Города, квартиры, люди


Текст | Елена Волкова

Скоро начнется второй, основной, шестилетний этап реализации федеральной целевой программы «Жилище». Сегодня именно под осуществлением этой программы понимают формирование в России рынка доступного жилья. Весь «жилищный» пакет, состоящий из 27 законопроектов, должен вступить в силу с 1 января 2005 года.

Жилищная программа состоит из двух объемных блоков: стимулирование предложения за счет увеличения объемов строительства и поддержание платежеспособного спроса за счет установления способов финансирования сделок купли-продажи, в том числе ипотеки и жилищно-строительных кооперативов.

В настоящее время жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 году.

Ипотека нам поможет

Ипотека – это долгосрочный банковский кредит на покупку жилья, выдаваемый под залог этого жилья. То есть банк выдает кредит на сумму, которой покупателю не хватает для покупки жилья. Покупатель приобретает квартиру и становится ее собственником, но жилье остается в залоге до того момента, пока не будут выплачены кредит и ежегодные проценты по нему. Важный момент: банк не покупает квартиру, а только доплачивает недостающую сумму.

Принцип ипотеки для России не нов – до революции наша страна является одним из мировых лидеров в этой области. На Западе сегодня практически каждая покупка недвижимости поддерживается кредитом. В России же, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), в 2003 году выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн, то есть только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем сопоставляют с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии – около 50%, в США – 53%. В России не доходит и до 1%. В 2003 году, по данным той же АРБ, только 27 тыс. семей взяли ипотечные кредиты, средний размер которых составил $18 тыс. (для сравнения: в Нидерландах средний ипотечный кредит составляет 150 тыс. евро). В крупных городах на такую сумму квартиру не купишь, этих денег хватит в лучшем случае на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий.

Сейчас банковские ставки по ипотечному кредитованию доходят до 18%, в то время как, по мнению специалистов, для увеличения спроса на приобретение жилья через ипотеку необходимо их снижение минимум до 10%. Поправки в закон «Об ипотеке» как раз и предусматривают возможность снижения процентных ставок по ипотечным кредитам примерно в полтора-два раза. Чиновники обещают, что к 2010 году в среднем они должны составить
8-10% в рублевом выражении (для сравнения: в США ставка по ипотечному кредиту в зависимости от срока составляет 5-6%).

В поправках к закону «Об ипотеке» размер первоначального взноса при покупке квартиры также будет снижен чуть ли не до 10%. Сейчас он составляет 30% от стоимости покупаемого жилья. Понятно, что сразу такую сумму способен заплатить далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры. Особенно если речь идет о молодой семье. Молодожены часто вынуждены тратить серьезную часть своего дохода на то, чтобы снять жилье. При снижении первоначального взноса за квартиру молодые семьи смогут позволить себе купить жилье через ипотеку.

Упростить ипотечные схемы должна и запланированная в законопроекте рассрочка выплат минимум на 20 лет. Тем, кто рискует взять ипотечный кредит сегодня, в лучшем случае придется его вернуть в течение 15 лет. Большинство банков выдают кредит сроком на 10 лет.

Сегодня при совокупном доходе семьи в $1 тыс. долларов можно купить квартиру только за $40 тыс. При этом семья отдает 30% в виде первоначального взноса, берет кредит на 15 лет под 15% годовых и ежемесячно выплачивает по 400 долларов. В Москве средняя «двушка» стоит $100 тыс. Чтобы купить такую квартиру, совокупный доход семьи должен составлять $2453, а ежемесячный платеж – $981.

Облегчит процедуру приобретения жилья и закрепленный в законе отказ от обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. Пока за эту процедуру приходится платить 1,5% от суммы сделки, что ведет к дополнительному увеличению итоговой стоимости покупки. Кроме того, в законе прописаны меры, направленные на формирование системы страхования ипотечных рисков, отменяется НДС с продажи квартир в новостройках. Уже упразднена пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества, также сняты ограничения прав сторон по изменению содержания закладной, что дает возможность изменить любые параметры, включая срок кредита и величину ставки по нему.

Кроме того, законом предусматривается, что заемщик отдает в залог принадлежащие ему дом или квартиру в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение другого жилья. Подобное обеспечение возврата займа будет распространяться на случаи, когда кредит выдается для оплаты первого взноса за жилье.

Жилищные законопроекты предполагают создание так называемого маневренного фонда жилья, предназначенного, в частности, для временного проживания граждан, которым негде жить в результате взыскания на приобретенную в кредит квартиру (неуплаты долга банку). Пока же законодательство запрещает выселение должников, что повышает кредитные риски банков и, как следствие, процентные ставки по ипотечным кредитам.

