Новый двигатель для «локомотива»
БОСС-профессия | Главная тема
Текст | Мария ПАВЛОВА
На состоявшемся в середине мая заседании Госсовета были подняты ключевые проблемы российского строительного комплекса и намечены меры дальнейшей модернизации отрасли.
Вопросы развития строительного сектора — одного из самых перспективных и социально значимых сегментов рынка, который нередко именуют локомотивом российской экономики, за 16 лет существования Государственного совета РФ неоднократно поднимались на заседаниях этого совещательного органа. Однако в фокусе внимания, как правило, находились выборочные сферы, связанные со строительством или смежные с ним. Так, в феврале 2003 года Президиум Госсовета обсуждал ипотечное кредитование, в октябре 2011 года — проблемы ЖКХ, эту же тему вынесли на повестку дня заседания Госсовета в мае 2013 года. Несколько раз рассматривались меры по развитию дорожного строительства и транспортной инфраструктуры.
Состоявшееся 17 мая заседание Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, по сути, стало первой за долгое время попыткой рассмотреть на уровне одного из самых влиятельных общественно-политических институтов государства состояние отрасли в комплексе, выделить «болевые» точки и определить векторы ее дальнейшего развития.
Речь шла в первую очередь о секторе жилищного строительства — в последние годы драйвере строительного рынка, на который приходится три четверти объема отрасли. Меры по совершенствованию ипотечного кредитования, пути решения проблем долевого строительства, вопрос ценообразования в строительстве, дальнейшая судьба института саморегулирования в отрасли, снижение административных барьеров, техническое регулирование, применение механизмов государственно-частного партнерства явились основными темами, которым уделили внимание участники Госсовета.
Повысить спрос, понизить ставки
О том, что в строительной отрасли, на которую приходится сегодня около 6% ВВП страны, дела идут не совсем гладко, президент Владимир Путин сказал, еще открывая заседание. Отметив несомненные успехи, которых добился стройсектор за последние годы (рекордные 84,2 млн кв. м введенного жилья в 2014 году и 85 млн кв. м в 2015-м, увеличение на 20% ввода жилья экономкласса), президент признал, что потребность населения страны в улучшении жилищных условий по-прежнему остается высокой.
«Удовлетворить этот спрос можно только с использованием надежных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования. За последние пять лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам экономкласса — на 90%», — подчеркнул он. Ипотека, по словам главы государства, — это мощный двигатель жилищного строительства, и этот механизм нуждается в дальнейшем совершенствовании. Необходимо продумать пути снижения ипотечных ставок, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, не нагружая при этом бюджет новыми дополнительными расходами.
Участники заседания отметили, что государственная программа субсидирования ипотечной процентной ставки, запущенная в марте 2015 года как одна из мер антикризисной поддержки экономики, удержала проценты по ипотеке на покупку квартиры в новостройке на относительно приемлемом для населения уровне — не более 12% годовых. Это не просто поддержало строительную отрасль, но и смягчило падение ипотечного рынка, позволив избежать при этом печального опыта 2009 года, когда объемы выдачи ипотечных кредитов сократились на 75%.
По данным Минстроя России, в 2015 году в рамках этой государственной программы был выдан каждый третий ипотечный кредит.
Президент Национального объединения саморегулируемых организаций (НОСТРОЙ) Андрей Молчанов высказался о целесообразности продления программы госсубсидирования ипотеки на 2017– 2018 годы. Однако это предложение вряд ли обрадовало финансовые власти, чьи представители неоднократно выступали с заявлениями о том, что на пролонгацию программы средств в бюджете нет.
В то же время на заседании обсуждался другой путь фондирования ипотеки — развитие рынка ипотечных облигаций, о котором рассказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень. «В настоящее время единый институт развития в жилищной сфере, созданный на базе АИЖК и Фонда РЖС, работает над следующим этапом развития рынка ипотеки, которым станет выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных его гарантиями. Данный формат соответствует лучшим международным практикам и позволит банкам, кредитующим население, максимально быстро рефинансировать вложенные средства в отечественные кредиты. По оценкам экспертов АИЖК, реализация данной инициативы также повлияет на снижение ставок по ипотеке», — заявил министр.
