Сергей КРУГЛИК: мы занимаемся делом перспективным


Подготовил Леонтий Букштейн

Строительная отрасль российской экономики, особенно ее жилищный сектор, находится на подъеме. Реализация программы ипотечного кредитования вовлекает в свою орбиту все больше банкиров, инвесторов, заказчиков и просто граждан, нуждающихся в улучшенном жилье по приемлемым ценам.

О том, что сделано и что предстоит сделать, наши журналисты беседуют с руководителем Федераль-ного агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергеем Кругликом.

— Сергей Иванович, накануне нашей встречи вы вернулись из рабочей поездки по Ставропольскому краю. Каковы впечатления?

— Самые вдохновляющие. Были встречи в Пятигорске, в Кавминводах состоялась встреча, в администрации края, в которой принимали участие мэры практически всех городов Кавминвод во главе с губернатором Александром Леонидовичем Черногоровым, министрами краевого правительства. На примере Пятигорска мы впервые увидели реальный результат работы, которая уже должна идти по всей стране. Город по столичным масштабам невелик, но их, таких городов, по России сотни и сотни. У них проблем бывает больше, чем в городах-миллионниках. И бюджеты невелики, и возможности скромны. Но ведь в каждом живут граждане нашей страны, имеющие по Конституции равные права на все блага и удобства жизни. В том числе и на доступное жилье, согласно приоритетным программам, провозглашенным у нас.

И вот в Пятигорске мы выдавали 15 семьям документы, согласно которым банки оплачивают 35% стоимости их будущего нового жилья. Для небольшого города это огромное дело, для молодых горожан — большая радость. Причем регион, город сделали все это, еще не получив федеральную часть финансирования программы «Доступное жилье». Цель была —начать реализацию проекта, подтолкнуть к скорейшему развороту работ в крае по данному направлению. И это ставропольцам удалось. Нужно было видеть, как молодые семьи, с детьми на руках, идут и получают из рук губернатора фактически свою первую отдельную квартиру. Им по 23—25 лет, они, как наши родители, да и мы сами, могли бы полжизни простоять в очередях на получение благоустроенной квартиры. Могли бы, но теперь не будут. Программа позволяет тысячам и тысячам молодых семей начинать самостоятельную жизнь, имея свое гнездо. Им уже не объяснишь, что такое жить в тесноте и часто в обиде, когда у нас, школьников, не было своего стола дома — уроки делали на общей кухне, за столом, где мать готовила обед.

После торжества у нас состоялась еще одна памятная встреча со сравнительно молодой многодетной семьей. В ней десять детей. Для этой семьи специально построили легковозводимый дом по скромной цене 7020 руб. за 1 кв. м (по старому исчислению это 260 у. е.). Конечно, семья этих денег не платила, а получила ключи от готового дома. Семья прекрасная, дети красивые и умные, родителям чуть за 40, думаю, у них еще будут наследники. И дай им Бог! Краевая и городская администрации подарили им мебель, холодильник, другое бытовое оборудование.

Участники торжества были искренне рады за всех, получивших новое жилье. А один из ветеранов сказал: «Наконец-то у людей появляется вера в государство, вера в свои силы».

И ведь точно: меняется сама структура проблем, стоявших всегда перед гражданами страны. Чаще всего они ощущали, что государству нет дела до них, оно занято гигантскими планами, борьбой за мир во всем мире или поддержкой национально-освободительных движений Африки. Мы и сегодня за мир во всем мире и процветание Африки, но думаем больше о благополучии своих граждан. Это и есть смена вектора «государственной тяги».

Во время нашего пребывания в Пятигорске мы поставили памятный камень на месте будущего нового микрорайона. Там сейчас чистое поле в
30 га, но уже подведены инженерные и коммунальные коммуникации, и со следующего года начнется строительство жилых домов. Счастливые новоселы уже не будут платить за прокладку водопровода, канализации, электрических сетей. Коммунальные власти сделали то, о чем мы говорили еще несколько лет назад: нельзя обременять застройщика созданием инфраструктуры, от этого цены на жилье будут только расти. Город должен все это профинансировать, создать. Останется только поставить здание и по компьютерному принципу plug and play («подключай и используй») произвести подсоединение жилого объекта. Одиозные картины с жителями, живущими без света, воды и газа в ожидании подключения, уходят в прошлое.

В конце поездки мы приняли участие в торжественном открытии больницы после капитального ремонта в самой глубинке края, недалеко от Ессентуков. Отличная отделка, прекрасное оборудование, грамотный персонал. И уже по дороге в аэропорт заехали на новое производство по розливу минеральной воды. Я лично такого еще не видел: руки человека не касаются ни одной машины, бутыли или механизма. Все на автоматике, современно, идеально чисто. Вообще, пора кончать заниматься финансированием и развитием заграничных курортов, как это происходит в Карловых Варах, где россияне активно строят и где будут платить немаленькие налоги на землю и недвижимость. Пора работать на своей земле, на своих курортах. Поверьте, у нас и климат, и природные богатства, и возможности строительных компаний ничуть не хуже, чем где-либо в Европе.

