Роман ВАСИЛЕНКО: жилищная кооперация способна решить проблему доступного жилья в России

БОСС-профессия | Босс номера
Текст | Анна ДЫМОВА
Фото | Из архива Р.В. ВАСИЛЕНКО

Общественный деятель, предприниматель и бизнес-тренер Роман Викторович Василенко, пожалуй, самая заметная фигура на ниве популяризации движения жилищной кооперации в России. И опытный практик жилищной кооперации. За шесть лет своего существования созданный Романом Василенко жилищный кооператив «Бест Вей», крупнейший на постсоветском пространстве, помог улучшить свои жилищные условия тысячам наших сограждан. И число людей, ставших благодаря ЖК счастливыми обладателями квартир, продолжает расти. Роман Викторович убежден: жилищная кооперация, самый доступный и безопасный для широких слоев населения инструмент финансирования приобретения недвижимости, способна дать наилучший ответ на острейшую проблему современной России — жилищную. Особенно сегодня, в период социальных и экономических трансформаций, когда вопрос доступности комфортного и безопасного жилья имеет сугубую значимость для нашего общества.

Новая реальность и вечные ценности

— Роман Викторович, ситуация, в ко­торой мы оказались из­-за пандемии коронавируса, вынесла на первый план тему сбережения человеческого капитала. А ведь содействовать реализации именно этой глобальной задачи призвана деятельность жилищного кооператива «Бест Вей»?

— Совершенно верно, жилищный кооператив «Бест Вей» — проект социальной направленности. Я создал его в 2014 году после участия в серии международных экспертных мероприятий, посвященных вопросам сбережения человеческого капитала в нашей стране и проблемам молодежи. В центре внимания экспертов был вопрос, как предотвратить утечку российских специалистов и ученых за рубеж. Я тогда всерьез занялся этой темой (а позже, кстати, защитил по ней докторскую диссертацию) и сделал вывод, что далеко не последнюю роль в решении наших молодых людей, перспективных специалистов, победителей международных олимпиад и конкурсов, покинуть Родину играет жилищная проблема. Жилищный вопрос, острейший для России, волнующий миллионы наших соотечественников, особенно сильно бьет по молодежи.  И, поскольку я патриот и мне небезразлично то, что происходит в моей стране, я решил предложить нашему обществу свой вариант решения этой проблемы — через механизм жилищной кооперации. Так появился ЖК «Бест Вей» — проект, который консолидирует людей, помогая им приобрести жилые объекты.

Ключевая идея ЖК звучит так: «Объединиться, чтобы жить!»

Наличие собственного жилья — один из главных показателей уровня жизни граждан.  Дом — это основа основ. Он дает нам чувство уверенности в настоящем и желание работать на будущее. От обеспеченности граждан комфортным и качественным жильем зависят и здоровье нации, и демографическая ситуация, и созидательная активность общества, и рост показателей социально-экономического развития государства.

В нашей стране, к сожалению, жилищная обеспеченность населения пока остается на невысоком уровне.

— А пандемия между тем обострила эту проблему.

— Вы правы. На фоне непростой эпидемиологической ситуации решение жилищного вопроса стало особенно актуально. Пандемия изменила наше отношение к дому.

В месяцы самоизоляции для большинства из нас домашнее пространство превратилось в единственное место работы, учебы, отдыха. И, к сожалению, очень многие российские семьи из-за стесненных жилищных условий с большим трудом смогли организовать в доме комфортную для всех членов семьи среду. Исследование, проведенное в конце августа 2020 года СК «Сбербанк страхование» и сервисом «ДомКлик», показывает, что около 60% наших сограждан в условиях вынужденной самоизоляции оказалось недовольно своим жильем1.

Потребность в жилье

— Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, привел к падению доходов граждан. А цены на квартиры растут. Создается впечатление, что не только перспектива улучшения условий проживания, скажем, через приобретение квартиры большего метража, но и покупки первого собственного жилья для многих российских семей становится все более отдаленной. Что происходит сегодня на рынке продажи квартир?

— Ситуация сложная. С одной стороны, на рынке жилой недвижимости сейчас присутствует повышенный покупательский интерес. О росте количества сделок, начавшемся летом 2020 года после провального первого полугодия, говорят и застройщики, и риелторы. Однако, по мнению экспертов, эффект отложенного спроса лишь незначительно повлиял на оживление рынка.