Изменения к законопроекту «Об ипотечных ценных бумагах» облегчат инвестиции в ипотечные ценные бумаги. Важно, что при банкротстве банка – эмитента ипотечных бумаг активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не будут включаться в общую конкурсную массу, что снизит риски инвестирования в эти бумаги, а следовательно, и ставки для граждан по ипотечным кредитам. Законопроект «О кредитных историях» упростит гражданам доступ к ипотечным кредитам.

По замыслу правительства, приобретение недвижимости по ипотечным схемам должно стать для большинства россиян способом решения жилищной проблемы. При этом долгосрочные кредиты с низкими процентными ставками позволят задействовать не только нынешние, но и будущие доходы граждан.

Кооперативная квартира

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сегодня не так популярны, как ипотека, несмотря на то, что этот способ альтернативного финансирования сделки более выгоден. Процентная ставка при покупке квартиры через ЖСК сейчас ниже, чем через ипотечное кредитование – 6-7% годовых.

Принцип работы кооператива основан на старой советской системе кассы взаимопомощи: пайщики объединяют свои средства для покупки жилья. Кооператив также доплачивает сумму, необходимую для покупки квартиры, только кредитором сделки здесь выступает не банк, а сами члены кооператива.

Принципиальное отличие кооператива от ипотеки – за возможность пользоваться рассрочкой пайщик может расплачиваться не деньгами, а собственным временем. Размер ежемесячных выплат и длительность рассрочки зависят от финансовых возможностей пайщика, для каждого подбирают индивидуальную схему накопления. Чем меньше ежемесячный вклад, тем дольше придется копить. И наоборот, чем большую сумму ежемесячно пайщик откладывает на покупку квартиры, тем быстрее сможет справить новоселье.

Объемы строительства жилья в стране за последние десять лет сократились почти втрое (с 80 – до 36 млн кв. м), при этом цены на недвижимость стремительно растут, оставаясь неподъемными для подавляющего большинства людей. Число россиян, которые могут улучшить свои жилищные условия, составляет около 1,5% населения. Между тем, в улучшении жилищных условий нуждается 60% семей, причем общая потребность в жилье составляет 1,5 млрд кв. м.

ЖСК покупает пайщику квартиру не раньше, чем тот накопит 50% от стоимости жилья, зато вступить в кооператив можно с минимальной суммой накопления. Чтобы стать пайщиком, не нужно предоставлять справки о «белых» доходах, ждать решения кредитного комитета и вообще подтверждать собственную кредитоспособность, достаточно просто предъявить паспорт.

Участие в кооперативе разделяется на два этапа: этап накопления и этап рассрочки. Половину стоимости пайщик накапливает, откладывая каждый месяц любую возможную для него сумму, а затем кооператив покупает ему жилье и предоставляет рассрочку. Соотношение этапов накопления и рассрочки во всех кооперативах разное.

Максимальный административный взнос за пользование рассрочкой составляет всего 3% в год для тех, кто сразу внес 50% от стоимости жилья. Те, кто вносит в ЖСК деньги по долгосрочным накопительным схемам, выплачивают дифференцированный процент на понижение: чем дольше этап накопления, тем ниже процент. А те, кто накапливал средства больше двух лет, административный взнос вообще не платят.

В законопроекте «О жилищных накопительных кооперативах» содержатся положения, не позволяющие им превратиться в финансовую пирамиду. Кроме того, закон устанавливает четкие процедуры по созданию и ликвидации жилищных кооперативов, по контролю членов кооператива за деятельностью своего правления и даже по рекламе кооператива. Документ также вводит обязательную норму учета договоров в специальной книге, ведение которой застройщик поручает независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг. Нарушение правил ведения учета наказывается штрафом от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда для должностных лиц независимой специализированной организации, и от 100 до 200 МРОТ – для юридических лиц. Отказ от внесения записей в книгу учета карается еще большим штрафом – от 30 до 40 МРОТ для должностных лиц и от 300 до 400 МРОТ – для юридических.

