Михаил МЕНЬ: третий год подряд удается обеспечивать ввод жилья на уровне не менее 80 млн кв. м в год

БОСС-профессия | Главная тема
Текст | Портал, пресс-служба Минстроя России

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России — о первоочередных проблемах развития строительного комплекса и комплекса ЖКХ.

По итогам 2016 года было введено в строй более 80 млн кв. м. Таким образом, третий год подряд удается обеспечивать ввод жилья на уровне не менее 80 млн кв. м в год.

Очень важно отметить, что объемы индустриального домостроения сохранились на уровне прошлого года благодаря реализации государственных мер поддержки жилищного строительства, по субсидированию ипотечной ставки. Более того, рынок долевого строительства в 2016 году показал динамику прироста порядка 9%.

Одновременно в прошедшем году правительством отмечен ряд вызовов, стоящих перед отраслью. Прежде всего изменился запрос общества. Граждане хотят приобретать не просто квадратные метры жилья, а хотят, чтобы была создана комфортная среда для проживания.

Другой вызов — необходимость создания современной инженерной и социальной инфраструктуры. Закладывать стоимость ее создания в цену квадратного метра в большинстве субъектов Российской Федерации не представляется возможным из-за ограничения платежеспособного спроса.

Для преодоления указанных вызовов правительство приступило к реализации приоритетных проектов «Ипотека и арендное жилье» и «ЖКХ и городская среда».

Два приоритетных проекта

В рамках проекта «Ипотека и арендное жилье» развернута работа по вовлечению в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также предусмотрено финансирование строительства объектов инфраструктуры при комплексном освоении территории.

Благодаря проекту «ЖКХ и городская среда» формируется новая методическая и нормативная база, направленная на комплексное развитие городской среды и создание комфортных мест массового отдыха. Причем ключевая роль в решении этих вопросов отводится гражданам, которые и должны сказать, что они хотели бы видеть в своем дворе и городе.

Долевое строительство требует не половинчатых мер

Более 80% из общего объема ввода индустриального жилья занимает строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. В 2015 году объем инвестиций граждан в долевое строительство составил более 2,8 трлн рублей. Количество зарегистрированных ДДУ в 2016 году увеличилось.

Учитывая вызовы в сфере долевого строительства, предпринят ряд мер. В целях повышения защиты прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов внесены изменения в законодательство об участии в долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 января 2017 года.

Корректировки законодательства:

– установлен приоритет требований граждан — участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства перед удовлетворением требований иных кредиторов;

– расширен перечень информации о застройщике и о проекте строительства;

– расширены полномочия региональных властей в части контроля за застройщиками, привлекающими средства граждан;

– введена возможность банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства;

– с 1 июля 2017 года заработают требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья;

– конкретизированы критерии отнесения граждан к числу пострадавших, правила ведения реестра таких граждан.

Расширены полномочия контролирующих органов субъектов Российской Федерации. Без их заключения о соответствии застройщика требованиям закона такой застройщик не сможет зарегистрировать договор долевого участия, а значит, и деньги граждан привлекать не сможет.

Также внесены изменения в законодательство и приняты подзаконные акты для создания и начала деятельности государственного компенсационного фонда долевого строительства.

По поручению президента страны ведется работа по созданию государственного компенсационного фонда долевого строительства:

– Фонд будет создан на базе некоммерческой организации «Фонд единого института развития в жилищной сфере».

– Фонд будет аккумулировать отчисления застройщиков, осуществлять отбор новых застройщиков, которым планируется передача объекта строительства и обязательства по передаче квартир участникам строительства.

– Гарантии фонда будут распространятся на многоквартирные жилые дома, первый договор долевого участия в строительстве которых поступит на государственную регистрацию после 31 декабря 2016 года.

– Фонд не будет являться альтернативным способом обеспечения защиты прав граждан. После начала его деятельности нормы о страховании и поручительстве банка прекратят свое действие.

– Для обеспечения эффективного решения задач, возложенных на фонд, подготовлены дополнительные поправки в законодательство, предусматривающие в том числе наделение фонда полномочиями арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, в случае если застройщик осуществлял взносы в компенсационный фонд.

