Недвижимость в движении

ЛИНИЯ “ЛИНИИ”

Сети предприятий “Линия-график”, оказывающей полиграфические услуги частным и юридическим лицам, с площадью очень сильно повезло.

“Линия-график” — пожалуй, единственная в своей области сеть предприятий, основанная без привлечения иностранных капиталов. Организована компания была в 1989 году. Площади под типографию были предоставлены московским полиграфическим училищем.

Особенность площадей заключается в том, что они с самого начала были предназначены для типографии. Помещение спланировано так, чтобы удобнее было располагать специфическое полиграфическое оборудование. Благоприятные условия позволили компании развиваться достаточно быстро и через некоторое время открыть два филиала в центре.

Основные площади компании занимают производственные цехи в здании полиграфического училища в районе метро “Молодежная”. Высокая арендная плата в центре не позволила открыть масштабные производственные комплексы, как в основном здании. Здесь стоит более компактное оборудование.

“Линия-график”, как и многие российские промышленные предприятия, существующие относительно недавно, предпочитает не выкупать здания в собственность, а арендовать.

Августовский кризис 1998 года стал причиной снижения цен на рынке недвижимости. Особенно на нежилые помещения. Все это оказалось на руку сетям магазинов и предприятиям, оказывающим услуги населению. На рынке торговых, административных и офисных зданий сейчас заключается большое число сделок.

Однако отсутствие крупных инвестиций не позволяет российским торговым компаниям конкурировать с иностранными. У зарубежных и российских сетей разные весовые категории по объему площадей, числу точек, качеству оборудования торговых залов и складов.

Отечественные компании в основном арендуют старые помещения. Так, например, поступают продуктовые супермаркеты “Перекресток” и “Седьмой континент”.

Универсамы же советских времен в еще худшем положении — не имеют достаточной площади, требуют ремонта и переоборудования. Отсутствие денег часто не позволяет им на должном уровне отреставрировать и оборудовать торговый зал, не говоря уже об установке компьютерных систем контроля закупок и продаж.

Зарубежные фирмы также сталкиваются в России с массой проблем. Чтобы получить землю под строительство нового здания в Москве, например, надо пройти длительную процедуру согласования со структурами правительства города. Бюрократическая система сильно затягивает сроки строительства. Некоторые компании отказываются от проектов в Москве и осуществляют их в ближнем Подмосковье. Так поступило руководство мебельного магазина IKEA. Из-за задержки с предоставлением земельного участка гипермаркет был вынесен за пределы МКАД.

Московская область сильно заинтересована в привлечении на свою территорию солидных торговых компаний как потенциальных крупных налогоплательщиков. Поэтому получить земельный участок под строительство или арендовать помещение здесь гораздо проще.

Москва — регион богатый, с доходной частью бюджета все обстоит благополучно. Правительство города не спешит отдавать землю первой же зарубежной фирме, у которой достаточно денег на строительство. Значительную роль здесь играет фактор престижа. Москва — столица России, поэтому мэрия старается предоставлять площади только самым солидным зарубежным торговым фирмам. Конечно, в первую очередь это касается центра города.

Рынок производственных помещений перенасыщен. Но мало кто из руководства даже успешно функционирующих промышленных предприятий может выложить круглую сумму за огромное здание, снабженное морально и физически устаревшим оборудованием.

Кроме того, потенциальным инвесторам невыгодно покупать заводы без оформления земли в свою собственность. Однако закон о земле позволяет выкупать землю только в долгосрочную или краткосрочную аренду. Несовершенство закона во многом тормозит развитие отечественных промышленных компаний.

МУСТАФА САГЛАМ:

“ПРЕДПОЧИТАЕМ АРЕНДАТОРОВ, КОТОРЫЕ ПРИВЛЕКУТ ПОКУПАТЕЛЕЙ”


О работе с недвижимостью, принадлежащей сети магазинов “Рамстор”, корреспонденту журнала рассказал глава сети этих торговых центров в России, Мустафа Саглам


— Г-н Саглам, как начинался Ваш проект в России?

