Куда движется налог на недвижимость


Кристина Хуцишвили,
экономический обозреватель

Дискуссии относительно налоговой базы по налогу на недвижимость не утихают в течение всего этого года.

Введение налога на недвижимость считают сегодня актуальным не только левые, но и многие представители центристских и даже правых сил. Озвученные ими за последнее время предложения графически можно оформить в виде перевернутой пирамиды, основание которой — налоговая база — это стоимость жилья, максимально приближенная к рыночной. В случае принятия соответствующего законопроекта новый налог мог бы заменить существующий налог на имущество физических лиц. База для исчисления последнего пока определяется через коэффициенты, устанавливаемые Бюро технической инвентаризации (БТИ). В итоге уплачиваемая сумма налога имеет очень отдаленное отношение к реальной рыночной стоимости объекта.
Изначально проект нашел широкую поддержку в Министерстве финансов. Более того, было заявлено, что общее налоговое бремя, которое ляжет на плечи налогоплательщиков, почти не превысит прежнего уровня.
Чем Минфин мотивирует депутатов и каковы преимущества этой системы? Дело в том, что шкалу налога сделают не плоской, а дифференцированной в зависимости от финансовых возможностей физического лица. Так, человек, владеющий на правах собственности единственным жилым объектом, будет выплачивать налог по относительно невысокой ставке, примерно соответствующей прежней ставке на основе оценки БТИ. Далее налоговая ставка варьируется в соответствии со стоимостью жилья.
Косвенно эта налоговая реформа нацелена на формирование дополнительных доходных средств муниципального бюджета. По последним данным, пробные проекты начнут действовать в 2009 году в Калининградской, Нижегородской, Тверской, Кемеровской и Самарской областях. Итак, у разработчиков остается еще один год «для размышлений». Возможно, что за это время изменится отношение к проекту в глазах общественности.
Оценки концепции в целом в экспертной среде за последнее время претерпели некоторые изменения: если изначально идея вызвала негативную реакцию, то сейчас эксперты все чаще говорят о необходимости корректировки налоговой базы и вывода налоговой системы в адекватное рыночное русло.
«На Западе трудно представить нашу ситуацию. Это пережиток прошлого, предыдущей эпохи, который скоро сойдет на нет. Очень правильное решение — анонсировать проект задолго до того, как он реально может быть воплощен. Я не думаю, что его авторы надеялись на одобрение проекта. Наоборот, было очевидно, что он вызовет общественный резонанс и волну критики», — считает инвестиционный банкир Петр Фадеев.
По мнению аналитика, год — примерно тот срок, который создатели проекта отвели для смягчения первой негативной реакции. «Это стандартный политический ход, тем более что первые попытки перехода на новую систему будут реализованы даже не в следующем году, а через год. Хотя не исключаю, что процесс ускорится, поскольку сейчас у простых налогоплательщиков эта идея уже не вызывает откровенного раздражения», — заключает Фадеев.
Аналитик рынка недвижимости немецкой компании OstenPeters Виктория Брайтман уверена в том, что в ближайшие год-полтора решение об изменении налоговой базы будет принято. Более того, оно не изменит материального положения тех граждан, с чьей стороны звучит жесткая критика в адрес разработчиков проекта. «По всей видимости, рыночные ставки налога на недвижимость — это аналог налога на роскошь. Но если в последнем случае все без исключения предложения, регулярно появляющиеся в СМИ, носят конъюнктурный характер, то здесь налицо вполне объективная рыночная и в каком-то смысле прозападная составляющая», — комментирует Брайтман.
Действительно, желание России войти в ВТО никак не соотносится с постперестроечными аспектами вроде нерыночных налогов и заниженных тарифов на услуги ЖКХ. Таким образом, новая методика исчисления налога на недвижимость решает сразу несколько задач. Во-первых, появляется объективный, но в то же время популярный в массах налог на роскошь, который приносит разработчикам концепции бонусы в виде конъюнктурной составляющей. Во-вторых, модернизация налоговой системы — еще один шаг на Запад, укрепляющий инвесторов и зарубежных партнеров в мысли, что переходный процесс в российской экономике не бесконечен и ее реформирование носит комплексный характер. Третьей и самой практичной выгодой оказывается увеличение средств местных бюджетов.
