есть целостной позиции городской власти по удешевлению строительства, решению жилищной проблемы в городе, к сожалению, нет…

— Насколько важно сегодня возродить плановое начало в развитии жилищной сферы?

— Жизненно важно! При плановой жизни — в советское время — были расчеты сроков эксплуатации любых инженерных сетей, и они четко соблюдались, по крайне мере до самого конца 80-х годов.

Срок службы тех или иных инженерных коммуникаций — 20 лет, значит, накануне истечения срока они в плановом порядке заменяются. Сантехоборудование служит 15 лет — и оно своевременно заменялось. То же самое происходило с жилыми домами. И все эти процессы между собой увязывались.

А сегодня? Мы работаем на объектах, где пункт замены сантехники из программы ремонта вычеркивается: пусть, мол, жители сами покупают. А жители — пенсионеры, откуда же у них деньги на новые унитазы, раковины? Завтра мы сами такими же будем, как они, — хотим ли мы, чтобы нам также сказали: «покупайте оборудование сами»?

Но самая главная проблема — замена инженерных коммуникаций нескоординирована с новым строительством. Каждый уровень развития жилого комплекса столицы действует кто во что горазд: кто в лес, кто по дрова… Отсюда и аварии.

Мы сегодня не знаем, где что за последние 20 лет закопано и где что в каком состоянии находится. Самое настоящее минное поле! На Мичуринском дом пару лет назад рухнул — а почему? Не потому, что что-то не в порядке было с конструкцией. Были грубые нарушения в прокладке коммуникаций, из-за того что не знали, что и как проложено было раньше.

Кто, что и где делал? Систематической информации нет, часть информации вообще пропала. Должна быть проведена инвентаризация и в части инженерных коммуникаций, и в части жилого фонда. Сегодня же, берясь за работы хоть по инженерным коммуникациям, хоть по жилому фонду, никто никакой диагностики не делает.

Но в столице ситуация не самая плохая. В Москве за последние годы был обеспечен серьезный задел по ремонту и развитию инженерных коммуникаций. А в других регионах за эту тему фактически даже не брались.

Однако в этом году в столице механизм принятия решений по программе совершенствования жилищного фонда прокручивается плохо, программа искусственно растягивается, бюрократических звеньев и проволочек стало больше. А это значит, что тенденция к повышению стоимости квадратного метра и стоимости обслуживания будет нарастать, проблемы будут накапливаться.

Плановое начало необходимо и с точки зрения наведения порядка со сроками ремонта и замены жилищного фонда и инженерных коммуникаций, а также стоимости работ и услуг в этой сфере. Раньше стоимость рассчитывали специализированные научно-исследовательские институты — сегодня ее формирует якобы рынок под якобы контролем города. На самом деле имеет место монопольная цена со стороны фактически находящих под контролем города организаций.

От нас, как я уже сказал, зачастую буквально требуют использовать более дорогой материал. Мы говорим: как же так? Давайте используем более дешевый и улучшим условия жизни не десяти, а двадцати семьям. Нет, говорят, действуйте по плану…

— Один из наших экспертов и читателей — директор завода стеклопластиковых труб — рассказывал, что городские управления коммунального хозяйства намеренно не берут его трубы, так как это лишит их бюджетов на борьбу с коррозией…

— Именно так! В коммунальном хозяйстве и городском управлении масса заинтересованных в сохранении высокой цены — и ее дальнейшем повышении.

Но если раньше доходы людей росли: они роптали, но платили, то сегодня они платить такую надутую цену не станут. 100-процентных платежей за коммунальные услуги не будет — это счастье для коммунального сектора не наступит никогда! Придется либо столкнуться с массовым социальным протестом, либо сокращать затраты.

Бюрократическое звено жилищно-коммунального сектора — и в государственной, и в корпоративной его частях — страшно разрослось. Раньше Управление капитального строительства одного из самых больших — Кировского района столицы было в составе 28 человек. Сейчас на этой территории городских чиновников и занимающихся этими же задачами в рамках коммерческих организаций сотни!

ПРЭУ, управление единого заказчика, инженерное управление в каждом муниципальном районе, подразделения Департамента капитального ремонта города Москвы, ДЕЗы и управляющие компании, жилинспекция… Структур — тьма! Конечно, их работу надо финансировать — и за это платят потребители.

Я не виню сотрудников этих подразделений — они выполняют задачи, которые перед ними поставлены. При этом и в коммунальных организациях, и в административном аппарате в столице люди работают истово, не покладая рук: редко в какой организации рабочий режим укладывается в восьмичасовой рабочий день.

Но проблема в том, что многие из этих структур занимаются совершенно непроизводительным трудом: гоняют туда-сюда бумаги.

— Без этой работы можно легко обойтись?

— Конечно. Справка дается на справку — и справкой погоняет. Одна и та же справка предоставляется зачастую в восемь организаций.

К тому же в городе просто нет такого количества квалифицированных специалистов по коммунальной сфере, чтобы обеспечить данные структуры необходимыми кадрами. В них работает масса каких-то юристов из коммерческих вузов, людей с другим, непрофильным или полупрофильным образованием, понятия не имеющих о жилищной и коммунальной сферах. С ними совершенно невозможно разговаривать на профессиональном языке, на профессиональные темы — и от этого тоже возникает масса дополнительных трудностей.

Количество инстанций между исполнителем и заказчиком необходимо резко сократить — волевым усилием — и в Москве и в России в целом. Чтобы они не придумывали свои правила, препоны для производственников, которые только мешают работать.

К примеру, буквально сегодняшняя ситуация: контролирующая организация с меня требует сертификат на материал — мы еще материал не закупили, а сертификат предоставь! Такой театр абсурда происходит постоянно.

Я считаю, каждый человек, работающий в коммунальной сфере, должен зарабатывать свою зарплату. И вот тогда не будет в Москве, с одной стороны, таких диких цен на коммунальные услуги, с другой — такого количества гастарбайтеров, иногородних, подвизающихся в строительстве и ЖКХ: те, кто работает в бюрократических структурах, займутся реальным производством. И столица разгрузится от, на самом деле, лишних для ее экономики людей.

— Каков, с вашей точки зрения, должен быть механизм появления заинтересованности в удешевлении коммунального обслуживания?

— Демонополизация на законодательном уровне, удаление всех лишних звеньев и упрощение схем работы. Привлечение научно-исследовательских институтов и групп к разработке научно обоснованных норм стоимости услуг под контролем представительной власти. И повседневный, жесткий, четкий депутатский контроль.

Именно активность депутатов, а также демократическая инициатива граждан даст действенный толчок решению проблемы доступного жилья и в столице, и в стране.