Зоны Москвы


Инна ВАРИЧ

В мировой практике офисные здания подразделяют на три категории — А, В и С. Присвоение объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его характеристик. Тем не менее границы между категориями в большинстве случаев сильно размыты.

Исследовав имеющийся в столице рынок офисных помещений, специалисты разработали более точную их классификацию, адаптированную к московским условиям. Согласно ей, различаются категории А+, А, А–, В+, В и С.

Однако при этом необходимо учитывать, что почти все бизнес-центры были возведены или реконструированы в 90-х годах, когда многие девелоперы еще не имели опыта строительства современных сооружений, отвечающих международным стандартам. Сейчас же появляются здания, существенно превосходящие по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же строение в силу его износа либо из-за соседства с более современным объектом может быть классифицировано по-разному.

Высшая категория

Офисные помещения класса А — наиболее престижные. Это обязательно или новое здание, или основательно реконструированное не очень старое. Территориально оно должно находиться внутри Садового кольца и располагаться так, чтобы к нему в любое время суток имелся свободный доступ транспорта.

Все инженерные коммуникации в подобных зданиях обязаны соответствовать высшим международным стандартам. Непременное условие — наличие бесшумных скоростных лифтов и охраняемых стоянок для машин с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

В проекте подобных зданий обычно воплощаются оригинальные архитектурные решения, а в отделке применяются дорогие высококачественные материалы. Максимально используется полезная площадь, называемая также open space. Возводятся такие строения первоклассными специалистами, за качеством работы которых осуществляется очень строгий контроль.

В офисных центрах класса А+, арендаторы, как правило, обеспечиваются оргтехникой, средствами связи. Там имеется собственная служба безопасности, а кроме того, постоянно присутствует профессиональная управляющая команда. Здания данной категории, как правило, имеют прекрасную инфраструктуру для отдыха и свободного времяпрепровождения. Нередко в них располагаются фешенебельные рестораны и кафе, а также магазины, в которых продаются товары класса «люкс».

Словом, бизнес-центры класса А+ — это так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Офисные помещения здесь арендуют в основном западные компании и крупные российские фирмы, сотрудничающие с зарубежными партнерами. Бизнес-центры категорий А и А– очень близки по качеству классу А+ и уступают ему лишь по некоторым незначительным параметрам.

Для тех, кто стремится сэкономить

К офисам категории В, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные здания с качественной недорогой отделкой и небольшим набором предоставляемых услуг. Их называют бюджетными или офисами эконом-класса. Обладающие практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, они, однако, не являются столь же престижными. Стоит отметить, что после пяти — семи лет эксплуатации офисы класса А постепенно переходят в класс В.

В условиях Москвы к категории В причисляют также помещения в специализированных новых офисных зданиях, уступающих по каким-либо параметрам качества или расположения классу А. Не входят в высшую категорию реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы. Эти здания обычно приобретают или арендуют крупные российские банки, издательские дома и официальные представительства западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента, а класса В, с более низкими арендными ставками, — для размещения основной массы сотрудников.

Различие между офисами категории В+ и В заключается главным образом в качестве отделки и инженерных систем.

Офисы класса С по характеристикам здания соответствуют классу В, но их местоположение гораздо менее удачно (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудованы они хуже (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, малое количество машиномест на парковке). В основном к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и других организаций, перепрофилированные под офисы.

Четыре территории

Сегодня бизнес-центры возводятся по всей Москве. Наиболее престижными из них считаются те, что расположены поблизости от Белого дома. Приведенная ниже классификация была разработана экспертами на основе анализа рыночной ситуации, интенсивности спроса, активности строительства, арендных ставок на земельные участки, стоимости недвижимости, а также традиций и прошлого тех или иных районов столицы.

Зона 1. В ее состав входят практически все районы города внутри Бульварного кольца, на территории исторической застройки. Самые дорогие расположены к западу от Бульварного кольца и ограничены пределами Садового кольца: Остоженка, Пречистенка, Патриаршие пруды, район между Малой Никитской улицей и Новым Арбатом, а также улица Арбат и близлежащие переулки. Кроме того, элитными считаются набережные Замоскворечья.

Зона 2. Это прежде всего территория внутри Бульварного кольца, ограниченная улицами Мясницкая и Солянка. К данной зоне причисляют и прочие районы в пределах кольцевой линии Московского метрополитена.

Зона 3. К ней относится территория, которая лежит внутри Третьего транспортного кольца, и та, что прилегает к основным транспортным магистралям города: Кутузовскому, Ленинградскому, Ленинскому, Комсомольскому проспектам, проспекту Мира, проспекту Вернадского, а также к улицам Профсоюзная и Большая Пироговская. Популярность этих районов обусловлена их сравнительно легкой транспортной доступностью и близостью станций метрополитена.