Впрочем, ипотечные ценные бумаги — инструмент для нашей страны новый, и его эффективность на российской почве еще предстоит опробовать. Как пояснил на заседании Госсовета первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов, в настоящее время Правительство России и Центробанк предварительно согласовали пилотный проект по выпуску ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом надежных ипотечных договоров. «Мы сейчас уже отобрали несколько проектов, которые будут строиться в крупнейших городах. Это жилье от самого небольшого, от квартир-студий от 18 кв. м и дальше больше. Такое жилье тоже востребовано, для того чтобы поддержать первоклассную ипотеку, безрисковую, там, где семьи в состоянии зарабатывать и обслуживать», — отметил он. Ожидается, что проект запустят уже в текущем году.
Не ипотекой единой
Далеко не все участники заседания Госсовета готовы сделать ставку на ипотеку как на единственный инструмент развития рынка доступного жилья. Так, руководитель фракции политической партии «Справедливая Россия» Государственной думы Сергей Миронов напомнил, что даже в экономически благополучные годы примерно для 70% граждан России ипотека была недоступной, а для 30% оставшихся она становилась тяжким, зачастую пожизненным бременем. В качестве альтернативы парламентарий предложил развивать строительные сберегательные кассы как одну из форм эффективного государственно-частного партнерства. Сергей Миронов уточнил, что этот механизм хорошо зарекомендовал себя в Европе, во многом способствовал экономическому возрождению послевоенной Германии, а сегодня, помимо ряда европейских стран, весьма активно используется в Казахстане.
«Строительные сберегательные кассы принципиально не заточены на высокую маржу и вообще на получение какой-либо прибыли. Это некоммерческие кредитные организации, единственная задача которых — накопление средств граждан на получение жилья. При этом кредитование через стройсберкассы, как показывает практика, в два-три раза дешевле, чем ипотека. Для государства этот механизм также выгоден, поскольку в случае со стройсберкассами государственные вложения реально оседают, что называется, «на земле», работают непосредственно на нужды людей», — подчеркнул депутат.
Сергей Миронов привел в пример и другую форму финансирования строительства жилья — жилищно-накопительные кооперативы. Сейчас такой проект успешно реализуется в Белгородской области. Эффективность белгородского проекта подтвердил и первый вице-премьер Игорь Шувалов, который все же отметил, что, пока государство не разработало контрольный механизм наблюдения за деятельностью строительных сберегательных касс, строительных кооперативов и других подобных институтов, о поддержке таких институтов на федеральном уровне не может идти речи.
Рискованная долевка
Один из самых болезненных вопросов рынка жилищного строительства связан с неисполнением застройщиками своих обязательств перед дольщиками и так называемыми долгостроями. Как отметил Владимир Путин: «Сейчас законодательно установлены дополнительные гарантии для участников долевого строительства, определены новые требования к страховым организациям, заключающим договоры с застройщиками. Но мы с вами видим, что существующих мер, к сожалению, пока недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершенного строительства и надежно защитить права граждан».
По словам Михаила Меня, в 2014–2015 годах зафиксированы рекордные объемы ввода жилья. При этом более 80% из общего объема занимает строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия. Министр подчеркнул, что правительством проводится системная работа по совершенствованию законодательства о долевом строительстве, направленная на повышение защищенности граждан, которые вкладывают свои денежные средства в строительство жилья. По его мнению, появление так называемых обманутых дольщиков во многом было спровоцировано использованием недобросовестными компаниями «серых» схем привлечения средств дольщиков в обход 214-го Федерального закона через квазижилищно-строительные кооперативы. «На сегодняшний день законодательство уже откорректировано, и теперь ЖСК имеют право строить только один многоквартирный дом, что соответствует вообще духу жилищно-строительного кооператива. Эта мера позволила исключить возможность обхода требований закона о долевом строительстве, а деятельность кооперативов поставлена под контроль государства», — заверил глава Минстроя России.
