Валерий ТАРАНЮК: установить разумные правила игры
Тескт | Михаил НИКИФОРЕНКО, Александр ПОЛЯНСКИЙ
Фото | Александр ДАНИЛЮШИН
«ЭлектростальГражданПроект» — ведущая архитектурно-проектная организация жилищно-гражданского строительства Подмосковья и один из лидеров проектирования в Московском регионе. Глава этой компании, известный российский архитектор Валерий Таранюк, считает, что развитие отечественного строительного рынка сегодня нуждается в пристальном внимании со стороны государства.
Ложка и «мышка»
— Валерий Алексеевич, «ЭлектростальГражданПроект» — одна из немногих компаний в Московском регионе, занимающихся всем комплексом вопросов градостроительства и архитектуры, проектирования под ключ. Сегодня таких компаний крайне мало…
— Думаю, что так. Почти никто из новых проектных организаций, появившихся в пореформенные годы: проектных и проектно-строительных компаний, архитектурных бюро и студий, персональных мастерских, — не стремится в силу соображений экономии вести проектирование в комплексе — от концепции до рабочих чертежей и привязки к конкретному земельному участку с разработкой внутренних и наружных инженерных сетей, технических мероприятий, с топогеодезическими работами и т. д. Наличие множества мелких проектных структур «ты, да я, да бухгалтер», подведенных под лицензию, ни к чему хорошему, а тем более к качественной архитектуре, основанной на здоровой фишке, идее, креативе, не приводит.
Сегодня бизнес и мелкие проектные структурки запросто договариваются с каким-нибудь «мутным» главным архитектором города, хорошо работающим «на прогиб».
И вперед! Какой градосовет, какое профессиональное обсуждение?! Все «устаканивается» на уровне муниципалов… И многим кажется, что так и должно быть, мол, везде сегодня так…
Не везде… Работа архитектора, проектировщика-«домушника», когда в одной руке ложка, а в другой «мышка», никогда не даст серьезного результата. Практика показывает.
Потребность в работе командой, в комплексном проектировании, в работе, охватывающей все стадии — от идеи до рабочих чертежей, — сегодня вернулась.
«ЭлектростальГражданПроект» — предприятие, образованное в результате приватизации на основе Электростальского филиала института «Мосгражданпроект», костяк коллектива сохранился еще с советских времен. Это одна из немногих организаций, никогда не отказывавшихся от комплексного подхода, не сокращавших объемы работ по комплексному проектированию. Мы занимаемся разработкой градостроительной, архитектурной, объемно-планировочной концепций. Отрабатываем все без исключения разделы инженерных коммуникаций, все технические мероприятия, осуществляем привязку к месту. То есть выполняем проект под ключ — от концепции до «рабочки» и привязки, своими силами, без привлечения субподрядчиков, кроме технологов и инженеров по спецразделам.
Но сегодня все еще наиболее распространена другая, сложившаяся в 90-х годах, модель проектной деятельности. Под идею заказчика группа архитекторов проводит клаузуру (от итальянского слова, означающего работу взаперти). Собирается человек 30 архитекторов, дают эскиз, идею. Сделали, сдали заказчику, деньги в конвертах получили — и до свидания. Затем — расчет конструкций здания, в том числе металлических и железобетонных, расчет внутренних и наружных инженерных сетей: водопровода, канализации, отопления, вентиляции, электросетей… На все эти задачи на условиях субподряда приглашаются небольшие сторонние организации, даже отдельные специалисты — часто опытные пенсионеры, набившие руку на таких задачах в советское время. А небольшая группа кураторов организует работу дальше.
— Все составляющие должным образом не состыковываются?
— Конечно. Хотя есть инвестор-застройщик-заказчик, он вроде бы выстраивает систему. Но вы же понимаете, что при такой «составной» технологии можно убрать только крупные нестыковки, единым целым проект все равно не будет. Почти наверняка возникнут проблемы в процессе привязки к конкретному земельному участку, к уже существующим инженерным сетям.
И потом, когда начинается строительство, необходимы технический и авторский надзоры. А специалист деньги получил — и был таков: у него другие дела, он дальше заниматься этим проектом не будет. Серьезного заказчика подобный подход к проектированию уже не устраивает. Ему нужна единая проектная организация с перечнем разделов, охватывающих все задачи проектирования.
