Борис ГУРОВИЧ: стройиндустрия должна стать локомотивом роста


Беседу вел Александр Полянский

Группа компаний «Монолит» — одна из ведущих строительных организаций Московской области. Она работает в нескольких городах Подмосковья, а также на столичном рынке, активно осваивает и другие регионы. О логике развития ее бизнеса рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Монолит» — генеральный директор ЗАО «Монолит».

— Борис Маркович, как чувствует себя строительный бизнес в Московской области? Насколько похожа атмосфера на подмосковном строительном рынке на атмосферу столичного, где очень большие объемы работ, но космические цены и высокая степень монополизации?

— Строительный бизнес в Московской области чувствует себя очень хорошо, развивается даже более быстрыми темпами, чем в столице. Темпы роста вводимого жилья у нас сегодня такие же, как в Москве. Правда, здесь нужно учитывать, что в Московской области, прежде всего на селе, дома, коттеджи строят не только специализированные компании, но и сами жители.

Монополизм в области, конечно, меньше, хотя бы в силу того что есть много муниципалитетов, каждый из которых сам определяет свою жилищную и строительную политику, самостоятельно проводит конкурсы. Что же касается цен на жилье, то они на 30—40% ниже, чем в Москве.

— Но ведь и население меньше, а значит, меньше спрос.

— Население меньше, но ненамного. Так что результаты подмосковного строительного бизнеса впечатляют.

Я бы выделил три фактора таких достижений. Во-первых, строительный бизнес, конечно, очень высокорентабельный, тут нечего скрывать. Во-вторых, администрации городов и районов Подмосковья весьма заинтересованы в расширении строительства — за счет обременения, прописанного в контрактах на строительство. То есть квартир, которые муниципалитеты получают в сданных строительными фирмами домах для очередников, а также новых инженерных сетей для микрорайонов. Раньше обременение составляло 7—10% жилищного фонда, сегодня в среднем 20—22%. Доходит даже до 30—35%, и это уже, я считаю, перебор.

— Аппетиты муниципальных властей растут?

— Не без этого. В результате, с одной стороны, увеличивается заинтересованность муниципалитетов в наращивании объемов строительства, предоставлении новых участков под застройку, с другой —
повышается цена на первичном рынке жилья: затраты на обременение строительные компании вынуждены компенсировать за счет коммерческих клиентов.

И в-третьих — по порядку, но не по значимости, — к строительству очень серьезно относятся в администрации, правительстве области. Что очень важно для строительного бизнеса, поскольку это означает и многочисленные областные программы, и соответствующее отношение к строительным компаниям в органах власти всех уровней.

— Цена квадратного метра на подмосковном рынке ниже, чем в столице, но растет почти так же быстро.

— Да, и это во многом результат развития ипотеки, вернее, ее активного распространения без параллельной активизации строительства. Ипотечные программы очень важны и полезны, их все больше, они серьезно увеличили платежеспособный спрос на жилье. Прежде всего со стороны коренных жителей Подмосковья: если раньше жилье покупали в основном приезжие, то сейчас, благодаря ипотечным программам, соотношение приезжих и местных среди покупателей составляет 50 на 50, в ближайшее время, думаю, будет 40 на 60.

Это очень вдохновляет, но проблема первичного рынка жилья в том, что предложение на нем не может увеличиваться такими же темпами, как спрос.

Одна из ключевых причин отставания —
первоначальная редакция известного 214-го закона, которая предусматривала ответственность банков-кредиторов за результаты деятельности кредитуемых компаний. Естественно, банки отказывались выдавать кредиты: контролировать строительство они не умеют и не хотят, это не их бизнес. Кредитование вообще практически прекратилось. Но в нашем бизнесе мало «коротких» денег и быстрой оборачиваемости; без банковских кредитов нам приходится тяжело.

После вступления в силу 214-го закона многие стройки просто остановились. Объем предложения на первичном рынке снизился, цены поднялись, за ними поднялись цены на вторичном рынке. В конце концов норму эту из закона убрали, но последствия ее еще полностью не преодолены.

Другая причина недостаточного роста предложения — постоянное повышение цен на строительные материалы: на
30—40% за год, если не больше, выросла цена на металл, все увеличивается и увеличивается стоимость цемента…

Сейчас реализуется приоритетный национальный проект «Доступное жилье». Это очень важная в социальном плане программа; многие механизмы, в том числе, как я уже говорил, развитие ипотеки, дают значительный эффект. Но для того чтобы цель программы была достигнута, требуется комплексный подход к решению жилищной проблемы, а его пока не наблюдается.