На первый взгляд, все очевидно: именно органы местного самоуправления способны в ограниченные сроки выявить слабые места общей концепции модернизации налогообложения применительно к их региону, а затем воплотить проект в жизнь и определить его эффективность. Однако проконтролировать процесс непросто, особенно на начальной стадиии. Основной же причиной для беспокойства остается расплывчатость понятий: если вы владеете одной недорогой квартирой, то ваша налоговая нагрузка не изменится, если же у вас несколько объектов недвижимости, то, возможно, придется заплатить больше. Но насколько больше и каков все-таки пресловутый критерий дифференциации ваших доходов — неизвестно.
«Может сложиться такая ситуация, что вам досталось наследство, которое теперь вам не по карману. Непонятно, что в таком случае нужно делать и к кому обращаться, — отмечает Виктория Брайтман. — В прогрессивной шкале в принципе нет ничего страшного, как и в модернизации программы на местах. Но велика вероятность, что в ряде случаев это приведет к конфронтации и сыграет на негативных эмоциях менее обеспеченных слоев. Должна быть продуманная программа, которой пока нет; нужно все объяснить гражданам, чтобы не повторилась ситуация с пенсионной реформой».
А вот точка зрения Петра Фадеева: «Я не думаю, что в столице и некоторых крупных городах, где уровень жизни сравнительно высок, есть потенциал для конфронтации. Те, на кого, собственно, рассчитан высокий налог, если его интерпретировать как налог на роскошь, будут избегать острых углов. По большому счету, им намного проще заплатить. Кроме того, это даже престижно: ты преуспеваешь в жизни, много работаешь и в то же время отдаешь свой долг обществу. Но не как предприниматель или менеджер, а как физическое лицо. Таким образом, в каком-то смысле расширяется видение социальной ответственности бизнеса. И этого стоило ожидать, поскольку без такого видения развитой рынок невозможен. Если же проводить параллель с пенсионной реформой, то тут не так много общего».
По мнению аналитика, объектом пенсионной реформы стала та часть населения, которая уже накопила потенциал недовольства, налоговая же реформа может лишь обострить некоторые региональные проблемы, но далеко не во всех случаях. Более того, если пенсионная реформа имела негативную имиджевую составляющую, то реформирование налоговой базы скорее сыграет положительную политическую роль на местах. Впрочем, пополнение средств местных бюджетов способно как повысить, так и понизить рейтинг местной власти. Все зависит от того, какой из факторов — политический или экономический — окажется более весомым.
Эксперты сходятся в том, что практические шаги для анализа качества и полноты законопроекта пока не осуществляются либо носят формальный характер.
«Дифференциация любого налога — это крупная комплексная проблема. Нужны исследования рынка, серьезная аналитическая база. Дело в том, что хотя вопрос и затрагивает сферу государственных компетенций, но методика исполнения должна быть рыночной, ведь сама идея носит рыночный характер. Иначе проект теряет всякий смысл», — говорит аналитик налогового департамента компании «Большая четверка» Елена Алексеева.
По ее мнению, переход на новую систему исчисления налога на имущество пока невозможен в силу ряда причин. В частности, реализация таких проектов предполагает стабильность на рынке недвижимости и некую консервативность в действиях его игроков. «Сегодня российский рынок недвижимости сегментарно переоценен. Но люди вкладывают деньги в проекты, понимая, что недвижимость — один из самых удобных инструментов. Если концепцию утвердят в незавершенном, фрагментарном виде, то будет неясно, что считать рыночной стоимостью — «среднюю температуру по рынку» или конкретную квартиру, например в элитном доме», — продолжает эксперт.
Некоторые эксперты оспаривают цель проекта — увеличение объема бюджетных доходов. Именно в этом случае законопроект может быть успешно реализован, поскольку увеличение будет свидетельствовать о его глубокой проработке.
Другое оспариваемое обстоятельство —
неухудшение положения прослойки среднего класса, о чем говорят авторы проекта. По некоторым прогнозам, и на него падет весь груз от пересчета налоговой базы.
Впрочем, даже критически настроенные специалисты не отрицают необходимости становления института налогообложения недвижимости, признавая, что три местных налога — это не так много для эффективного функционирования системы местного самоуправления. Однако остаются сомнения в том, что налог на недвижимость сможет стать крупной доходной статьей бюджета, что характерно для стран Запада.
Одним словом, вопросы сохраняются, а будут они разрешены «до» или «в процессе» первых «экспериментов», опять-таки покажет время.