Как покупать дефицит


Текст | Агунда АЛБОРОВА

Очередной опрос боссов по актуальным проблемам развития бизнеса (начало опросов см. в № 12/2005) мы посвятили вы­бору офисных и производственных помещений. Ру­ко­водители предприятий ответили на пять наших вопросов.

1. Какими критериями вы пользуетесь при подборе офисных и производственных помещений?
2. Каковы критерии подбора фирм-по­средников?
3. Каковы, с вашей точки зрения, плюсы и минусы таких юридических вариантов использования офиса, как приобретение в собственность, аренда и субаренда?
4. Какую роль в выборе помещения играют факторы престижа, ассоциации с влиятельными организациями, близости к транспортным коммуникациям, надежное инфо-коммуникационное обеспечение?
5. Каковы наиболее типичные ошибки при подборе офисных и производственных помещений?

Павел Макаревский,
заместитель генерального директора компании «ИМА-консалтинг»:

1. Первое — это тип зданий. Для нас, например, актуально отдельно стоящее здание либо офисный центр. Второе — география, вернее, место, где здание расположено. Третье — безусловно, стоимость. Немаловажна удаленность от метро, потому что большинство сотрудников пользуются общественным транспортом.
Также очень существен тип собственника. Субаренда, как правило, вызывает много вопросов.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание, — это внешний вид здания и наличие необходимых коммуникаций, таких как телефонные каналы и интернет-линии. И, наконец, для того, чтобы у сотрудников не было проблем с питанием, вокруг здания должна быть развитая инфраструктура.

2. Все фирмы-посредники делятся на две категории. Первая категория — это те, кто предоставляет так называемые информационные услуги. Здесь чаще всего можно столкнуться с обманом, так как по договору они предоставляют только информацию о сдаваемых помещениях, при этом не проверяют соб­ственника здания и вообще не гарантируют, что данное помещение сдается на законных основаниях.

Вторая, более привлекательная для нас часть фирм, оказывает полный спектр услуг в области аренды помещений. В том числе они проверяют собственника и предоставляют все документы, подтверждающие права собственности на этот объект. Но и здесь можно столк­нуться с рядом трудностей.

Нужно остерегаться тех риэлторов, которые стараются сбросить все технические расходы на своего клиента. В частности, они могут три месяца искать вам какое-то помещение, не найти ничего подходящего, но так или иначе обязать вас оплачивать все расходы по поиску. Если же помещение найдено, то стоимость предоставленных риэлтором услуг, как правило, равна месячной арендной плате. Правда, существуют фирмы, которые берут 50—70% от месячной арендной ставки. С ними работать, конечно же, выгоднее.

Выгоднее всего сотрудничать с теми, кто сразу предоставляет всю необходимую информацию о сдаваемом помещении. Тогда у арендатора складывается полная картина и отпадает необходимость лишний раз осматривать здание.

Особый интерес представляют те, кто работает с так называемыми эксклюзивными помещениями, за сдачу которых агентскую комиссию платит арендодатель. Например, у человека есть помещение, он хочет сдать его в короткий срок и сам оплачивает работу агентства. Но такие случаи, к сожалению, очень редки.

3. По негласной статистике приобретение помещения в собственность обходится по деньгам как аренда за пять-шесть лет. Однако не каждая компания обладает свободными деньгами, и далеко не все могут смотреть в будущее на несколько лет вперед.

Вот пример, демонстрирующий риски, связанные с покупкой здания. В последнее время очень распространена практика перепрофилирования детских садов в офисы. Но московское правительство неожиданно для всех решило вернуть их в былое русло. Это, конечно, не пересмотр итогов приватизации, но достаточно опасная вещь.

Можно купить это помещение, а потом оказаться с компенсацией, которая будет начисляться по ценам, не всегда соответствующим стоимости помещения.

Поэтому наиболее выгодный вариант — это все-таки аренда. Можно достаточно оперативно менять помещение, географию, а так же перекладывать на арендодателя все технические проблемы, связанные с общением с префектурами, управами, теми организациями, которые порой мешают нормальному функционированию компании. И если сравнить вложение в покупку и вложение в аренду, то последнее все-таки дешевле.