Хотя, безусловно, некоторых покупателей, тех, кто имел возможность, но не решался приобрести жилье, пандемия и самоизоляция подтолкнули к покупке квартиры. Но таких немного. Ключевым фактором роста спроса стала новая программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых, инициированная правительством в рамках пакета антикризисных мер в апреле этого года. Это стимулировало продажи на рынке первичной недвижимости.

С другой  стороны,  как вы заметили,  цены на квартиры  и на первичном,  и на вторичном  рынке продолжают расти, а реальные располагаемые доходы граждан снижаются — минус 8% во втором квартале 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019-го, согласно оперативным данным Росстата2. И эта тенденция, как полагают все аналитики, продолжится. В данной ситуации многие россияне не видят для себя перспектив улучшения жилищных условий. По итогам проведенного в начале августа опроса фонда «Общественное мнение» около 80% наших соотечественников признает, что не может позволить себе покупку жилья из-за отсутствия финансовых возможностей3.

— Социологические исследования также показывают, что все большее число людей на фоне ситуации с пандемией исключает для себя возможность приобретения в собственность жилья даже по программам государственной поддержки

—  Что объяснимо. Экономика нестабильна. Большое влияние на нее продолжает оказывать труднопредсказуемая эпидемиологическая ситуация. Население сильно закредитовано. Люди обеспокоены своим финансовым будущим и не знают, смогут ли они поддержать в ближайшие годы необходимый уровень дохода, для того чтобы регулярно выплачивать платежи по взятым на себя обязательствам. Ситуация усугубляется постоянным ростом цен на рынке недвижимости, поэтому перспектива решить квартирный вопрос для простого человека в обозримом будущем постоянно отдаляется.

Выход — в объединении

— Жилищная кооперация как модель приобретения жилья не просто привлекательный, но и устойчивый инструмент решения квартирного вопроса в кризисных условиях.

— В общемировой практике кооперация зарекомендовала себя как один из самых действенных инструментов решения жилищного вопроса. Она получила широкое распространение во многих европейских странах.  И если обратиться к истории этого института, то можно найти немало примеров, когда именно с его помощью в ряде государств были решены острейшие социально-экономические проблемы.

В частности, в Германии благодаря  жилищной кооперации удалось преодолеть разруху и восстановить жилищный фонд в послевоенные годы. И сегодня, уже в экономически благополучной  ФРГ, многие граждане при решении квартирного вопроса отдают предпочтение  жилищной кооперации.

И, кстати, о кризисных временах. Вы знаете, что в 1990-х, в период экономических трансформаций, немецкую  модель жилищной кооперации взяли на вооружение многие страны Восточной Европы? Например, Чехия, Словакия, Венгрия, Хорватия… И это принесло хорошие результаты.

— Как работает этот инструмент и како­вы преимущества жилищной кооперации? Расскажите, пожалуйста, на примере кооператива «Бест Вей».

— Я часто провожу аналогию между жилищным кооперативом  и кассами взаимопомощи, которые существовали в Советском Союзе. Суть жилищной кооперации: граждане, собираясь вместе, помогают друг другу решить жилищные проблемы. Образуется группа людей, каждый из участников которой, внося средства в общий фонд, становится  пайщиком  кооператива. Сначала жилье приобретается в складчину одному пайщику, потом второму, третьему и т. д. Паевой фонд пополняется за счет средств, которые вносят новые члены объединения, и за счет возвратных выплат тех, кому уже куплено жилье. Новые объекты жилой недвижимости приобретаются по мере накопления в нем средств. Очередь до следующих  пайщиков доходит тем быстрее, чем больше новых членов приходит в кооператив и чем больше возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру.

Теперь о том, как это организовано у нас. Для приобретения жилья с помощью ЖК «Бест Вей» пайщику надо внести минимум 35% от ориентировочной стоимости интересующего  его объекта недвижимости. Это можно сделать единовременно, а можно постепенно накапливать сумму на счете кооператива. Кооператив, доплачивая максимум 65% от стоимости жилого объекта,  покупает  его в интересах  пайщика в порядке очередности.  Недвижимость приобретается  исключительно  на вторичном рынке. Пайщик самостоятельно осуществляет подбор интересующего его объекта. Мнение о том, какой объект ему приобретать, никто не навязывает.

