Дом для каждого

БОСС-профессия | Главная тема
Текст | Мария ЗЕМЛЯНИКИНА

Насколько остро стоит сегодня в России проблема покупки собственного жилья гражданами. И как ее решают.

Метров не хватает

Согласно международному стандарту качества жилищных условий, разработанному ООН, хороший показатель обеспеченности жильем — это не менее 30 кв. м на каждого жителя. Россия медленно приближается к этой цифре. На одного человека в нашей стране сейчас приходится в среднем 26 кв. м жилья. Такие данные следуют из отчетов Росстата. Обеспеченность жильем растет, но темпы пока не впечатляют. Так, за десять лет, с 2009 по 2019 год, она выросла на 4,1 кв. м — с 22,2 до 26,3 кв. м1.

Правда, в разных регионах страны обеспеченность населения жильем сильно отличается. Наиболее остро проблема стоит в многонаселенных крупных городах. Например, одно из последних мест занимает Москва с ее порядка 20 кв. м на одного жителя, по данным на конец 2019 года2. По этому показателю, кстати, российская столица уступает некоторым мировым мегаполисам, где доступность жилья традиционно один из самых насущных вопросов, волнующих их многомиллионное население, в частности Токио и Пекину3. А вот в Северной столице, Санкт-Петербурге, ситуация лучше. Уровень обеспеченности жильем там по итогам прошлого года оказался равен общероссийскому — 26,3 кв. м на душу населения4. Один из самых высоких показателей обеспеченности жильем в стране у Московской области. Здесь он уже не один год стабильно держится на уровне более 32 кв. м на человека.

Уровень удовлетворенности жилищными условиями среди россиян по-прежнему невысокий, хотя, по мнению социологов, он постепенно меняется в лучшую сторону. Так, согласно опубликованному в конце прошлого года финансовым институтом развития  в жилищной  сфере ДОМ. РФ опросу, который по его заказу провел ВЦИОМ, доля российских семей, желающих улучшить жилищные условия, за два года сократилась с 45 до 40%. В первую очередь, отмечается в исследовании, такое желание возникает из-за потребности в дополнительной жилой площади или комнатах. Нередко оно связано с тем, что в одной квартире живут представители разных поколений, которые хотели бы разъехаться. Третья причина — износ жилья и недостаточный уровень его благоустройства. При этом бóльшая часть семей, примерно две трети, планирует улучшить свои жилищные условия через приобретение жилья, и более 80% потенциальных покупателей для этого готово воспользоваться ипотекой5.


3 Согласно ежегодному публичному отчету PwC о динамике градостроительного развития Москвы относительно других городов мира за пять лет


Жилье и новая реальность

Изменившиеся экономические условия, в которых оказалась Россия с наступлением пандемии, внесли свои коррективы в ситуацию с доступным жильем в стране. И не в лучшую сторону.

С одной стороны, квартирный вопрос стал еще более актуальным для миллионов россиян, оказавшихся в период самоизоляции один на один со своими часто тесными и некомфортными жилищами. На фоне девальвации  рубля и неутешительных новостей о распространении коронавируса  люди стали чаще думать об улучшении  жилищных условий или покупке новой недвижимости.

С другой — в экономический  кризис, ставший спутником эпидемиологического, наметилась тенденция по снижению и без того невысоких доходов граждан. Летом 2020 года Росстат сообщил, что реальные располагаемые доходы россиян во втором квартале 2020 года упали на 8% в годовом выражении6. В опубликованном в конце октября новом отчете государственное статистическое ведомство, уточнив данные за июнь-июль,  ухудшило эту оценку до 8,4%, отметив также, что падение реально располагаемых  доходов населения в третьем  квартале  текущего  года, по предварительным оценкам, составило 4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го7.

В октябре 2020 года Центральный банк России выпустил  аналитическую записку «Жилищное строительство»8.  В ней, в частности, аналитики регулятора констатировали снижение доступности жилья в текущем году. Связано это с падением доходов населения.