Это один аспект нашей комплексности. Другой — систему «Мосгражданпроекта» всегда отличало то, что институт занимался практически всем спектром жилищно-гражданских объектов, здесь не было узкой направленности на конкретный тип объектов, как в специализированных проектных институтах. Мы всегда работали и по жилым домам, и по школам, и по детским садам, и по объектам здравоохранения, и по домам отдыха, и по дворцам культуры, и по городским микрорайонам. Причем как на уровне типовых проектов специализированных институтов, так и на уровне собственных, индивидуальных. И потому опыт наших архитекторов и проектировщиков многогранен, они могут спроектировать практически любой объект.
Эпоха монолита
— А сейчас вы работаете по собственным проектам или по типовым?
— Преимущественно по собственным, хотя это организационно трудно. Сегодня в России проблемы с типовым проектированием. Раньше был ЦИТП — Центральный институт типовых проектов. Специализированные проектные институты разрабатывали типовые проекты — каждый по своему направлению, и все они сводились ЦИТП в единую систему. Нужен детский сад на 240 мест? Пожалуйста, вот панельный вариант, комплектующие выпускает такое-то предприятие, типовой проект такой-то. Нужен не панельный, другой? Нет проблем — вот типовые проекты, выбирайте.
Как подразделение «Мосгражданпроекта», мы, если заказчика устраивал типовой проект, получали его в готовом виде и делали только привязку к месту: угловые отметочки, цоколек, столько-то ступенек… Все!
Сейчас вынуждены проектировать сами почти на 100% — практически ничего чужого не берем. Если только это не панельные серии 1-го Московского домостроительного комбината. Или панельно-кирпичные дома объединения «Нарострой», что в Наро-Фоминском районе, с которым мы активно сотрудничаем при разработке различных блок-секций.
Сегодня уже порядка пяти-шести домостроительных комбинатов Московской области выпускают железобетонные изделия под строительство панельно-кирпичных домов.
— Традиционное панельное домостроение сейчас ведь не очень популярно?
— Оно давно не популярно, прежде всего из-за очень жесткой планировки. Сегодня для увеличения коммерческой стоимости дома важны определенные степени свободы по перепланировке — это уже монолитно-кирпичные модели. Хотя надо отметить, что качество архитектуры некоторых сегодняшних панельных домов хорошее и они пригодны для доступного жилья. Но в то же время есть более экономичные архитектурно-строительные системы.
Только технологии каркасных зданий экономически выгодны, дают перспективы архитектурному творчеству.
«Нарострой», кстати, первым освоил «панель — кирпич», был зачинателем этой технологии. Минстрой Московской области подключил нас к ее реализации. Мы поменяли шаг, поменяли этажность, изменили высоту потолков…
Шесть-семь лет назад оказалось, что панельная застройка обходится дороже, чем кирпичная. И именно тогда начали строить панельно-кирпичные дома.
И сейчас таких домов строится довольно много. Но все же эпоха панельно-кирпичного домостроения тоже уже заканчивается.
— Ему на смену идет монолитное?
— Совершенно верно. Сегодня очень активно развивается монолитно-кирпичное каркасное безригельное домостроение. Институт «Курортпроект» первым в Москве начал заниматься монолитным строительством.
Убрали балки, колонны стали делать не квадратные, а пилонизированные. Дом обходился гораздо дешевле.
Я помню, когда первый раз принес министру строительного комплекса Московской области, а ныне первому вице-премьеру областного правительства Александру Васильевичу Горностаеву проект монолитного дома со стоимостью квадратного метра $204, он на меня посмотрел как на сумасшедшего. Но в министерстве проанализировали все сметы, всю «рабочку», все пересчитали, после чего Горностаев меня пригласил и сказал: занимаемся монолитом.
И с того времени в области начался бум монолитного домостроения на безригельном каркасе. Сейчас строительство и в области, и в Москве, и по всей России ведется преимущественно по этой технологии.
Почему в России завоевал такую популярность безригельный каркас? По очень простой причине: такое строительство требует минимального количества арматуры на куб бетона и минимального количества бетона на квадратный метр.
Блин на сковороде
— Как ваша компания чувствует себя на рынке Московской области?
