Как приобрести помещение для офиса

Проблема поиска подходящего помещения под офис одной из первых встает перед любой компанией и не покидает ее до того момента, пока фирма работает на рынке.

Если посмотреть на этот процесс “с высоты птичьего полета”, все ясно и просто: определяемся с районом, где удобнее иметь штаб-квартиру, параллельно выясняем, сколько готовы за нее платить, потом находим подходящее помещение, оформляем все бумаги — и спокойно работаем.

Но при детальном рассмотрении возникает множество вопросов. Арендовать или покупать? Какие документы оформлять и куда с ними идти? Где узнать, кому на самом деле принадлежит то помещение, которое вам пытаются сдать или продать? Неопытный человек рискует нажить на этом тернистом пути массу неприятностей и потерять много денег.

Если вам все-таки необходимо найти помещение для фирмы, первый вопрос, который придется решить: обращаться к услугами профессионалов или нет. С одной стороны, опытные риэлторы все сделают быстро и эффективно. Но с другой — их услуги стоят недешево (от 2 до 8 процентов от стоимости сделки), и именно это обстоятельство вынуждает многих быть самими себе риэлторами.


Если вы решили довериться профессионалам, от вас потребуется только обозначить риэлторской фирме сумму, которой вы располагаете, и определить близкий сердцу район города. Если ваши пожелания не покажутся брокеру из агентства совершенно оторванными от жизни, дальнейшая ваша работа сведется к рассмотрению вариантов.

В конце концов, зайдя в очередное помещение, вы скажете: “Вот то, что мне нужно”. Вмиг, как по мановению волшебной палочки, документы будут правильно и быстро заполнены, сделка зарегистрирована, а все насущные вопросы урегулированы.

ВАРИАНТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Отвечая на вопрос, арендовать или покупать, стоит основательно подумать.

Руководители риэлторских компаний в один голос утверждают, что на рынке сложилась ситуация, при которой за три-четыре года вы на арендных платежах перечислите собственнику всю стоимость той недвижимости, которую снимаете, и останетесь никем, тогда как могли и сами стать собственником.

Прошло то время, когда цена покупки нежилых помещений в Москве была запредельной. Они заметно подешевели по сравнению с 1997—1998 годами.

Скажем, в центре аренда помещения под офис стоит до 400 долларов за квадратный метр в год. Это же помещение на вторичном рынке (то есть при приобретении у предыдущего собственника) вы можете купить по цене 1200—1300 долларов за квадратный метр. (Приблизительно 3—4-летняя стоимость аренды такого помещения.)

Нельзя не упомянуть о том, что и первичный рынок нежилых помещений (новостройки) развивается весьма активно. Правда, для “самодеятельных” риэлторов он закрыт — правительство города продает новостройки только через уполномоченные агентства: “Сава”, “МИАН”, “Пересвет-Инвест” и другие.

По словам коммерческого директора агентства “Сава” Юрия Радченко, сейчас новые помещения можно найти практически во всех районах города. Есть они в районах массовой застройки и точечно по всему городу. Наиболее интересны объекты в центре. Цены колеблются от 600 до 1000 долларов за метр. В пределах Бульварного кольца — 1300 долларов.

Помещения продаются на конкурсной основе — согласно приватизационному законодательству (продаваемые помещения построены государством и принадлежат ему).

Причем стоимость новых зданий меньше, чем средняя по тому или иному району Москвы цена на вторичном рынке. Скажем, среди домов, расположенных в пределах Садового кольца, вы вряд ли найдете уже используемое здание по 1300 за квадратный метр. А новостройку —вполне реально. (Г-н Радченко привел такой пример: новое здание на Пречистенке стоит как раз 1300 за квадратный метр, а в двух километрах от него в переулках Арбата похожий объект продается на вторичном рынке по цене 2500 долларов за метр.)

Дело в том, что правительство Москвы продает новостройки исходя не из рыночной стоимости для этого района, а из собственных затрат на их возведение, добавляет к этой сумме определенную норму прибыли и выставляет на продажу.

Впрочем, в отличие от первичного рынка вторичный предлагает гораздо больше вариантов.

АНАЛИЗ ЦЕН

Начать поиск помещения нужно с анализа цен в том районе, который вас наиболее устраивает и соотнесения их с возможностями вашего бюджета.

Если вы готовы заплатить 100—150 долларов за квадратный метр в на год, и в Центральном округе Москвы можно будет что-то найти (самостоятельно или с помощью риэлтора), но это скорее всего будет полуподвал, который потребует серьезных затрат на ремонт и обустройство.