Наполнение данного фонда будет производиться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере одного процента от цены договора долевого участия в строительстве. И, если возникнет ситуация с банкротством застройщика, фонд будет либо завершать строительство проблемного дома, либо возмещать потери участников строительства.

В том же, что касается проблемных дольщиков, защиту прав которых фонд не станет обеспечивать, в каждом субъекте Российской Федерации, где есть обманутые дольщики, реализуются планы мероприятий по проблемным объектам. Мы контролируем установленные сроки их исполнения.

Для обеспечения полноценной деятельности фонда и установления единого механизма защиты прав дольщиков исключительно через компенсационный фонд долевого строительства правительством подготовлены дополнительные поправки в ряд законодательных актов, которые в ближайшее время поступят в Государственную думу.

Проектный принцип для ипотеки и арендного жилья

Правительством начата работа по принципу проектного управления. Один из таких проектов направлен на развитие жилищного строительства и имеет паспортное название «Ипотека и арендное жилье».

Основной целью этого проекта станет увеличение объемов ежегодно вводимого жилья до 100 млн кв. м к концу 2020 года. Выполнение этой задачи будет обеспечиваться в том числе путем вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории в субъектах Российской Федерации. Средства в размере 20 млрд рублей ежегодно будут распределяться между регионами.

Поддержка ипотеки

Значительную поддержку жилищному строительству оказала своевременно принятая государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. За девять месяцев 2016 года рынок ипотеки вырос по сравнению с аналогичным периодом 2015 года на 30,6%.

В настоящее время АО «АИЖК» работает над следующим этапом развития рынка ипотеки, которым станет выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных его гарантией. За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков граждане получат более низкие ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.

Подготовлена законодательная инициатива о введении электронных закладных — это позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование. Для повышения прозрачности ипотечных кредитов подготовлен законопроект, предусматривающий раскрытие информации о полной стоимости ипотечного кредита.

Развитие рынка арендного жилья

В законодательной базе вопросы найма жилых помещений жилищного фонда социального использования урегулированы еще в 2014 году.

В настоящее время АИЖК готовит механизмы коллективных инвестиций через создание паевых инвестиционных фондов, что будет способствовать формированию прозрачного и надежного инструмента долгосрочного инвестирования.

Городская среда улучшится на принципах софинансирования

Проект «ЖКХ и городская среда», по сути, стартовал. Сегодня уже вся нормативно-правовая база практически готова для реализации. До 1 марта мы должны заключить соглашения со всеми субъектами, которые участвуют в реализации этого приоритетного проекта, для выделения им соответствующих средств.

Общий объем средств с учетом субъектового софинансирования — 27,2 млрд рублей. Достаточно приличная сумма, во всяком случае, такого объема на благоустройство городской среды никогда не было.

Для субъектов, не попавших в перечень регионов, которым выделяются субсидии на реализацию этого приоритетного проекта, в связи с их значимостью тоже будут изыскиваться соответствующие средства. Эти регионы, которые в силу своего донорства, своих мощных бюджетных систем выпали из данного приоритетного проекта, все же смогут получить на его реализацию дополнительные средства.

Для нас очень важно дать регионам методологию. Мы в тех подходах, которые сейчас рекомендуем субъектам, опираемся не столько на теорию, сколько на практику. Например, на опыт Республики Татарстан, где довольно серьезные наработки по вовлечению граждан в принятие решений по благоустройству. Опирались на московский опыт, на воронежский. Сегодня воронежский губернатор выступал со своим видением реализации этого приоритетного проекта.

В проекте участвует более 12 тыс. муниципалитетов. То есть, по сути, все муниципалитеты с населением начиная от тысячи жителей. Это большой объем. Напомню, что у нас часть средств пойдет на благоустройство дворов, а часть средств — на знаковые объекты благоустройства в муниципальных образованиях: это скверы, набережные, здесь граждане должны выбрать самостоятельно. И в этот же проект вошла небольшая программа в размере 500 млн рублей — отдельно на парки (средства будут распределены по той же методике, по которой распределены первые 20 млрд). Их общий объем — 27,2 млрд рублей. Сюда же включаются эти 500 млн на парки.

