Квартиры станут личным делом?


Алла МАРКОВА

Проект нового Жилищного кодекса предполагает полный уход государства из жилищной сферы. Если в январе 2005 года этот документ вступит в силу, муниципалитеты не будут отвечать за предоставление квартир.

Сегодня в России 4,4 млн очередников. Причем очередь постоянно растет. Правительство хочет упорядочить этот процесс и сократить период ожидания квартиры до пяти — семи лет. Для чего планируется увеличить объемы муниципального строительства. Но одновременно ужесточаются критерии отбора претендентов на муниципальное жилье.

Новый Жилищный кодекс кардинально меняет подход к распределению жилья. Главное здесь то, что новая квартира скоро станет недоступной для большинства сограждан. Если в недавнем прошлом была надежда зажить по-человечески, честно отстояв свое в очереди, то сейчас надеяться уже не на что.

Ранее нуждавшимися в бесплатном жилье считались люди, имеющие 10 кв. м общей площади на человека (кстати, не исключено, что со следующего года так называемую учетную норму в отдельных регионах снизят до 5 кв. м на человека), а также льготники и малоимущие. Теперь понятие «первоочередное право на получение квартиры» отменено. Лишатся льгот ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, люди, чей трудовой стаж 50 лет и более, сироты, которым прежде при выходе из детского дома предоставлялось жилье. Сохранена только одна льготная категория — жертвы стихийных бедствий.

Предполагается, что подобная мера сократит очередь до 2,4 млн человек. Они выстроятся в уже другую многолетнюю очередь — «новых льготников», то есть малоимущих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. А поскольку ни в одном законе понятие «малоимущий» не расшифровывается, этот вопрос будет отдан на откуп муниципальным властям. Они-то и станут решать, каким должен быть доход матерей-одиночек, многодетных семей, пенсионеров и инвалидов, чтобы они имели право претендовать на бесплатные квартиры. Иными словами, число очередников будет определяться не потребностью в жилье, а исходя из количества строящихся муниципальных квартир. Поскольку же бюджетное строительство почти повсеместно свернуто, перспектив у новоиспеченных претендентов на жилье практически никаких.

Правда, в кодексе предусматривается и альтернативный вариант: вместо квартиры малоимущим гражданам могут выделить земельный участок под индивидуальное строительство. Мой им совет: не вздумайте отказываться — тогда вообще ничего не получите. Вопрос «Каким образом малоимущий осилит дорогостоящее строительство?» государство не волнует. Ведь формально свои обязательства, предусмотренные кодексом, оно выполнит.

Сейчас в России на одного человека приходится в среднем 19,7 кв. м жилой площади. В странах ЕС — 36—40 кв. м, в США — более 70 кв. м. Эти цифры говорят о том, насколько актуальным для нашей страны является обеспечение граждан жильем.

О счастливчик!

Тем гражданам, которых местные власти все же сочтут малоимущими, нужно суметь удержать этот статус до момента получения квартиры. Не дай бог, если объединенный доход семьи хоть на копейку превысит установленный минимальный уровень (а вдруг поднимут зарплату или пенсию?)! Такую семью немедленно выкинут из очереди: раз ты уже не нищий, решай свои жилищные проблемы сам, например при помощи ипотеки.

Малоимущие, коим в конце концов посчастливится въехать в желанную бесплатную квартиру, по новому закону лишены права ее приватизировать. И не имеет значения, когда они встали на очередь. Хотя тем, кто получил квартиру до введения Жилищного кодекса, закон разрешает ее приватизировать в течение двух ближайших лет. Следовательно все, кому социальное жилье будет предоставлено после 2006 года, никогда не смогут стать его полноценными собственниками.

Квартира как товар

Кардинальное изменение основ федеральной жилищной политики явно противоречит Конституции России, декларирующей социальный статус государства. Скоро утратят силу такие важные законы, как

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики».

Первый из них содержит норматив, согласно которому наймодатель, то есть государство, должен производить капитальный ремонт дома. Хотя это условие часто не выполняется, дома не ремонтируются по 20—40 лет, но с отменой закона исчезнет и данная норма, а следовательно, и обязанность государства ремонтировать наши дома.

Еще одно положение действующего сегодня закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — право собственника, окажись он в трудной материальной ситуации, заключить с государством договор социального найма ранее приватизированного жилья. Эта норма также исчезнет. Более того, если сейчас для владельца приватизированной квартиры и социального нанимателя существуют равные условия оплаты жилищных и коммунальных услуг, то с отменой закона о приватизации и они отменяются тоже. Вместо социального найма будет введен так называемый коммерческий найм.

По договору социального найма жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из социальной нормы жилплощади, и договор этот носит бессрочный характер. Договор коммерческого найма, наоборот, не лимитирует размер жилой площади, но зато ограничен по сроку действия — не более пяти лет. Человек, занимающий квартиру по договору коммерческого найма, помимо обычных платежей за услуги ЖКХ вносит еще плату за найм. Однако по истечении установленного срока договор с ним могут и не продлить.

Вот тебе Бог, а вот порог

Выселить из квартиры скоро смогут и по другим причинам. Например, в связи с лишением родительских прав. Туда же, на улицу, отправятся и обитатели общежитий, если уволятся со своего предприятия или если оно обанкротится.