Кстати, когда состояние помещения не ахти какое, владельцы часто снижают стоимость аренды на сумму ремонта. Таким образом с финансовой точки зрения вы, может быть, ничего не потеряете. Но если ваш выбор падет на покосившийся особняк, возведенный “до исторического материализма”, где штукатурка обваливается, камин или старинная печь стоит с отбитыми изразцами, а в тех местах, где на потолке сохранилась лепнина, находиться опасно для жизни, то прежде чем въехать в новые апартаменты, вам придется года два ждать, пока его приведут в порядок.

Такие затраты времени и денег могут быть оправданы только если вы приобретаете дом в собственность. Если же разговор идет об аренде, то лучше, чтобы капитальный ремонт в здании сделали до вашего появления.


Так что лучше всего исходить из более реальных цен и соизмерять свои запросы со реальными возможностями.

ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

Состояние сходных по цене помещений нелишне проверить. Реальное состояние здания можно “увидеть” двумя способами.

Во-первых, в БТИ существует так называемая форма 5, в которой указан год постройки, из чего сделаны стены и перекрытия и т.д. Эта информация позволит оценить перспективы коммерческого использования помещений.

Во-вторых (и это более эффективно), можно провести экспертизу состояния здания. Она включает бурение фундаментов — проверку их на прочность, исследование стен, перекрытий и т.д. Подобную работу может выполнить любая строительная организация, имеющая лицензию на проведение технической экспертизы.

Стоит это не очень дорого, но потом вы можете быть спокойны, зная, за что платите деньги. И появится уверенность, что через два года, когда вы ткнете в перегородку пальцем, она не упадет на тех, кто находится за ней.


На московском рынке недвижимости сегодня принято сдавать помещения в состоянии “под отделку”: белые стены, линолеум или ковролин на полу, ровный потолок и все коммуникации в рабочем состоянии — есть телефонные и компьютерные розетки, санузлы в полном порядке. В такие помещения можно поставить столы и начинать работать.

Но если вы решите, что сотрудникам лучше работается в светло-салатовых стенах, косметический ремонт при современных технологиях займет один, может быть, два дня.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКА

Перед заключением отношений с собственником обязательно нужно проверить, тот ли он, за кого себя выдает.

Опыт московских риэлторов, которым со мной поделилась директор по нежилым помещениям агентства недвижимости “Миэль” Ирина Глива, говорит о том, что иногда люди только думают, что они полноправные собственники помещения и могут им распоряжаться, хотя на самом деле таковыми они еще стать не успели.

Потому что они не зарегистрированы в качестве владельцев в государственном реестре. Следователь-

но для того, чтобы зарегистрировать ваш договор аренды, придется сначала привести в соответствие с законом правоустанавливающие документы собственника. Затянуться это может надолго.

Есть и не такие безобидные варианты. Помещение может быть заложено (или еще хуже — арестовано). Если собственник не сможет рассчитаться с долгами, то все заключенные им договоры на имущество юридически ничтожны и вы оказываетесь на улице.

Примерно то же самое произойдет, если собственника признают банкротом. Потому желательно заранее проверить, не придется ли вам столкнуться с чем-нибудь подобным.

Может быть и чистый криминал, когда вы платите деньги за помещение и, пока сделка не прошла государственную регистрацию, собственник каким-либо образом расторгает договор и продает помещение еще раз. В результате вы остаетесь без денег и без помещения.

Еще одна тонкость, на которую обратил внимание Юрий Радченко: если вы намерены арендовать помещение в каком-нибудь гигантском НИИ, проверьте, насколько аккуратно этот институт платит за свет и тепло.

Мосэнерго и Мосгортепло, а равно и аналогичные службы в других городах — структуры серьезные. Если долги имеют место быть, то общий рубильник вполне могут отключить. И вы, несмотря на то что платите за все исправно, “за компанию” тоже останетесь без света. Или тепло начнут подводить в таком объеме, что в офисе будет +8о. Работать при такой температуре вы вряд ли сможете.

В общем, необходимо провести полную юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, которая даст однозначный ответ, можно дальше иметь дело с данным помещением и его владельцем или это противопоказано. Если не пользоваться услугами риэлторской компании, то без квалифицированного юриста, специализирующегося на недвижимости и знающего, в каких организациях и какие бумаги смотреть, на что обращать внимание, обойтись будет практически невозможно.

Юрист же поможет максимально учесть ваши интересы при заключении договора аренды или договора купли-продажи.

В договорах аренды очень важно определить, за что несет ответственность арендатор, а за что — собственник помещений (при покупке помещений ответственность за все несет, разумеется, новый владелец).

ДОГОВОР АРЕНДЫ: КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

В договоре аренды непременно надо оговорить, на ком лежит обязанность проводить капитальный ремонт.