Он также напомнил о других нормативных актах, защищающих права дольщиков. Часть из них уже принята, часть находится на рассмотрении парламента. Так, в конце 2015 года вступили в силу нормы закона о банкротстве, которыми установлен приоритет требований граждан — участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства перед удовлетворением требований иных кредиторов. Ужесточены требования к наличию собственных средств и размеру уставного капитала страховых организаций, заключающих договоры страхования гражданской ответственности застройщика. «Также в настоящее время Государственной думой принят в первом чтении правительственный законопроект (поправки к 214-му ФЗ. — Ред.), ключевыми аспектами которого являются установление требований к финансовой устойчивости застройщиков, а также механизмов контроля использования средств дольщиков», — сказал министр.
По примеру АСВ
Впрочем, скорее всего, изменения в Федеральном законе о долевом строительстве, в феврале этого года принятые в первом чтении Государственной думой, не будут последними. Сегодняшнее законодательство не учитывает несовершенство системы страхования рисков в долевом строительстве — на этом сошлись все участники заседания. Так что не исключено, что в весеннюю сессию Государственной думы в 214-й ФЗ внесут поправки, предусматривающие разработку нового механизма обеспечения прав граждан в жилищном строительстве, — государственного компенсационного фонда долевого строительства.
Владимир Путин поручил проработать вопрос о создании такого фонда, поскольку «пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Надо признать, что наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей. Во всяком случае, так они об этом говорят», — констатировал он в своем выступлении. В то же время президент предупредил: «Мы не должны создать такого механизма, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу, либо еще хуже — чье-то жульничество. Государство не должно быть спонсором такой некорректной работы».
Как считает Михаил Мень, механизм государственного компенсационного фонда долевого строительства позволит эффективно решать проблему обманутых дольщиков, а также на следующем этапе способен стать финансовым инструментом проектного финансирования в жилищном строительстве через соответствующий уполномоченный банк. «В работе такого механизма планируется использовать уже имеющийся опыт у государственного банка “Российский капитал”, который в соответствии с решениями Правительства занимается сегодня санацией и достройкой жилищных объектов группы компаний “СУ-155”, находящейся в процедуре банкротства», — напомнил министр.
Об организационно-правовой форме нового фонда говорить пока рано. Хотя очевидно, что этот инструмент будет действовать так же, как Агентство по страхованию вкладов в банковской сфере. Предполагается, что новый механизм не слишком отяготит застройщиков с финансовой точки зрения: их обязательные отчисления в фонд составят 1% от суммы договора о долевом участии — столько же, сколько сейчас они отчисляют страховым компаниям.
Заткнуть дыру
Еще одна сфера, где государство намерено навести порядок в ближайшее время, — ценообразование в строительстве. Проблема остается актуальной много лет, однако дальше громких разоблачительных скандалов, когда вскрывается колоссальное перерасходование государственных средств, затраченных на очередную масштабную стройку, дело не идет.
Резко высказался по острому вопросу в своем выступлении на Госсовете и президент России. «Известно, что действующая сметно-нормативная база уже давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах и в проектировании, и в строительстве. Безусловно, такая вольница позволяет составлять сметы на основе некой сложившейся практики, а если говорить честно, часто просто с неба берутся эти цифры, от фонаря. В итоге невозможно проконтролировать обоснованность и эффективность вложения бюджетных средств, направленных на строительство различных объектов. Похожая ситуация и в сфере технического регулирования, которое значительно отстает от современных требований и международных стандартов», — констатировал глава государства. «Очевидно, что необходимо законодательное установление строительных норм, обязательных к применению. Нужно создавать государственную систему информирования о ценообразовании в отрасли, вводить технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций в строительство, формировать единый комплекс нормативных документов в области технического регулирования», — подытожил он.
Продолжил тему заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак. «Застаревшая, со множеством негативных исторических наслоений тема, в “черную дыру” улетают триллионы рублей, по предварительным оценкам» — так охарактеризовал он болезненный для отрасли вопрос, проиллюстрировав свое утверждение красноречивым примером: «У меня на столе лежит замечательный отчет с Керченской переправы. Там идет масштабная стройка, где все строительные материалы закупаются через посредников, и посреднические цены увеличивают стоимость в три раза — на 200%».
