Ставки растут, предложение тоже


Текст | Сергей КАРПАЧЕВ

Ипотека — ключевой инструмент финансовой поддержки национального проекта «Доступное жилье» —
развивается несмотря ни на что.

Объявление поразило лапидарностью стиля, тремя синтаксическими ошибками и хорошим знанием психологии соотечественников. Некто, не пожелавший назваться, зато снабдивший записку тремя телефонами, обещал споспешествовать в получении кредита на любые цели, в том числе и на ипотеку. Дешево, но за солидное вознаграждение.
Ну кто, находясь в здравом уме и твердой памяти, может связаться неизвестно с кем и на непонятно каких условиях в решении столь важного вопроса, как получение кредита на покупку жилья? Кто клюнет на «разводку для лохов», в которой очевиден только финал истории?
А ведь могут, могут клюнуть! И по многим причинам. От беспросветной безысходности, например. Или желая сэкономить на процентах либо для экономии времени. Да, в конце концов, чтобы на грош пятаков прикупить.

Американцы испортили всю ипотеку

Ипотека — основной финансовый инструмент, с помощью которого в мире решаются практически все жилищные проблемы населения. Покупка жилья — дело дорогостоящее, а ипотека позволяет обзавестись собственным домом всякому имеющему постоянный доход человеку. И дело это надо решать с помощью надежных финансовых инструментов, зная своих партнеров в лицо, а не только по телефонному номеру. Ведь в течение как минимум десяти лет придется выделять из своего бюджета солидные деньги на выплату кредита и погашение процентов.
Все мы стремимся делать покупки с выгодой для собственного кармана, и вопрос «Сколько стоит?» выглядит отнюдь не праздным. До недавнего времени банки давали ипотечный кредит на покупку жилья под 10—11% годовых, и такая ставка в наших экономических условиях считалась вполне приемлемой. Но теперь, после ипотечного кризиса в США, условия поменялись. В Америке слишком легко было получить ипотечный кредит, его давали даже тем, кто годами сидел на пособии по безработице. И это вполне ожидаемо привело к проблемам — возник дефицит ликвидности, то есть у банков не стало хватать средств для обеспечения своей деятельности. Деньги на межбанковском рынке подорожали, поскольку в нынешних условиях банки сами берут кредиты под больший процент.
Отсюда следует логичный вывод, что ставки по ипотечному кредиту начнут расти. Но отсюда же вытекает огромная проблема: при текущей инфляции 9—10% (причем это еще не окончательные цифры, поскольку инфляционные прогнозы по окончании года будут пересматриваться в сторону увеличения) ипотечный кредит менее чем под 12—14% перестает быть выгодным для банков.
Спрос на рынке недвижимости превышает предложение. Во многих городах России, где объемы ипотечного кредитования выросли существенно, идет рост цен на жилье. Оснований надеяться на резкое снижение его стоимости нет. Увеличению себестоимости строительства и соответственно цен на жилье способствует то, что участки под массовую застройку находятся в ведении местных органов власти. И не везде они достаются инвесторам на внятных и прозрачных условиях конкурсного отбора. На многих объектах массовой застройки местные власти ставят перед застройщиками массу дополнительных условий и обременений: включают долю города в строящийся объект, в цену проекта закладывают расходы на содержание социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. По некоторым экспертным оценкам, ипотечное кредитование сейчас по карману только 5% российских семей.