— Почему в реализации жилищной программы вперед вырвался такой город, как Пятигорск? Не индустриальный, без крупных промышленных объектов, сравнительно скромный по инвестиционной привлекательности… Есть ли в этом какая-то логика?

— Есть. И она вот в чем. Почти год город прожил без мэра, который находился под следствием. И администрация работала самостоятельно, без местного «царя-батюшки». Произошло ровно то, о чем 12 июля на встрече с журналистами стран «восьмерки» говорил наш президент: не может ход всех дел в государстве зависеть от одной личности. Проводя параллель, скажу: не может состояние того или иного национального приоритетного проекта зависеть исключительно от воли отдельных персон. Должна работать система.

В Пятигорске она сработала, по-моему, блестяще в части строительства и распределения доступного жилья. Те органы администрации, что призваны заниматься этим, занимались своим делом. Результаты налицо.

— Но кое-что делал и делает федеральный центр…

— Безусловно. Методики разрабатывали мы. Прописывали, как компенсировать проценты за ипотечные кредиты, как субсидировать первоначальный взнос, что является главной проблемой для молодой семьи. Сейчас мы вводим схему, по которой банки дают кредиты на 20 лет, а размеры взносов идут по восходящей: начинают с меньших, чтобы семья могла часть средств направить на обустройство квартиры или дома. А затем происходит постепенный незначительный рост платежей, что некритично для тех, кто взрослеет, подбирает себе более высокооплачиваемую работу.

— А процентная ставка? Ее размер и предполагаемая динамика?

— Это вопрос вопросов как для заемщиков, так и для кредиторов. Она все еще высока. Банки никак не могут поверить, что инфляция в стране будет обуздана и ее существенного роста не предвидится. Банки боятся потерять свою прибыль. Все понимают, что необходима максимальная ликвидация рисков, связанных с предоставлением кредитов. За время, прошедшее с 2004 года, когда принимался большой пакет законов по жилью, многие риски сняты.

— А что по перспективному планированию застройки в больших городах, в регионах?

— У нас есть проблемы с проектированием. Многие проектные институты прекратили свое существование. У оставшихся явно не хватает новизны мышления. Проектировать по-старому нельзя, а по-новому не все умеют. Освободившуюся нишу уже заполняют зарубежные специалисты. Вот несколько примеров.

В Екатеринбурге компания «Ренова» хочет возвести крупный микрорайон «Академический». Для проектирования привлекают французских специалистов. Не сомневаюсь, что мы увидим кварталы европейского «звучания», мирового уровня комфорта. Под Чебоксарами при участии Внешторгбанка немецкие проектировщики планируют развернуть микрорайон оригинальной концепции. А в Брянске и вовсе отыскали партнеров на Ближнем Востоке, в Израиле. Крупные строительные компании готовы взяться за возведение и сдачу «под ключ» жилых микрорайонов в центре города, где уже давно пустуют 230 га земли. И хорошо, что они пустовали, а то бы успели понастроить бетонных коробок и обезобразить древний и архитектурно интересный город. Мы ожидаем, что будет сформирован концептуально новый центр Брянска, свободный от российских архитектурных догм. Он будет оригинален и необычен. Это можно сказать еще до начала строительства.

— Интересно, что все это происходит не в столицах, а в регионах, весьма удаленных от этих самых столиц…

— А это, как говорили прежде, примета времени: регионы проявляют инициативу и хорошую самостоятельность. Зачем ждать всех указаний из центра? Инвестиционный процесс никто не собирается централизовать и регулировать в деталях.

— А как быть с национальным своеобразием и с проблемой конкуренции на внутреннем строительном рынке?

— Национальное своеобразие получит свое выражение в архитектуре. Например, в Брянске все предложения по проектированию и строительству будут обсуждены на всех уровнях региональной и муниципальной власти, а также с представителями общественности. И только после этого проекту будет дан зеленый свет.

А что касается конкуренции, то, поверьте, емкость нашего строительного рынка суммарно превышает общеевропейскую. Тут, как говорится, строить не перестроить. Всем места хватит. И потом, зарубежные инвесторы и проектировщики на 60—80% будут использовать российские ресурсы и рабочую силу. Кому от этого плохо? К тому же в рамках этих проектов будет формироваться еще и сервисный бизнес, бизнес услуг и развлечений. А это дополнительные инвестиции и, как следствие, дополнительные доходы в городскую казну.