Нелишне будет договориться и о самом понятии “капитальный ремонт”. Все понимают, что это серьезный ремонт, но где проходит грань между ним и “косметикой”, за которую ответственность обычно несет арендатор, сказать сможет не каждый. Г-жа Глива объяснила этот тонкий момент так: “Капитальный ремонт — это ремонт, который касается в первую очередь коммуникаций (их замена), перекрытий и изменения планировки помещения, когда затрагиваются капитальные перегородки”. По ее мнению, любая перепланировка в офисе — капитальный ремонт.

А например, перекрашивание стен в другой цвет или смена обоев или ковролина на полу — ремонт косметический. “Другими словами, то, что по времени и деньгам не требует серьезных затрат, должно считаться косметическим ремонтом”, — утверждает Ирина.

ДОГОВОР АРЕНДЫ: АВАРИИ

Аварийные случаи — прорвало трубу этажом выше, подмыло фундамент — оговариваются особо. Если такой сценарий развития событий в договоре не обозначен, не “прописан”, будут действовать общие установления гражданского законодательства, которые, в принципе, позволяют выходить из конфликтных ситуаций.

Но лучше оговорить вопросы ответственности за аварии заранее, чтобы потом не возникло недоразумений и разночтений при выяснении отношений.

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Возможностью перепланировки нужно озаботиться еще при заключении договора. То есть снести пару-тройку перегородок и устроить себе зал для совещаний вы, несомненно, можете в любой момент. Но радоваться по этому поводу можно будет до ближайшей административной проверки.

Первый же инспектор поинтересуется, по какому праву вы снесли стены, которые согласно справке БТИ должны быть. Даже если вас минуют административные проверки, когда вы будете возвращать помещение собственнику, он вызовет экспертов БТИ, и они красными линиями нарисуют на плане те места, где должны стоять стены.

При этом владелец помещения, безусловно, вас оштрафует — вы нарушили его право собственности.

Еще согласования уберегут вас от того, что вы, не ведая, нанесете серьезный вред зданию или затронете жизненно важные коммуникации. Только после получения согласия собственника можно приступать к претворению вашего видения идеального офиса в жизнь.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ ИЛИ ПОКУПКИ

После того как все юридические тонкости с владельцем помещения будут решены и вы останетесь довольны друг другом, начинается одна из самых интересных стадий оформления документов — государственная регистрация.

Закон в обязательном порядке требует регистрировать договоры аренды и купли-продажи, но конкретных сроков, в которые арендатор или счастливый покупатель должен это проделать, не устанавливает. И если собственник кровно заинтересован в скорейшей регистрации (до получения соответствующего свидетельства его и за собственника-то никто не считает), то арендатору, на первый взгляд, особого резона торчать в очередях нет.

Многие так и решают: арендуем всего на год (полгода, квартал), и гори она синим пламенем, эта регистрация! Но все не так просто. Пока вы не получите свидетельство о внесении вас в качестве арендатора в государственный реестр, вы не можете относить стоимость аренды на себестоимость продукции, а должны вычитать ее из чистой прибыли. Эта небольшая налоговая тонкость повышает стоимость аренды в несколько раз и, соответственно, снижает эффективность вашего бизнеса.

Проводит регистрацию в столице Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а в других городах — аналогичные органы. До недавнего времени существовал лимит времени, в течение которого этот процесс должен был быть завершен: от арендатора требовали зарегистрировать сделку в течение двух недель. Но часто срок не выдерживали, и поэтому сейчас срочную регистрацию приостановили. Теперь государственная регистрация может затянуться и на месяц, и на два.

Когда вы отдаете документы в комитет, вам выдают письмо со штампом, в котором говорится, что бумаги приняты в работу. После этого вы имеете право на начало деятельности в снятом помещении. Но до тех пор, пока вы не получите уведомление о завершении государственной регистрации, вы, как уже говорилось раньше, должны платить аренду из прибыли. Если же вы тем не менее отнесете ее на себестоимость, то первая же налоговая проверка укажет вам на эту ошибку.

В комитет надо предоставить пакет документов из примерно 15 бумаг — они определены инструкциями, с которыми вас ознакомят сотрудники комитета или риэлторы. В этот перечень входят правоустанавливающие, уставные документы, справки БТИ, верительные письма, разнообразные реестры и т.д.

Все документы должны быть “свежими”. Если в комитете установят, что та или иная бумага устарела, процесс регистрации приостановится, вам отправят письмо с уведомлением. Все то время, пока вы будете добывать новый документ взамен забракованного, регистрация будет стоять. А вы — делать арендные платежи из прибыли или куковать без офиса, что в ваши планы не входило, не правда ли?