Первые шаги к изменению ситуации сделаны: сегодня на рассмотрении Госдумы находится подготовленный правительством законопроект (уже одобренный в первом чтении), вносящий поправки в Градостроительный кодекс и другие законы и предусматривающий новый порядок расчета нормативов в строительстве. Документ направлен на урегулирование понятий в сметном нормировании и ценообразовании, а также на создание государственной информационной системы, включающей реестр сметных нормативов и результаты мониторинга стоимости строительных ресурсов. Законопроект предусматривает переход от действующего сейчас базисно-индексного метода расчета стоимости строительства (базисные цены 2001 года умножаются на соответствующие индексы) к ресурсному методу, предполагающему умножение стоимости стройматериалов, машин и механизмов, рабочей силы на их объем. Определением стоимости и разработкой сметных нормативов займутся органы государственной власти. Нормативы стоимости ресурсов будут определяться на основе соответствующего мониторинга.
Применение сметных нормативов, внесенных в федеральный реестр, станет обязательным при составлении сметной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов, которые возводятся за счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов, государственных корпораций, а также юридических лиц, более чем на 50% принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям.
Если документ примут, он вступит в силу с 1 января 2017 года. А по новым правилам строительство начнет работать через два года. «С 2018 года планирование бюджетных капитальных вложений станет осуществляться на основе новой системы ценообразования, которая выступит комплексным, современным и эффективным инструментом, обеспечивающим максимально достоверную начальную цену контракта для последующего проведения конкурсных процедур», — сказал Михаил Мень, характеризуя находящийся ныне на рассмотрении парламента документ.
Резервы и барьеры
Как отметил руководитель рабочей группы Госсовета, губернатор Красноярского края Виктор Толоконский, большие резервы повышения эффективности работы строительного комплекса кроются в сфере государственного регулирования проектной и строительной деятельности. За счет изменения подходов к формированию генеральных планов застройки, схем территориального планирования, правил землепользования можно существенно повысить эффективность этого процесса.
«Для повышения эффективности каждого рубля, вложенного в строительство, и экономии бюджетных ресурсов надо повысить качество проектно-изыскательских работ. Проектировщики работают сегодня с большим числом дублирующих и противоречащих друг другу норм. Это затрудняет государственный контроль строительства объектов, вносит путаницу в ценообразование», — подчеркнул он. Губернатор также заявил о необходимости государственного регулирования проектной и строительной деятельности: «Нужно создать единую согласованную систему технических правил и стандартов всех этапов строительного процесса: от изысканий и проектирования объектов до их эксплуатации и требований к строительным материалам».
Речь на Госсовете зашла и о развитии системы типового проектирования в сфере строительства, которая, по мнению властей, позволит существенно сократить сроки строительства и снизить стоимость проектов социально значимых объектов. Говоря о работе по формированию Федерального реестра типовой проектной документации, ведение которого возложено на Минстрой России, Михаил Мень уточнил, что сейчас в реестр включены сведения о проектной документации в отношении 337 объектов капитального строительства.
Также в целях совершенствования института типового проектирования подготовлен законопроект, предусматривающий установление обязательности применения типовых проектов как органами государственной власти, так и органами местного самоуправления.
Совершенствование технического регулирования — еще одна важная задача. «В рамках такой работы за прошлый год разработано и актуализировано 124 свода правил, которые остро востребованы строительной отраслью. В общей сложности в соответствии с утвержденным государственным заданием к концу 2017 года будет разработано 300 нормативно-технических документов, обеспечивающих соответствие нормативно-технической базы требованиям времени», — прокомментировал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Кроме того, в целях гармонизации отраслевой нормативно-технической базы в настоящее время подготовлен законопроект, предусматривающий введение принципа «одного окна» в техническом регулировании.
В последнее время большое внимание уделяется устранению избыточных административных барьеров в строительстве. Утверждение правительством исчерпывающего перечня административных процедур в жилищном строительстве, по мнению Михаила Меня, уже дало бесспорный положительный эффект. «Правительство продолжает работу по оптимизации перечней в жилищной сфере и разработку аналогичных перечней в других подотраслях строительства, включая технические подключения к инженерным сетям», — акцентировал он.