Еще один вариант использования офиса — субаренда. Известно, что по договору первичной аренды человек, арендующий помещение, не может повторно сдать его. Поэтому субаренда по своей сути не совсем законна. Договор нигде не регистрируется, и в случае возникновения проблем отстоять свои права по незарегистрированному договору достаточно сложно. Еще одна трудность заключается в том, что поставщики телефонных, интернет-услуг и любых других, как правило, при заключении договоров требуют предоставить не только уставные документы компании, но и документы на право собственности, аренды. Поэтому договор субаренды многих не устраивает, тем более если он не зарегистрирован.

4. Безусловно, близость к транспортным коммуникациям для многих определяет выбор работы. Каждый среднестатистический москвич готов потратить на дорогу на работу час-полтора. Но если метро работает достаточно хорошо, то поездки на наземном транспорте — это огромная трата времени.

Поэтому мы исходим из того, чтобы из любого места в пределах МКАД можно было потратить на дорогу до офиса не более полутора часов. Что касается места расположения офиса, то мы не рассматриваем производственную зону, где люди опасаются за свое здоровье, а также перепрофилированные заводы, где и условия, и пейзаж весьма непривлекательны. Более дешевая арендная ставка — это, конечно, плюс, но серьезного человека туда не заманишь.

Наличие инфраструктуры сейчас не проблема. Цифровые технологии, радио, Интернет позволяют практически везде организовать офис. Но в жилых местах это проще и временами дешевле.

Что касается престижа, то здесь имеет место двоякий подход. С одной стороны, клиент, приходящий в офис, понимает, что часть его денег идет на оплату технических расходов той компании, с которой он сотрудничает. Соответственно, чем лучше месторасположение здания, тем больше это настораживает клиента и тем меньше он хочет платить. Более важен, на мой взгляд, внешний вид здания, отделка и оформление. С другой стороны, уезжая на окраину, мы рискуем упасть в глазах заказчиков и произвести впечатление слабой компании.

Тем не менее сейчас баланс смещается в сторону экономичного партнера, который понимает, что компания работает главным образом на хороший результат, а не на создание своего имиджа. Если раньше, когда мы занимались большей частью выборами, к нам приезжал потенциальный кандидат в губернаторы или так называемый малиновый пиджак, престижное место и пафосность имели большое значение. Сейчас же клиентов больше интересует не местонахождение компании, предоставляющей услуги, а конкретные результаты, экономика проекта.

5. Ошибка номер один — составление договора. Понятно, что собственник всегда старается защитить свои интересы и составляет договор, максимально выгодный для себя. Неопытный арендатор, которого устраивает и помещение, и его стоимость, иногда подписывает договор не глядя. А при возникновении сложных ситуаций, допустим досрочного расторжения договора, выясняется, что предупреждать владельца надо было за три месяца, что офис должен быть приведен в первоначальный вид и т. д. Иными словами, технические моменты, которые изначально не были учтены в договоре, при расторжении могут вылиться в большие проблемы. Поэтому, хотя договор об аренде и кажется на первый взгляд достаточно типовым, он требует тщательной обработки.

Вторая ошибка — недостаточный интерес к соседям по бизнесу и территории. Например, нам предлагали хорошее офисное помещение, где рядом за забором находился завод железобетонных изделий, который работает сезонно и с апреля по ноябрь начинает крошить камни, выпуская в воздух цементную пыль, которую зимой не видно. Соответственно, если бы никто не обратил внимания на это сооружение, пострадали бы и имидж, и здоровье сотрудников компании.

В Москве сейчас повсеместно идет благоустройство улиц, и необходимо заранее узнать, не планируются ли поблизости интересующего вас офиса ремонтные работы. Может получиться, что вы арендуете прекрасное помещение в скверике, в зеленой зоне, а через полгода поблизости начнут строить подземную стоянку или торговый центр. Шум, пыль, грузовые машины будут мешать нормальной работе на протяжении всего процесса строительства.

В целом же рынок услуг по аренде офисных помещений достаточно устоявшийся, и серьезных ошибок избежать нетрудно.

Материал полностью предоставляется на платной основе. Вы можете получить электронную версию статьи по электронной почте или купить журнал, в котором она была опубликована, написав секретарю редакции Екатерине Кондрашовой по адресу: secretar@profi-press.ru