Вернуть кооперативу пай, внесенный за квартиру, согласно нашему уставу, пайщик должен в срок, не превышающий десяти лет. В соответствии с установленным графиком платежей. Рассчитаться  можно и досрочно без каких-либо неприятных обременений для пайщика. Досрочное закрытие задолженности выгодно кооперативу, поскольку он заинтересован в том, чтобы в паевом фонде быстрее накапливались  средства на покупку жилья другим участникам.

Преимущества жилищной кооперации для граждан очевидны.

— Покупка квартиры с помощью ЖК сопровождается дополнительными за­ тратами?

— Да, но дополнительные затраты, как правило, невелики. В кооперативе «Бест Вей» это вступительный, ежемесячные членские и целевые взносы, которые идут на покрытие текущих расходов кооператива, проверку юридической чистоты и оценки объекта, оплату налогов. Разумеется, если пайщик погасит свой пай досрочно, он заплатит меньше.

— Стать членом ЖК ведь достаточно просто?

— Кооперативы в массе своей предъявляют лояльные требования к тем, кто хочет стать их участником. Их не интересуют ни размер официальной зарплаты потенциального пайщика, ни наличие у него постоянной работы, ни его кредитная история. К примеру, для членства в нашем ЖК нужен только паспорт. Кроме того, по законодательству стать членом жилищного кооператива может гражданин, достигший возраста 16 лет. Иных возрастных ограничений нет.

Настрой на сотрудничество

— Наиболее распространенные вопросы, волнующие тех, кто задумывается о том, чтобы стать пайщиком жилищного кооператива, но испытывает ряд опасений. Какие гарантии предоставляют ЖК своим членам? Не может ли случиться так, что, пока пайщик живет в купленной кооперативом квартире и расплачивается за нее, эта квартира будет без его ведома продана кооперативом? Как вообще обеспечивается прозрачность работы ЖК?

— Отвечу на каждый. Первый вопрос: гарантии предусмотрены  законодательством, по которому работают жилищные кооперативы. Их деятельность в России регулируется положениями Гражданского и Жилищного кодексов РФ. В соответствии с пунктом  4 статьи 110 ЖК РФ жилищный кооператив — это потребительский  кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной  организацией.  Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.  То есть по законодательству  жилищные кооперативы не имеют права привлекать кредиты, заниматься инвестиционной деятельностью за счет паевых средств. Они не строят жилье — не надо их путать с ЖСК.

Добавлю также, что ЖК «Бест Вей» неукоснительно соблюдает  закон. Расчетный счет нашего кооператива, на котором скапливаются паевые взносы, находится в Сбербанке России. Потратить эти средства мы можем исключительно на покупку недвижимости и на возврат паевых взносов, внесенных пайщиком, в случае его выхода из кооператива.

Второй  вопрос — про  возможность двойных продаж. Нет, с правовой точки зрения такой риск отсутствует.

Права и обязанности сторон оговариваются в соглашении, которое заключается при вступлении гражданина в кооператив, а после приобретения квартиры — в дополнительном соглашении к нему и акте приема-передачи квартиры. В данных документах предусмотрено, что жилищный кооператив  не может отчуждать  жилое помещение третьим лицам либо обременять его правами третьих лиц. В них также содержится порядок получения справки о полной выплате пая, которая является основанием  для государственной регистрации возникшего в силу закона права собственности члена ЖК на объект недвижимости.

Третий вопрос — о прозрачности. В ЖК «Бест Вей» каждый его член может следить за нашей работой в режиме онлайн в своем личном кабинете на нашем сайте. Там можно узнать, какой суммой располагает кооператив в данный момент, посмотреть последнюю статистику: проследить за продвижением своей позиции в общем списке, посмотреть, сколько пайщиков находится в процессе сделки, скольким уже приобрели квартиры, сколько полностью  рассчиталось.

И, опережая следующий вопрос, скажу, что кооператив  может прекратить  свое существование  в том случае, если решение о ликвидации принято абсолютным большинством пайщиков.

Решение о ликвидации  ЖК считается принятым,  когда за него проголосовало не менее трех четвертей членов ЖК, участвовавших в общем собрании. В случае ликвидации кооператива жилье продается, а пайщикам возвращаются вложенные в паевой фонд средства.

