БОСС-экспертиза № 9 | 2006


Текст | Кристина ХУЦИШВИЛИ
экономический обозреватель

Все последние годы ситуация на российском рынке недвижимости была предметом оживленных дискуссий. Это не вызывает удивления, ведь галопирующий рост цен на фоне высокого спроса и ограниченного предложения — явление закономерное.

Как показала практика, рыночный механизм, действующий в условиях ажиотажа со стороны желающих приобрести квадратные метры, почти не поддается координации «сверху», и даже широко анонсировавшийся нацпроект «Доступное жилье» пока не привел к желаемому результату.

Тенденции сегодняшнего дня

По мнению специалистов московского представительства компании «Армада Дексон», ситуация на рынке столичного жилья является отражением положения всего национального рынка недвижимости.

«Специфика московского рынка в том, что спрос на столичное жилье “собирается” по всей стране, — считает брокер компании Оксана Королькова. — Этот спрос можно разделить на сегменты. Особняком здесь стоят так называемое доступное жилье и сегмент элитной недвижимости. Что касается последнего, то в столице большое количество агентств, специализирующихся на элитной недвижимости, поскольку спрос здесь ограничен лишь индивидуальными вкусами и предпочтениями покупателей. Работа на этом участке прибыльна. По России в целом схожая ситуация, правда в меньших масштабах, характерна для многих крупных городов. И наблюдается она на фоне стабильного спроса на доступное жилье и острого дефицита предложения на него же».

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев отмечает тенденции, общие для российского рынка недвижимости: «На фоне постоянно увеличивающихся объемов строительства и ввода жилья сохраняется дефицит предложения на первичном рынке. На вторичном рынке мы видим некоторое увеличение предложения и, как следствие, замедление темпов роста цен и постепенную стабилизацию».

По мнению Корольковой, объем предложения на первичном и вторичном рынке существенно не изменился. «Планы по строительству выглядят довольно амбициозно, но вместе с тем рынок доступного жилья не получает развития. Предложение с некоторой погрешностью остается на том же уровне. Нехватка жилья в среднем сегменте порождает рост цен. Меры, направленные на его ограничение, не могут быть эффективными. Программа “Доступное жилье” пока не принесла ощутимых результатов. Это объясняется тем, что не устранена тенденция к росту цен, которая сопряжена с целым рядом причин, в частности с наличием заинтересованных лиц», — продолжает она.

Среди факторов, повлиявших на расстановку сил на рынке, эксперт выделяет сезонное снижение активности покупателей. Действительно, осенний период традиционно характеризуется некоторым спадом.

Ольга Лебедева, старший менеджер агентства Ernest Flat, тоже говорит о контрасте между летней активностью и текущей стабилизацией: «Ажиотаж, имевший место летом, сменился стабилизацией. Тренды резко замедлились. Основную роль здесь сыграл фактор сезонного спроса».

В немалой степени сказалось и принятие поправок к законам, считает Константин Ковалев. Напомним, что поправки, внесенные в 214-й ФЗ и Градостроительный кодекс, были направлены на устранение административных барьеров при предоставлении земельных участков под жилищное строительство. Это привело к положительному экономическому эффекту, заметному увеличению объемов жилищного строительства и соответственно росту рыночного предложения.

Еще одним фактором, определившим сегодняшнее состояние на столичном рынке, стало развитие программ правительства, направленных на снижение дефицита и цен предложения. Среди этих программ — вывод промышленных предприятий за пределы Москвы и возведение на их месте крупных жилых комплексов, снос пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, реконструкция микрорайонов, а также программа «Новое кольцо Москвы».

Примечательно и то, что в пределах столицы наблюдается тенденция оттока офисов из центра Москвы, они перемещаются на некоторое расстояние от центра города. Оксана Королькова полагает, что процесс продолжится и в ближайшие месяцы, поскольку Правительство Москвы заинтересовано в том, чтобы, следуя европейскому образцу, вывести крупные офисные застройки если не за пределы Москвы, то за пределы Садового кольца.

Между тем многие проблемы рынка до сих пор остаются нерешенными. Так, например, Константин Ковалев выделяет актуальную проблему нехватки свободных мест под строительство: «Дело в том, что программа по выводу промышленных зон за пределы Москвы и строительству на их месте жилых домов уже началась, но это достаточно трудоемкий и долгий процесс, связанный с большими капиталовложениями, и на него пока решаются немногие застройщики».

В перечне проблем современного рынка жилья особняком стоят трудности, связанные с получением разрешений на земельные участки. Другой фактор, негативно отражающийся на деятельности компаний, — передача больших объемов возводимого жилья городу. «В частности, по данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, по итогам девяти месяцев 2006 года по вводимому социальному муниципальному жилью город выйдет на 488 тыс. кв. м, — констатирует Королькова. — Всего же до конца года за счет средств городского бюджета в столице будет сдано 979 тыс. кв. м
жилых домов при общем объеме ввода на уровне 4,7 млн кв. м».

Нельзя не отметить и очевидное воздействие на рынок платежеспособного спроса. По мнению управляющего партнера Blackwood, он может быть исчерпан, даже несмотря на то что макроэкономическая ситуация в стране достаточна благоприятна для его поддержания. С другой стороны, Ковалев не исключает возможности, что бурное развитие ипотеки подхватит угасающий спрос.

«Все перечисленные нами факторы заставляют рынок находиться в состоянии дефицита предложения и постоянного повышения цен», — резюмирует он все вышесказанное.