Государству нужно использовать механизмы управления спросом и предложением на рынке жилья, в частности активизировать жилищное строительство в провинции, что снимет напряженность на соответствующих рынках в крупных городах. Люди должны иметь возможность покупать удобное, комфортное жилье в своем районе, сегодня же очень часто они могут решить жилищную проблему, только переехав в большой город.

Очень важно, чтобы государство озаботилось подъемом строительной отрасли, без этого не решить проблему увеличения предложения жилья. Здесь существуют, с одной стороны, краткосрочные и среднесрочные задачи: увеличение объемов производства, улучшение инвестиционной привлекательности строительных компаний, чтобы они могли аккумулировать значительные финансовые ресурсы и стремились получать более «длинные» деньги. С другой стороны, есть долгосрочные, стратегические задачи, к ним относятся поддержка создания современных высокотехнологичных строительных компаний, решение колоссальных кадровых проблем отрасли: обучение специалистов, приобретение ими практического опыта, развитие рынка труда в строительстве.

Сегодня экономика нашей страны на подъеме, активно ищутся локомотивы роста. Одним из таких локомотивов, мне кажется, должна стать стройиндустрия. Она даст мощный стимул развитию промышленности: металлургии, химии, машиностроению; сформирует основу для решения социальных проблем, повышения уровня жизни населения; позволит разрубить гордиев узел проблем ЖКХ, так как новое строительство — это новые инженерные сети: латать старые в большинстве случаев экономически невыгодно.

С целью поддержки стройиндустрии можно было бы использовать часть средств Стабилизационного фонда — для кредитования увеличения объемов строительного производства компаниями и кредитования собственников, которые работают в сфере строительного бизнеса. Конечно, через уполномоченные банки, под их контролем. Проблем с возвратностью, уверен, не будет.

Вы когда-нибудь слышали, чтобы ипотечный кредит не вернулся по вине строительной организации? Нет такого — он может не вернуться по вине физического лица. Банк и сейчас внимательнейшим образом проводит аудит строительных организаций, невозвратов по деньгам коммерческого сектора не бывает — что уж говорить о получении государственных кредитов!

Далее, нужно льготное налогообложение строительной отрасли — компании должны иметь возможность больше средств направлять на инвестирование в новое строительство.

Очень важно также сделать более доступными участки под застройку, демонополизировать рынок строительных материалов. Параллельно необходимо решать многочисленные проблемы системы энергообеспечения жилищного сектора — электро-, тепло-, газоснабжения. То есть требуется комплексная программа подъема строительной отрасли. Многие из проблем, связанных с обеспечением доступности жилья, на уровне отдельных бизнес-структур решить нереально. То, что можно, мы и так делаем, и делаем, я считаю, неплохо.

— «Монолит» начинался как мытищинская компания, сегодня работает и во многих других городах Подмосковья…

— Мы начинались как специализированное строительное предприятие Минэнерго СССР — восстанавливали города Армении после землетрясения с использованием технологии монолитного домостроения. Отсюда и название —
«Монолит». Потом предприятие было передислоцировано в Мытищи, вело монолитное домостроение в этом городе. Сегодня в Мытищах у нас преимущественно точечная застройка — таунхаусы для элиты, наиболее обеспеченных граждан, в городе построено также много административных и социальных объектов, планируем заняться и целыми микрорайонами, но это пока перспектива. Кроме того, мы действуем в Одинцовском районе, в Королеве, в Лобне…

По Одинцовскому району у нас в работе 12 тыс. кв. м жилья, из них часть будет сдана в этом году, часть — в следующем. По Лобне — около 100 тыс. кв. м, порядка 40 тыс. сдадим в следующем году.
В Королеве — до 200 тыс., из них 105 тыс.
в работе, остальные будут строиться
в 2008 году. В целом получается около
300 тыс. кв. м жилья.

Предприятие в начале 90-х было акционировано, постепенно стало работать преимущественно как генподрядчик, что привело к определенному кризису в его развитии, который совпал с трудностями во всем строительном бизнесе в конце 90-х годов — самом начале нынешнего десятилетия: объемы работ стали быстро падать. К тому же прежний руководитель компании, к сожалению, ушел из жизни.

