“Осенью ожидаем рост”

Константин Апрелев, президент компании “Сава”, вице-президент и председатель экспертного совета Российской гильдии риэлторов считает, что после кризиса рынок недвижимости постепенно выправляется:


— Во время обвала 1998 года объемы продаж упали примерно в три раза. Риэлторские фирмы вплотную столкнулись с проблемой выживания. Пришлось серьезно сокращать штаты и программы развития.

Цены в тот год снижались очень медленно. Если вы что-нибудь продавали, то можно было немного снизить стоимость и покупатели находились очень быстро.

Чем это объяснялось? Недвижимость не покупают из текущих доходов — скорее из сбережений. Поэтому цена очень долго не менялась.

С другой стороны, рынок подхлестнули слухи о грядущем декларировании доходов, и в конце года спрос был достаточно большим. На волне небольшого снижения цен состоялось очень много покупок — в декабре примерно в два раза больше, чем в любом месяце этого года. Январь-февраль все шло по накатанной, а вот весной 1999 года произошло существенное снижение. Рынок практически замер. Осталось только 20—25% от обычного спроса для этого периода.

В итоге за год после кризиса цены снизились, если сейчас пересчитывать в долларовом эквиваленте, в среднем на 35—40%. Осенью роста цен практически не было, но существенно возросли объемы продаж.

Цены еще раз снизились этой весной. Причиной тому резкое падение объемов продаж в связи с усложнением системы регистрации, ужесточением требований к документам в январе-феврале, связанное с введением декларирования доходов (когда примерно за месяц продали трехмесячную норму и поставили абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования рынка).

На рынке произошло 6—7-процентное снижение цен с января по май. Июнь стал первым месяцем небольшого подъема стоимости недвижимости, в июле цены выросли заметнее.

Этим летом цены на рынке были минимальными для 2000 года, а дальше начнется рост. Наш прогноз на осень очень осторожный. Мы считаем, что рост, вероятно, составит 4—7%.

В дальнейшем ценовые тенденции на рынке будут определять пять составляющих: размер налога на имущество физических лиц, рост стоимости коммунальных услуг, общий экономический рост в стране, развитие ипотеки и политический фактор.

Налог на имущество физических лиц. Его должны ввести в этом году, но ставки до сих пор окончательно не определены. Если он будет введен, то законом предусмотрена ставка 2% в год от балансовой стоимости, в случае превышения стоимости имущества на сумму более 500 тысяч рублей. Прежде всего это ударит по застройщикам и новостройкам. В конечном счете, на рынок повлияет ставка налога и то, как ее введут. По закону ставку должны были утвердить уже 15 августа. Но этого не произошло. Ситуация пока неясная: то ли оставят старую — копеечную, то ли все-таки введут новую в соответствии с налогом на имущество физических лиц.

Стоимость коммунальных услуг. Тенденция к переложению на платежеспособное население расходов по содержанию недвижимости налицо. С ростом стоимости этих услуг будет снижаться покупательная способность населения. Сегодня люди уже задумываются о том, сколько придется платить за содержание той недвижимости, которую они собираются приобрести. Когда доля населения в оплате коммунальных услуг увеличится до возмещения их полной стоимости (а это в 3—4 раза больше, чем сейчас) данное обстоятельство начнет более серьезно влиять на рынок — стимулировать снижение цен.

Общий экономический рост и темпы инфляции. О росте много говорят, но пока мы его реально не видим. Перетока денег не заметно. Из нефтекомплекса деньги непонятно куда деваются. Реальный экономический рост должен иметь реальную базу: реформу налогообложения, защиту прав собственника и добросовестного приобретателя и так далее.

Ипотека тоже играет на повышение. Актуальность этой составляющей возрастет с нового года, когда будет введена единая ставка налога 13% и показывать доходы станет выгодно, потому что появится возможность получить недорогой ипотечный кредит.

Еще на рынке присутствует трудно предсказуемый политический фактор. Но в целом преобладают тенденции, которые влияют на повышение спроса, и осенью мы ожидаем повышения активности на рынке на 20-30%. По крайней мере в августе средний объем предложений сократился на 1/5. Это уже в сентябре приведет к росту цен.

Прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости и состояние боссов риэлторских компаний после кризиса мы попросили Геннадия Стерника, эксперта Российской гильдии риэлторов:

— Главная особенность кризиса 1998 года состояла в том, что впервые за 7—8 лет становления и развития рынка недвижимости он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов цены в основном повышались.

Рынок после недолгого обвала начал активизироваться и вышел на новый, более низкий уровень цен.

Пересчет номинальных долларовых и рублевых цен в реальные с учетом инфляции рубля и изменения обменного курса доллара показывает, что расслоение российских городов по изменению стоимости недвижимости начало сокращаться. Это произошло за счет падения реальной цены недвижимости в городах с долларовой номинацией цен (в том числе в Москве) при сохранении ее уровня в городах с рублевой номинацией.

Тем самым проявившиеся поначалу дифференцирующие последствия дефолта уже в первой половине 2000 года практически сошли на нет, и открытое кризисом окно возможностей для инвестиционного маневра закрылось.

Завершился период стабилизации и начался подъем. В этом году он составит максимум 5%, в следующем — до 10.