Доступное не значит дешевое

В последнее время высказываются опасения относительно того, что стабилизация цен на жилье — явление кратковременное и за ним последует очередная волна роста. Как утверждает Константин Ковалев, резкое увеличение цен возможно при условии одновременного значительного сокращения объемов предложения и увеличения объемов спроса или же при условии существенного изменения внешних факторов. Совокупное наступление указанных событий в ближайшей перспективе не прогнозируется. По мнению эксперта, предположение о том, что цены на рынке стабилизировались в среднесрочной перспективе, вполне обоснованно.

«На сегодняшний день трудно сделать точный прогноз относительно движения цен. О переходе рынка в стадию стабилизации начали говорить еще весной, но вопреки прогнозам лето не ознаменовалось резким снижением цен. Некоторые аналитики называют положение рынка, характерное для начала осени, стабильным, но с этим можно не согласиться. На мой взгляд, дальнейшая стабилизация или новый скачок цен в конце осени равновероятны», — комментирует ситуацию Оксана Королькова.

В свою очередь Ольга Лебедева обращает наше внимание на следующий момент: подорожание жилья за последний год носило масштабный характер, но вместе с тем текущая стабилизация не сопровождается расширением предложения доступного жилья. Она подчеркивает важность фактора насыщенного спроса. Проще говоря, большая часть тех, кто хотел инвестировать свободные средства в покупку жилья, уже сделали это. Как следствие, главные предпосылки роста цен на время отходят на второй план.

Каждый из сегментов предложения на рынке недвижимости имеет свою специфику. «Рынок элитной жилой недвижимости, как правило, более стабилен, — отмечает Ковалев. —
На нем нет таких резких спадов и подъемов спроса, как в массовом сегменте. Но и здесь наблюдались тенденции, характерные для рынка в целом: дефицит предложения (новые вводимые и продаваемые объекты исчисляются единицами), ажиотажный спрос, резкий рост цен, закончившийся некоторым успокоением рынка. По нашим прогнозам, цены на элитную недвижимость при условии сохранения благоприятного макроэкономического фона продолжат свой рост, однако темпы роста будут постепенно замедляться. В рамках отдельных сегментов возможно незначительное снижение цен, которое может быть вызвано пересмотром цен предложения по ранее переоцененным объектам».

По словам Оксаны Корольковой, динамика цен не специфицирована по сегментам рынка. «До последнего момента рост цен был примерно сопоставим. Между тем на ограниченном промежутке времени ощутимым стало повышение цен на недорогое жилье. Этот период не был продолжительным. Дорогое и элитное жилье дорожает, но темпы роста здесь не столь значительны. Предложение ограниченно, но и спрос нельзя охарактеризовать словом “ажиотаж”. В такой ситуации динамику цен можно спрогнозировать: рост если и будет иметь место, то в незначительных и сопоставимых масштабах».

Эксперты сходятся во мнении, что привлекательность столичного рынка недвижимости несколько уменьшилась. В регионах России растут доходы населения, расширяется платежеспособный спрос. Инвестирование в региональные рынки становится все более доходным. В частности, в качестве конкурента столичному специалисты называют рынок Санкт-Петербурга, привлекающий все больший интерес со стороны потенциальных инвесторов.

«В стране ощущается нехватка жилья, но предложение со стороны элитного сегмента достаточно велико. Программа “Доступное жилье”, ставящая своей задачей помощь людям со средними доходами в решении их жилищных проблем, пока не дает явных результатов. И хотя рост цен стабилизировался, остается ощущение, что инфраструктура рынка пока не готова к масштабным вливаниям в соответствующий нацпроект, к динамичному развитию ипотеки, — говорит Ольга Лебедева. —
Само понятие “средний класс” очень размыто, непонятно, какой критерий здесь имеется в виду. Возникают опасения, что доступное жилье если и станет таковым, то только применительно к ограниченному участку платежеспособного спроса. Соответственно решение проблемы не сводится к стабилизации цен. Нужны комплексные меры: с точки зрения спроса — необходимо показать, что у ипотечного кредитования есть свои преимущества; с точки зрения предложения — развить инфраструктурную базу. Если будет решена последняя проблема, то постепенно начнет развиваться и культура ипотечного кредитования».

«Программа “Доступное жилье”, ставшая одним из национальных проектов, во многом сфокусирована на развитии ипотечного кредитования. Изначально планировалось, что важным фактором будет создание условий для конкуренции между строительными организациями, — замечает Оксана Королькова. —
С точки зрения социальной среды неоднократно говорилось о помощи в решении жилищных проблем применительно к малоимущим слоям населения, создании всех условий для поддержки молодых семей. Одним словом, были определены приоритеты, но сам механизм реформирования так и остался непонятым. Видимо, речь шла о поступательном реформировании, которое, к сожалению, затянулось и не привело к ощутимым результатам».

Специалисты считают, что ипотека —
важный инструмент, способный в долгосрочной перспективе решить проблему на рынке доступного жилья. Но для ее развития необходима грамотная поддержка рынка извне. Несмотря на стабилизацию, спрос по-прежнему свидетельствует о наличии свободных денег. Поэтому институт ипотечного кредитования не вызывает особого интереса у продавцов.

Эксперты отмечают, что предшествовавший стабилизации масштабный рост цен стал косвенной причиной улучшения качества услуг, предоставляемых компаниями-посредниками. Изменяется структура спроса, растут цены. Состоятельные клиенты желают получать услуги европейского качества. А если есть спрос, то будет и предложение. Компании, работающие на рынке недвижимости, постоянно расширяют спектр оказываемых ими услуг, возрастает специализация агентств. Узкий профиль позволяет сосредоточиться на изучении специфики конкретного сегмента. Большой интерес сейчас представляет развивающийся сегмент элитного жилья. В свою очередь высокая доходность требует тщательной работы с клиентом.