Да и сам собственник получает право после развода выселить из квартиры любого бывшего члена семьи. Данная норма будет действовать в том случае, если квартира не является совместно нажитым имуществом. На судебную процедуру отводят год, и если за это время бывший супруг или супруга не решат свою жилищную проблему, дорога на улицу им гарантирована. Жертвами новых правил могут стать и родители разведенных супругов.

Жилищным кодексом определена схема выкупа земельного участка, на котором находится жилое здание. Если власти решат, что на месте вашего дома надо построить дорогу или кинотеатр, он будет снесен. Причем в качестве компенсации гражданам предложат не квартиру, а стоимость утраченного жилья. Цену рассчитают по справке из Бюро технической инвентаризации, и, безусловно, она окажется намного ниже рыночной.

Вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман считает, что расхождение в оценке недвижимости может доходить до 1000%. Так что скорая покупка нового жилья вовсе не факт. Правда, в кодексе сказано, что выселение не должно производиться без соответствующего договора с собственником сносимой квартиры. Но при этом за государством закрепляется право подавать иск о выкупе, то есть вам хорошенько помотают нервы в суде, если не согласитесь на сумму, предложенную за насиженное гнездо. Не исключена вероятность сноса дома и в интересах частных инвесторов, облюбовавших земельный участок.

За перепланировку тоже могут лишить квартиры. Этот момент прописан в Жилищном кодексе отдельно. Даже самую мелкую перестройку скоро придется согласовывать. Иначе предстоит за свой счет возвращать квартире первоначальный вид. Если средств не хватит, квартира пойдет с торгов.

Заплатим по полной

В законе «Об основах федеральной жилищной политики» содержится положение о том, что граждане могут снизить долю расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, если доходы семьи оказываются ниже прожиточного минимума. После отмены закона и эта норма исчезнет. Сегодня власти убеждают нас в необходимости замены льгот денежной компенсацией и переходе к адресной социальной поддержке. Но согласно новому Жилищному кодексу, такая поддержка не распространится на малоимущие семьи в обязательном порядке. Регионам предоставлено право самостоятельно решать, выделять ли субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг. Нетрудно догадаться, какое решение примут власти на местах.

С 2005 года многократно возрастет налог на недвижимость, причем счет пойдет не на сотни, а на тысячи рублей. Соответственно резко увеличатся и расходы на оплату жилья. Сегодня квартиры оцениваются по нормам БТИ, а завтра придется платить по рыночной стоимости независимо от доходов их владельцев. Рыночную стоимость жилья определят муниципалитеты. Уже сейчас можно подсчитать, что ежемесячная квартплата за двухкомнатную квартиру без учета стоимости коммунальных услуг составит примерно 3,8 тыс. руб., а за трехкомнатную — около 5,4 тыс. руб. Прибавьте к этому вполне вероятное обязательное страхование жилья.

К тому же собственник жилья в многоквартирном доме должен будет платить налог не только за свои квадратные метры, но и за общее имущество дома, и за земельный участок, на котором он стоит.

Не каждый потянет такую ношу. Неплательщиков собираются переселять в муниципальные дома, в квартиры меньшей площади, рассчитанной по нормам общежитий. Правда, на всех их точно не хватит.

Кооперация не спасет

Жителям кооперативных домов тоже придется туго. Так, Жилищный кодекс наделяет администрацию кооперативов весьма обширными правами, в частности лишать квартиры за несоблюдение правил, установленных кооперативом. Например, за систематическое нарушение тишины после 23 часов.

Более того, член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос и исключенный из него, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить квартиру в течение двух месяцев со дня исключения.

Кстати, в Жилищном кодексе заложены любопытные нормы. Общее собрание, например, считается правомочным, если на нем присутствует 51% членов кооператива, решения же принимаются простым большинством голосов. Следовательно, 25% жильцов при случае могут решить любой вопрос так, как им захочется.

Вместо бесплатного жилья правительство предлагает населению ипотечное кредитование — инструмент, с помощью которого планируется увеличить платежеспособный спрос на жилье. Но все ведь знают, как это дорого, хлопотно и трудно. Даже если человек сможет собрать десятки справок, подтвердить гигантскую официальную зарплату (не менее $3 тыс. в месяц), привести с собой кучу порученцев и найти деньги на первоначальный взнос в размере 30—40% от стоимости новой квартиры, то потом ему предстоит в течение 15—20 лет выплачивать за нее, скажем, по $700—800 ежемесячно.

В итоге он заплатит за квартиру немыслимо завышенную цену. Много ли найдется желающих связываться со столь долгосрочной и невыгодной программой? Тем более что в России случаются дефолты и кризисы.

По данным официальной статистики, в улучшении жилищных условий нуждаются 14 млн россиян. Это те, чьи дома находятся в аварийном состоянии. Остальные тоже хотели бы улучшить условия жизни. Однако реальный шанс есть всего у 9% населения.

В ходе обсуждения проекта Жилищного кодекса Федеральная антимонопольная служба направила в правительство соответствующие пояснительные записки. В них говорится, что нормы Жилищного кодекса о выселении из квартир противоречат Конституции России. Тем не менее мало кто сомневается, что этот «сверхлиберальный» документ будет принят. И в скором времени множество граждан могут остаться без крыши над головой. Причины перечислены. Одних подведет безденежье, других — утрата связи с предприятием, в чьем жилфонде они обретаются, в жизнь третьих вмешаются планы градоначальников. А кто-то окажется на улице просто потому, что старый дом станет непригодным для проживания.