Ошибка резидента


Текст | Татьяна ЧАПЛЫГИНА, экономический обозреватель

Ипотечное движение в
России стартовало
десять лет назад, имея
совершенно правильный посыл: объединить
интересы всего общества. Но сегодня словосочетание «доступное жилье» звучит как
насмешка. Так где же
мы ошиблись?

Слово и дело

Несмотря на то что подготовительная работа по развитию ипотеки началась в 1997—
1998 годах, ее официальным стартом можно
считать начало нового столетия. Экономика
России к 2000 году приобрела жалкий вид.

Реальный сектор, состоящий из промышленных и сельскохозяйственных предприятий,
практически бездействовал. Товары народного потребления, включая продукты питания,
в основном ввозились из-за рубежа. Финансовый сектор, пережив кризис 1998 года и потеряв доверие населения, медленно приходил
в себя. Руководство страны оказалось перед
выбором: какую дыру в бюджете латать в
первую очередь и где найти для этого тряпицу.

Она оказалась под рукой.

Строительный комплекс как нельзя лучше
подходил для возрождения хозяйственного
механизма на основе рыночных отношений.

Во-первых, он уже был полностью приватизирован. Во-вторых, активное возведение жилых
домов, офисов и прочих объектов требует новых архитектурных проектов, новых строительных материалов, оборудования и техники, многочисленных кадров, а значит, заказы
должны были получить сопряженные отрасли,
где должны были появиться новые рабочие места. В-третьих, с развитием промышленности
ожидалось оживление финансовой системы,
через которую проходят деньги всех участников процесса. За счет этого увеличивается
приток инвестиций в реальный сектор, наполняется государственный бюджет — так
уверяли убежденные сторонники преобразований. И только один вопрос оставался без
ответа: где взять стартовый капитал? Конечно,
у населения!
В результате приватизации жилья, а это
составляло примерно 55% всего жилищного
фонда стоимостью, по состоянию на 1999 год,
$300 млрд, в распоряжении населения оказались замороженными средства в виде квартир.

Их можно заложить в банке, решили сподвижники ипотечного движения, для получения кредита на покупку или на строительство
новой жилплощади. Другим опорным клиентом ипотеки должны были стать хорошо
зарабатывающие граждане, имеющие свободные деньги, но не доверяющие ни банковским
вкладам, ни ценным бумагам.

В общем, все признали, что ипотека — бизнес прибыльный. Теперь надо было выбрать
модель его построения, ведь как ни крути,
а контроль над рынком нужен.


Победа золотого тельца

К концу 2002 года формирование ипотечного
рынка было в принципе завершено. Все участники процесса, а именно банки, страховые и
риэлторские компании, заняли положенные
им места. Промышленники, поставляющие
цемент, арматуру и трубы, определились с потребителями — строительными компаниями.

Архитекторы опять взялись за чертежи. Даже
иностранные инвесторы осторожно подошли
и встали в сторонке. Они пока еще не достали
свои пухлые кошелечки, но из их рядов уже
слышалось: «Российский рынок недвижимости очень перспективен». Не хватало только
клиентов. Среднемесячная номинальная заработная плата в России в декабре 2002 года
составляла 5,9 тыс. руб.

Пустяки, решили чиновники, главное —
строить, а там посмотрим. И началось. Новые
проекты рекламировали все — городские администрации, строители и риэлторы, даже
министры. При этом они обязательно добавляли: спрос огромный, и недвижимость будет
дорожать. Депутаты и сенаторы уверяли, что
рядовая учительница из Алтайского края при
зарплате 4 тыс. руб. легко может заплатить
и 30-процентный взнос, и 1 тыс. руб. ежемесячных платежей. Плановый, если так можно
сказать, рост рынка недвижимости определили в 20% в год. Жару добавили сильно монополизированный строительный бизнес и откровенная спекуляция квартирами на уровне
риэлторских контор.

Коллективный труд по раскачиванию рынка
не пропал даром: жилье действительно стало
дорожать. Причем такими темпами, что в глазах мелькало. Так, если в конце 1999 года квадратный метр в столице стоил примерно $500,
то в 2002 году он бодро перешагнул отметку
$1000 и пошел вверх без остановок.

При такой бешеной ценовой скачке ипотечные кредиторы не стали тратить время
на гипотетическую учительницу с зарплатой
4 тыс. руб. и объявили лимит входа в офис
ипотечного кредитования — $1 тыс. дохода
на семью. Понимая, что число состоятельных
клиентов не бесконечно, банкиры снизили комиссии, в частности, по валютным ссудам с
38% годовых до 13—15% к 2004 году. Постепенно они смягчили и требования к заемщику,
отказавшись от поручительства, свидетельства
о гражданстве. Незыблемыми остались: источник дохода, страхование объекта залога и жизни заемщика.