«Если в среднем за 2019 год размер среднедушевого годового дохода равнялся стоимости 6,8 кв. м жилья на первичном рынке, то с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2020 года значение этого показателя  составило 6,2 кв. м. Ухудшение доступности жилья было связано с падением доходов населения во втором квартале 2020 года. В региональном разрезе доступность  жилья снизилась в 67 из 80 субъектов, в которых  Росстат  проводит  наблюдение  средних  цен на жилье», — говорится в документе. 

Наиболее значительное снижение, по мнению авторов аналитической записки, произошло в Кабардино-Балкарии.

В ту же группу вошли автономные округа Тюменской  области,  Дагестан  и Камчатский  край. Наименее доступным жилье за третий квартал 2019-го — второй квартал 2020 года было в Москве и Санкт-Петербурге, а также в Приморском крае, Крыму и Забайкальском крае. Причем во всех этих регионах доступность жилья в последние несколько кварталов тоже снижалась.

Неожиданный рост

Экономические катаклизмы обычно сопровождаются падением цен на недвижимость, но 2020 год стал исключением. Несмотря на снижение макроэкономических показателей, на резкое снижение спроса и падение продаж в весенние месяцы самоизоляции, на общее сокращение ввода жилья по стране и на дезорганизацию производственных процессов из-за режима ограничений и на то, что в первые недели самоизоляции стройки Москвы и Подмосковья, двух регионов — лидеров по введению многоквартирных  домов, вообще были заморожены, цены на жилье рванули вверх. При этом лидером роста стала первичная недвижимость, потянувшая за собой и вторичный рынок. В опубликованном в начале октября международной консалтинговой компанией Knight Frank Глобальном индексе цен на жилую недвижимость (Global House Price Index, GHPI) по итогам второго квартала 2020 года Россия заняла 14-ю позицию, переместившись по сравнению с GHPI за аналогичный период 2019-го на пять строчек вверх. Аналитики Knight Frank уточняют, что во втором квартале 2020 года цены на жилье в стране выросли на 8,1% (во втором квартале прошлого года наблюдался рост на 6,9%)9.

Рейтинг отслеживает изменение цен на недвижимость в 56 странах мира, используя официальную статистику — центробанков и национальных  статистических  ведомств.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф, средняя стоимость квадратного метра в новостройках с июня по октябрь 2020 года увеличилась с 85,4 до 101,8 рубля за квадратный метр. На вторичном рынке, согласно сентябрьскому исследованию онлайн-сервиса  по продаже недвижимости ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра по итогам августа составила 74,8 тыс. рублей (в центре внимания аналитиков ЦИАН было 128 российских городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и  Ленинградская области)10.

По мнению  экспертов,  на повышение  цен повлияли как факторы, не связанные с пандемией, — увеличение экономики  строительства, следствие перехода строительной  отрасли на проектное  финансирование, так и факторы, на которые она косвенно  или прямо повлияла,  — ослабление рубля, удорожание строительных материалов, а также введенные правительством антикризисные меры по поддержке  стройкомплекса, и в первую очередь запущенная в апреле программа  льготной ипотеки под 6,5% годовых на покупку нового жилья, стимулировавшая спрос на первичном  рынке. В оживлении спроса после снятия режима самоизоляции определенную роль сыграли и психологические факторы. После периода самоизоляции на рынок недвижимости вышли покупатели, не нуждающиеся в жилье, но рассматривающие недвижимость как объект инвестиций. К активным действиям их подтолкнули девальвация рубля и рекордно низкие ставки по банковским вкладам (следствие снижения ключевой ставки Банка России).

Программы поддержки

Пандемия коронавируса и сложная экономическая  ситуация вынудили правительство сдвинуть горизонт планирования долгосрочных ориентиров стратегического развития. В июле президент России Владимир Путин подписал указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года», изменяющий и дополняющий майский указ 2018 года о национальных целях. Одна из национальных целей, обозначенных в нем, — «Комфортная и безопасная среда для жизни». В ее рамках установлены следующие показатели к 2030 году: улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год (ранее стояла задача достичь этих показателей к 2024 году). В соответствии с новым стратегическим документом сейчас корректируются национальные проекты, первоначально рассчитанные до 2024 года. В их числе и нацпроект «Жилье и городская среда» (включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение  устойчивого  сокращения непригодного для проживания жилищного фонда»), с помощью которого государство рассчитывает помочь россиянам решить жилищную проблему.