— С одной стороны, конкуренция растет. Москва, как блин на сковороде, все больше и больше растекается в Московскую область вместе со своими архитекторами и строительными компаниями. Те, кто раньше строил по большей части в границах Садового кольца, сегодня активно проектируют в Подмосковье. Тот же «Курортпроект» активно действует в области.
Но с другой стороны, и московские заказчики потянулись в подмосковные фирмы. За 15 лет в нашей сфере сложилось так, что стоимость работ у столичных архитекторов всегда была на порядок выше, чем в целом по России. Но когда заказчик увидел, что у нас уровень проектирования и качество проектно-сметной документации такие же, как и у московских компаний, а цена вопроса совсем другая, он обратился к нам. Зачем ему заказывать проект в Москве, платить $57 за квадратный метр, когда он может прийти к нам и получить то же самое за $30 за квадрат. А в итоге он имеет здание в 22 этажа, с большей площадью, где минимизированы лестнично-лифтовые узлы, и плюс к этому офисную часть в два этажа. Прекрасно! Экономия на проектных работах почти в два с лишним раза.
Так что мы себя сегодня в Московской области ощущаем абсолютно комфортно. Бывает так, что четырем-пяти заказчикам в неделю мне приходится отказывать.
Но главное, что внушает нам оптимизм, — сложились прекрасные отношения с мощными строительными структурами, которые на слуху в Подмосковье. Это уже проверенные люди, с которыми мы работали не раз и не два. Я стараюсь их без веской причины не менять.
— Сколько проектов у вас получается в месяц, в год?
— Здесь нужно отдельно учитывать индивидуальные проекты и типовые, в том числе наши собственные. У меня был прецедент, когда мы «протаскивали» через Мособлгосэкспертизу порядка 27 типовых объектов в год. Проектировать можно и больше, но считаются только те, которые согласованы.
Сегодня удается согласовывать три-четыре проекта в месяц. Но это серьезные, большие, комплексные проекты. Даже по сравнению с московскими проектными фирмами это много.
— Тем не менее вы отказываете клиентам. Не боитесь потерять рынок?
— Если возникает такая ситуация, что приходится отказывать, я стараюсь перенаправить клиента в дружественные фирмы. У меня масса друзей, однокурсников работает в Жуковском, в Коломне, в других городах области.
Если браться за все, можно «подавиться». Ведь если не выполнишь заказ в срок, ты потеряешь репутацию.
— А насколько «ЭлектростальГражданПроект» вхож в столичный рынок? Ведь известно, что стройкомплекс Москвы — структура довольно закрытая, работающая только с определенными архитекторами и архитектурными фирмами?
— У нас были заказы по Москве. Это объекты на Мосфильмовской улице, Малой Грузинской. Год назад мы участвовали в тендере на проект посольства Украины. Меня как архитектора в столице знают очень хорошо.
О чем молчат «партия и правительство»
— Изменился ли «личный состав» вашей компании с советских времен? Пришли ли новые люди?
— Конечно, изменился. Притом радикально. Сегодня все больше и больше к нам приходит молодых специалистов. Это люди, проработавшие три, пять, семь лет, — представители новой формации. У них другие ценности и принципы. Их интересует карьерный рост, высокая зарплата, машина под окном и прочие блага. Они хотят всего и сразу.
Однако за 15 лет моего директорства я ни одного человека не проводил на пенсию. Пугать-то я пугаю, но должен держаться за старые кадры.
Я собрал статистику за годы работы предприятия и проанализировал, сколько времени требуется для того, чтобы молодой специалист стал, скажем, хорошим проектировщиком, умел работать самостоятельно, творчески.
75% выпускников нуждаются в доводке. Начинать даю с небольших объектов: остановочного павильона, афишной тумбы, маленького кафе… С яркого, интересного решения для такой мелочевки и начинается настоящий, большой архитектор.
— Говорят, сегодня молодым специалистам не хватает действительно харизматических учителей?
— Думаю, дело не в этом. Наверное, не хватает желания учиться, не воспитано стремление к качеству, но самое главное — страдает методика архитектурного проектирования и архитектурная школа.
На примере той же самой Москвы мы видим огромное количество построек самых разных направлений, в которых отсутствует база, фундаментальная основа.