Зона 4. Включает в себя все оставшиеся районы Москвы, расположенные: к югу, юго-востоку, северо-востоку или востоку от центра города за пределами Третьего транспортного кольца, а также вдали от станций Московского метрополитена.

Спрос опережает предложение

По оценкам экспертов, спрос на офисные площади последние несколько лет постоянно растет. Расхождение между спросом и предложением сегодня составляет примерно 6—8%. Количество вводимых в эксплуатацию офисных помещений столицы ежегодно увеличивается вдвое. Так, если в 2002 году объем строительства составил примерно 200 тыс. кв. м, то в 2003-м уже около 400 тыс. кв. м. В текущем году, согласно прогнозам, рынок недвижимости пополнится еще более чем на 750 тыс. кв. м офисных площадей международного уровня (классов А и В). Причем подобные цифры далеко не предел. В одном только комплексе «Москва-Сити» к 2007 году планируется сдать около 1,4 млн кв. м площадей.

Помимо этого в Первопрестольной возведут множество других масштабных объектов. Располагаться они будут по большей части в районе Третьего транспортного кольца, а также на территориях, освобождающихся в результате вывода за пределы столицы промышленных предприятий.

Появятся в Москве и новые виды офисных комплексов. Уже в нынешнем году широко распахнут свои двери первые два здания бизнес-парка «Крылатские холмы» и бизнес-центр Ducat-3. Оба проекта позиционируются в высшей категории. Правда, по мнению некоторых экспертов, территориальная удаленность этих зданий от центра либо не позволит квалифицировать те же «Крылатские холмы» как бизнес-центр класса А, либо заставит специалистов пересмотреть существующую классификацию. Тем более что на периферии Москвы с каждым годом будет возводиться все больше и больше торгово-деловых и культурно-развлекательных объектов высокого уровня.

Децентрализация — одна из главных тенденций современного рынка столичной офисной недвижимости. Расположение офиса в центре города постепенно перестает быть безусловным критерием успешности той или иной компании. И сегодня основная офисная застройка охватывает уже Замоскворечье, районы, расположенные неподалеку от станций метро «Белорусская» и «Фрунзенская» (здесь 1 кв. м площадей в здании категории А стоит более 500 у. е.), а также у метро «Новослободская» (свыше 400 у. е. за 1 кв. м).

Сейчас площадь офисных помещений международного уровня составляет примерно 2,9 млн кв. м. В ближайшие два-три года, если нынешние темпы их прироста сохранятся, общий объем предложения в этом сегменте рынка как минимум удвоится.

«Столь стремительный рост количества офисных площадей не в полной мере подкреплен увеличением спроса на них, — считает Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. — Соотношение спроса и предложения приближается к паритетному, хотя каждый сегмент рынка имеет свои особенности. Так, например, многие бизнес-центры класса А уже в прошлом году столкнулись со сложностями при поиске арендаторов. Довольно остро ощущается дефицит на отдельно стоящие особняки. И едва ли в ближайшее время он будет преодолен».

Как всегда, не хватает офисных помещений небольшой площади (100—150 кв. м), а собственники не желают иметь дело со множеством мелких арендаторов. Повышенный спрос отмечается на добротные, соответствующие международным стандартам офисные помещения класса В. Их также пока недостаточно. Все более значимым фактором для столицы становится транспортная доступность офисного центра. Поэтому в перспективе комплексы с продуманной транспортной инфраструктурой окажутся в выигрышном положении.

Другая показательная тенденция: сегодня собственники стремятся заключить с арендатором долгосрочные контракты, сроком на три — пять лет, с фиксированной арендной ставкой. Раньше такого не было и цены на аренду офисной недвижимости стремительно росли. Но, как считают эксперты Penny Lane Realty, в течение ближайших двух-трех лет можно прогнозировать плавное снижение (до 20%) арендных ставок на офисные помещения классов А и В. Однако данный процесс вряд ли коснется эксклюзивных объектов.

Увеличение количества крупных строительных проектов офисных зданий и центров — одна из реалий современного рынка недвижимости. Эксперты отмечают, что за последние два года спрос на офисы площадью свыше 1 тыс. кв. м вырос на 20%, а на помещения площадью свыше 3 тыс. кв. м — на 10%.

По мнению Николая Смирнова, начальника отдела офисных помещений департамента коммерческой недвижимости компании Vesco Realty, в ближайшие годы в этом сегменте рынка аренда площадей бизнес-центров будет очень прибыльным вложением капитала. Вне всякого сомнения, сдавать сейчас намного выгоднее, чем продавать. Соответственно, чем выше уровень арендных площадей, тем выше их доходность. А значит, внешний облик Москвы со временем станет еще красивее.