Участие в долевом строительстве

Инвестирование средств граждан в строительство жилья осуществляется на основе договора участия в долевом строительстве. В соответствии с договором застройщик обязуется в срок создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дом кооперативу. ЖСК, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Если застройщик нарушает сроки исполнения работ по строительству, он обязан выплатить потребителю неустойку. На правоотношения, возникающие между застройщиком и потребителем при передаче прав на еще не построенное жилье, распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

Законопроект «Об участии в долевом строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволит защитить граждан от недобросовестности застройщиков, например от продажи одной квартиры нескольким владельцам или от невозврата денег при непостройке дома. Документ вводит ответственность за различные нарушения прав граждан, в том числе и штраф, который может доходить до 5 тыс. МРОТ.

Чтобы строительство жилья не стало новой финансовой пирамидой, в поправках к закону уточнены требования к застройщику. Так, застройщик должен обладать земельным участком на праве собственности или аренды, получить разрешение на строительство и иметь первичные права требования от подрядчиков результатов строительства. Документ вводит обязательное раскрытие информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации, которая публикуется в средствах массовой информации. До публикации проектной декларации застройщик не имеет права привлекать средства потребителей для жилищного строительства, говорится в законопроекте.

Города продадут по частям

Градостроительный кодекс, входящий в пакет принимаемых документов, призван регламентировать все отношения в строительном секторе, в том числе новый порядок контроля за качеством и безопасностью строящихся домов. По замыслу правительства, проект нового кодекса направлен на устранение административных барьеров и на формирование на рынке прозрачных правил землепользования и застройки.

Под этим подразумевается упрощенная схема распределения земель. Так, разрешение на строительство смогут выдавать не городские власти, а органы местного самоуправления. Все российские города, в том числе Москву и Санкт-Петербург, предлагается разделить на участки и предложить инвесторам их выкупать и застраивать. При этом планируется отменить лицензирование, государственную экспертизу градостроительной деятельности, экологическую экспертизу и разного рода согласования.

Территориальное планирование – самый спорный момент кодекса. Городам нужно будет принять некие генпланы, по которым территорию разделят на зоны. Каждой зоне присвоят статус, и покупать или брать в аренду кусок земли можно будет строго под указанные в плане цели. Никакого индивидуального подхода к формированию строительных участков не предполагается. Вопрос об эстетике зданий, просто игнорируется, и строить на приватизированных землях и объекты можно будет без учета исторического, культурного и ландшафтного своеобразия городов.

Кроме того, Градостроительный кодекс не предусматривает резервирования территорий, что делает невозможной реализацию долгосрочных программ. По проекту кодекса, на составление генеральных планов развития территорий отводится семь лет, тогда как земельные вопросы предлагается урегулировать в течение трех лет. То есть к моменту принятия генпланов многие территории (в том числе в зонах природных комплексов) уже будут освоены. Иными словами, проект кодекса носит выраженную землеустроительную направленность, что ставит под сомнение обеспечение нормальной жизнедеятельности населения. Правильнее было бы сначала разработать градостроительный план, а уж потом делить земельные участки. Кроме жилья, городу нужна разветвленная инфраструктура: школы, стадионы, парки, дороги. Новый кодекс не предусматривает возможности ее развития.

Не менее громкие споры вызывает предлагаемый в проекте кодекса отказ от государственной экспертизы градостроительной деятельности. Ее предполагается сохранить только в тех случаях, когда речь идет об особо опасных или технически сложных объектах. Экспертизу заменит страхование строительной ответственности. То есть застройщики, как и органы местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта, в случае обрушения дома будут нести имущественную ответственность: их обяжут возместить убытки пострадавшим. При этом речь идет исключительно об имущественной ответственности, а не о моральном ущербе, не говоря уже о возможных человеческих жертвах. Да и сам по себе вопрос безопасности в отсутствие экспертизы вызывает серьезные сомнения. Компенсация компенсацией, но, скорее всего, жильцы предпочли бы обойтись без обрушения зданий, разрывов коммуникаций и т. д.

Получается, что от отмены экспертиз и согласований выиграют все, кроме потребителей, поскольку никто не сможет гарантировать безопасность и качество строительства.

Мэр Москвы Юрий Лужков считает недопустимым принятие такого Градостроительного кодекса. Он назвал документ «катастрофичным для страны». По мнению столичного градоначальника, кодекс «полностью подчинен рынку, коммерциализации земельных и имущественных отношений, при этом в нем не прописаны четкие архитектурные нормы и нормы по инженерному обеспечению». «Мы возражаем против принятия этого документа, так как это станет настоящим бедствием не только для Москвы, но и для всей России», – заявил Лужков.

В свою очередь, и регионы беспокоятся по поводу того, что профессиональные решения, связанные с развитием территорий, кодекс пытается подменить примитивным землеустройством и торговлей участками земли. Местные власти считают, что кодекс отдает на откуп коммерсантам городское пространство, а право людей на достойную жизнь в городе при этом ставится под сомнение.

