Неподвижна ли цена недвижимости


Текст | Василий СЕРГЕЕВ


Цены на недвижимость — офисную и жилую — пока существенно не упали. И это вполне закономерно.

Одной из особенностей проявления финансово-экономического кризиса на территории России эксперты считают странную, на первый взгляд, неподверженность цен в сфере потребления дефляционным эффектам. Цены производителей, отмечает экономист, обозреватель polit.ru Григорий Гриценко снижаются, но на ценах для потребителей это почти никак не сказывается. Более того, на монопольные товары и услуги цены даже растут.

Безусловно, подобная динамика частично объясняется тем, что довольно большая часть потребляемой в России продукции является импортной или изготовляется из импортных компонентов, поэтому рост стоимости иностранных валют удорожает импорт и, как следствие, внутренние цены. Но особенно поражает, по мнению Гриценко, стабильность цен на товар, который не импортируется, так как в принципе не может передвигаться, то есть на объекты недвижимости.

Обвала цен на жилье и офисы ждут уже давно, пока ничего похожего не наблюдается. То, что сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать только «плавным снижением», и даже такое снижение периодически сменяется некоторым ростом цен. Итак, экономическая конъюнктура на этот рынок пока не влияет. Это, замечает Гриценко, кажется очень странным, потому что у наших строителей, несмотря на несколько удачных лет, запас прочности еще не сформировался, и они не могут позволить себе не реагировать на изменение спроса, а он наверняка снизился.

Но как сильно мог измениться спрос? Спрос на жилую недвижимость еще недавно предъявляли четыре группы покупателей. Первая — частные лица, сами накопившие деньги, получившие кредит или использующие разные схемы съезда/разъезда или обмена жилья. Вторая — это корпоративный спрос, когда крупные компании выкупали большие площади для расселения своих сотрудников. Третья группа — это так называемые инвесторы, то есть лица, приобретавшие квартиры с целью их последующей перепродажи. Квартиры покупали в недостроенных домах и продавались после официальной сдачи и открытия прописки. Четвертая группа — это федеральные органы власти и муниципалитеты, которые покупали готовые объекты или выдавали заказы строительным компаниям для выполнения разного рода социальных программ — переселения из ветхого жилья, предоставления квартир военнослужащим, предоставления жилья молодым семьям и так далее.

К этим четырем группам можно было добавить еще двух участников рынка недвижимости. Первый — это сами строительные компании, которые иногда придерживали часть готовых квартир, оставляя их в своей собственности до «лучших времен», то есть до еще большего роста цен, или для того, чтобы влиять на решения товарищества собственников жилья, которое будет сформировано из жильцов построенных ими домов. Второй — банки, приобретавшие квартиры как инвесторы или становившиеся собственниками отдельных квартир, бывших залогами при выдаче непогашенных кредитов.

Такова была, отмечает Гриценко, структура спроса до начала кризиса, и понятно, что при такой структуре спрос должен был резко упасть.

Падение было закономерным…

Во-первых, частные лица и корпорации от спроса отсекались сразу же — сокращение доходов наряду с желанием подождать серьезного снижения цен дестимулировало крупные приобретения. Прекращение ипотечного кредитования подействовало в том же направлении.

Во-вторых, инвесторы, имеющие на руках большие количества квартир с крайне плохими перспективами реализации, тоже никак не могли повлиять на текущий спрос. Все-таки для того, чтобы сейчас влиять на спрос, нужно иметь на руках живые деньги, а с этим у инвесторов не очень хорошо.

В-третьих, в ситуации, аналогичной инвесторам, оказались и коммерческие банки: квартиры, как инвестиционные, так и залоговые, сейчас продаются плохо, да и у самих банков ситуация не блещет, поэтому выходить на рынок для новых покупок они не могут. Единственный, кто в этой ситуации мог оказать позитивное влияние на спрос и, соответственно, цены — это государство с его пока значительными финансовыми ресурсами.

Но попытки повлиять на рыночные процессы грубым госвмешательством большого успеха не имели. Все помнят, отмечает Гриценко, провал первого аукциона по приобретению жилья, проводившегося Правительством Москвы, а также скромные итоги второго. Строительные компании, у которых вроде бы на носу риск разорения, отказываются продавать строящиеся квадратные метры по цене, хоть и несколько ниже рыночной, но зато оптом. Чтобы так себя вести, надо иметь очень серьезные основания.

…но оно не случилось

Строительные компании, даже если бы и хотели снижать цены, не готовы этого сделать, так как структура стоимости готовой строительной продукции не позволяет так поступить.