В то же время вице-премьер Дмитрий Козак обратил внимание присутствующих на то, что не менее 50% административных барьеров лежит в плоскости утверждения генеральных планов городов и правил землепользования и застройки. «Сегодня 90% населенных пунктов имеют генеральные планы, правила землепользования и застройки. Они обеспечивают как раз предсказуемость для бизнеса параметров застройки соответствующих территорий, показывают планы по развитию соответствующей территории. Но выборочная проверка отдельных муниципалитетов показала, что эти документы утверждены формально, и никакой информации, никакой предсказуемости для бизнеса действия муниципальных властей не дают. В подавляющем большинстве из проверенных 30 муниципалитетов в 28 доступа к информации о предельных параметрах застройки соответствующих земель, о планируемом развитии территорий просто нет. Такое поручение год назад было дано всем руководителям регионов», — констатировал он.
Саморегулирование нуждается в реформе
И у государства, и у самих участников строительного сообщества накопилось немало претензий к деятельности саморегулируемых организаций в отрасли, озвучивать которые пришлось Владимиру Путину. «Этот институт действует с 2009 года. Сейчас в его рядах 502 структуры, которые должны были бы обеспечивать качество, надежность и безопасность инженерных изысканий, проектирования и в конечном итоге самого строительства, а по большому счету эти цели так и остались на бумаге. Деятельность саморегулируемых организаций зачастую сводится к выдаче свидетельств о допуске к определенным видам работ, причем часть из них просто торгует такими разрешениями», — сказал он.
Глава государства напомнил, что институт саморегулирования появился в строительстве именно по просьбе участников рынка и был создан для преодоления административных барьеров, для утверждения честного, неподкупного, профессионального отношения к работе. «А на деле, к сожалению, мы получили практически ту же бюрократию, правда, уже в лице бизнессообщества, те же чиновничьи подходы и даже использование, это мы тоже отмечаем, своего положения в этих структурах отдельными предпринимателями в корпоративных интересах. Только с худшими последствиями, потому что дискредитируется сама по себе идея саморегулирования». Как отметил президент, «нужно провести необходимую реформу и направить потенциал профессионального сообщества на те направления, где оно действительно может принести пользу».
То, что институт саморегулирования в строительной отрасли еще нужно настраивать, признал и президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов. Для того чтобы убрать из системы недобросовестные организации и вывести саморегулирование на новый качественный уровень, он предложил ввести региональный принцип формирования объединений: строительным компаниям вступать в СРО по месту их регистрации. Более того, по мнению главы Национального объединения саморегулируемых организаций, для малого бизнеса при заключении договоров на сумму не более 3 млн рублей следует исключить требование обязательного членства в СРО, оставив его лишь для генподрядчиков.
МНЕНИЯ БОССОВ
Наталья СААКЯНЦ, коммерческий директор компании Rose Group:
Одним из результатов заседания Госсовета по строительству может стать создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, который будет аналогом Агентства по страхованию вкладов. С точки зрения взаимоотношений застройщика и дольщика наличие любого страхового механизма, будь то страховые компании, государственные фонды или иные организации, воспринимается позитивно. Другой вопрос, как это станет работать в реальных условиях. Пока на рынке недвижимости еще не отлажен механизм страховых выплат, поэтому в данный момент нельзя сказать, какой инструмент способен более эффективно защищать дольщиков. Тем не менее можно спрогнозировать, что разрозненные страховые компании не в силах обеспечить создание консолидированного фонда, где в одном месте под гарантией государства будут собраны необходимые средства для поддержки дольщиков.
Что касается введения ипотечных ценных бумаг, то, на мой взгляд, эта мера в большей степени коснется банковского сектора. С выпуском ипотечных ценных бумаг банки могут избавиться от рисковых активов, прекращают начислять необходимый по нормативам резерв, в результате банковский оборот растет. Но, если условия кредитования останутся прежними, предложенная мера не изменит ситуацию на ипотечном рынке и не увеличит спрос на жилье. Возможно, выпуск ипотечных ценных бумаг стимулирует банки снизить процентные ставки по жилищным кредитам и упростить условия кредитования. При этом, для того чтобы продажи в жилых проектах выросли значительно, снижение процентной ставки должно составлять не менее 2–3%. Однако нужно понимать, что сейчас основная проблема в строительной отрасли и экономике в целом — это снижающиеся реальные доходы населения, то есть успех выпуска ценных ипотечных бумаг будет зависеть от платежеспособности тех, кто оформил кредит под покупку недвижимости.