И последнее. Предусмотренный новым Градостроительным кодексом рыночный принцип распределения земельных участков под строительство идет вразрез с поставленной президентом задачей строительства социально доступного жилья. Ведь создание условий для массовой распродажи земельных участков под неконтролируемое строительство не ведет к обеспечению всех желающих доступным жильем. Какое жилье предпочтет строить не контролируемый региональными и местными властями, не ограниченный генеральным планом и социальными обременениями инвестор – элитное или социальное? Ответ очевиден.

И никаких бесплатных квартир

Один из приоритетных законопроектов – новый Жилищный кодекс лишит граждан права на получение бесплатной квартиры. Если раньше оно гарантировалось каждому, кто в ней нуждался, то теперь – только малоимущим, чья жилплощадь требует расширения. Так как ни в одном законе понятие «малоимущий» не расшифровывается, этот вопрос отдали на откуп муниципальным властям. Кого местные власти признают малоимущими, зависит от того, скольких граждан эти власти смогут обеспечить бесплатным жильем. Иначе говоря, число малоимущих, нуждающихся в улучшении жилищных условий, будут рассчитывать не по потребности, а исходя из количества строящихся муниципальных квартир. А поскольку бюджетное строительство почти повсеместно свернуто, перспективы у новоиспеченных претендентов на жилье весьма сомнительные.

Кроме того, согласно Жилищному кодексу, новые квартиры нельзя приватизировать. Отмена приватизации негативно скажется на людях, которые сегодня не в состоянии приватизировать свое жилье. Это очередники; граждане, проживающие в общежитиях, аварийных домах, военнослужащие, которые живут в военных городках. У них уже никогда не будет жилья в собственности. Тем, кто получил квартиру до вступления закона в силу, дается право решить вопрос о приватизации в течение ближайших двух лет.

За приватизированное жилье нужно будет нести ответственность: за его сохранность, текущий и капитальный ремонт. К тому же с 2006 года собственников жилья обяжут уплачивать налог на недвижимость не исходя из ее цены по справке БТИ, а в зависимости от ее рыночной стоимости, которую будут определять муниципалитеты. Это закрепляется в новой главе Налогового кодекса «Местный налог на недвижимость». Интервал налоговой ставки – от 0,01 до 0,5%.

К тому же собственнику жилья в многоквартирном доме придется платить налог не только на свои квадратные метры, но и на общее имущество дома, и на земельный участок, на котором он стоит.

Кстати, о земельном участке. Если власти решат, что на месте жилого дома следует построить библиотеку или дорогу, здание будет снесено. При этом выселяемым предложат не квартиру, а стоимость жилья, которое они теряют. И вот эту стоимость будут определять по справке БТИ, а не по рыночной цене.

Вообще, по новому Жилищному кодексу потерять квартиру станет легче, чем приобрести. Вариантов выселения множество. Нанимателей могут выселить за шестимесячный долг по оплате жилья и коммунальных услуг (правда, по суду и с предоставлением другого помещения по нормам общежития). А вот родителей, лишенных родительских прав, кодекс предлагает лишать и права на жилище, то есть выселять без предоставления другого жилья. Так же будут поступать с проживающими в общежитии, если они уволятся со своего предприятия или если оно обанкротится.

За перепланировку тоже могут лишать квартиры. Да и сам собственник получит право выселить из квартиры любого бывшего члена семьи, если квартира не является совместно нажитым имуществом.

В действующем законе «Об основах федеральной жилищной политики» заложено положение о том, что граждане могут снизить долю расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг за счет субсидий, если доходы семьи оказываются ниже прожиточного минимума. С вступлением в силу Жилищного кодекса закон будет отменен, а эта норма уничтожена. Регионы будут самостоятельно решать, оставлять ли субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг. Заметим, что регионов-доноров у нас не мало.

Один из немногих плюсов Жилищного кодекса – при сносе пятиэтажки ее жители получат квартиры по социальным нормам (в Москве это 18 кв. м общей площади на человека). Сегодня они получают равноценную квартиру независимо от того, сколько человек в ней прописано. Но это правило распространяется только на неприватизированное жилье.

За последние годы было принято более 3 тыс. федеральных законов, постановлений и распоряжений, касающихся вопросов жилищной политики. Но все это не привело к радикальному решению проблемы – насыщению рынка доступным жильем. Помогут ли решить проблему принятые документы, покажет время.