В целях антикризисной поддержки жилищной отрасли в период пандемии в апреле — июне власти предприняли ряд антикризисных мер. Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства было выделено 30 млрд рублей на решение проблем обманутых дольщиков. По словам главы Правительства РФ Михаила Мишустина, эти средства должны помочь фонду достроить проблемные объекты и восстановить права как минимум 10 тыс. участников долевого строительства. В рамках государственного  федерального проекта «Жилье» регионам с низкой бюджетной обеспеченностью  были направлены субсидии на обустройство инфраструктуры новостроек.

Широкую помощь получили строители. В числе этих мер, в частности, программа субсидирования процентных ставок по кредитам в рамках проектного финансирования, а также предоставление государственной гарантии ДОМ.РФ в размере 50 млрд рублей. За счет нее он может привлекать банковские  кредиты на выкуп у застройщиков квартир, не пользующихся спросом.

Кроме того, были предусмотрены меры антикризисной поддержки ипотечных заемщиков. Федеральным законом №106-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный  закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей  изменения условий кредитного договора, договора займа» установлено право заемщиков — физических лиц (в том числе по ипотечным кредитам), доходы которых снизились на 30% и более, обращаться в банк для получения кредитных каникул. Также до конца 2020 года продлена программа, предусматривающая для отдельных категорий граждан (родителей, опекунов или попечителей одного и более несовершеннолетних детей, инвалидов, ветеранов боевых действий, людей, на иждивении которых находятся лица в возрасте до 24 лет, обучающиеся по очной форме) возможность с государственной помощью реструктуризировать ипотечные кредиты в случае сложной финансовой ситуации.

Драйвер рынка

Однако  самой  известной  мерой  поддержки жилищного  строительства,  давшей быстрый  и впечатляющий эффект, стала программа предоставления  льготной ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке. Она дает возможность взять кредит с субсидированием процентной ставки выше 6,5% годовых при первоначальном взносе 15%. Максимальная сумма ипотеки для жителей Москвы и Санкт-Петербурга составляет 12 млн рублей, для жителей других регионов — 6 млн рублей. Эта, пожалуй, главная ипотечная программа 2020 года, ныне продленная  до лета 2021 года, основной  катализатор  оживления рынка первичной недвижимости в период пандемии.

Как сообщил генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, на середину октября  2020 года по программе  выдано 217 тыс. кредитов на 608 млрд рублей. С апреля, месяца запуска льготной ипотеки, в целом по России она обеспечила возможность строительства более 11 млн кв. м. Ранее в Аналитическом центре ДОМ.РФ сообщали,  что программа  льготной ипотеки может привлечь в строительную отрасль до одного трлн рублей инвестиций. Это позволит ввести в эксплуатацию до 15 млн кв. м жилья11.

Стóит отметить,  что льготная  ипотека под 6,5% не единственная  ипотечная программа субсидирования ставок за счет бюджета. В России такие программы применяются уже около десяти лет. Сегодня действует программа семейной ипотеки, по которой семья с двумя или более детьми может снизить ставку по жилищному кредиту до 6%. Ее срок действия пока определен до конца 2022 года. В декабре 2019-го стартовала программа «Дальневосточная ипотека» с беспрецедентно  низкой ставкой ипотечного кредита под 2% годовых и гибкими условиями для граждан до 35 лет, а также участников программы «Дальневосточный гектар» при строительстве жилого дома на Дальнем Востоке. Действует она до конца 2024 года.

Есть государственная  программа поддержки многодетных семей, позволяющая получить субсидии в размере до 450 тыс. рублей на погашение задолженности  по ипотеке, военная ипотека для военнослужащих.