Регионы должны будут сделать одну краткосрочную программу, годичную, на 2017 год. А основную программу, уже вплоть до 2022 года, то есть пятилетнюю, они обязаны утвердить, условно скажем, до конца года. И дальше мы будем смотреть возможности финансирования со стороны федерального бюджета.

Главным архитекторам повысили статус

Министерство говорит о повышении статуса, роли главных архитекторов субъектов Российской Федерации, которые должны, по нашей оценке, стать некими агентами влияния по благоустройству территорий.

В соответствии с рекомендациями прошлогоднего Госсовета, где рассматривалась строительная отрасль, главные архитекторы в субъектах Российской Федерации должны перейти в прямое подчинение губернаторам. Сделано это в 25 субъектах Российской Федерации. К сожалению, в шести субъектах Российской Федерации вообще отсутствует должность главного архитектора региона, что в корне неправильно.

Главные жилинспекторы — в методологическом подчинении

Активно идет работа с главными региональными жилищными инспекторами в части жилищно-коммунального хозяйства, и это дает определенные результаты, потому что они, с одной стороны, замкнуты на региональную власть, а с другой, методологически работают с министерством — мы их обеспечиваем соответствующей методологией.

ЖКХ: наведение порядка

С мая 2015 года введено лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, которое еще на первом этапе не прошли 13% управляющих компаний. Создана система проверки квалификации руководителей управляющих компаний, 10% которых не смогли сдать квалификационный экзамен.

Наличие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата стало условием получения лицензии. Лицензирование выступило реальным инструментом «освобождения» дома от недобросовестной управляющей компании: в случае двух подтвержденных судом не исполненных предписаний жилинспекций управляющая компания лишается права управлять этим домом. Если управляющая компания теряет 15% обслуживаемых домов, ее лицензия аннулируется.

УК стали более клиентоориентированными, боясь «потерять» дома и лицензию. Введена система оценки работы жилинспекций, утверждены показатели эффективности их работы как в части лицензионного контроля, так и по части жилнадзора.

Введено ограничение расходов на общедомовые нужды. Все платежи сверх установленного норматива оплачиваются за счет прибыли управляющих либо ресурсоснабжающих организаций. Вместе с этим ужесточается ответственность граждан за неустановку приборов учета и искажение их показаний, из-за чего и возникает значительная часть расходов коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.

Разработаны и прошли первое чтение поправки, наделяющие органы Госжилнадзора полномочиями контроля за нормативами потребления, что завершает процедуру наведения порядка в начислении платы за коммунальные ресурсы.

Государство вновь пошло навстречу гражданам, дав отсрочку для установки приборов учета. Со 2-го полугодия не произошло запланированного увеличения повышающего коэффициента, его перенесли на 1 января 2017 года.

В части модернизации коммунальной инфраструктуры созданы условия развития государственно-частного партнерства в ЖКХ. Изменились законодательные «правила игры», мотивируя бизнес зарабатывать не на убытках, а на повышении эффективности, а именно:

– ввели «предпринимательскую прибыль» (5%) как защищенную статью тарифа;

– защитили инвестиции в концессии в ЖКХ, гарантировав тарифную формулу на весь срок концессии, а также возврат инвестиций в случае ее расторжения;

– сделали регион третьей стороной соглашения, отвечающей за соблюдение тарифной формулы;

– дали возможность концессионерам брать в концессию МУП лишь с половиной зарегистрированного имущества и наличием долгов, с обязанностью концессионера регистрировать активы и отдавать долги;

– запустили господдержку концессий в ЖКХ путем субсидирования процентной ставки по кредиту и компенсации до 60% стоимости проекта модернизации в малых городах.

Что делать с аварийным жильем?

Все граждане России, жилье которых признано аварийным до 1 января 2012 года, до 1 сентября 2017 года должны переехать в новые дома. Всего в рамках программы расселения аварийного фонда должно быть расселено 11,1 млн кв. м жилья, в которых проживает 711,5 тыс. человек.

2014 и 2015 годы стали прорывными в расселении аварийного жилья: ликвидировано в три раза больше трущоб, чем это делалось в предыдущие годы. В настоящее время новое жилье уже получило более 419 тыс. человек, проживавших в 6,55 млн кв. м аварийного жилищного фонда.