В компанию были привлечены новые собственники, ее пришлось фактически реанимировать — к 2000 году это удалось. Я возглавил ЗАО «Монолит» в
2002 году. Линия, которую мы проводили и проводим, состоит в том, что предприятию необходимо создать замкнутый цикл строительства: привлечение средств, собственно строительство, продажа. То есть сама компания должна искать инвесторов и инвестировать свои средства, выполнять функцию заказчика, строить, реализовывать квартиры и эксплуатировать здания. И еще постоянно расширяться, вкладывать в обновление строительного производства, покупать новую технику: у нас сегодня большой парк строительной и автомобильной техники, и будем еще его увеличивать, потому что это позволяет делать ситуацию на рынке. И, конечно, вкладывать в развитие кадрового потенциала — это, пожалуй, самое главное. Выражение «Кадры решают все» —
отражение объективной реальности, независимо от того, кто впервые произнес эту фразу.

За последние пять лет удалось полностью преобразовать бизнес.

— Создавать группу компаний?

— Да. Само ЗАО «Монолит» — головная компания, которая выполняет функции генерального подрядчика, занимается вопросами инвестиций, а также специализированным — монолитным домостроением.

Есть компания, отвечающая за функции технического заказчика, сбор исходной разрешительной документации. Отдельная организация специализируется на привлечении средств. Есть агентство недвижимости — очень успешное и активное на рынке. Его задачи — операции с недвижимостью, привлечение ипотеки, работа с соинвесторами.

Создана компания, которая занимается эксплуатацией зданий. Действует собственная проектная мастерская и еще ряд организаций, входящих в группу. Плюс дочерние компании, филиалы в каждом из городов, где мы работаем.

Новый проект — предприятие по выпуску сборных деревянных домов в Брянской области. Это был цех, который мы сейчас превращаем в завод. Производство находится в стадии становления, но перспективы очень хорошие: на коттеджи существует высокий спрос.

— За счет таких домов можно, как некоторые считают, быстро решить жилищную проблему.

— Жилищную проблему вообще быстро решить нельзя. Что же касается этих домов, то они очень перспективны, поскольку доступны по стоимости для жителей сельской местности и небольших городов.

— А сама компания такого рода коттеджи строит?

— Только в разовом порядке — как бизнесом мы этим не занимаемся. Хотя знаем данный рынок, знаем технологию и, в случае если объемы здесь будут значительные, норма и масса прибыли приблизятся к норме и массе прибыли в «большом» домостроении, готовы будем активно заняться строительством коттеджей.

Это в принципе перспективно, так как города застраиваются, свободных площадок всем меньше и меньше. К тому же люди стремятся жить за городом — в лучшей экологической обстановке, ближе к природе.

— Можно ли сказать, что в бизнесе вы руководствуетесь жесткими коммерческими критериями?

— Нет. Нельзя ориентироваться только на получение прибыли. Я считаю, что бизнес должен решать и социальные задачи, работать с бюджетами всех уровней, а не только с коммерческими заказчиками. Мы, например, очень давно, более десяти лет, сотрудничаем с Главным управлением специальных программ президента РФ.

— По жилью для военнослужащих?

— Прежде всего. Выступаем в их интересах как единый подрядчик. Объемы строительства там не очень значительные и прибыль небольшая, но зато это стабильные доходы и решение социальных вопросов. В Одинцове сдали по заказу ГУСП уже несколько многоквартирных домов.

Сегодня задача группы компаний — всю финансовую и технологическую цепочку строительства, которую мы охватываем, шлифовать, укреплять, расширять. Структура функционирует нормально, работает в целом весьма эффективно, и требуется ее дальнейшее совершенствование.

— Ваше генеральное направление —
«большое» домостроение?

— Да, причем как собственно жилые дома, так и инженерные сети, социальная инфраструктура, торговые и офисные центры, рестораны, то есть городской микрорайон в целом.

Строим очень крупный микрорайон в Лобне; наш микрорайон в Королеве позволит снести более 40% ветхого жилья в этом городе. Вообще, ветхое жилье — очень важное направление, так как очень скоро все незастроенные площадки будут заняты и придется, как в Москве, браться за площадки с ветхим жильем. В столице сделано на этом направлении колоссально много — богатейший опыт, который должна перенимать вся Россия.

В области действует программа губернатора по сносу ветхого жилья, рассчитанная до 2010 года, мы в ней принимаем активное участие. Хотя работа эта очень сложная. Первая проблема — расселение. Все слышали, благодаря телевидению, о Южном Бутове, но точно такие же поселки есть по всей стране. Дело в том, что Жилищный кодекс определяет нормы предоставления жилья. Однако люди, проживающие там, зачастую хотят получить больше и идут на различные ухищрения: заключают фиктивные браки, фиктивно разводятся, прописывают большее число жильцов и т. д. С каждой семьей приходится договариваться — это очень сложный процесс. Подготовка к расселению длится по полгода. Такую работу по собственникам берем на себя мы, а по тем, кто живет в муниципальных квартирах, — органы власти городов.