Весной 2020 года запущена программа сельской ипотеки со ставкой под 2,7% годовых на покупку первичного и вторичного жилья на сельских территориях. За несколько месяцев своей работы она стала суперпопулярной в ряде российских  регионов. Результаты  сельской ипотеки к середине 2020 года, по информации ЦБ РФ, — 15,6 тыс. заемщиков в 80 субъектах РФ, а объем выданных кредитов — около 28 млрд рублей12.

Кроме того, в некоторых субъектах Федерации в рамках сотрудничества региональных властей и банков действуют дополнительные программы льготного ипотечного кредитования, направленные на поддержку отдельных категорий заемщиков.

Рекорд за рекордом

Основной инструмент улучшения жилищных  условий для граждан  на сегодня — ипотечный кредит. Доля ипотеки в сделках на первичном  рынке жилья достигла почти 60%, что является самым высоким показателем за последние пять лет, подсчитали в июне в ДОМ.РФ со ссылкой на данные Росреестра13. 75% строящегося жилья сейчас покупается с ипотекой, сообщал в августе руководитель госкомпании Виталий Мутко. На вторичном  рынке, в отличие от новостроек не избалованном программами господдержки, где и ставки выше, доля ипотеки тоже остается  внушительной. Сегодня ипотечный рынок в России переживает необычное время — рекордный рост и невиданное ранее снижение ставок. По предварительной оценке итогов развития ипотечного  рынка за первые три квартала 2020 года, опубликованных в отчете Аналитического  центра ДОМ.РФ14, с января по сентябрь банки выдали почти 1,1 млн ипотечных  кредитов  на сумму около 2,7 трлн рублей, из них 333 тыс. займов — на первичном рынке, 747 — на вторичном. Это уже почти догнало показатель за весь 2019 год, когда было выдано жилищных кредитов на 2,8 трлн рублей.

В июле, августе и сентябре ипотека ставила рекорд за рекордом по объемам выдачи кредитов, превышая свои показатели за всю историю ипотечного рынка. Показатель июля — 146 тыс. выданных ипотечных кредитов (по уточненным данным Аналитического центра ДОМ. РФ), что на 45,5% больше, чем годом ранее, в количественном выражении. Август — 154,5 тыс. (плюс 44,6% по сравнению  с прошлым годом). Предварительная оценка за сентябрь — 180–185 тыс. ипотечных кредитов, то есть на 71% больше, чем в 2019 году.

Взрывной рост ипотечного рынка эксперты связывают с принятыми  государством мерами поддержки строительной отрасли, и в первую очередь с программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. В ее рамках, уточняют в ДОМ.РФ, в третьем квартале 2020 года выдано 145,7 тыс. кредитов на сумму 427,3 млрд рублей (более 90% общего количества кредитов на жилье в новостройках, выданных за квартал). При этом аналитики замечают, что спрос на ипотеку растет и в сегменте ипотечного кредитования  вторичного  рынка жилой недвижимости, где значительную роль играют фактор отложенного спроса и наметившееся снижение процентных ставок. Кроме того, зафиксирован самый низкий уровень процентных  ставок по ипотеке за все время существования российского рынка. Значительный вклад в это внесли программы льготной ипотеки и политика Центрального  банка РФ по понижению ключевой ставки.

Ставки падали с июня. В августе средняя ставка по ипотечному кредитованию, по данным ДОМ.РФ, достигла исторически минимального значения — 7,16% (на 2,75 процентного пункта ниже, чем в августе прошлого года).

В рыночном сегменте несубсидируемого кредитования ставки ныне находятся: первичный рынок — на уровне 7–8% (снижение на 2,0–2,5 процентного пункта), вторичный  рынок — 8,04% (минус 2,14 процентного пункта). Средневзвешенная ставка выдачи по кредитам на первичном рынке еще меньше — 5,88% (минус 3,5 процентного пункта к августу 2019 года), за счет ипотечных программ с государственным участием, указывается в аналитической записке ДОМ.РФ.

В целом, по предварительной оценке ДОМ.РФ, за девять месяцев 2020 года прирост на первичном  рынке ипотеки превысил 38%, на вторичном  — 16%.