— Согласно статистике объемы строительства в России нарастают. В каких преимущественно сферах и отраслях экономики?

— Прежде всего растет жилищное строительство. Даже вопреки нашим первоначальным прогнозам, когда мы считали, что 2006—2007 годы окажутся провальными по темпам, поскольку отсутствуют оформленные земельные участки, отсутствует система предоставления доступа к земле под застройку, отсутствует коммунальная инфраструктура. Тем не менее темпы строительства жилья увеличиваются несмотря ни на что. Не так давно, в середине июля, во время видеоконференции первого вице-премьера Дмитрия Медведева прозвучала цифра: в Челябинской области рост строительного производства составил 45%. Чувашия стабильно, из года в год, идет с нарастанием объемов в 15—17%. Примерно то же самое происходит в Хабаровском, Краснодарском краях, в Республике Татарстан и Ростовской области, в Астрахани.

Наращиваются темпы возведения и инфраструктурных, социально значимых объектов. Все помнят Лефортовский туннель, построенный за два года. В Татарстане заложен нефтеперерабатывающий завод стоимостью 81 млрд руб.

Кстати, руководство республики давно мечтало уйти от чисто сырьевого производства, от поставок только сырой нефти. Теперь эта мечта становится реальностью. Развернута сложнейшая и технологически интересная стройка на Сахалине.

Нужно сказать, что фактически мы в эти годы прощаемся со старыми технологиями, из Канады, Германии, Франции, других стран приходят прогрессивные способы проектирования и строительства. А в Москве-Сити поднимаются такие высотные башни, о которых мы и не мечтали. Сегодня оживает и линейное строительство, и другие сектора промышленного и гражданского строительства.

— А строительная индустрия?

— Она также меняется, и меняется в корне. Сегодня уже более 70% российских строительных материалов —
это аналоги западной продукции. Таким образом, экспорт сокращается, собственное производство наращивается. Прогрессивные производства запускаются как в центральной части страны, так и за Уралом, на Дальнем Востоке. Хотя там индустрия приходит к ориентации на Канаду, Китай.

— В каком состоянии федеральные инвестиционные программы?

— Мы сами инициировали их разработку, мы и курируем их выполнение. Могу сказать, что нас устраивает ход их реализации. Приведу пример опять по тому же Пятигорску. Если раньше программа поддержки молодой семьи была в значительной степени демографической, то теперь мы от этого ушли. В ряде регионов, в том числе и на Ставрополье, к такому подходу отнеслись скептически. Год назад ни одна из тех 15 пятигорских семей, что сегодня будут получать жилье, не числились в желающих включиться в ипотеку. Как говорили нам в городской администрации, стоило одной семье подать заявление, тут же появились один, пять, десять желающих. Теперь уже не хватает средств на всех, кто готов участвовать в программе по жилью для молодых семей.

Сила наших инициатив в том, что для реализации жилищных программ мы предложили такие механизмы, которые должны работать и без государственного участия. Еще три года назад это было немыслимо: коммерческие банки оказались по-просту не готовы к выдаче «длинных» кредитов физическим лицам. Эти механизмы наглядно прописаны в федеральной инвестиционной программе. Она не закостенела и будет, естественно, корректироваться. Но главное уже есть: она работает.

И касаться она будет не только малоэтажного строительства, но и комплексной застройки. А почему нет? Уже в нынешнем году мы сделаем несколько предложений по пилотным проектам, проранжируем их, пропишем принципы.

— Одно замечание по ходу нашей беседы: у вас даже выражение глаз другое, не такое, что было еще два-три года тому назад…

— Наверное. Потому что в самом начале нашей работы было очень много «доброжелателей», советчиков и подсказчиков, авторов комментариев. Уже невозможно было слушать разного рода фантастические предложения вместо разворота настоящей работы. И мы настаивали: люди сами разберутся, что им нужно. Надо дать им только механизмы реализации. Не рыбу, но удочку нужно дать им в руки. А уж как рыбу удить, они и сами разберутся! Так и выходит, по-нашему.

— Продолжаем разговор по существу. Что делать с ростом стоимости жилья?

— А ведь это процесс двуединый. Нет спроса — нет предложения. Но как только появляется хороший спрос —
идет повышение стоимости предлагаемого товара. Сейчас цены несколько снижаются, по нашим прогнозам, тенденция сохранится до января 2007 года.

Потом начнутся выплаты дивидендов по итогам 2006 года, в оборот поступят дополнительные средства, граждане захотят вложить их в недвижимость, и цены опять поползут вверх. Такая цикличность будет наблюдаться и впредь.