И все же в ипотеку народ шел неохотно.

В 2004 году Виктор Христенко, возглавлявший Министерство промышленности и энергетики, отметил, что лишь 5—7% из числа
покупателей квартир пользуются ею. Но даже
эти небольшие проценты можно считать успехом и началом расцвета.


Все как у них

Но зачем нужно было так сильно раскачивать рынок недвижимости? У столичных
градоначальников была и, похоже, остается
одна мечта: чтоб в Москве жилось как на Манхэттене. С точки зрения стоимости недвижимости столице удалось ее исполнить только к
2007 году: цены взяли психологический барьер
в $6 тыс. за 1 кв. м. Американцы расстроиться
не успели: у них был кризис, и цены как раз
пошли вниз. Так, если в начале 2007 года, по
данным английского аналитического риэлторского агентства Global Property Guide, средняя
цена квадратного метра в Нью-Йорке составляла $5,4 тыс., то через год она снизилась примерно до $4,8 тыс.

В погоне за ценой чиновники не приняли во
внимание, что средний годовой доход жителя
Нью-Йорка составляет около $50 тыс., или
примерно $4,167 тыс. в месяц. То есть приобретение жилья в кредит для нью-йоркца
не считается большой финансовой нагрузкой.

Россиянин таким бюджетом похвастаться не
может даже сейчас. При средней цене квадратного метра в Москве, например, в марте
2008 года $5,021, или 120,5 тыс. руб., месячная
зарплата жителя столицы составляет в среднем
23 тыс. руб., или $960. Очевидно, что даже один
квадратный метр жилья потенциальному покупателю совершенно не доступен.

Однако Россия — это не Москва. За МКАД
ипотечный рынок тоже существует и развивается, хотя цены не так высоки, как в Первопрестольной. Итак, за три последних года, согласно недавнему исследованию международного
агентства Moody’s Investors Service, рынок ипотечного кредитования в России, увеличиваясь
ежегодно на 224%, вырос с $665,3 млн до
$22,7 млрд. Столь динамичному развитию, уверены эксперты, помогло именно стремительное
удорожание недвижимости, которое заставило
население использовать для его покупки банковское финансирование. При этом агентство
предупреждает: российский ипотечный рынок
молод, не испытан в условиях экономического
спада, а значит, неизвестно, как он себя поведет.

Испытания не заставили себя ждать.


Год перелома

Мировой кризис внес существенные коррективы и в политику многих российских банков,
тем самым подготовив рынок к перестройке.

Судя по всему, 2007 год войдет в историю
российской ипотеки как последний год легкости и беспечности для всех участников рынка. Тогда доля ипотечных кредитов в общем
объеме розничных кредитов, согласно отчету
Банка России, выросла до 15,6% против 11,1%
в 2006 году, объем предоставленных кредитов
в 2007 году увеличился до 556,5 млрд руб. с
263,6 млрд руб. в 2006 году. Однако, как отмечает регулятор, из-за сокращения денежного
довольствия, получаемого на внешних рынках,
рынок начал снижать темпы роста. Так, если
в 2006 году объемы кредитования на нем выросли в 4,8 раза, то в 2007 году — всего лишь
в 2,1 раза.

В конце прошлого года из-за проблем с ликвидностью с рынка ушли некоторые участники.

Михаил Задорнов, президент ВТБ 24, полагает, что примерно из 400 кредитных организаций, предоставлявших ипотечные кредиты в
середине 2007 года, де-факто около половины
(в первую очередь региональные) свернули
программы. С начала этого года сократили
объемы кредитования ФК «Уралсиб» — на
29%, Транскредитбанк — на 41%, Бинбанк —
на 69%, Юниаструм Банк — на 95% и даже
специализированные «ГПБ-Ипотека» и Городской ипотечный банк — на 17 и 35% соответственно. Как недавно признался первый
зампред Банка России Геннадий Меликьян,
банки предпочитают кредитовать предприятия, а не граждан, поскольку для них ипотека
становится невыгодной из-за дефицита длинных денег и высокой инфляции. «Стоимость
ипотечных кредитов практически сравнялась
с ростом потребительских цен, и банки в лучшем случае выходят в ноль», — пояснил он.

Результат таких перемен очевиден: рынок стал
более монополизирован. В первом полугодии
из общего объема ипотечных кредитов, составлявшего 538 млрд руб., согласно исследованию
агентства «РБК.Рейтинг», на долю 30 крупнейших игроков рынка приходилось 366,3 млрд
руб. При этом совокупный показатель роста
кредитных портфелей 70—75%, отмечают эксперты, не выглядит столь же впечатляющим,
как в прошлом году — 160%.

Концентрацию портфелей ипотечных кредитов у ведущих операторов рынка отмечает и
Банк России. По его данным, в 2006 году на долю десяти кредитных организаций — лидеров
приходилось 46% кредитов, в 2007-м — 54%,
а в первом квартале текущего года — уже 66%.