Понимаете, «партия и правительство» сегодня, к сожалению, не говорят об архитектуре. Вот про спортсменов они говорят. А в архитектуре, по их мнению, у нас нет крупных проблем. Градостроительство и архитектура должны занимать более значимое место в обществе.
Мы открываем альбомы современной архитектуры — Японии или Малайзии, Британии или Китая — и видим, что, каким бы ультрасовременным ни было здание, оно все равно японское, малайзийское, британское или китайское… То есть содержит явные национальные признаки, оттенки. Или в оформлении фасада, или сделана какая-то пагодка, или террасное построение небоскребов… У нас же господствует абсолютный интернационализм.
Но нужно же заниматься и архитектурным обликом России!
Доильная автоматика
— Строительный рынок московской агломерации «двигает» весь строительный рынок России. В том числе и в отношении цен. Как сбить ценовую волну?
— О влиянии Московского региона вы правильно сказали. Он, безусловно, самый крупный. Область, руководимая великолепным губернатором с очень сильной командой строительного комплекса, добилась фантастических результатов в вопросах градостроительства и архитектуры.
А что касается пресловутого роста цен… Знаете, можно долго рассуждать о том, что существуют некие монополисты: и земельные участки-то они все скупили, и дома-то особого назначения строят. В этом ряду упоминают и «Донстрой», и СУ-155, и 1-й Московский домостроительный комбинат, делая из них объекты всенародной ненависти — «во всем виноваты строители». Но все в нашей отрасли знают истинное положение вещей, только предпочитают не распространяться об этом вслух. Ведь главная причина роста цен — политика самых близких к людям, самых «народных» органов власти — муниципалитетов.
Все производственные активы давно приватизировали. Сегодня осталась одна возможность нажиться — земля. И главная причина роста цен — это стремление муниципалитетов выжать все соки из земельных участков, которые оказались для них фактически единственным источником пополнения бюджета.
Территории для строительства в Подмосковье имеются. Но оформить аренду земельного участка безумно сложно. А чем дольше тянется процесс, тем лучше для местных властей, ведь все поступления идут именно им.
Теперь еще вышел закон о предоставлении участков в аренду на условиях тендера, что дает муниципалам новый источник дохода.
Мы проектировали дом для одной из строительных структур. Выполнили проект планировки и проект строительства дома, но земля у них была до конца не оформлена. И вот они попали под этот закон — участок в 0,3 га выставили на тендер. А там как пошли все заламывать цены! Уже и 15 млн, и 20… В результате наш заказчик выбыл из борьбы. «Варяги» же приобрели участок за 21,6 млн. Это в 27 раз больше его реальной стоимости! И местный бюджет, учитывая срок аренды, будет получать свыше 5 млн руб. с того земельного участка каждый квартал. А значит, победивший инвестор-застройщик включит эти деньги в стоимость квартир и вместе с муниципалами залезет в карман своих же соотечественников.
Сегодня в 50-километровой зоне Подмосковья квадратный метр идет уже по 43—50 тыс. руб. А будет еще больше.
Но есть вторая причина роста цен. Сейчас, чтобы воплотить проект, нужно собрать несколько десятков подписей, согласовать больше 30 документов. Это акт выбора земельного участка — 17 подписей! — постановление об утверждении акта выбора земельного участка, договор аренды земельного участка, кадастровый план, свидетельство на право собственности, заключения СЭС, Росприроднадзора… А ведь все знают, что в каждой разрешающей организации стоит «доильный автомат», который никогда не ломается.
Наконец собрали все заключения. Но это только заключения на земельный участок!
А теперь нужно повторить почти такой же бег по кругу по самому зданию — согласовать техусловия: водоснабжение, теплосеть, электросеть, телефонная сеть, радио, топосъемка, геология, экология…
Есть специальные структуры, лицензированные, выполняющие функции так называемого технического заказчика. Обычно это структуры муниципалитетов — управления единого заказчика, стройкомитеты.
Мы проектировали дом переменной этажности «Триумф». Это большой комплекс, этажность там меняется от семи до 15 этажей.
Так вот, цена проектных работ составила 6,637 млн руб., а технический заказчик «стоил»… 7,315 млн руб., 2% от стоимости строительно-монтажных работ.