В 2016 году в целом план выполнен. Создана система многоступенчатого контроля качества строящихся домов. В результате 93,2% домов не вызвали никаких нареканий у собственников. Мы уделяем особое внимание вопросу качества и контролируем рассмотрение каждого обращения о некачественном жилье.

Увеличена финансовая поддержка из федерального бюджета, упрощен порядок получения и использования федеральных средств и установлены четкие показатели для каждого региона — сколько домов и в какие сроки они должны расселить. За отставание от плана и представление недостоверной отчетности введены штрафы.

Ужесточен контроль за реализацией программ и введен мониторинг рисков. Каждый «проблемный» регион теперь готовит четкий и жесткий план реализации задачи по расселению аварийного жилья к 1 сентября 2017 года. Исполнение графика контролируют закрепленные «комиссары» из руководства Фонда ЖКХ.

Нормативное регулирование

Минстроем в формате государственного задания на основе ежегодного плана разработки сводов правил осуществляется системная работа в области технического регулирования строительства. Стратегическая цель — развитие единой, отвечающей требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений системы технического нормирования и стандартизации в строительстве, включающей требования к процессам изысканий, проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений, а также к строительным материалам, изделиям и конструкциям.

Ежегодно разрабатывается и актуализируется более 100 сводов правил. По поручению президента по итогам Госсовета в мае прошлого года для централизации функций технического регулирования в строительстве Минстроем подготовлен законопроект, направленный на исключение появления дублирующих друг друга или, наоборот, взаимоисключающих норм, что препятствует обеспечению безопасности строящихся объектов.

До конца года закон будет рассмотрен правительством и в дальнейшем представлен в Госдуму. Ведется активная работа, направленная на принятие проекта Технического регламента Евразийского экономического союза «О безопасности зданий и сооружений, строительных материалов и изделий», который должен стать базовым для создания единого экономического пространства в сфере строительства.

Финансовая эффективность

Коренным образом меняется система ценообразования и сметного нормирования в сфере строительства. Принятый прошлым летом закон предусматривает в том числе:

– создание единой сметно-нормативной базы как государственной информационной системы;

– обязательность применения сметных нормативов при составлении сметной документации на строительство;

– обеспечение прозрачности, качества разработки и утверждения сметных нормативов;

– определение сметных цен строительных ресурсов по результатам мониторинга в территориальном разрезе.

В 2017 году мы планируем поэтапно осуществить переход от базисно-индексного метода определения сметной стоимости строительства к ресурсному методу, позволяющему на основании мониторинга актуальных цен строительных ресурсов определить предельную стоимость строительства объектов капитального строительства для дальнейшего проведения конкурсных процедур.

Продолжается работа по формированию и актуализации реестра экономически эффективной проектной документации повторного использования. На сегодняшний день в реестр включены сведения о проектной документации в отношении 488 объектов капстроительства различных категорий.

Использование экономически эффективной проектной документации повторного применения стало обязательно для всех бюджетных капитальных вложений. Ведется работа по совершенствованию порядка обоснования инвестиций. План выполнения данной задачи утвержден правительством.

В результате мы получим новую систему принятия решений об осуществлении государственных капитальных вложений, учитывающую как планы социально-экономического развития территорий, так и не допускающую завышенных и неэффективных проектных решений, что позволит существенно повысить эффективность расходования бюджетных средств на капитальные вложения.

Забота об инвестклимате

Продолжается системная работа по снижению административных барьеров в строительстве:

– наряду с исчерпывающим перечнем в жилищном строительстве утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства объектов водоснабжения и водоотведения;

– совместно с Минэнерго, Минкомсвязи, Правительством Москвы и Правительством Санкт-Петербурга проводится разработка регламента взаимодействия участников градостроительной деятельности;

– по технологическому присоединению, которым будут предусмотрены перевод оказания соответствующих услуг в электронный вид и унификация процедур технологического присоединения и необходимых документов.

За три года стране удалось подняться на 63 позиции в рейтинге Всемирного банка Doing business по показателю «Получение разрешения на строительство».