— ЖК «Бест Вей» — крупнейший и самый известный жилищный кооператив, работающий на постсоветском пространстве. Каковы ваши достижения в цифрах?

— Я думаю, наше главное достижение невозможно выразить сухим языком цифр. Это тысячи счастливых  людей, которые с помощью ЖК «Бест Вей» решили свои жилищные проблемы. Это люди, которые поверили в наш проект и в нашу команду, пошли вместе с нами и пришли к личному успеху. А показатели таковы: за шесть лет существования «Бест Вей» приобрел в интересах своих пайщиков более тысячи квартир. Сейчас в жилищном кооперативе свыше 10 тыс. пайщиков.

— Даже сегодня, в период пандемии?

— Конечно. Пандемия, как мы уже говорили, привела к тому, что многие люди пересмотрели отношение к собственному жилью. Она подтолкнула  граждан к решению  квартирного  вопроса.  Сложная экономическая ситуация не способствует тому, чтобы удовлетворить спрос на жилье с помощью наиболее распространенных в стране рыночных механизмов. Кроме того, повысилась осведомленность населения о жилищной кооперации и ее возможностях.

— Какова география работы кооператива?

— Россия. Жилищный кооператив «Бест Вей» имеет право приобретать  объекты недвижимости в большинстве российских регионов. Офис ЖК расположен в Санкт-Петербурге.

Внимание и поддержка

— Вы неоднократно говорили, что жилищная кооперация заслуживает большего внимания со стороны государства. Отсутствие государственной поддержки по-­прежнему остается ключевым препятствием для ее развития в России?

— Барьеров, препятствующих развитию жилищной кооперации в России, несколько. Это и нормативно-правовая база, которую надо совершенствовать, и все еще недостаточная осведомленность населения о принципах ее работы, и отсутствие внимания государства.

Я убежден, что жилищная кооперация способна  решить проблему  доступного  жилья в России. Необходимо тиражировать эту модель и сделать ее массовой в масштабах всей страны. А чтобы это произошло, жилищным кооперативам требуется поддержка государства — как на федеральном, так и на региональном уровнях.

— Поддержка какого рода? Финансовая, как в ряде западных стран?

— Да, на Западе жилищные кооперативы получают финансовую помощь от государства. В Германии, к примеру, государство частично финансирует их паевые фонды. Но я сейчас говорю не столько о прямой финансовой помощи со стороны государства, сколько о политической воле. Необходимо признание  со стороны  властей, что жилищная кооперация  — полезное и важное дело для решения жилищного вопроса.

Для развития движения жилищной кооперации нужно создавать условия — и посредством совершенствования правового регулирования деятельности кооперативов, и посредством  популяризации  механизма жилищной кооперации на государственном уровне.

Лучший путь

— Жилищная кооперация должна стать одним из антикризисных инструментов государственной жилищной политики?

— Не только антикризисным, но и инструментом «мирного времени». Следует развивать  различные  формы финансирования приобретения гражданами собственного жилья, из которых жилищная кооперация, по моему мнению, наиболее доступная и безопасная для широких слоев населения. Я убежден:  жилищная  кооперация  — это оптимальный путь для решения жилищных проблем российских  регионов. И действовать  нужно уже сегодня,  тем более что сейчас у нас есть уникальный шанс исправить ситуацию. Пандемия запустила процесс оттока людей из мегаполисов и повлияла на внутреннюю трудовую миграцию. Многие жители из регионов, работавшие в больших городах и жившие там на съемных квартирах, возвращаются в это неспокойное время домой. Среди них и высококвалифицированные специалисты, работающие теперь на свои компании в удаленном режиме. Я думаю, что многие из них с радостью останутся, если у них появится доступная возможность обзавестись собственным домом в родных местах, там, где они выросли и где живут их близкие. Тем более что современный уровень технологий  позволяет работать и учиться дистанционно из любой точки земного шара. Да и тренд на удаленную работу с нами надолго и будет востребован у работодателей и после пандемии.

Уроки кризиса

— И еще один вопрос о пандемии, вернее, о том, как все, к чему она привела — новые требования и ограничения для граждан и для бизнеса, установленные властями для сдерживания распространения вируса, переход на удаленную работу и прочее, — отразилось на работе жилищного кооператива «Бест Вей» и других ваших проектов. Быстро адаптировались к новому режиму?