Другая проблема — инженерные коммуникации, которые нужно строить заново.

Вложив колоссально много, первые деньги по проектам, связанным со сносом ветхого жилья, мы получаем лишь спустя два-три года. Это «длинные» деньги, но мы участвуем в программе, потому что в состоянии ждать прибыли, хотим работать на рынке долго и оставить после себя хороший след.

Кроме того, группа компаний «Монолит» много работает по ипотеке — до 15% жилья сдаем по ипотечным программам. Сотрудничаем и со Сбербанком, и с Росбанком, и с ВТБ, пытаемся улучшать условия ипотечных кредитов. Сейчас по некоторым ипотечным кредитам существует возможность не выплачивать самостоятельно даже первый взнос. Есть уже кредиты под 9%!

— Скоро у нас, как в Турции, ипотека будет под 2%?

— Скоро вряд ли, но очень бы хотелось. Потому что жилищную проблему нужно решать максимально быстрыми темпами: на нее завязано все — благосостояние населения, демография…

Группа компаний «Монолит» в разовом порядке занимается и нежилищными объектами. Если бы мы, как раньше, специализировались на генподрядной деятельности, пришлось бы браться за разные сферы строительства, теряя специализацию. Сегодня же такой необходимости нет.

Как правило, не совсем профильные объекты мы строим для заказчиков, с которыми давно сотрудничаем, например для того же ГУСП. В управлении знают нашу марку, наше качество и обращаются именно к нам по всему спектру строительных работ.

Ведь у нас своя собственная методика контроля качества строительных работ —
трехступенчатая. Первая ступень — это служба главного инженера ЗАО «Монолит» или другого нашего предприятия, занимающегося строительными работами. Вторая ступень — контроль со стороны входящей в состав холдинга компании, выполняющей функции заказчика и технического надзора. Третья ступень — авторский надзор наших проектировщиков. Существуют, конечно, схемы материальной заинтересованности в качественном выполнении работ. Учитывая, что компания предлагает свои услуги по эксплуатации постоянного жилья, заинтересованность в его качестве очевидна.

Из других непрофильных объектов назову участие в проектировании расширения аэропорта Внуково — сейчас проект проходит экспертизу.

— Можно сказать, минэнерговские строители умеют все?

— Конечно, мы были в советское время универсальной строительной организацией. К тому же сегодня в компании работают строители не только из системы Минэнерго.

Мы активно занимаемся подготовкой кадров, берем молодежь из вузов, прежде всего, конечно, из МИСИ и его мытищинского филиала.

Сегодня в строительной индустрии утеряна преемственность поколений. Это касается и инженерных кадров, и особенно рабочих специальностей.

Вузовская система сейчас уже более или менее заработала. Я был членом ученого совета Мытищинского филиала МИСИ и знаю ситуацию не понаслышке. В прошлые годы строительные вузы вынуждены были брать всех подряд, к тому же 95% выпускников так и не приходили в строительные организации. В настоящий момент ситуация не столь плачевная, но остается проблема крайнего дефицита практически подготовленных, опытных инженеров.

Ведь мало окончить вуз — нужно хотя бы один дом построить, пройти все этапы, начиная с работы мастером на стройке. А работать мастером — в жару, слякоть и стужу, месить грязь сапогами — это не фунт изюма. Я и мои коллеги прошли такую школу, многие же молодые инженеры стремятся избежать подобной участи — и делают большую ошибку. Опытный руководитель строительства получится из специалиста только в том случае, если он поработал мастером, прорабом…

Другая проблема: производственно-социальных комплексов, какие сооружались в советское время, сегодня нет, и практический опыт нынешних инженеров оказывается довольно однобоким. Для того чтобы возводить химический комбинат, металлургический завод или электростанцию нужно было подробнейшим образом знать не только все виды строительных работ и все типы объектов, но и технологию производства соответствующей продукции. Инженеры, работавшие на советских стройках, были универсалами, уникальными специалистами. Сегодня это вымирающий вид: людям с таким опытом как минимум около 50.

