Уже не бедность, но еще не роскошь


Андрей ОЛЬХОВСКИЙ

До недавнего времени у нас было принято делить все жилье на элитное и типовое, причем различия между ними каждый риэлтор, по сути, устанавливал по своему усмотрению. Однако окончательное формирование критериев, по которым определяют недвижимость высшей категории, послужило толчком для четкого структурирования и всего остального рынка жилья.

Если упрощенно взглянуть на иерархическую лестницу «квартирного вопроса», то на первой ступени мы увидим типовые панельные многоэтажки, стоимость квадратного метра в которых колеблется от $400 до $800. Далее следуют типовые многоэтажные дома, отличающиеся от первых немного более удачным месторасположением и ценой около $1 тыс. за 1 кв. м. На следующую ступень поставим недвижимость бизнес-класса, которая обойдется в $1,5—2,5 тыс. за 1 кв. м. И только потом — класс «элит».

Вячеслав Ширяев, директор по связям с общественностью компании Penny Lane Realty: «Дома бизнес-класса — последняя категория элитности, ниже которой начинается обычное жилье. Некоторые риэлторы относят их к категории элитных, а некоторые — нет. Например, если для элитного жилья определенным количественным пределом является 40 квартир, то для бизнес-недвижимости — намного больше. Кроме того, в строительстве могут быть использованы более простые и экономичные материалы. Однако от обычного жилья бизнес-класс все-таки отличается, и среди прочего — интересными архитектурными и планировочными решениями, наличием дополнительных опций инфраструктуры.

Сам по себе бизнес-класс далеко не однороден. За рубежом его принято подразделять на “высший средний класс“, “средний средний класс“ и “низший средний класс“. При этом принимаются во внимание и уровень доходов потенциальных покупателей, и престижность их статуса, и семейное положение, и многие другие факторы. В нашей стране, как считают специалисты, к настоящему моменту сформировались только “высший“ и “низший“ средний классы. Поэтому далее мы будем рассматривать требования к домам бизнес-класса через призму особенностей российского рынка».

Для элитного жилья существует список критериев, только строгое соответствие которым позволяет оценивать квадратный метр свыше $3 тыс. Среди подобных требований, например, обязательная профессиональная охрана с видеонаблюдением, подземный гараж, автоматическая система пожаротушения, инфраструктурные «примочки» в виде многоступенчатой системы очистки воды, независимого электро- и теплоснабжения, центрального кондиционирования и др. Отсутствие хотя бы одной-двух из этих опций автоматически понижает категорию элитности и, соответственно, цену. Так вот, бизнес-класс служит плавным переходом к обычным новостройкам, одновременно сохраняя относительную престижность. Другими словами, наличие в почти обычном новом доме даже одного-двух признаков элитности фактически позволяет отнести его к бизнес-классу.

Г-н Ширяев поясняет: «Если элитное жилье покупают топ-менеджеры, олигархи, крупные чиновники, известные спортсмены и шоумены, то в дома бизнес-класса вселяются уже менеджеры среднего звена и представители так называемого среднего и малого бизнеса».

В настоящее время круг людей, которые могут позволить себе купить квартиру в современном доме в наиболее престижных районах столицы (за исключением Центра), заметно расширился. Многие представители современного среднего класса отдают предпочтение жилью, максимально близкому по своим характеристикам к элитному, но, тем не менее, отличающемуся меньшей стоимостью. По мнению экспертов, данный сектор рынка недвижимости будет окончательно сформирован примерно через год. Уже сейчас определились основные требования к недвижимости бизнес-класса и выявлены основные игроки на этом рынке.

Собственные критерии для бизнес-жилья тоже существуют. Правда, список их не является строго обязательным для исполнения по каждой отдельной позиции.

Вот эти требования. Первое — престижный и экологически благополучный район. Сегодня в столице после Центра это Запад, Юго-Запад и Северо-Запад. В данных районах благоприятная роза ветров, практически отсутствуют промышленные предприятия, хорошо налажено транспортное сообщение; кроме того, они уже обладают определенным исторически сложившимся имиджем. Особенно выделяются риэлторами такие места, как Кунцево, Мичуринский проспект, проспект Вернадского, Новые Черемушки. Других районов, одновременно соответствующих критериям престижности и экологичности, в Москве нет, и вряд ли они появятся в будущем.