— Для нас это не стало проблемой. Гибкая бизнес-модель, на которой основываются наши проекты, уже не раз доказывала свою эффективность. Благодаря ей мы оказались готовы принять и этот глобальный вызов. Весной после введения  в России режима самоизоляции наша деятельность продолжилась в удаленном формате. Оперативно были внедрены передовые цифровые инструменты для дистанционной работы. Поскольку мы всегда стремились быть в тренде цифровых технологий, технических проблем не возникло.

— И в заключение вопрос, на который пусть ответит не общественный деятель и предприниматель, а известный бизнес-тренер Роман Василенко: как реагировать на кризис, в котором мы оказались, и как его пережить?

— Спокойно.  Не поддаваться  панике, потому что она блокирует разум и не дает нам принимать рациональные  решения. Не позволять себе раскисать. Гнать от себя негатив, переключаясь на позитивную и полезную информацию.

Вам кажется,  что такого еще никогда не было? Неправда, за свою историю человечество переживало и более тяжелые времена, и у него накопился значительный опыт по их преодолению. Все кризисы рано или поздно заканчиваются, и этот не исключение. Вопрос в том, как вы пройдете эту ситуацию и где окажетесь, когда кризис закончится. А это зависит только от вас и ваших действий здесь и сейчас.

Кризисы полезны тем, что они дают нам возможность перезагрузиться. Воспользуйтесь этим шансом! Как минимум это даст вам бесценный опыт, который пригодится в будущем.

Соберитесь, отключите эмоции и трезво оцените ту ситуацию, в которой оказались: какие сферы вашей жизни «провисли», а в чем вы сильны? Проведите анализ, что привело к негативным  результатам  там, где вы «провалились»,  и благодаря чему вы достигли успеха в тех областях вашей жизни, которыми вы довольны. Выясните, что вам необходимо  кардинально  поменять и что проработать. И принимайтесь за дело, максимально используя ваш позитивный опыт и наработки для укрепления остальных сфер вашей жизни. Изучайте опыт других, ищите лучшие стратегии и тактики. Идите к своей цели маленькими шагами, но не отступайте.

И, конечно, берегите себя и своих близких!Б


ВАСИЛЕНКО Роман Викторович, общественный деятель, предприниматель, бизнес-тренер, филантроп. Доктор экономических наук. Магистр юриспруденции. Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей».

Родился 5 апреля 1969 года в Ленинграде в семье военнослужащих. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище, получил военное образование и офицерское звание, а также профессию экономиста. После окончания училища до 1998 года служил в ВМФ на Ленинградской военно- морской базе. Прошел бизнес-подготовку в семи странах и их лучших учебных заведениях, в том числе курсы MBA во Франции, Австрии и Швейцарии. После службы в ВМФ работал в финансово-консалтинговых компаниях. Позже стал основателем нескольких собственных бизнес-проектов. Имеет награды Министерства обороны и общественные награды.

Женат. Отец четверых детей. Живет в Санкт-Петербурге.


ЖК «Бест Вей» — некоммерческая  организация, жилищный  кооператив, работающий в России. Зарегистрирован 29 мая 2014 года в Санкт-Петербурге.

Награды

Дипломы ЖК «Бест Вей» Государственной  думы  ФС РФ (фракция «Справедливая Россия») «За вклад в сохранение человеческого капитала и поддержание социально-экономического развития страны» (2019 год), «За вклад в укрепление экономики России» (2018 год), «За социально значимый вклад в укрепление экономики Российской Федерации» (2017 год). Диплом ежегодной программы «Лучшие социальные проекты» (2016 год) в категории «Проекты по улучшению жилищно-коммунальных условий».

ЖК «Бест Вей» — лауреат Всероссийской премии «Национальная марка качества» (2015 год). Председатель правления ЖК «Бест Вей» Р.В. Василенко удостоен звания «Почетный гражданин России», благодарности Общественной палаты РФ «За создание и реализацию социально значимых проектов и поддержку общественных организаций в сфере патриотического воспитания населения», ордена «За службу России», почетной грамоты «Меценат России» Комитета поддержки программ президента РФ в сфере промышленности, сельского хозяйства, науки, образования и медицины. Награжден почетным дипломом и памятной медалью «Человек тысячелетия», входит в топ-100 в рейтинге выдающихся лидеров России Федерального информационного проекта «Люди нашего тысячелетия».