В результате сегодня мы проектируем за полтора месяца, а ждем начала строительства полтора года! А застройщик, пока ждет согласования и экспертизы проекта, вынужден вносить арендную плату, опять же из кармана будущего покупателя.
И есть еще одно направление расходов, которое «ложится» на цену квартиры: обременение муниципалитетов. Вам надо заключить договор аренды, а в муниципалитете вам говорят: «Значит так, нужен коллектор диаметром 1,5 м и две насосные на 3,5 км. Возьмешься? Но экономику мы не считали, ты сам посчитай». Или: «Нужен водопровод, стоимость 64 млн». Я уже молчу об обременении в виде предоставления части квартир в собственность муниципалитета. В разных муниципалитетах Московской области процент такого обременения колеблется от 12 до 20% и более. Итак, местные власти, колоссальные административные барьеры влияют на цены на рынке жилья гораздо больше, чем крупные строительные структуры.
Нынешний министр регионального развития России Дмитрий Николаевич Козак очень точно заметил: хватит власти работать на себя. Меня такой подход министра, отвечающего в том числе и за строительную отрасль, очень обнадеживает.
Вообще, от корректировки состава правительства я жду изменений в реализации национального проекта «Доступное жилье» и федеральных целевых программ, касающихся строительного комплекса. Эти изменения назрели и перезрели. Потому что говорить о доступном жилье в нынешней ситуации — сотрясать воздух.
Жаль, что роль государства в строительстве и строительной индустрии крайне мала. Нет ясной технической политики: разрушены структуры бывшего Госстроя России, утрачены квалифицированные специалисты, умеющие осуществлять техническую политику в строительстве и стройиндустрии, нормативной и законодательной базе, строительной науке.
Все это важно для реализации национального проекта массового строительства комфортного жилья. Без современных архитектурно-строительных систем, новых технологий, новых законодательных мер, то есть без конкретного госучастия, выполнить в очередной раз поставленные задачи в жилищном строительстве будет невозможно.
— Даже так?
— Давайте рассуждать. Москва строит 5 млн кв. м жилья в год. Московская область в этом году выходит на 6,7 млн кв. м. В сумме почти 12 млн в год. А остальная Россия — 26 млн кв. м. Представляете, какая разница? А задача стоит выйти на уровень 80 млн кв. м жилья в год по стране к 2010 году.
У нас в области строится 1 кв. м жилья в среднем на человека ежегодно. То есть мы вышли на тот показатель, к которому призывал президент. Но в целом по стране получается 32 кв. см на человека. Какое там доступное жилье?!
И через сколько десятилетий при такой ситуации мы будем говорить о достижении стандартов обеспеченности жильем развитых стран?
Сегодня в России приходится в среднем 21 кв. м на человека, да и то, думаю, цифра завышена. А в Европе 45 кв. м. За океаном же вообще 145! А если мы возьмем качество жилья? У нас ведь процентов 80 предназначено под снос. Вот такая картина…
Недоступное доступно
— И что делать?
— Во-первых, уменьшить себестоимость. Радикально сократить сроки рассмотрения строительной документации, утверждения проектов. Снизить административные барьеры для инвесторов-застройщиков, упростить все процедуры получения земельных участков и согласования технических условий, установить ценовые ограничения для продажи земельных участков на тендерах.
Мне кажется, федеральная власть должна установить жесткие индикаторы оценки деятельности местных руководителей с точки зрения жилищной проблемы и уровня доступности жилья. Следует также наметить меры поддержки строительного комплекса — по всей цепочке.
Во-вторых, нужно содействовать увеличению заинтересованности в ипотеке на жилье. Ипотека под 13% на 15 лет — это все-таки малопривлекательно. Есть субсидии для молодежи, но их, судя по всему, недостаточно. Может быть, вернуться к практике МЖК с финансовой поддержкой государства? Больше строить жилья внаем, социального?
В-третьих, требуется четче структурировать жилье по категориям. Очень важно сегодня стандартизировать типы жилья, нормы квадратных метров на человека в каждом типе. А то социальное, муниципальное, переселенческое, молодежное, бизнес-класса, премиум-класса, элитное — что означают эти термины? Нет стандартных понятий. Хотя рынок уже вывел определенные критерии. Если бы их официально закрепили, было бы очень хорошо.