«Если развитие ситуации с пандемией коронавируса не потребует введения строгих ограничительных  мер, то в этом году россияне оформят  более 1,5 млн кредитов  на 3,7 трлн рублей», — заявил в конце октября на расширенном  заседании президиума совета Ассоциации банков России заместитель генерального директора ДОМ.РФ, председатель  правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко15.

Вероятность возникновения ипотечного пузыря, к которому может привести стремительно растущий объем льготной ипотеки на фоне падающих доходов населения, на что сегодня указывают некоторые экономисты, финансовыми властями пока отвергается. В ДОМ.РФ тоже настроены оптимистично, уточняя, что доля просроченной свыше 90 дней задолженности по ипотечным кредитам в России сохраняется на уровне около 1,5%. Это не просто один из самых низких уровней за всю историю ипотечного рынка страны, но и значительно меньше показателей просроченной задолженности по другим кредитным продуктам для населения (там доля составляет более 8%).

Народ не против, но где взять деньги

Опубликованный в начале осени очередной опрос «Оценка  текущих  ожиданий населения в жилищной сфере»16, который с 2017 года по заказу ДОМ.РФ проводит ВЦИОМ, показал, что в сентябре доля граждан, считающих текущий момент благоприятным  для покупки жилья, достигла максимального  уровня с «допандемийного» времени — 44%. Улучшилась и оценка людьми своего финансового положения: 14% (против 7–8% в апреле-мае) респондентов оценили его положительно и заявили, что за последние полгода их финансовое положение улучшилось.

«Потребительские настроения граждан улучшаются с мая по мере восстановления рынка недвижимости от последствий пандемии коронавируса. Фактически  настроения  граждан в жилищной сфере вернулись к состоянию  до пандемии.  Достичь этого удалось главным образом благодаря своевременно развернутым мерам государственной поддержки, в первую очередь программе льготной ипотеки под 6,5%, запущенной по инициативе президента России в апреле», — прокомментировал результаты опроса руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Результаты  другого опроса, проведенного, правда, несколько раньше и опубликованного летом этого года — «Жилье и ипотечный кредит» Фонда «Общественное мнение», менее оптимистичны. Согласно ему, 80% респондентов признали, что у их семей нет финансовых возможностей для улучшения своих жилищных условий. Это почти соответствует данным аналогичного опроса фонда в прошлом году. Тогда о невозможности улучшить жилищные условия сказал 81% респондентов. О наличии возможности  улучшения условий жизни в опросе 2020 года заявили 16% граждан (столько же и в прошлом году). При этом в 2020 году 57% участников опроса заявили, что нуждаются в улучшении жилищных условий (в 2019 году утвердительный ответ на такой вопрос дали 53%). К тому же сейчас более 60% (а в 2019 году — 72%) россиян исключает возможность взять ипотечный кредит, 20% допускают  такой вариант (в 2019-м — 19%), 16% (7% в том году) выплачивают ипотеку или уже выплатили ее. Среди причин отказа от ипотеки лидируют низкий уровень жизни, зарплаты, проблемы с работой (23%), отсутствие необходимости (17%), а также высокие проценты по кредиту и большая переплата по нему (7%)17. То, что многие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в силу ряда причин остаются  пока за пределами ипотечного кредитования, признают многие. И предлагают разные варианты решения этой проблемы.

В частности, генеральный  директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, выступая в конце августа на совещании  Всероссийской политической партии «Единая Россия» по развитию жилищного строительства, сообщил:

«Ипотека — это важный, но не единственный инструмент.  Он не позволяет  улучшать жилищные условия семьям с невысокими доходами. На сегодня ипотека доступна для 50% семей, но даже при нулевой ставке возможен рост этого показателя не более чем до 60%. Для решения этой проблемы необходимо  создать новый инструмент  государственной жилищной политики — социальное арендное жилье. В долгосрочной перспективе — до 10% от совокупного жилого фонда. Социальная аренда — это и возможная альтернатива для выполнения накопленных обязательств перед более чем четырьмя млн семей очередников, решение проблемы ветхого и аварийного жилья».18