Но вы не представляете себе, насколько спрос всколыхнул предложение — все бросились строить и финансировать строительство. Если в прошлом году ипотечным кредитованием занимался 261 банк, то в этом уже более 350. Нужны какие-либо комментарии? Банки самостоятельно прорабатывают гарантии, чтобы активнее войти в залоговый процесс. Потому что происходит изменение «лица» кредитуемого. Если прежде речь шла о крупных юридических лицах, то теперь на первый план выходят лица физические. Конечно, операции с ними более рисковые, но банки на это идут — вынуждены идти, чтобы не упустить рынок. Если раньше по государственным жилищным сертификатам мы сотрудничали исключительно со Сбербанком, то теперь ежегодно по десятку банков входят в эту работу. И когда мы спрашиваем их руководство, мол, зачем вам это занятие, то ответ получаем вполне определенный: через работу с жилищными сертификатами банки хотят прийти к умению работать по ипотечным кредитам с клиентами персонально.

— Справится ли с растущими объемами промышленность строительных материалов?

— Вполне. Она очень изменилась: то, что выпускалось ранее, из этого строить современные здания просто невозможно. Вечно косые-кривые стены больше никто не примет в эксплуатацию. Люди теперь ценят качественную работу. Особенно если они за нее платят из своего кармана.

На развитие стройиндустрии повлиял дефолт 1998 года: платежеспособность отечественных промышленников упала, а спрос на продукцию остался. Вот и стали изворачиваться сами, обновлять оборудование, изменять технологии. Теперь от 10 до 20% ежегодного роста производства — вот показатель нашей стройиндустрии. Так не развивается ни один сектор российской экономики. Кроме, может быть, нефтегазовой отрасли. По моим данным, заложено более десяти новых цементных заводов. Генералы отрасли уверены, что их продукция будет востребована.

— В свое время вы говорили о необходимости обеспечения земельных участков, отводимых под жилищное строительство, инженерной и коммунальной инфраструктурами. Как сейчас можно оценить уровень решения этой проблемы, особенно в регионах?

— Доступ к земле и отсутствие коммунальной инфраструктуры — это основные проблемы не только в жилищном строительстве, но и в инвестиционном процессе, и даже в целом в развитии муниципальных образований. Нехорошо, что заранее разобрали многие муниципальные участки, но трагедии в этом никакой нет. Подготовлены поправки в законодательство о том, что если те, кому по предварительному соглашению предоставлены земельные участки, оформят разрешение на строительство до 1 января 2007 года, то такие сделки будут признаны легитимными, законными; если же оформления произведено не будет, то соглашения признают ничтожными, а участки поступят на аукционы. Вот и все. Шанс дан. И уже многие города начинают предоставлять земельные участки под застройку через аукционы, в таких крупных городах, как Краснодар, создан задел на пять лет. Одно условие: инвестор должен покупать на аукционе полностью готовый участок — с подведенными электроэнергией, водой, теплом и т. д. Вот тогда аукцион станет привлекательным и полноценным. Но чтобы это все состоялось, нужны годы для коренного изменения отношения администраций муниципальных образований: если раньше они «гоняли» бизнес по этим участкам, то теперь для бизнеса надо создавать условия, чтобы он мог возводить жилье безо всяких там отчислений квартир в местные фонды и прочих подобных вещей. Иначе он, бизнес, на кабальных условиях на инвестиции не пойдет. А такая обстановка в ряде городов еще существует, и это ведет к удорожанию квадратного метра. В итоге покупатель несет социальную нагрузку, что, в свою очередь, отталкивает многих от участия в программах строительства доступного жилья.

— У Росстроя была масса подведомственных организаций, а также находящихся в его ведении учреждений и предприятий. Насколько высока сегодня их эффективность?

— Вся эта огромная машина поступила на приватизацию, сменились директора: места «академиков» заняли люди рангом, опытом и образованностью пониже. Сегодня научной, проектной, исследовательской поддержки строительной отрасли фактически нет. На мой взгляд, положение катастрофическое. На восстановление этого сектора у нас уйдут годы.

— У обывателей есть мнение, что все громадье планов в области строительства, особенно жилищного, связано с надвигающимися выборами президента в 2008 году. А вы как думаете?

— Этот же вопрос мы, группа энтузиастов, задавали сами себе в 2001 году, когда начинали работу, о которой мы с вами только что говорили. И когда обсуждали с первым вице-премьером Дмитрием Анатольевичем Медведевым последние штрихи программы в 2005 году, я спрашивал: до какого года все-таки эта тема рассчитана? Ответ был краток: она находится в пределах не лет — десятилетий. Поэтому здесь просто не может быть предвыборного мотива.

И то, что к нам в жилищное строительство пошли зарубежные инвесторы, это верный признак того, что мы занимаемся делом перспективным и долговременным.