Вместе с тем задолженность по ипотеке, отмечает Банк России, к началу 2008 года выросла в 2,6 раза, до 611,2 млрд руб., и превысила объем кредитов на 54,7 млрд руб. (9,8%). За
первый квартал этого года она увеличилась еще
на 15%, до 704,97 млрд руб. Тенденция явно
нехорошая и свидетельствует о том, что население не справляется с долговой нагрузкой.

Одновременно изменились и условия кредитования: ставки стали расти (с 10—11% до 13—
14%), еще чуть-чуть, и они вплотную подойдут к уровню 2004 года — 15% (объявленная
ставка без учета дополнительных комиссий).

Как отмечают специалисты, сегодня стоимость
кредита зависит не от возможностей клиента,
а от доступа банка к заемным ресурсам. А они с
каждым месяцем становятся все дороже, даже
за границей.

Что касается потенциальных пользователей
кредитов под залог, то их участь лучше не стала.

Банки отказывают всем, у кого «белый» доход
ниже $5 тыс. или есть иные долговые обязательства. По признанию самих финансистов, такая
практика привела к увеличению количества
отказов в кредитовании с 18 до 35%. При этом
«счастливчики» будут покупать на полученные
средства то, что дадут, не выбирая, поскольку
купить в кредит жилье, полностью отвечающее
пожеланиям заемщика, по мнению директора
филиала «Фосборн-Хоум» Александра Комарова, могут 2—5% граждан страны.


Простите, а где выход?

Все отмеченные тенденции, появившиеся в
начале этого года, свидетельствуют прежде всего
о печальной участи национального проекта «Доступное жилье» — он превращается в фарс, хотя
при тех объемах строительства, которые ведутся
по всей стране, можно было и малоимущих
очередников расселить, и обеспеченных граждан удовлетворить желаемыми квадратными
метрами. За три последних года в России было
построено 1833,9 тыс. новых квартир. Помимо
этого, возводятся коттеджные поселки. Есть еще
не очень старый жилой фонд, построенный в
70—80-х годах. Так что предложение на рынке
недвижимости приближается к тому роковому
моменту, когда можно будет сказать: спрос удовлетворен. А значит, и цены на недвижимость
должны начать снижение, и ипотечные кредиты должны стать доступнее. Не тут-то было.

Сокращение финансирования с внешних
рынков аукнулось снижением средств в строительном комплексе. Как недавно признался
вице-премьер РФ Александр Жуков, здесь
наметился спад. Во всяком случае темп роста
рынка жилищного строительства в первом
полугодии составил всего 2,9% против 34% за
аналогичный период 2007 года. Понятно, что
данная тенденция может привести к единственному результату — росту цен и, как следствие, удорожанию ипотеки.

Такие же последствия ожидаются и от попытки АИЖК ввести в середине сентября
дисконт при выкупе кредитов, выданных по
ставке ниже 12% годовых, рекомендованных
в договоре купли-продажи. Ранее дисконт составлял 10,75%.

Партнеры агентства — региональные операторы, учрежденные местными администрациями, и сервисные агенты, в чьи обязанности
входит выкуп закладных по выданным банками кредитам и перепродажа их АИЖК, схватились за голову и заголосили: «Перепродать
агентству кредит, выданный по ставке 10,75%,
можно будет с пятипроцентным дисконтом».

А значит, их обрекают на «преднамеренное
принуждение к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия
предполагаемых убытков АИЖК». Им есть
что терять: через 76 операторов и 64 сервисных агента проходит до 60% всех ипотечных
кредитов в стране, а это, по данным АИЖК,
700 млрд руб. за 2007 год.

Если опасения операторов рынка оправдаются, то дальнейший ход развития событий
будет выглядеть крайне печально. Закладные
обанкротившихся партнеров агентства придется выкупать банкам. А между тем сейчас лидеры рынка, такие как ВТБ 24 и «КИТ Финанс»,
уже сократили выкуп ипотечных кредитов, тем
самым увеличив дисконт продажи кредитов
до 15—20%. Появление дополнительного объема непроданных закладных загонит рынок в
«пробку», из которой выхода не будет никому.

Между тем в банкирском сообществе обсуждается предложение, которое может несколько снять напряжение. Государство, считают
инициаторы, может компенсировать банкам
часть процентов по ипотечному кредиту, если
из 11—15% годовых 7—10% заплатит заемщик.

Правда из каких средств оно будет компенсировать и по какому принципу, инициаторы
нововведения пока не говорят. При этом крайне редко от участника рынка можно услышать,
что развивать ипотеку мешают не столько
высокие комиссионные кредиторов, сколько
«манхэттеновские» цены на недвижимость, которые именно государство смогло разогнать,
но совладать с ними уже не сумело.