Надо выявить процентное соотношение разных типов жилья с точки зрения потребностей населения, цен. И тогда человек будет сначала покупать небольшую квартирку, а потом со временем менять ее на более дорогую, более комфортную.
Неплохо было бы дать строительному рынку результаты демографического анализа: сколько нужно однокомнатных квартир, двухкомнатных, трехкомнатных…
— Вы сказали, что одной из задач развития национального проекта является подъем строительного комплекса…
— Очень важно взять и посмотреть на государственном уровне, разобраться, чего сегодня не хватает на строительном рынке. Спланировать нужды рынка по всей цепочке. Предположим, нам требуется дополнительно
10 млн т цемента в год по такой-то цене. Какие для этого существуют препятствия и какие меры необходимо предпринять?
С производством цемента в стране просто катастрофа. Заводов мало, оборудование на них 50—60-х годов. В январе 50-килограммовый мешок стоил 190 руб., а сегодня уже 430. К тому же в него обычно недосыпают 3—5 кг.
Нужно построить с государственным участием не менее десятка новых заводов. Можно, кстати, привлечь соинвесторов, допустим, 51% акций — государству, 49% — соинвесторам. Однако новые предприятия заработают через два-три года. Что делать в этот период? Есть возможность получить цемент из-за границы. Значит, надо открыть «зеленый» коридор.
— Уменьшить таможенные пошлины на цемент?
— Да, или вообще их отменить. Идем дальше. Металлоконструкции. Есть кирово-чепецкий завод, предприятия в Московской области. Но пару новых заводов неплохо бы построить.
Стекло. Есть завод в Чебоксарах, новый завод в Московской области. Там выпускают какие угодно стекла: обычные, цветные… То есть нет проблемы. Мне кажется, нет вопроса и по инертным смесям, штукатуркам. Сухие смеси для внутренних и наружных работ на рынке представлены в избытке.
Вентилируемые фасады. Тоже все в порядке: в Подмосковье ими занимаются около 20 фирм. Предлагаются любые фасады: металл, медь, керамгранит… Окна. Здесь проблем тем более никаких. Порядка 1,6 тыс. компаний только в Московской области занимаются окнами: алюминиевыми, пластиковыми, любыми.
Следующий пункт — строительные технологии. В России сегодня применяются новейшие технологии. Мы строим монолитно-кирпичные дома свободной планировки на безригельном каркасе. Захотел — сделал квартиру-студию, захотел — доходный дом, мастерскую. Это, как я уже сказал, очень экономичная технология.
Но наука движется вперед. В Москве ведутся разработки, которые сделают технологию еще экономичнее. Например, если химики нам предложат определенной жесткости долговечные пластмассовые трубы, их можно заложить в перекрытия или даже в колонны и тогда дом будет еще дешевле. У дома вообще простая экономика: чем он легче, тем дешевле.
— Несмотря на все трудности, строительный комплекс в России сегодня развивается опережающими темпами. В какой мере он может и должен стать одним из источников роста экономики в целом?
— Строительный комплекс — мощнейший инструмент подъема экономики. Ведь строительство — это и машиностроение: строительно-дорожное, коммунальное, большегрузные автомобили; и приборостроение: бытовые приборы, счетчики, электрика, лазерные топогеодезические приборы. И металлургия: металлоконструкции, трубы; и химия: стройматериалы, краски, пластиковые конструкции; и лесная промышленность: деревообрабатывающая продукция; и текстильное производство: ткани. В нем задействованы практически все отрасли производства вплоть до тонких химических технологий и микроэлектроники. Дом — это сегодня очень серьезное инженерное сооружение.
Ни для кого не секрет, что страны, добившиеся в XX веке наибольших успехов — Япония, Южная Корея, Китай, — во главу угла ставили именно строительство. Почему бы нам не использовать их опыт?
За кремлевской стеной об этом, насколько я знаю, многие задумываются. И я хотел бы подчеркнуть, что очень важно использовать ту уникальную ситуацию, которая сейчас сложилась в России: экономический подъем, политическая стабильность, высокий моральный дух. А для этого необходимо убрать препоны, установить разумные правила игры. И развитие экономики не заставит себя ждать.