С рабочими специальностями ситуация вообще аховая. Система строительного профтехобразования в стране разрушена, мы держимся за счет тех, кто прошел обучение в советское время, и за счет гастарбайтеров. В таком же положении находится весь реальный сектор экономики. Вы знаете, что на предприятиях космической отрасли подавляющее большинство рабочих из Украины и Молдавии?! Российских рабочих там значительно меньше.

Рабочие у нас или из регионов — вахтовые бригады из Чувашии, Рязанской области, других областей и республик, или гастарбайтеры. С последними очень трудно: приходится преодолевать массу сложностей, чтобы оформлять их в соответствии с российским законодательством. Но без гастарбайтеров сейчас невозможно обойтись. Поэтому нужно выстраивать более понятную и простую систему их оформления, четкую миграционную политику.

Знаете, если выселить всех иностранцев, работающих в столичном и подмосковном строительстве, на транспорте, в сфере обслуживания, город и область просто встанут.

— Мигранты в сферах строительства и обслуживания — проблема всех мировых столиц.

— Но не до такой степени: сегодня мы не можем заместить соотечественниками огромное количество должностей, требующих специальных знаний. И, кстати, мигрантов нам тоже уже не хватает.

В нашей отрасли огромный дефицит квалифицированных рабочих всех ключевых специальностей. Хорошего каменщика днем с огнем не сыщешь. Поэтому восстановление системы строительных ПТУ, системы профтехобразования вообще, престижа рабочих специальностей — важнейшая государственная проблема.

В советское время был перебор с пропагандой работы у станка, на стройке — с определенным принижением интеллектуального труда. Сейчас крен в другую сторону, и поправить положение должно государство. Молодых людей нужно стимулировать идти на производство, в том числе и с помощью пропаганды.

Хотя это, конечно, полдела: рабочего, как и инженера, надо долго воспитывать, формировать на практике. Я до «Монолита» работал в «Моспроммонтаже», это был элитный трест, занимавшийся металлоконструкциями. Специалисты приходили в бригады и постепенно, годами, воспитывались там, приобретая высочайшую квалификацию. Сейчас мы пытаемся возродить такой опыт воспитания рабочей молодежи.

Наша группа компаний всерьез думает
о возрождении одного из ПТУ в провинции. Не только мы, но и другие компании вы-нуждены это делать, так как кадровая проблема — ключевое препятствие для роста.

— Почему в провинции, а не в Подмосковье?

— Вы прекрасно знаете, что в Московском регионе рабочими в строительстве всегда были приезжие, лимитчики, как их раньше называли.

Без вложений в их подготовку на местах строительный бизнес не сможет развиваться. Ведь сегодня он семимильными шагами движется не только в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге… Я был недавно в Омске, видел, как на глазах меняется, преображается город, как строится новое жилье. То же самое происходит и в других городах России.

Это продолжается с 2001 года, и, для того чтобы строительный бизнес принес максимальную пользу стране, нужно решить проблемы, ограничивающие его рост.

— Судя по тому, что вы рассуждаете в категориях российского рынка, «Монолит» видит себя компанией не областного, а российского масштаба?

— Пока мы не стали компанией российского масштаба, но задачу ставим именно такую.

— Масштабная задача. Хватает ли у вас при ее решении времени на отдых, на семью?

— Я уже 22 года, что работаю руководителем в строительной отрасли, пытаюсь себя заставить больше отдыхать. Но пока не получается: бизнес растет, и я не могу себе позволить выключиться из процесса. К тому же меня очень увлекает процесс созидания, который в избытке присутствует в нашей деятельности.

У меня один выходной — воскресенье. В отпуск стараюсь ездить в новогодние каникулы. Чуть раньше начала каникул уезжаю — 25 декабря и чуть позже приезжаю — 15 января. Вот, в общем-то, и весь отдых.

Семья моя — это жена и дочь. Супруга тоже работает в нашей компании — возглавляет туристическое агентство, дочь —
третьекурсница юридического факультета МГУ. По складу она гуманитарий, и потому в строительный вуз мы ее идти не подвигали. К тому же компании не помешает еще один хороший юрист.

— Последний вопрос традиционен: каковы ваши творческие планы?

— Творческие планы нашей компании связаны с ее развитием, с наращиванием ее мускулов.

Для этого прежде всего важно решение кадровых проблем, о которых я говорил, — даже финансовые идут только вторым номером.

Направления развития — более плотное освоение подмосковного рынка, расширение бизнеса в прилегающие к Подмосковью области. Пока мы движемся в хорошем темпе, и, думаю, лет через пять наша компания выйдет на качественно новый уровень и по объему производства, и по числу работающих, и по диверсификации бизнеса.