В наиболее агрегированном виде эта структура состоит из трех частей: городской ренты, стоимости самого строительства и прибыли компании-застройщика. Как известно, чтобы получить доступ к земельным участкам, застройщик должен был выложить круглую сумму — деньгами или натурой, не имеет значения. Вот эта сумма и представляет собой ренту, которую город берет с любого желающего строить на его территории. Потом, после получения доступа к площадке, начиналось строительство, которое по тогдашним расценкам, еще до падения цен на стройматериалы, тоже обходилось недешево. И, наконец, третий компонент стоимости готовой продукции — сама прибыль застройщика, терять которую, понятное дело, тоже никому не хочется.

В общем, эти три компонента стоимости строительной продукции не дают застройщикам возможности снижать цены, тем более что два из них — городская рента и стоимость самого строительства — уже оплачены, и деньги обратно ни от города, ни от подрядчиков и субподрядчиков не вернешь. Итак, подчеркивает Гриценко, издержки, сформировавшиеся и оплаченные еще по старым, докризисным ценам, не дают возможности гибко реагировать на изменение современного спроса.

Но, кроме издержек, сформированных по старым ценам, на их стабильность влияет сложившаяся система финансирования строительства. Как известно, большая часть квартир распродается застройщиками еще на стадии строительства как инвесторам, так и конечным потребителям. И к моменту ввода дома в эксплуатацию свободных квартир в нем практически не остается, поэтому маневрировать ценами застройщику трудновато. То есть наиболее понятным вариантом поведения является придерживание готовых квартир, а не продажа по падающим ценам, тем более, повторяем, что этих квартир немного.

Упорство строительных компаний, не желающих терять свои деньги, поддерживается упорством частных инвесторов, купивших квартиры тогда, когда цены были еще высоки, и не желающих расставаться с ними за бесценок. Если инвестору есть на что жить (а это наверняка), то он может спокойно сидеть на своих нераспроданных метрах и ждать год, два или даже три, пока не удастся сделанный ранее квартирный запас продать с прибылью.

Квартиры, как известно, от «длительного хранения» практически не портятся и, кроме того, могут приносить кое-какой доход от сдачи в аренду. В общем, над инвесторами пока не каплет, торопиться с распродажей своих активов они не будут и сгонять цены на жилье не собираются.

Таким образом, в результате совместных действий строительных компаний и частных инвесторов, не говоря уже о государственных расходах на инвестиционные цели, цены на жилье не показывают признаков сильного падения. Как долго будет продолжаться подобная ситуация, мы сможем узнать буквально через месяц-другой.

Скоро весна, и строителям надо будет выходить на новые площадки. А для этого им потребуются деньги, взять которые из внешних источников будет практически невозможно. Поэтому если российские строительные компании хотят и дальше поддерживать свою деятельность в прежних объемах, то им придется распродавать квартиры, находящиеся в их собственности в готовых домах.

Если же строительные компании решат переждать кризис и сократят объемы строительства, то тогда, конечно, с продажей готового жилья они торопиться не будут, и цены на него останутся стабильными, реагируя только на колебания курсов иностранных валют.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА


Антон Данилов-Данильян, председатель Экспертного совета «Деловой России», кандидат экономических наук:

«Ключевая проблема нашего кризиса — это проблема доверия: к прогнозам, государственной политике, контрагентам, банкам, активам — ко всему. На нашем рынке происходит судорожный поиск убежища для денег, люди вкладывают то в доллар, то в евро. При этом недвижимость, которая на самом деле таким убежищем осталась, по чисто психологическим причинам перемесилась в сферу высоких рисков. Из-за того что ситуация на рынке недвижимости в США и отчасти в Европе экстраполируется на наш рынок, есть ожидания быстрого падения цен и т.д.

Однако этот очень характерный и широко распространенный вид страхов не имеет под собой совершенно никакой экономической основы. Смотрите: у нас как был дефицит жилья, так и остался, в Америке же и Европе — избыток жилья, их рынок недвижимости переживает кризис перепроизводства, объемы ипотеки превышают наши на несколько порядков! Девелоперы не станут продавать квартиры и дома себе в убыток, ниже себестоимости, а себестоимость очень высока за счет большой стоимости земельных участков, оформления и фантастически выросшей за два последних года цены строительных материалов. Да, цена строительных материалов сейчас упала, но зато до небес выросли банковские ставки. Раньше было в среднем 10%, сейчас не менее 25%. Спрос в этой сфере сократился в Московской, например, области в 3,5 раза. Предположим, что какие-то девелоперы для захвата объема рынка с помощью демпинга снизят цену на 10% — они что в ответ получат спрос? Нет. Потому никакого снижения и не будет. То же самое — банки, которые за долги стали обладателями строительных объектов. Они что, ринутся продавать за бесценок? Во-первых, сами они продавать не станут — не обладают квалификацией, во-вторых, они имеют другие источники ликвидности и объекты недвижимости точно так же будут держать в резерве до лучших времен. Кое-где мелькают более низкие цены — но, как правило, это цены, связанные с крупными оптовыми продажами, когда квартиры или дома скупает город или крупная корпорация для очередников или сотрудников».