Спикер Совета Федерации  Валентина Матвиенко ранее предлагала  развивать  не только ипотечное кредитование,  но и обратить внимание на опыт регионов, где существуют успешные примеры использования договоров жилищных сбережений, сочетающих в себе элементы банковского вклада и ипотечного кредита. Председатель партии «Справедливая Россия», руководитель фракции этой партии в Государственной думе Сергей Миронов, в свою очередь, видит решение жилищной проблемы в масштабном строительстве доступного и комфортного жилья для социального  найма и в развитии механизмов жилищной кооперации — инструмента в России давно известного, но пока недостаточно распространенного и немассового.Б

МНЕНИЯ БОССОВ

Александр ЦЫГАНОВ, заведующий  кафедрой ипотечного жилищного кредитования  и финансовых инструментов  рынка недвижимости  Финансового университета при Правительстве  России:

Проблема была сформирована  еще в советском прошлом и во многом связана с особенностями и недостатками жилищного строительства в те годы. Получить квартиру или вступить в кооператив можно было после ожидания в очереди, действовали жилищные нормативы, согласно которым нормировались общая и жилая площадь жилья, количество комнат и многое другое. Семьи получали жилье по формуле «–1», то есть число комнат было меньше на одну, чем количество членов семьи. Имелись нюансы с разнополыми детьми, аспирантами и учеными, иными льготниками.

В целом в России количество квадратных метров на человека меньше, чем в США и многих странах Европы, но больше, чем в Японии и густонаселенных районах Китая. Вместе с миграционными потоками, направленными в Москву и города-миллионники, это долгосрочные факторы спроса на жилье. Назвать проблему такой же острой, как после Второй мировой войны, конечно, нельзя. При этом понимание желательности улучшения своих жилищных условий присутствует почти у 60% россиян, принявших участие в исследовании компаний «Сбербанк Страхование» и Дом.Клик летом 2020 года. Конечно, не все недовольные хотят и могут быстро поменять квартиру, однако эта цифра показывает потенциал жилищного рынка. Теперь доступность жилья выросла, во многом за счет льготной ипотеки на новое жилье, специальных программ для Дальнего Востока, сельской ипотеки, программ для медиков и учителей. Ипотечная ставка в настоящее время самая низкая за все время развития современной России, а ипотека наиболее популярный способ улучшения жилищных условий. Современные меры государственной поддержки приобретения жилья достаточно действенны. Для крупных городов программы льготной ипотеки, разработанные ДОМ.РФ, и поддержки заемщиков в случае возникновения в их жизни сложных ситуаций в совокупности создают базу для решения жилищных вопросов. К этому следует добавить меры по поддержке дольщиков: введение эскроу-счетов  и деятельность Фонда по защите прав граждан — участников долевого строительства. Требуются и меры по поддержке конкуренции на рынке жилищного строительства, чтобы предложение соответствовало спросу.

Однако для малых городов и деревень нужны дополнительные шаги по развитию индивидуального жилищного строительства. Одной сельской и «деревянной» ипотеки для решения всех проблем недостаточно. Необходимы активные меры по развитию инфраструктуры, прокладка дорог и коммуникаций, чтобы появился спрос и повысилась ликвидность жилья на этих территориях, тогда и кредитование ИЖС станет более доступным.

ИЖС, ипотека, строительство и приобретение собственного жилья — это эффективный способ решения жилищных проблем среднего класса. Но не все жители могут и хотят покупать свое жилье. У кого-то не хватает доходов из-за состояния здоровья, необходимости постоянного ухода за родственниками, детьми, отсутствия стабильной оплачиваемой работы и т. д. Во всем мире для таких категорий граждан строится и эксплуатируется социальное жилье, которое предоставляется в долгосрочную аренду. На сегодня в России есть понимание необходимости социальной аренды, есть пилотные проекты строительства арендных домов.

Лишь сочетание разных методов предоставления жилья способно решить проблему доступности жилья. Доступность жилья не означает его обязательную покупку. В том числе должны быть созданы условия для формирования рынка арендного жилья.