Евгения АБРАМОВИЧ, руководитель управления анализа валютных рисков Dukascopy Bank SA:
Несмотря на весьма представительный состав участников и впечатляющий круг вопросов, на мой взгляд, никакие кардинальные вопросы на недавнем Госсовете по проблемам строительства решены не были. По итогам Госсовета инвесторы и потребители получили обещание о создании некоего государственного фонда, который бы обслуживал дольщиков, ведал распределением жилья среди нуждающихся (в частности молодых семей) и в целом выступал бы частью новой госсистемы, которая бы занималась привлечением инвестиций в отрасль.
Строительный рынок, как известно, находится в хроническом кризисе, однако цены на жилье, несмотря на катастрофически низкий спрос, все равно не падают, а одно время немного поднявшийся с колен рынок ипотеки сейчас висит камнем на шее у бюджета. Динамика выдачи ипотечных кредитов ярко негативная, а отрасль остро нуждается в увеличении объемов. В качестве частных инвестиций недвижимость уже давно никто не рассматривает. В прошлом году она заняла почетное последнее место среди всех доступных физическим лицам средств инвестиций, принеся предпринимателям в среднем -1% прибыли. В качестве корпоративных инвестиций недвижимость рассматривается только как длинный инструмент, так как рыночные цены даже с учетом девальвации рубля в России находятся где-то на уровне Великобритании (если не брать Лондон), и, когда вернется спрос, сказать на настоящий момент никто не берется.
Именно эти проблемы сегодня стоят перед отраслью, и вот на вопросы о том, как изменить текущую ситуацию, речи на заседании Госсовета как раз и не шло. Нужно ли менять сметную нормативную базу, потому что она сильно устарела? Безусловно, нужно. Правда, практика показывает, что изменения к удешевлению строительства не приведут. Нужно ли менять требования к застройщикам? Безусловно, нужно. Нужно ли развивать ипотечные программы? Нужно. Но вот каким образом, по-прежнему неясно. Между тем, для того чтобы так называемая государственная программа заработала, она должна, во-первых, выступать гарантом законности возводимого жилья и законности документов инвесторов, вкладывающих в строительство. Во-вторых, она должна служить фактором, снижающим риски ипотечного кредитования, и таким образом влиять на процентные ставки кредитования. И, в-третьих, она должна сама быть заинтересована в качественном строительстве. То есть при выявлении каких-либо проблем в процессе эксплуатации нести ответственность должна она.
Принципиальный вопрос о допуске иностранных инвесторов к российскому строительному рынку также не был решен, а ведь в текущих условиях это достаточно важно — без них быстрого результата не выйдет. При соблюдении всех этих моментов инвестиции в строительство потянутся сами, и значительно бóльшим потоком, чем предположили собравшиеся, так что вскоре придется решать вопрос перегретости рынка (как показал опыт США, деривативы и долговые ценные бумаги на ипотечные кредиты, если они не защищены опционами, ведут к резкому падению). Текущий Госсовет всего лишь обозначил необходимость такой системы и пока предложил планы по защите обманутых дольщиков. Соглашусь: это важно и нужно, но вот фундаментальные проблемы отрасли, то есть главная задача Госсовета, как мне кажется, не решены, а решение не намечено. Кстати, строительный рынок при грамотном управлении вполне способен стать одним из драйверов роста экономики, хотя бы на ближайшее время. Сейчас это 6% ВВП. При грамотном развитии уже в конце года может быть и 12%, и даже 15%.
Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Озвученная на Госсовете возможность создания компенсационного фонда долевого строительства — это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления государственного контроля, контроля местных органов власти над строительством задачу пытаются решить путем создания общего котла, объем которого в пределах страны заявляется в 30–35 млрд рублей, что даже не смешно. По опыту компании «БФА-Девелопмент» объем финансовых обязательств перед дольщиками только по одной пусковой очереди превышает 7 млрд рублей. Это говорит о том, что этот фонд — капля в море. В стране тысячи таких проектов, и достаточно банкротства всего лишь пяти объектов, как этот фонд окажется исчерпанным. То есть вместо своей работы чиновники предлагают нам то призрачное страхование, которое не покрывает страховых выплат ни по одному возможному страховому случаю.