Сделать второй шаг

Что можно предпринять в подобных условиях? За десять лет существования в России ипотеки удалось создать конкурентную среду и ипотечную инфраструктуру как в крупных, так и в средних и малых городах. Это, конечно же, повышает доступность ипотечного кредитования. Так что первичный рынок работает и количество выдаваемых кредитов на покупку жилья растет, невзирая на очевидные проблемы роста. Теперь надо сделать шаг к развитию вторичного рынка ипотеки — рынка ипотечных облигаций. В стране начат выпуск ипотечных ценных бумаг, то есть создан финансовый инструмент, позволяющий привлекать средства с рынка. В мае 2007 года государственное Агентство по жилищному кредитованию рефинансировало свой ипотечный портфель выпуском рублевых облигаций на сумму
3,3 млрд руб. на внутреннем рынке. Уникальность этой операции заключается в том, что сделка предусматривает эмиссию трех выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. Они имеют различную очередность выплат процентного дохода, приоритетность которого устанавливается от старшего к младшим выпускам. Погашение младших бумаг возможно только после полного погашения старших. Облигации рассчитаны на инвесторов, исповедующих разный стиль ведения дел. Страховые и управляющие компании, банки и пенсионные фонды, то есть те, кто осторожен в управлении своими инвестиционными портфелями, безусловно выбирают вложения в надежные старшие транши. Возможно, что к этим бумагам получит доступ и государственный Пенсионный фонд. Те же, кто не боится рисковых, но и более доходных сделок, могут отдать предпочтение младшим выпускам облигаций.
Следует отметить одну особенность отечественного рынка ипотечных кредитов: он хорошими темпами развивается именно в регионах. Причиной тому служит непостижимо высокий уровень цен в Москве и Московской области, не соответствующий уровню доходов населения. Это существенно снижает уровень развития здесь ипотеки, но стимулирует ее развитие в регионах, где доходы населения не слишком уступают столичным городам, но стоимость жилья заметно ниже. При этом доходы в регионах менее привязаны к валюте, что позволяет развивать в большей степени рублевую ипотеку. Цены на жилье растут в том числе и потому, что увеличиваются доходы населения. В то же время, что бы там ни говорилось, растет и межбанковская конкуренция, а вместе с ней —
и возможность найти приемлемые условия ипотеки. Скажем, кредит на 30 лет был до недавних пор совершенной экзотикой. Банки соглашались расставаться со своими деньгами максимум на три года. А теперь экзотика стала явлением обыденным.
В строительстве жилья должен быть приоритет принципа получения прибыли не от высокой стоимости жилья, а от оборота. Конечно, для этого нужно открыть широкий доступ инвесторам к земельным участкам. Без всякой чиновничьей ренты. Работая быстро, осваивая большие объемы, можно и на небольшой марже получать хорошие деньги.

Больше помогать молодым семьям

Ипотечное кредитование в России перспективное в стратегическом плане. Объемы растут, но есть проблемы, которые выявляются уже в ходе реализации принятых для развития ипотеки программ. Например, проблема молодых семей, не имеющих надежной поддержки родных и хотя бы минимальных накоплений. В Российской Федерации около 250 тыс. молодых семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Но лишь не более 10% из них имеют доходы, позволяющие приобрести жилье, используя кредиты и собственные средства. Поэтому программу «Молодой семье — достойное жилье» будут распространять не только на 30-летних, решено увеличить возрастной ценз на пять лет —
до 35. Об этом в ноябре 2007 года заявил вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев. Таким образом ипотечные кредиты станут более востребованны.
Можно говорить о том, что развитие ипотеки в Российской Федерации сдерживает отсутствие стабильного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам. Кроме того, многим участникам рынка недостает четкого понимания ипотечного бизнеса и связанных с ним рисков. И недостаточно развита система рефинансирования.
Ситуация, складывающаяся на ипотечном рынке, сегодня неоднозначна. Слишком сильное влияние оказывают внешние факторы. Прогноз динамики количества выданных кредитов на 2008 год при всех просчитываемых сценариях эксперты никак не могут назвать оптимистичным. Вполне вероятно сокращение прироста выдачи ипотечных кредитов. Отсюда возникают риски сокращения объемов строительства, вероятности снижения или в крайнем случае стабилизации цен на жилье в регионах с развитой ипотекой.
Что можно предпринять для недопущения проблемных сценариев развития? Нужны изменения в законодательстве, расширяющие круг институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Особенно важным для расширения ипотеки будет разрешение вкладывать в ипотечные ценные бумаги средства пенсионных накоплений, страховых резервов, государственных институтов развития, включение облигаций с ипотечным покрытием в котировочные списки высокого уровня и в ломбардный список Банка России. Кроме того, наряду с применением уже действующих схем ипотеки необходимо развитие новых ипотечных продуктов: для военнослужащих, молодых семей, кредитов с использованием базового материнского капитала.