Иван ЗИНЧЕНКО, директор по продажам компании «Ипотека.Центр» анктетербург):

Я считаю жилищную проблему весьма острой. В нашей стране обеспеченность жильем на одного человека составляет примерно 24–25 кв. м. По Индексу лучшей жизни ОЭСР (The OECD Better Life Index) этот показатель должен быть не менее двух комнат на одного человека, как в развитых западных странах. Одна комната — это примерно 24 кв. м, так что вывод очевиден.

Достаточно низкая обеспеченность квадратными метрами в Москве, так как в этот город мигрирует огромное число людей. Проще ситуация в Санкт-Петербурге и в регионах. Например, в Воронежской области обеспеченность жильем составляет около 29 кв. м на человека. Однако в целом по России большой недостаток жилья. У нас количество квадратных метров на человека — это примерно уровень Казахстана или Мексики. России нужно вырасти в два раза, для того чтобы достичь уровня западных стран. Хотя, конечно, по сравнению с тем, что было в советское время, когда норма составляла 13 кв. м на человека, те 24–25 кв. м, что мы имеем сейчас, большой прогресс.

Если говорить про меры социальной поддержки, то они, как правило, выражаются в расселении коммуналок и обеспечении жильем социально уязвимых групп населения. Действуют программы государственных субсидий, но нужно понимать, что это трудоемкий, бюрократизированный, долгоиграющий процесс.

Существуют и другие схемы поддержки, которые косвенно выражаются в субсидировании. Льготная ставка по ипотеке, семейная ипотека — это тоже виды государственной поддержки. Они подталкивают людей брать кредиты и покупать себе жилье. Государство компенсирует банкам часть выпадающей прибыли по этим программам. И такие меры, на мой взгляд, показывают лучший результат. Потому что в отличие от субсидий их не надо ждать, ипотеку с господдержкой можно взять здесь и сейчас. Например, в семье после 2018 года родился второй или третий ребенок, встала необходимость улучшения жилищных условий и накоплены средства для первоначального взноса. Пожалуйста, обращайтесь в банк. И льготная ипотека под 6,5% годовых тоже показала свою эффективность. Ее продлили, что просто отлично! Такие меры, безусловно, стимулируют решение жилищного вопроса.

Способно ли ипотечное кредитование решить жилищную проблему в масштабах всей страны? Я считаю, что да. Мы видим, что государство пытается сделать для этого максимум. У нас есть проблема жилья на селе, остро стоит вопрос миграции населения с Дальнего Востока. И вот запущена программа сельской ипотеки, которая стимулирует людей покупать жилье не только в городах. Появилась «Дальневосточная ипотека» с ее процентной ставкой всего в 2% годовых.

То есть государство стимулирует людей на спрос там, где это необходимо. Льготная ипотека — это хорошо, но она все-таки не про села и поселки и не про маленькие города, где нет нового строительства. Специфика льготной ипотеки в том, что ее можно взять исключительно на строящееся жилье и покупку от застройщика. А это, скорее, характерно для крупных городов. Застройщики, как правило, не хотят строить на селе.

Поэтому, если говорить глобально, то да, это решает проблему. А следующее, о чем следует подумать, — это как решить жилищный вопрос в небольших городах, где не ведется активное строительство, а люди там живут, заводят семьи, рожают детей. Стóит подумать, каким образом субсидировать ипотечные ставки на покупку жилья в таких населенных пунктах.

Альтернативы ипотеке я не вижу. Альтернатива ипотеке — это либо долгое ожидание очередей на государственное субсидирование (можно стоять в очереди от 5 до 15 лет на какие-нибудь 800 тыс. рублей, которые тебе компенсирует государство), либо надежда на наследство, выигрыш в лотерею, либо решение зарабатывать и копить, копить… Ну или, наконец, расчет на то, что продашь какую-то недвижимость и за счет нее купишь себе новую. Есть, конечно, вариант совершить покупку квартиры, заняв на это у кого-то недостающую сумму. Но брать в долг все-таки проще и легче у банка. Там все понятно с условиями договора.