Разумеется, следует предусмотреть некий компенсационный механизм для граждан, но он должен работать на уровне местных бюджетов. Именно местные власти отвечают за контроль над возведением объектов, за выдачу разрешений на строительство. Если они допускают девелоперов к осуществлению строительных жилых проектов, то они устанавливают механизм контроля за компаниями. Местные власти обязаны нести свою часть ответственности за появление обманутых дольщиков.
Разумеется, финансовые средства не берутся из воздуха. Деньги для компенсационного фонда будут заложены в стоимость квадратного метра. И, конечно, речь идет не об 1%. Отчисления в 1% предполагают довольно существенные накладные расходы на обслуживание тех же отчислений. Помимо прямых расходов в виде банковской комиссии есть еще расходы на содержание всего этого механизма, на документооборот, на сотрудника, который его осуществляет, на всю деятельность, связанную с любым дополнительным побором. Поэтому 1% выливается в лучшем случае в 1,5%.
Страхование ответственности застройщика — это способ честного отъема денег у строителей. В стране нет ни одной страховой компании, которая в случае банкротства могла бы безболезненно для себя покрыть объем страхового случая, превышающий несколько миллиардов, и при этом не разориться. За исключением государственных страховых компаний, которые созданы, для того чтобы страховать проекты космической отрасли.
Преувеличенный энтузиазм чиновников по поводу внесений правок в 214-й ФЗ раздражает строительное сообщество. В 214-й ФЗ уже клейма ставить некуда! За последнее время в него внесли столько поправок, что проще было бы отменить его и принять новый закон. А происходит это бесконечное внесение изменений, так как именно Москва и Московская область выступают источником роста числа обманутых дольщиков, а не страна в целом. В Санкт-Петербурге, за исключением компаний «Город» и «СУ-155», которая пришла к банкротству из-за неурядиц в головном офисе, статистика по количеству обманутых дольщиков выглядит совсем иначе. 2014–2015 годы оказались рекордными для России по вводу нового жилья. Если взять в процентном соотношении возрастающий ввод жилья и увеличивающееся количество дольщиков, то число обманутых дольщиков уменьшается. Пора честно посмотреть на ситуацию.
Артем РОДИН, партнер практики инфраструктуры и проектного финансирования международной юридической фирмы CMS, Россия:
На заседании Государственного совета, посвященном вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, обсуждались различные возможности решения задачи по обеспечению граждан РФ доступным жильем. Наряду с другими внимание привлекли механизмы государственно-частного партнерства, которые уже используются для строительства автомобильных дорог и развития других инфраструктурных объектов. Однако действующий Федеральный закон о государственно-частном партнерстве, вступивший в силу 1 января 2016 года, в статье 7 содержит закрытый перечень объектов, в отношении которых могут заключаться соглашения о государственно-частном партнерстве. Среди них помимо автомобильных дорог и объектов электроэнергетики есть объекты здравоохранения, а также объекты образования и культуры. В то же время отсутствуют объекты жилищного строительства. Для того чтобы механизмы государственно-частного партнерства работали и в области строительства доступного жилья, следует дополнить часть 1 статьи 7 Закона о государственно-частном партнерстве, включив в него объекты жилищного строительства и жилые дома, в том числе и многоквартирные.
Кроме того, на заседании Госсовета обсуждались проблемы окончания строительства незавершенных объектов. С тем чтобы использовать в решении этой проблемы механизмы ГЧП, необходимо дополнить закон, указав, что объектами соглашений государственно-частного партнерства могут быть также объекты незавершенного строительства.
Стоит ожидать, что по результатам заседания Государственного совета эти поправки внесут в законодательство. Принимая во внимание, что действующий Закон о государственно-частном партнерстве прямо предусматривает возникновение частной собственности на объект соглашения, применение механизмов государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства соответствует общей логике закона.