Второе требование — современное инженерное оснащение здания. Централизованная система кондиционирования, собственный тепловой пункт, телекоммуникационное оборудование, многоступенчатая система безопасности, скоростные лифты. Третье — дома бизнес-класса должны быть архитектурно выразительными, соответствующим должен быть и уровень внутренней отделки; предполагается, что основная масса квартир в них — свободной планировки.

По данным исследования Abercade Сonsulting, сейчас в строительстве жилья бизнес-класса лидируют три компании. Особое место в этой тройке занимает компания «ДОН-Строй». Дома от «ДОН-Строя» наиболее привлекательны для людей, которые пока не могут заплатить более $3 тыс. за 1 кв. м, однако хотели бы иметь жилье очень высокого уровня. Следует подчеркнуть, что «ДОН-Строй» воспринимается на рынке не просто как строительная фирма, а как самостоятельный брэнд — «Дома Особого Назначения», что весьма важно для большой части представителей «высшего среднего класса».

Эта категория людей никогда не станет покупать высококачественные вещи неизвестных, не раскрученных фирм. Агрессивная рекламная политика, проводимая «ДОН-Строем», по мнению многих риэлторов, прекрасно работает в данной среде. Последние проекты компании: суперкомплекс на берегу Москвы-реки «Алые паруса», высотка «Триумф-Палас» на Соколе — признаны риэлторами очень удачными и полностью соответствующими всем требованиям, предъявляемым к жилью «высшего среднего класса». А квартал из семи зданий «Воробьевы горы» на Мосфильмовской по уровню очень близок к полноценной элитной недвижимости.

Вячеслав Ширяев считает, что «сейчас можно заметить существенную разницу в соотношении предложения и спроса на бизнес-класс и элитное жилье. Например, на одну квартиру в элитном доме сегодня претендуют сразу три клиента. И в подобной ситуации девелопер имеет возможность выбирать, кому ее продать. Таким образом в данном сегменте налицо недостаток предложения. Что касается бизнес-недвижимости, то это рынок скорее не продавца, а покупателя. Именно покупатель может выбирать из нескольких предложений то, что ему подходит. Спрос на жилье бизнес-класса в настоящий момент заметно меньше предложения. Только в Москве на рынке присутствуют от 30 до 50 готовых проектов и еще около 20 скоро появятся. На самом деле для людей, которые покупают бизнес-недвижимость, большая проблема понять, почему они должны платить по $1,5 тыс. за 1 кв. м дома, который не является элитным».

Тенденции, которые, скорее всего, будут определять состояние рынка нетипового жилья в ближайшее время, по мнению риэлторов, ясны уже сегодня. По-видимому, активизируется сектор суперэлитного жилья. Один—три объекта в год не способны полностью удовлетворить спрос. При этом, правда, вырастут и требования к качеству подобных зданий. Сектор жилья стоимостью до $2,5 тыс. за 1 кв. м, очевидно, будет и дальше дифференцироваться. Здания, расположенные в не слишком удачных местах (пусть даже и в престижных районах), постепенно начнут перемещаться в более дешевую ценовую нишу — $1—1,5 тыс. за 1 кв. м — прежде всего за счет снижения требований к инфраструктуре и техническому оснащению дома.

Поскольку предложение на рынке жилья как бизнес-, так и эконом-класса превышает спрос, рост цен здесь может не только приостановиться, но и уступить место небольшому падению. Поэтому сейчас следует отнестись к такого рода покупке более вдумчиво, не полениться еще раз взвесить все «за» и «против».

Г-н Ширяев подчеркивает: «Главное — понимать, что не важно, как дом называется в рекламе. Нужно проводить самостоятельные исследования. Необходимо хорошо обдумать справедливость соотношения цены и конечного продукта. И тогда все станет на свои места».