— Над проектом мы работаем с 1991 года. Представители ведущих турецких компаний в Москве решили открыть здесь несколько торговых центров. С этого все и началось. А в 1997 году была основана компания “Рамэнка”, которой и принадлежит существующая сейчас сеть.

Мы стараемся максимально расширить наш бизнес, построить как можно больше магазинов. Особенно заинтересованы в открытии новых торговых центров в столице России.

На сегодняшний день в Москве функционируют уже 5 магазинов. К концу года планируется открыть еще 4. Кроме того, будут построены новые центры в регионах Российской Федерации.

Через два года “Рамстор” появится в Санкт-Петербурге. Помимо торговых центров, компания будет строить супермаркеты, дискаунты, магазины cash&carry.

— По какому принципу организованы площади отдельно взятого магазина?

— Принцип внутренней организации площадей наших торговых центров стандартен. Он разработан еще до появления сети “Рамстор” и, можно сказать, является международным.

“Рамстор” создается по аналогии с многочисленными американскими и французскими магазинами. В проекте нет ничего принципиально нового.

Характерной особенностью торговых центров во всем мире является то, что они предоставляют возможность посетителям перекусить и развлечься. “Рамстор” — не исключение. В зданиях центров есть закусочные и кинотеатры. Их услуги дают возможность привлечь в магазин новых покупателей.

Руководство компании планирует расширять возможности центров в этом отношении. В некоторых магазинах будет работать боулинг, установят оборудование для трехмерных кинозалов, увеличат число точек fast-food. На территориях, расположенных вне самого здания, помимо крупных автостоянок, откроются еще и детские площадки.

— С чем связан выбор места под строительство центров?

— Существует около ста критериев, по которым выбирается место, где будет открыт центр. Главный из них — здание должно быть построено на территории Москвы. Кроме того, учитывается наличие поблизости таких же крупных магазинов, как наш. Принимается во внимание, далеко ли находится станция метро.

К нам поступает очень много предложений по аренде земли, сдаче готовых и даже недостроенных помещений. Рассматриваются все варианты. Немаловажную роль в выборе играет цена.

Помимо этого, проводятся маркетинговые исследования предложения на рынке недвижимости. Также собирается и анализируется информация, касающаяся доходов в различных районах города, количества жителей.

— Некоторые зарубежные торговые сети, входящие сейчас на рынок, рассматривали возможность покупки помещений российских магазинов “Седьмой континент” и “Перекресток”. Планировали ли Вы что-нибудь подобное?

— Компания предпочитает начинать свое дело с нуля и строить новые помещения, отвечающие всем нашим запросам. Тем более что концепция перечисленных Вами российских магазинов нам совершенно не подходит.

“Рамстор” нельзя сравнить с “Седьмым континентом”, поскольку последний все-таки больше ориентирован на продукты питания. Наши же центры предполагают наличие широкого ассортимента товаров повседневного спроса, а также одежды и аксессуаров.

Однако упомянутые сети являются нашими прямыми конкурентами. Так же как “Рамстор”, “Перекресток” и “Седьмой континент” являются предприятиями розничной торговли, организованными по сетевому принципу.

— Как оборудованы Ваши торговые площади?

— Мы инвестируем в технологии очень большие средства. Весь процесс продаж от закупки до расплаты в торговом зале полностью компьютеризирован. Специальные пакеты программ поступают к нам из Турции, однако разработчиками являются американские программисты.

Стараемся использовать самое передовое оборудование и каждый год тратим крупные суммы на обновление программного обеспечения.

— Каким фирмам предпочитаете отдавать в аренду внутренние площади магазинов?

— В первую очередь нас интересуют компании, которые могут привлечь к нам дополнительных потенциальных покупателей. Конечно, на выбор влияет известность торговой марки. Кроме того, мы заинтересованы в богатых компаниях, которые могут платить высокую арендную плату.

В целом же отбор и общее деление площади на сегменты между марками осуществляется согласно концепции проекта.

Покупатель должен найти в нашем центре все, что ему необходимо в повседневной жизни. Плюс каждая компания, снимающая отдел в “Рамсторе”, должна соответствовать общему стилю работы и отвечать принципу функциональности.